国内长租公寓案例及开发模式

物业
2.2 【龙湖冠寓】形象展示——公共区域配套
国内长租公 寓市场分析 国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
冠寓重庆新壹城店
冠寓重庆新壹城店
冠寓重庆新壹城店
烟台长租公 寓市场分析
冠寓北京酒仙桥店 冠寓北京酒仙桥店 冠寓北京酒仙桥店
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
冠寓杭州未来城融通店 冠寓杭州未来城融通店 冠寓杭州未来城融通店
资产证 券化
长租公寓发展 定位与策略
2016年全年租赁收入3.27亿元，同比增22%，2017年预计租赁收 入达到4亿以上，同比增长25%以上.运营GOP率达85%以上，预 计净利润超过2亿
2.3 【招商蛇口壹公寓】三大产品线：壹栈、壹间和壹棠，分别定位 青年白领、城市中产和企业高管
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烟台长租公 寓市场分析
收购项目自行开发：
收购土地或在建工程，投资建 设，并运营管理
收购现有物业：
收购市场现有物业资产（住宅、
租地合作开发：
主要面向集体建设用地或划拨用地， 与土地方或者关联方合作，负责开 发建设，并享有项目长期经营收益
烟台长租公 寓客户分析
酒店、商业、公寓、综合体 等），投资改造，并运营管理
• 对于轻资产项目的拓展， 冠寓制定了全景计划， 即7天内判断一个项目 是否值得获取，获取项 目到开业运营的周期控 制在五个月左右。
• 成本：建立了自己的招 标采购体系和成本控制 计算模型，对集采、价 格、运营等成本进行控 制；在资本市场上，龙 湖仅4.7％的资金成本 也是一大利器
长租公寓发展 定位与策略
市场 布局
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20XX年 X月，我们的工作简述 龙湖冠寓 物业 来源
房型 主要来源 收房，签订租赁协议 一室 一厅 配套 面积 20-60 平 主力 25-35 平 结构 三居、四 居、五居
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房型 配套
次要来要
自建
长租公寓发展 定位与策略
主要配套：冰箱、洗衣机、 空调特殊配套：油烟机、电 视机、热水器
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机 电视 冰箱空调 衣柜 微波炉 洗衣机 油烟机
深圳 | 四居 | LOFT | 一室一厅 | 27㎡ |3055
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机
长租公寓发展 定位与策略
杭州 | 三居| 一室一厅 | 30㎡ 2388元 杭州 | 六居 | 一室一厅 | 36㎡ 1739元 杭州 |19居 | 一室一厅 | 21㎡ 1550元
长租公寓发展 定位与策略
意改造loft风格
费用丨 半年起租，可押一付一，押一付三，押一付六；电费：1.2 元 / 度；水费： 6 元 / 方；物业费： 100元/月（含宽带）；暖气：自供，一房一价，大约0.25元/平米/天
2.1 【万科泊寓】济南文创店海报、广告
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标准化+增值服务
大户型+小公区
定位
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硬件与服务配比
融合商业与社交功能的 青年社区
轻奢华服务型功能
7:3
4:6
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公共区域
以社群化为例，龙湖冠寓构造会客厅、健身房、影音室、游戏区、图书吧 等公共配套空间 20-35岁年轻人 统一由龙湖物业管理
主力客群
长租公寓发展 定位与策略
Leabharlann Baidu
2.3【招商蛇口壹公寓】基本情况：壹公寓隶属于招商蛇口园区开发 与运营部门，早期为配套宿舍项目，2009年对部分旧楼进行改造之 后演变为现今的长租公寓业务
国内长租公 寓市场分析
三条产品线：壹棠、壹间和壹栈， 分别对应青年白领，城市中产和企业高管
定位
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
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期使用权，并负责装修改造 及公寓运营管理。泊寓拓展 重资产的方式，主要是出于 对资产增值的考虑，而且长 租公寓的投资回报情况并不 比写字楼差。
重资产模式
核心模式
轻资产模式
收购现有物业使用权：
主要面向集体建设用地上开发建设 的项目，通过长租约方式间接持有 该项目的长期使用权
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
资产增值以及未来资产证券化的预期
租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高， 但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营以及 万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。
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烟台长租公 寓客户分析
万科开展长租公寓业务是其获取客户
基础的一环
从万科布局长租公寓目的来看，无论是广深区域 提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的 6+X 战 略、上海区域“热带雨林”计划等，长租公寓都 是其中的一部分。
青年白领公寓
城市中产公寓
服务式公寓
品牌
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客户定位 产品大小 价格定位
（元/平米·月）
青年白领
城市中产 50㎡以下
100-150
收房+自建
房型多样、配套齐 全
2.2 【龙湖冠寓】当前以轻资产模式为主，盈利主要来源于租金+服 务费，通过规模扩张实现预期收益，后续会逐渐增加重资产比重
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盈利
=
租金+服务 费
×
规模
－
成本
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。
内部回报率 毛利率 投资回收期
自建和收房
物业来源
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全国化 布局
目前全国14个城市40多家店，北上广深、厦门、合 肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、东莞、长沙、 西安
远期规划则计划提供100万套公寓 年收入达到155亿元，为一半以上城 2017年5月 泊寓大约有15000间已经开业 市新进入者提供长期租住空间及服务 此外还有35000间在统一装修. 预计到2018年 拓展公寓目标45万间， 年收入94亿元
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烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
软件园店介绍展架
必胜客活动展架，与商家合作，互放展 架
2.2【龙湖冠寓】倡导“去孤岛化”租住生态，将每栋“冠寓”作为 城市综合网络的City Hub（交叉点），旨在为都市年轻白领打造舒 适、安全、便捷、时尚、社群的全新生态租赁圈
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长租公寓发展 定位与策略
2.1 【万科泊寓】济南分布：共六个店，一共约1500间，市中、天桥、 历城、高新均有分布，紧邻商圈，地段繁华，交通便利
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生产路 店
林业大厦 店
文创店 软件园店
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经七纬二 店
望平街 店
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2.1【万科泊寓】基本情况：万科集团长租公寓品牌，为有态度的城 市青年群体提供舒适、安心、配备齐全的租住空间及一体化社区服务
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定位
以精装集中式公寓为主，针对18～35岁青年群体， 中端价位
房型配套
烟台长租公 寓市场分析
房型：15-40㎡为主，独立卫生间、整体卫浴 基础配置：床、床垫、沙发、桌椅、层板架、衣柜、 晾衣绳、空调、热水器、冰箱、公共洗衣房、公共 厨房 休闲娱乐区： Party room 、影音室、阅读区，咖 啡区，主题沙龙，电影摄影，露营烧烤等
经十路
长租公寓发展 定位与策略
2.1 【万科泊寓】济南文创店形象展示：2-6层公寓，外立面为橙色， 辨识度较高，室内墙面为手绘风格彩绘，怪诞有趣，富有活力
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烟台长租公 寓市场分析
橙色外立面，辨识度高
门厅柜台简单
电梯口彩绘
烟台长租公 寓客户分析
的合理部分
长租公寓发展 定位与策略
另外万科泊寓通过互联网工具、运 营标准化、来运营，从而降低整体 成本的输出
2.1 【万科泊寓】盈利模式：通过长租公寓业务获得租金现金流、资 产增值以及未来资产证券化的预期；另外长租公寓是其获取客户基础 的一环
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万科通过长租公寓业务获得租金现金流、
2.2 【龙湖冠寓】形象展示——户型配套
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机
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重庆 | 六居 | 标间 | 38.53㎡ 2381元
电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟机
烟台长租公 寓市场分析
户型一 房间配置：
10平
户型二 房间配置：
17平（走廊高窗）
租金：900元/月
户型三
24平
租金：1200元/月
租金：1700元/月 房间配置： 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 沙发、茶几、床、书桌椅、梯子 书架、集成卫浴、空调、智能锁
烟台长租公 寓客户分析
宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 床、书桌椅、集成卫浴、空调、 沙发、茶几、床、书桌椅、集成 智能锁 分析：小面积集约利用， 不刻 卫浴、空调、智能锁 分析：走廊开高窗，采光较差， 室内灯光明亮，墙壁颜色艳丽
壹
房型配套
房型：15-60㎡，独立卫生间、整体卫浴
发展历史
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公寓基因自80年代初开始繁育，2012年开始在蛇口对自持物 业改造成为精品公寓，如今已有房间数1.6万间，目前运营公 寓面积超60万㎡，在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有 物业改造成公寓的多个项目正在同时进行推进 12月1日，招商蛇口推出全国首单长租公寓CMBS，总额度达 60亿，是目前为止，储架发行规模最大的住房租赁类资产证 券化产品
烟台长租公 寓客户分析
五楼公共餐厅、厨 房 厨房配电磁炉、微波 炉、冰箱、分租储物 柜 洗衣机、烘干机解决 一层门厅旁24h便利 大件衣物晾晒问题 店 洗衣机5元/桶 烘干机6元/30分钟
长租公寓发展 定位与策略
2.1 【万科泊寓】济南文创店户型及费用
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长租公寓发展 定位与策略
走廊地面地板革，脚感较 差，无吊顶，顶部为管道、 射灯
走廊彩绘，动漫风，怪诞有 趣
2.1 【万科泊寓】济南文创店公共区域配套
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二层影视区较宽阔，适合组织活动
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三楼台球 区
四楼健身房，整墙镜面拉 伸空间
• 轻资产入手，早期轻重 比例是8∶2，后期重资 产比重逐渐增大，最终 以重资产为主。
2.2 【龙湖冠寓】产品系分为豆豆、松果、核桃，分别对位由低到高 不同客户需求
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品牌
豆豆
松果
核桃
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产品
小房间+大公区 选配化功能满足轻客品 质需求，配套第三方 O2O服务 3:7
长租公寓发展 定位与策略
2.1 【万科泊寓】运营模式：轻重兼顾，另外万科泊寓通过互联网工 具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本的输出
通过收购获得物业产权或长 即租赁方式，泊寓与项目持有方 签订长期房屋租赁合同（一般超 过15年），司负责装修改造及公 寓运营。目前投资回报周期普遍 较长，租赁的轻资产模式在5-8 年左右，而万科则预计5年能够 收回成本
精装集中式公寓
产品系 核桃 档次 高档 中低档 中低档 客群 20-35 20-35 20-35 价格 高 中低 低低 重点 布局
一线为主、二线为 辅
北京、上海、广州、深圳
市场 定位
松果 豆豆
苏州、杭州、南京、厦门、 持续 重庆、成都、天津、武汉、 拓展 西安 截至2017年底，冠寓已进入了17个 城市，开业房间超过1.5万。计划到2020 年实现20亿租金收入、进入行业前三；
城市综合资源 物业综合管理
快速反应 全国布局
招采购体系 资本成本低
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• 轻资产的内部回报率可 以达到15%以上，毛利 率35%以上。重资产内 部回报率在10%左右， 毛利率高达65%
• 引入城市的综合资源， 驱动城市中生活服务、 文化娱乐、商业配套的 资源互通，注重物业服 务，为都市年轻白领提 供一种全新的生态租赁 圈，从而提升产品价值。
重庆 |三居 | 一室一厅 | 22.4㎡ 1567元
电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟机
重庆| 两居|一室一厅 | 25.08㎡
电视 冰箱 空调 衣柜 热水器 洗衣机 油烟 机
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北京 |三居 | 大开间 | 一室一厅 | 25㎡ 4290元 北京 | 三居 | 小开间 | 一室一厅 | 20㎡ 4190元