CBD公寓项目调研报告
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CBD公寓项目调研报告
本次调查中,共走访了CBD区域内10个公寓项目,分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心,基本情况和分析如下:
、CBD公寓市场供给分析
(1)公寓入市项目不断减少,供应面积具有下降趋势
目前从公寓在售项目的调研情况看,总供应量大约在1848386平米左右,其中在2002
年入市的有1040386平米,2003年入市的有508000平米,2004年入市的仅有200000平米左右,与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年,2002年为公寓年”的说法正好合拍。而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期,大约面积在15—20万左右,三期
将于2005年开盘。
CBI公寓项目放量时间统计供应量
(2)公寓入住项目不断增加,目前已接近入住高峰
公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右;2004年入住的面积大约在400386 平米左右,其中将近30万将在今年年底入住;2005年入住的面积大约在766000左右(其
中新城国际只计算其二期面积58000平米)。可见,今年年底到明年九月将是目的入住高峰,总面积大约在1060000左右。
CB公寓项目入住时间统计
2.
项目名称供应量平均价格
华贸中心200000 15000
北京万达广场180000 12000
新城国际320000 15500
金地国际花园—128000 14000
温莎大道200000 16000
通用时代155500 15000
东方瑞景130000 13000
蓝堡国际公寓114886 12000
建外SOHO 320000 17000
旺座中心100000 22000
总计1848386 15186.8
从供应价格上来看,如果新城国际项目仅按照二期平米的面积计算,各项目加
权平均后的价格应在15186左右,属于北京高档公寓价格的最高区域,如下图:
北京高档公寓重点分布区域价格比较单价
CBD公寓项
3.户型分布特点分析
从下表分析中可以看出,CBD区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主,主要是两居所占比例最大。除温莎大道和通用时代作为CBD区域内的典型豪宅,户型面积较大外,
其余项目主力户型的面积基本在100平米-200平米之间。
*上图中加黑字体为主力户型
4.内外装修配置分析
(1)社区环境分析
该区域公寓项目受土地成本高的影响,其容积率较高,而且绿化率基本只维持在政府要求的最低水平,最高不超过40%,因此小区环境难以塑造和提升。
(2)装修标准分析
CBD区域内的公寓项目均为精装修,有些项目还具备挑空大堂。在大堂的设计上,普遍使用石材铺装,拥有品牌灯饰。外墙材料品质不一,既有石材和玻璃幕高档材料,也有
面砖等低档材料。室内多采用实木地板和壁纸,注重营造产品的品质感,装修色泽以咖啡
色为主,有些项目可以挑选建材颜色。
F表为部分项目装修情况:
(3)配套设施分析从配套设施上看,项目注重智能化系统的配备,多使用外资品牌的设备设施,具备24小时热水和饮水入户的能力,多使用门禁和监控系统加强保安,配备分户中央空调。可以说,从配置上开看,CBD区域内公寓项目的配套设施较为完善,档次也属于高端水平。
下表为部分项目配套情况:
5 •物业服务水平分析
从物业管理上看,被调查项目基本上都采用国内外知名的物业管理公司,其中选择国贸物业酒店管理公司的物业有三家,选择第一太平戴维斯物业公司的有两家,物业管理费用也比较高集中在4元/月/平米一一7元/月/平米之间。
二、CBD区域需求市场分析
1销售情况分析
目前CBD的公寓项目基本上可以分为三类,第一类是以温莎大道和通用时代为代表的
毫宅,这类项目价格水平较高,均价在15000―― 16000之间。从这类项目的销售情况看,
项目开盘前期属于难销阶段,随着项目施工不断进展,项目销售也随之逐步乐观,目前通用时代已经售罄,而温莎大道所剩户型基本上为300平米以上的大户型;第二类是以华贸中心、
金地国际、东方瑞景、新城国际、蓝堡国际为代表的纯居住公寓,这些公寓的户型基本集中
在60—200平米之间,以二居和三居为主,从销售状况来看,新城国际、蓝堡国际和华贸中
心的销售情况较为理想,销售率已经达到80%以上,蓝堡剩余户型为250-300平米的大户型,而华贸所剩户型是60-80的小户型,中等户型销售火暴,而东方瑞景的销售情况不乐观,金地国际随着项目施工的进展,销售有所好转;第三类是以建外SOH0、万达广场为代表的商
住公寓项目,由于项目宜商宜住,比较灵活,因此销售情况良好,建外SOHO已经进入尾
盘销售阶段,由于小户型好投资,因此目前主要剩余户型为200平米以上的大户型,万达广场由于开盘较晚,因此销售率不是很高。
可见,在CBD区域100平米一一200平米的二居、三居不仅是主力户型,也是热销户型。
2.客户特征分析
CBD的客户年收入基本在50万以上,主要为在CBD工作的商务人士、外籍人士和北京新移民。他们属于社会精英阶层,支付能力强,看中个人资产的投资价值,一部分客户享有企业的住房津贴。
3.需求特征分析
一是CBD的公寓客户投资性购买特征明显,一般项目会拥有50%以上的投资客户,即
使是纯居住项目,例如金地国际花园,其项目内部也有超过30%的投资客户,可见,良好
的投资回报是客户看中的关键因素。
二是高档公寓客户比较注重产品细节和居住品质。客户比较注重产品的价值感,能够注意到装修细节和服务细节的项目能够容易地得到客户认同。另外如果居住品质高也会对客
户产生强大的吸引力,例如东方瑞景其单层住户面积偏多因此销售情况不容乐观,而相比之下,其他能够做到单层2-4户的项目,销售情况比较尽如人意。
二、CBD区域公寓市场前景和对耀辉的建议
(一)CBD公寓市场的前景
从目前公寓市场的情况来看,新开盘项目不多,主要是吸纳2002年和2003年开盘的项
目,除个别项目外,整体销售情况渐好。从未来供应来看,没有大规模的放量,新城国际的公寓项目也为分期开发,对市场影响不大,市场竞争环境乐观。但从入住时间上看,今年年
底和明年是公寓大规模入住阶段,由于高档公寓的投资比例较高,因此这势必会带来租金下
跌的情况。
实际上,从高档公寓的投资回报率来看,目前已经处于低谷。据统计,1995年之前,
高档公寓投资回报率可达到25% —35% , 1997年以后只能达到15%—18%,而现在只能达到6%—8%,如果按照售价为15186的区域均价来算,当高档公寓的租金再进一步下跌,跌
破9美金/月/平米,那么投资回报将低于贷款利率,高档公寓的出售会面临极大的危机。
高档公寓投资回报率
最低值
最高值
(二)对耀辉的建议
考虑到目前的市场形势,耀辉公寓的入市会不可避免地遭遇公寓入住高峰,而这种高峰