中级会计实务第六章投资性房地产

2020年中级会计职称《中级会计实务》第六章投资性房地产核心考点及经典例题详解【知识点】投资性房地产的范围（★）（一）属于投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。

【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。

【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。

是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。

是否属于投资性房地产？『正确答案』不属于。

3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。

【注意】（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。

【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。

B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。

2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。

该房屋属于哪家公司的投资性房地产？『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。

由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。

【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。

（）『正确答案』√（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（4）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。

【思考题】甲公司在市中心购买一栋写字楼，共20层。

其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。

甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。

该房地产是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

（二）不属于投资性房地产的情形1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。

2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

3.某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【思考题】（1）甲公司在市中心拥有一栋办公楼，共15层，供企业管理部门使用。

每层均能够单独计量和出售。

甲公司将第1层全部经营出租给A公司作为超市，第2－10层全部经营出租给B公司作为办公用房，11层－15层仍然供本公司办公使用。

第1层、第2－10层是否属于投资性房地产？『正确答案』属于。

（2）甲公司在市中心有一座旅馆的建筑物，提供住宿服务，共10层。

每层均能够单独计量和出售。

现在，甲公司将第8、9和10层全部经营出租给某公司作为办公用房，其他楼层仍然作为旅馆提供住宿服务。

第8、9和10层能否作为投资性房地产核算？『正确答案』可以。

企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，一般不属于投资性房地产；但是如果将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

【例·判断题】（2019年考题）甲公司将其自有写字楼的部分楼层以经营租赁方式对外出租，因自用部分与出租部分不能单独计量，为此甲公司将该写字楼整体确定为固定资产。

（）『正确答案』√▲【归纳总结】【例·多选题】（2015年考题）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。

A.已出租的土地使用权B.以租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼『正确答案』AC『答案解析』选项B，以租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，应作为固定资产核算，不属于投资性房地产。

【知识点】投资性房地产的初始计量和后续计量（★★）（一）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。

外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。

企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或存货转换为投资性房地产。

【例·判断题】（2010年考题）企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。

（）『正确答案』×『答案解析』企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

（二）投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【例·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式『正确答案』C『答案解析』投资性房地产的核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。

【例·计算分析题】甲公司系增值税一般纳税人，不动产适用的增值税率为9%。

经甲公司董事会批准，甲公司购买一栋写字楼，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。

甲公司按月确认租金收入。

资料一：2020年4月30日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为3 600万元，增值税的进项税额为324万元。

当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，不含税月租金为150万元，当日为租赁期开始日。

当日收到8个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为1 200万元，增值税的销项税额为108万元。

『答案』2020年4月30日会计处理如下：资料二：若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧。

若采用公允价值模式计量，写字楼在2020年5月30日的公允价值为3 200万元。

『答案』2020年5月30日会计处理如下：【例·单选题】（2018年考题）甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9 600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。

采用年限平均法计提折旧，不考虑相关税费及其他因素，2017年甲公司应对该写字楼计提的折旧金额为（）万元。

A.240B.220C.217.25D.237『正确答案』C『答案解析』2017年年末计提折旧金额＝（9 600－120）/40/12×11＝217.25（万元）。

【例·单选题】（2016年考题）企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。

A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失『正确答案』B『答案解析』公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入公允价值变动损益。

（三）投资性房地产后续计量模式的变更1.模式变更的原则（1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

（2）只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。

（3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2.成本模式转为公允价值模式的会计处理（1）应当作为会计政策变更处理。

（2）将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。

【例·计算分析题】2020年1月1日A公司董事会决定将投资性房地产后续计量模式从成本模式转换为公允价值模式。

当日，A公司持有的投资性房地产账面价值为10 000万元（原值为11 000万元，已计提折旧1 000万元），公允价值为15 000万元。

不考虑所得税因素。

『答案』借：投资性房地产——成本 15 000投资性房地产累计折旧 1 000贷：投资性房地产11 000盈余公积（5 000×10%）500利润分配——未分配利润（5 000×90%）4 500【例·多选题】（2018年考题）投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。

A.资本公积B.盈余公积C.其他综合收益D.未分配利润『正确答案』BD『答案解析』投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，应进行追溯调整，所以变更当日公允价值与原账面价值的差额，应当计入留存收益。