土地面积分摊如何计算

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面积分摊比例怎么计算公式

面积分摊比例怎么计算公式在房地产交易中，面积分摊比例是一个非常重要的概念。

它用于确定共有建筑物或土地的使用权分配比例。

这个比例通常是根据各个单位的面积来确定的。

因此，了解如何计算面积分摊比例是非常重要的。

面积分摊比例的计算公式是：面积分摊比例 = 单位面积 / 总面积。

其中，单位面积指的是某个单位（如公寓、商铺等）的实际使用面积，总面积则是整个共有建筑物或土地的总面积。

在实际应用中，面积分摊比例通常是以百分比的形式表示的，因此计算出的比例需要乘以100。

下面我们来通过一个例子来说明如何计算面积分摊比例。

假设有一栋共有建筑物，总面积为1000平方米。

其中有两个单位，A单位的面积为200平方米，B单位的面积为300平方米。

那么，我们可以按照上面的公式来计算它们的面积分摊比例。

A单位的面积分摊比例 = 200 / 1000 = 0.2 = 20%。

B单位的面积分摊比例 = 300 / 1000 = 0.3 = 30%。

通过这个例子，我们可以看到，A单位和B单位的面积分摊比例分别为20%和30%。

面积分摊比例的计算对于共有建筑物或土地的管理和使用非常重要。

它可以用来确定各个单位的共有权益，比如物业费的分摊、共有设施的使用权等。

因此，在房地产交易中，买卖双方需要了解清楚面积分摊比例，以避免日后产生纠纷。

除了上面提到的基本计算公式外，面积分摊比例的计算还可能涉及到一些特殊情况，比如不同楼层的面积分摊比例可能不同，或者共有建筑物中存在一些特殊用途的面积（如公共走道、电梯间等），这些情况下的面积分摊比例计算可能会更加复杂。

因此，在实际应用中，可能需要根据具体情况来进行计算。

总之，面积分摊比例的计算是房地产交易中的一个重要环节。

通过合理计算和确定面积分摊比例，可以有效地管理共有建筑物或土地的使用权益，避免产生纠纷，保障各个单位的权益。

因此，对于房地产从业者和购房者来说，了解面积分摊比例的计算方法是非常重要的。

土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)

土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。

针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。

一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。

在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。

土地增值税清算土地成本分摊方法

土地增值税清算土地成本分摊方法房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。

一、法规依据1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。

同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

4、其他地方规定土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。

如天津。

分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。

第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。

如江苏。

建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。

会计实务：房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法

房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法一、不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：1.将取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

2.将前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

二、土地成本分摊，分配方法（一）交易情况某房地产开发公司在一块10000 平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000 万元。

该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000 平方米，建筑面积15000 平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000 平方米，建筑面积 16000 平方米。

公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100 平方米、建筑面积的 500 平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。

公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

（二）按占地面积分摊土地出让金1.公寓应分摊的土地出让金为：按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：公寓应分摊的土地出让金600 万元＝公寓占地面积6000 平方米 x（项目支付土地出让金总额 1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。

2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。

公寓总占地面积6000 平方米，其中不可售面积的游泳也占地100 平方米，应负担土地出让金计算方法如下：不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100 平方米 x（项目支付土地出让金总额1000 万元 ÷ 项目总占地面积10000 平方米）。

土地面积分摊说明

土地面积分摊说明
土地面积分摊是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积，标注于土地证上。

分摊土地使用权面积的计算公式为：分摊土地使用权面积=房屋建筑面积/楼房总建筑面积×楼房占地面积。

一般来说，根据楼层高度和楼层数量，分摊的土地使用权面积的范围也会有所不同。

具体如下：
1. 多层住宅的公摊面积大约会在10%-13%左右。

2. 18层以下的点式或者板式住宅，其住房公摊面积大约会在13%-17%左右。

3. 30层以上住宅，其住房公摊面积大约会在25%左右。

需要注意的是，公摊面积的范围包括电梯井、楼道、消防通道、小区园林规划、小区专用配电室、公共大堂、楼道、以及户与户之间的共有墙体等等，这些所有人都可以使用的区域属于公摊范围。

相反，仓库、停车位以及售楼部等等个人使用，或者售楼单位自营自用的部位，则不再公摊范围之内。

以上信息仅供参考，如有需要，建议咨询房地产开发商或律师。

土地面积分摊如何计算

土地面积分摊如何计算1.单位土地面积分摊法：单位土地面积分摊法适用于规划用地的土地面积，将土地总面积除以规划用地总面积，得到单位土地面积的分摊比例。

然后根据每个业主或使用者所拥有的规划用地面积，按照该比例计算其应分摊的土地面积。

2.楼层面积分摊法：楼层面积分摊法适用于多层建筑物或公寓楼。

该方法根据每层的使用面积比例，按照业主或使用者所在楼层的使用面积计算其应分摊的土地面积。

3.属性面积分摊法：属性面积分摊法适用于不同用途的土地面积，比如商业用地、住宅用地等。

根据土地用途的重要性和市场价值，结合土地性质和用途，给予不同属性的土地面积不同的权重，然后根据每个业主或使用者所占有的属性面积比例，按照权重计算其应分摊的土地面积。

4.费用面积分摊法：费用面积分摊法适用于土地开发项目或物业管理中的土地管理费用。

首先确定各项费用的计算基础，比如土地租金、土地管理费等，然后根据每个业主或使用者所占有的可分摊面积比例，按照基础计算其应分摊的费用。

在土地面积分摊计算过程中，需要注意以下几个问题：1.清晰的土地权属：在进行面积分摊前，需要明确土地的权属情况，确定分配的对象，以免发生争议。

2.准确的土地面积测算：对于土地的面积计算，需要仔细进行测量，采用准确的测量方法，确保分摊的结果准确无误。

3.具体的分摊比例：在不同的分摊方法中，需要根据实际情况和分配的目的，确定合理的分摊比例，以确保分摊的结果公平合理。

4.完善的分摊规定：在土地使用权的合同或规定中，需要明确土地面积分摊的具体方法和计算方式，以便各方有依据地进行分摊。

总之，土地面积分摊是一个复杂的计算过程，需要根据具体情况选择适当的方法，并严格按照规定进行计算，以确保分摊结果公平合理。

同时，还需要制定完善的土地面积分摊规定，以便各方在土地使用过程中可以依据规定进行分摊。

地下空间土地面积的三种分摊方法

地下空间土地面积的三种分摊方法2012-02-27 15:57:58 来源：中国国土资源报作者：杜金表王冬昱随着经济的进一步发展，地铁、地下停车场、地下商城等设施已日益成为现代城市拓展空间资源、提升城市功能、改善城市交通的重要手段。

土地使用空间的发展给土地估价带来一系列难题，其中最为主要的就是关于地表和地下建筑物土地面积分摊的问题。

笔者以商业服务设施为例，探讨以下三种关于地下建筑物土地面积分摊的技术方法。

比例分摊法即将地上地下建筑物视为一个整体，地表土地面积为土地总面积，以地上地下建筑面积占总建筑面积的比例为依据进行分摊。

例如，某地块地表土地面积为1000平方米，A公司拟在此地块上建设一栋综合办公楼，地上建筑面积为6500平方米，地下计划建设1500平方米的商业用房作为办公楼的配套服务设施。

进行该地块面积分摊的时候我们就可以考虑比例分摊法，即地上建筑面积6500平方米占总建筑面积8000平方米的13/16，则地上建筑物分摊土地面积应为812.5平方米;地下建筑面积1500平方米占总建筑面积8000平方米的3/16，则地下建筑物分摊土地面积应为187.5平方米。

应用比例分摊法的优点是计算简便，容易理解，也容易被公众接受，适合土地用途单一、土地使用权利人唯一的土地评估，但是对于地上地下土地用途不一致，使用权利人为多人的土地估价则不适用。

地下从属法即以地上建筑物分摊总的地表面积，地下建筑物不占用土地分摊面积，在核定地下土地的使用权时，只利用地上土地面积的楼面地价(楼面地价=土地面积/容积率)乘以地下总建筑面积确定地下土地使用权的价值。

例如，经计算，某地块土地单价为每平方米12000元，楼面地价为每平方米4000元，地下建筑面积为450平方米，则利用地下从属法计算该土地地下空间的土地使用权价值为：地下使用权价格=该土地楼面地价×地下建筑面积=4000×450=180万元。

该种方法的优点是能快速核定地下建筑物的资产价值，充分考虑了地上建筑物所带来的区位和环境优势，适合收益性较强的地下商业设施用地的评估，但是不适合收益性较差的地下停车场用地评估;对于地上为广场或者停车场，地下为商业设施的评估案例也不适用，也给土地管理部门进行国有建设用地使用权权属登记带来了一定的困难。

商品房土地分摊面积计算公式

商品房土地分摊面积计算公式商品房土地分摊面积的计算，对于很多人来说，可能是一个有点头疼的问题。

但别怕，咱们今天就来把它给捋清楚！咱先来说说啥是商品房土地分摊面积。

简单点说，就是你买的那套商品房所分摊到的土地面积。

这可不是随便瞎算的，是有一套严格的计算公式的。

比如说，在一个小区里，总的土地面积是 10000 平方米，总的建筑面积是 50000 平方米。

你买的那套房子建筑面积是 100 平方米。

那计算公式就是：（小区总的土地面积÷小区总的建筑面积）×你房子的建筑面积。

按照上面的数据，就是（10000÷50000）×100 = 20 平方米，这 20 平方米就是你这套房子分摊到的土地面积啦。

我之前遇到过这么一件事，有个朋友买了套商品房，交房的时候，他对合同上的土地分摊面积那一项是一头雾水。

他就跑来问我，我给他解释了半天，他还是有点懵。

后来我就拿着纸笔，按照上面说的那种方式，一步一步给他算，边算边给他解释，他这才恍然大悟。

其实，商品房土地分摊面积的计算，关键就在于要清楚小区总的土地面积和总的建筑面积。

这里面可不能有一点马虎，因为这关系到咱们业主的权益。

有的开发商可能会在这上面做些手脚，故意把数据弄得含糊不清，或者用一些复杂的计算方式来迷惑业主。

所以咱们自己得心里有数，知道怎么去算，才能保障自己的利益。

还有啊，不同的地区，可能在计算方法上会有一些细微的差别。

但总体的原则是不变的，就是按照房子的建筑面积在小区总建筑面积中所占的比例来分摊土地面积。

总之，了解商品房土地分摊面积的计算公式，对于咱们买房的人来说，那可是相当重要的。

可别等到出了问题，才后悔自己当初没弄明白。

希望大家在买房的时候，都能明明白白，顺顺利利地拥有自己心仪的房子！。

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数使用率和实用率的区别一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：1、销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。

2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。

当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。

共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。

4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。

（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)中3.0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。

）5、套内建筑面积：即2、3、4总和。

二、“分子”多变，使用率算法有不同使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：1.套内建筑面积÷销售面积。

因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。

也被称为“实用率”。

2.套内使用面积÷销售面积。

分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。

又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率”。

一般高层塔楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间。

三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。

这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。

据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

也称之为“K”值。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

区别：使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数

使用率、实用率、得房率、分摊率、分摊系数、土地分摊系数使用率和实用率的区别一、了解使用率和实用率的区别，先要了解以下几个概念：1、销售面积:也就是建筑面积,因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。

2、套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小.当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

3、套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙.共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。

4、套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。

（按照国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005)中3。

0.18条规定，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算.）5、套内建筑面积:即2、3、4总和。

二、“分子"多变，使用率算法有不同使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：1.套内建筑面积÷销售面积.因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。

也被称为“实用率”。

2。

套内使用面积÷销售面积。

分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。

又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“使用率”.一般高层塔楼在72%～75％之间，板楼在78%~80％之间.三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米看上去口径一致的“销售面积"每个项目也大相径庭.这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积.据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。

得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比.也称之为“K”值.套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

分摊土地使用权面积计算公式

分摊土地使用权面积计算公式在我们的日常生活中，土地使用权面积的分摊可是一个相当重要的概念呢！这不仅关系到我们对土地的合理使用和权益保障，还与很多实际的问题息息相关。

那什么是分摊土地使用权面积呢？简单来说，就是把一块总的土地面积按照一定的规则分配给不同的使用者或者建筑物。

比如说，在一个小区里，公共的土地面积需要分摊到每一户业主的头上，这样才能明确每户所拥有的土地权益。

分摊土地使用权面积的计算公式一般是这样的：分摊土地使用权面积 = 本户房屋建筑面积 ×小区总土地面积 ÷小区总建筑面积。

为了让大家更清楚地理解这个公式，我给大家讲一个我亲身经历的事情。

前几年，我有个朋友买了一套新的商品房。

交房的时候，他拿到了一份关于房屋产权的文件，上面提到了分摊土地使用权面积。

可是他看来看去，就是不明白这数字是怎么算出来的。

于是，他就跑来问我。

我就拿着这个公式给他解释。

比如说，他们小区的总土地面积是10000 平方米，总建筑面积是 50000 平方米，而他那套房子的建筑面积是 100 平方米。

那按照公式来算，他这套房子分摊到的土地使用权面积就是 100×10000÷50000 = 20 平方米。

朋友听完还是有点迷糊，他说：“这咋感觉这么抽象呢？”我就带着他到小区里走了一圈，给他指了指小区的花园、道路、停车场这些公共区域，说：“你看，这些地方都属于大家共同使用的，都要分摊到每一户头上。

”然后又带他看了看小区的规划图，告诉他哪些部分是算在总建筑面积里的。

经过这么实地一讲解，朋友终于恍然大悟，明白了这个分摊土地使用权面积的计算不是随便来的，而是有依据有规则的。

在实际操作中，分摊土地使用权面积的计算可能会因为不同的情况而有所变化。

比如说，如果小区里有一些特殊的建筑，像会所、幼儿园之类的，它们的建筑面积可能不会参与到普通住宅的分摊中。

而且，不同地区对于分摊的规定和计算方法也可能会有一些细微的差别。

分摊土地面积计算公式

分摊土地面积计算公式
分摊土地面积的计算公式通常取决于土地使用的性质和用途。

以下是一些可能适用的土地分摊面积的计算公式:
1. 土地用途分摊面积:根据土地用途确定分摊面积,例如耕地、林地、草原、水域等。

计算公式为:
分摊面积 = 土地用途类型×相应土地用途的标准面积(例如耕地标准面积、林地标准面积、草原标准面积、水域标准面积)
2. 土地利用现状分摊面积:根据土地利用现状确定分摊面积,例如现状土地利用类型、现状土地利用现状的等级等。

计算公式为: 分摊面积 = 土地利用现状×相应土地利用现状的标准面积(例如现状耕地标准面积、现状林地标准面积、现状草原标准面积、现状水域标准面积)
3. 城市规划区域分摊面积:根据城市规划区域确定分摊面积,例如城市规划区内的土地。

计算公式为:
分摊面积 = 城市规划区域×城市规划区域的标准面积(例如城市规划区用地标准面积、城市规划区绿化标准面积等) 需要注意的是,土地分摊面积的计算公式可能因地区和具体情况而定,需要结合当地政策和规定进行分析和解释。

土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)

所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。

房企土地成本分摊方法及其适用范围

的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是合理的方法企业
房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约 30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式

土地分摊面积计算公式

土地面积分摊在土地有偿使用过程中是经常可见的一项工作，尤其是随着相关的土地有偿使用制度的建立，土地面积分摊计算显得更为重要。

很多消费者都很关心土地分摊面积的计算是如何进行的。

一般来说土地分摊面积的计算分为平均分摊法、土地价值最大化分摊法、土地用途分摊法。

这三种分摊方式都很重要，值得我们进行了解。

一、平均分摊法这是目前被广泛采用的方法，适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。

可用以下公式计算：土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积－在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积。

二、土地价值最大化分摊方法这个方法适用于底层为商业、二层以上为住宅的楼房。

这种方法主要是将土地使用权确定给底层，住宅层分摊院内土地面积，土地只作为附属形式存在，体现了土地价值最大化。

因为在地价中，商业用地地价最高，底层用户是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，这就决定了底层作为商业用地的土地收益实际上完全归底层土地使用者所有，而用作住宅的楼层却无此收费，如果将底层面积同二层以上用户进行分摊，就会造成：征收土地税费时，只收取部分商业用地的税费，造成土地资产流失。

如果对住宅楼的分摊面积也按商业用地同样平均分摊收取税费，就有失公平。

三、土地用途分摊法这个方法也可以称为地价分摊法，适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊。

在土地利用当中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应承担多少税费，可以说是比较公平合理的一种方法。

具体操作可用以下公式：土地分摊面积=底层土地面积×（某一用途地价－不同用途地价之和）×某一使用者拥有的层数，其中相同用途的地价累加，这一公式也适用于同一层有多种用途的建筑物。

公摊土地使用权的面积怎么计算？

公摊土地使用权的面积怎么计算？许多买了房子的公民拿到的使用证上会有一栏写着公摊，虽然知道公摊土地是大家在买类似于小区的房子时所需要将小区公共部分分摊到各个户主上的部分，但是大多数人对于公摊土地的面积却不知道相关的计算方式。

下面一起学习公摊土地使用权的面积怎么计算？许多买了房子的公民拿到的使用证上会有一栏写着公摊，虽然知道公摊土地是大家在买类似于小区的房子时所需要将小区公共部分分摊到各个户主上的部分，但是大多数人对于公摊土地的面积却不知道相关的计算方式。

下面一起学习公摊土地使用权的面积怎么计算？▲公摊土地使用权的面积计算方法一、平均分摊法这是目前被广泛采用的方法，适用于平面使用土地分摊和划拨用地分摊，其分摊面积一般按照共有使用者之间各自在该宗地内拥有的地上附着物的占地面积或建筑面积来确定。

可用以下公式计算：土地共有使用权分摊面积=使用者独立拥有的占地面积或建筑面积－在共有土地上全部使用者的占地面积或建筑面积总和×土地共有使用权面积二、土地价值最大化分摊法。

适用于底层为商业、二层以上为住宅的楼房，这种方法主要是将土地使用权确定给底层，住宅层分摊院内土地面积，土地只作为附属形式存在，体现了土地价值最大化。

三、土地用途分摊法。

或称地价分摊法，适用于对多层多用途建筑物进行土地分摊。

四、楼价分摊法。

适用于对不同用途相同层数的建筑物土地进行分摊。

如果不同用途相同层数的建筑物需要交同样的税费，就不太合理，所以还应利用楼价对同一用途不同楼层的土地进行分摊修正。

由于不同层数的楼价是受市场因素影响的，楼的地价则不变，所以用楼价来修正地价可以说是一种操作简单的办法。

公摊面积计算方法应该各有千秋，平均分摊法操作比较简单，但由于土地利用类型不同，土地面积平均分摊产生的利弊不同。

同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法

2.四川省规定。《四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（四川省地方税务局公告 2015 年第 5 号）第三条第一款规定：“纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊。” 3.厦门市规定。《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局 2015 年公告第 3 号发布）第三十一条第（六）项第二款规定：“纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。” 对于同一宗地，如果分期分批开发的，一般以项目批文、土地合同等确定，如果纳税人自行分期，需要经税务管理机关批准。
同一宗地多个项目及分期分批开发土地成本分摊方法答：根据国家税务总局“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”的原则，各地在对分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目之间分摊土地成本时，掌握的基本方法是占地面积法（或占地面积法优先）。各地具体规定举例如下： 1.山西省规定。根据《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（山西省地方税务局公告 2014 年第 3 号发布）第十八条第（二）项的规定，审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例如下：（1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。（2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用