购物中心租金指数计算方法及结果
商场租金的计算公式
商场租金的计算公式商场租金是商业地产领域中一个非常重要的概念。
商场租金的计算涉及到多个因素，包括地理位置、商场规模、租赁面积、租期、租金调整机制等等。
对于商场业主和商户来说，了解商场租金的计算公式是非常重要的，可以帮助他们更好地理解租金的构成，以及在商场租赁过程中的权益和责任。
商场租金的计算公式通常包括以下几个关键因素：1. 租赁面积。
商场租金的计算通常是基于租赁面积来进行的。
商场的租赁面积包括可出租的商铺面积和共用区域面积。
商铺面积是指商户实际使用的经营面积，而共用区域面积则是商场内的公共走道、楼梯、卫生间等公共区域的面积。
商场租金通常是以每平方米每月或每年的方式计算的，因此租赁面积是商场租金计算公式中非常重要的因素。
2. 基础租金。
商场租金的基础部分通常是由基础租金构成的。
基础租金是指商场租金的基本费用，通常是按照租赁面积和每平方米的租金率来计算的。
基础租金的计算公式可以表示为，基础租金 = 租赁面积 x 租金率。
租金率是根据商场的地理位置、商场规模、租赁市场的供需关系等因素来确定的，不同商场的租金率可能会有所不同。
3. 物业管理费。
除了基础租金之外，商场租金还包括了物业管理费。
物业管理费是由商场业主用来支付商场运营和维护的费用，包括保安费、清洁费、维修费等。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例来计算的，因此物业管理费的计算公式可以表示为，物业管理费 = 租赁面积 x 物业管理费率。
4. 其他费用。
除了基础租金和物业管理费之外，商场租金还可能包括其他费用，如公共设施使用费、广告费、停车费等。
这些费用通常是根据商场租赁合同中的约定来确定的，商户需要根据实际情况来支付这些费用。
5. 租金调整。
商场租金通常是根据租赁合同中的约定来进行调整的。
租金调整可以按照固定的比例每年进行调整，也可以根据市场租金水平来进行调整。
租金调整的方式和机制在商场租赁合同中通常会有详细的规定，商户需要在签订合同之前仔细阅读并理解租金调整的规定。
上海五角世贸商城商铺租金系数计算说明-1218
地段范围
– 南北向主通道两侧区域 – 东西向主通道两侧区域
分区原因
– 主入口人流量较大 – 主通道汇集区域人流最密集
位置系数变化区间
一等
1.1-1.25
二等
– 各主要支路周边
– 主要支路对主通道上的人流具 有一定的分流能力
0.95-1.1
三等
– 次要支路周边
– 次要支路人流到达性较差
0.85-0.95
• 在主要计算商铺位置系数的基础上，综合考虑商铺的内部格局、进深等因素影响， 计算出各商铺的租金系数 • 计算商铺面积与商铺租金系数的乘积，得出商铺的铺位系数 • 商铺的铺位系数乘以该楼层的基准租金，得出该商铺的铺位日租金
铺位年租金 142,421.18 112,549.03 165,618.20 238,067.24 94,506.71 128,704.66 116,989.25 214,306.83 195,085.20 122,788.92
四等
– 支路死角区域
– 支路死角不利于人流通行，所 以人流到达率较低
0.75-0.85
• 位置系数为1的基准点选择如下：L1A105、L2B276、L3B286、L4B238、L5B256、D1A021 • 我们根据人流的到达率对部分商铺所处位置等级进行了重新调整
除商铺的位置系数外，租金系数的微调还考虑了商铺的内部结构、商铺的临 空面等多个因素
除商铺位置因素外，需要考虑的四 大因素
• 长宽比超出楼层平均水平： 扣0.01-0.05
•一层考虑入口重要性差异： – 南面主入口至扶梯区域，系数 增加0.2 – 北面入口至扶梯区域，系数增 加0.1 •二层考虑入口重要性差异： – 南面入口至扶梯区域：系数增 加0.2 – 西面入口至扶梯区域：系数增 加0.1
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果范文
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
3、根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场购物中心商铺租金指数计算方法及结果引言在百货商场购物中心中，商铺租金是一项重要的经济指标。
商铺租金的高低直接影响到商户的经营成本以及商场的收益。
因此，准确计算商铺租金指数对商场管理者和商户来说都具有重要意义。
本文将介绍一种计算百货商场购物中心商铺租金指数的方法，并给出了实际计算结果。
方法数据收集为了计算商铺租金指数，我们需要收集以下数据： 1. 商铺租金：收集各个商铺的租金数据。
可以通过与商户的合作或者与商场管理部门协商来获取这些数据。
2. 商铺面积：商铺的面积是计算租金指数的关键因素之一。
收集各个商铺的面积数据。
3. 区域租金水平：了解所在区域的整体租金水平也是计算指数的重要参考。
可以通过市场调研或者与其他商铺租户交流来获取这些数据。
计算公式商铺租金指数可以通过以下公式计算：租金指数 = 商铺租金 / 商铺面积 / 区域租金水平其中，租金指数是对商铺租金相对于区域租金水平的一种评估。
数值越高表示商铺租金相对较高，数值越低表示商铺租金相对较低。
实际计算假设我们有以下数据： - 商铺租金：A商铺每月租金为5000元，B商铺每月租金为4000元。
- 商铺面积：A商铺面积为80平方米，B商铺面积为60平方米。
- 区域租金水平：所在区域的租金水平为每平方米每月80元。
我们可以按照上述公式计算租金指数： - A商铺租金指数 = 5000元 / 80平方米 / 80元 = 0.78125 - B商铺租金指数 = 4000元 / 60平方米 / 80元 = 0.83333根据计算结果，A商铺的租金指数为0.78125，B商铺的租金指数为0.83333。
这意味着A商铺的租金相对于区域租金水平较低，而B商铺的租金相对较高。
结论通过上述方法，我们可以计算出百货商场购物中心商铺租金指数。
这个指数可以帮助商场管理者和商户了解自己的商铺租金水平相对于区域的位置。
在商场管理中，可以根据租金指数来调整和评估商铺租金策略。
商场租金定价策略与测算方法
商场租金定价策略与测算方法一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。
在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。
因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
不同业态对于运营方式有不同的偏好。
即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？案例1：苏州五X国际广场业态布局及租金定位方案租金定制思路①区域租金水平：项目公里范围内商业租金价格；②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
案例2：商城租金定位策略租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
购物中心租金制定参考与借鉴
购物中心租金制定参考与借鉴一直以来，商业地产的租金制定都是大家的关注焦点。
如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
一、购物中心租金定制的标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
1.基础租金定制（注：基础租金定制方法在此前决策参考报考已有详细讲解，本报告不再做详细的分析）对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
（1）成本计价法成本计价法即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
（2）投资回报计价法投资回报计价法是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
（3）市场计价法市场计价法是从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
例如，选取一个沿海二级城市A购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：A购物中心市场分析表A购物中心客流支撑分析表:A购物中心基础租金:租金/营业额比是基础租金市场计价法采用的一个重要变量。
购物中心租金定价方案
购物中心租金定价方案(总4页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除购物中心租金定价方案根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报不同，购物中心租金定价可考虑以下四种法：租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。
只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。
厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。
接下来我们将以租金水平类比法为例，详解某购物中心租金测算方案（方案制定于2016年5月）一、基准价格设定1、基准价格为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、某项目租金水平分析1、市区一层街铺的租金水平2、影响租金水平的关键因素供求关系：价格的决定因素销售业绩：价格的支撑因素综合成本：价格的成本因素可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：租赁项目类比价格：结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：三、某项目租金价格1、多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/㎡/月）2、考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
盐城万达商城租金计算公式
盐城万达商城租金计算公式随着经济的发展和城市化进程的加快，商业地产行业也迎来了快速发展的时期。
商业地产作为商业活动的载体，承载着城市商业发展的重要使命。
而商场作为商业地产的一种，其租金计算是商业地产经营中的一个重要环节。
本文将以盐城万达商城为例，介绍商场租金计算的相关公式和方法。
盐城万达商城是盐城市内一家知名的大型购物中心，拥有大量的商铺和商业空间，吸引了众多商家和消费者。
商场的租金计算是商家和商场管理方都非常关注的问题，因此租金的计算公式和方法显得尤为重要。
首先，商场租金的计算公式通常包括基础租金和其他费用的计算。
基础租金是商家每月需要支付给商场管理方的固定租金，通常是根据商铺的面积和位置来确定的。
其他费用包括物业管理费、水电费、广告费等，这些费用通常是根据商家的实际使用情况来确定的。
在盐城万达商城中，基础租金的计算通常是按照每平方米的租金单价来确定的。
而租金单价则是根据商铺的位置、面积、装修情况、周边环境等因素来确定的。
一般来说，商场内部的位置越好，租金单价就越高；商铺的面积越大，租金单价就越低；商铺的装修情况和周边环境也会对租金单价造成影响。
另外，商场还会根据商家的经营品类和业绩情况来确定其他费用的收取标准。
比如，一些大型商家可能需要支付额外的广告费用，而一些小型商家则可能只需要支付基本的物业管理费用。
在实际的商场租金计算中，商家通常需要根据自己的实际情况来进行具体的租金计算。
他们需要首先了解商场的租金计算公式和收费标准，然后根据自己的实际情况和需求来进行租金的估算和预算。
在盐城万达商城中，商家可以通过与商场管理方进行沟通和协商来确定具体的租金标准和支付方式。
商场管理方通常会根据商家的需求和情况来制定合理的租金标准，以促进商场内商家的良性发展和合作。
总之，商场租金的计算是商业地产经营中的一个重要环节，对商家和商场管理方都具有重要意义。
在盐城万达商城中，商场租金的计算通常包括基础租金和其他费用的计算，而具体的租金标准和支付方式则需要商家和商场管理方进行合理的沟通和协商。
购物中心租金类型、收取模式与定价方法
购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。
因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。
不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。
那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。
既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。
因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。
一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。
由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。
若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。
通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
商场出租率的计算公式
商场出租率的计算公式商场出租率是衡量一个商场运营状况的重要指标，它能直观地反映出商场空间的利用效率和商业价值的实现程度。
那商场出租率到底怎么算呢？且听我慢慢道来。
咱们先来说说商场出租率的基本概念。
简单来讲，商场出租率就是已经出租出去的商铺面积占商场总可出租商铺面积的比例。
比如说，一个商场总共有 10000 平方米的可出租商铺面积，目前已经出租出去8000 平方米，那出租率就是 8000÷10000×100% = 80%。
计算商场出租率的公式通常是：商场出租率 = 已出租的商铺面积÷商场总可出租商铺面积×100% 。
这里要注意的是，计算时一定要确保面积的单位统一，不然可就闹笑话啦！我之前在一家大型购物中心工作的时候，就遇到过因为出租率计算不准确而引发的小麻烦。
那时候，我们商场正在进行季度的运营评估，领导要求我尽快算出出租率，给大家一个清晰的运营状况报告。
我当时信心满满，觉得这还不简单，拿着手上的数据就开始算。
可没想到，我在统计已出租商铺面积的时候，把一些临时搭建的促销摊位面积也算进去了，而且还把部分面积的单位弄混了，一个是平方米，一个是平方分米。
结果算出来的出租率高得离谱，直接把领导都给惊到了。
领导拿着我的报告，皱着眉头问我：“这数据怎么回事？咱们商场难道都被租满了还不够？”我当时那个尴尬呀，脸一下子就红了，赶紧重新核对数据。
经过一番仔细的检查和修正，我终于算出了正确的出租率。
从那以后，我每次计算出租率都特别小心，再三确认数据的准确性和单位的统一性。
要准确计算商场出租率，还得搞清楚一些细节问题。
比如说，有的商铺可能存在部分出租的情况，这时候就得按照实际出租的面积来计算。
还有一些商铺虽然签了租赁合同，但还没正式入驻营业，这种情况一般是不算在已出租的范围内的。
另外，不同类型的商场，其出租率的合理范围也有所不同。
像一些地处繁华商圈的高端商场，出租率可能要求在 90%以上才能保持良好的运营状态；而对于一些位置较偏或者定位比较特殊的商场，出租率能达到 70% - 80%可能就算不错了。
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果
百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果第一篇：百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换样本的选择及调查方法调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式理论基础运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法
百货商场与购物中心商铺租金指数计算方法引言随着消费升级和城市化进程的推动，百货商场和购物中心在城市中扮演着重要角色。
商铺租金指数是评估商场和购物中心租金水平的重要指标。
本文将介绍百货商场与购物中心商铺租金指数的计算方法。
一、租金指数概述商铺租金指数是指用于反映市场上商铺租金水平的指标。
它可以用于评估商场与购物中心的租金水平，帮助商家、投资者和市场监管部门了解市场的供需情况，制定合理的租金政策。
二、租金指数的计算方法商铺租金指数的计算方法可以分为如下几个步骤：1. 数据收集在计算租金指数之前，需要收集一定的数据，包括商场或购物中心的租金数据、租赁面积数据等。
2. 数据处理在数据收集完毕后，需要对数据进行处理。
首先，需要统计每个商铺的租金和租赁面积，计算商铺的租金单价。
然后，计算每个商铺的租金指数。
商铺的租金指数可以通过以下公式来计算：租金指数 = 当前租金 / 基准年份租金 × 100其中，基准年份租金是指选定的一个基准年份的商铺租金。
3. 租金指数计算在计算租金指数时，可以选择不同的计算方法。
以下是常用的三种计算方法：a. 加权平均法加权平均法是一种常见的租金指数计算方法。
它将每个商铺的租金指数乘以对应的权重，然后求所有商铺的租金指数的加权平均值。
加权平均法的计算公式如下：租金指数= Σ(商铺的租金指数 × 权重) / 总权重b. 几何平均法几何平均法是另一种常用的租金指数计算方法。
它将每个商铺的租金指数进行连乘，然后开根号得到租金指数的几何平均值。
几何平均法的计算公式如下：租金指数 = (商铺的租金指数1 × 商铺的租金指数2 × … × 商铺的租金指数n)^(1/n)c. 加权几何平均法加权几何平均法是将加权平均法和几何平均法相结合的一种租金指数计算方法。
它将每个商铺的租金指数乘以对应的权重，然后进行连乘，最后开根号得到租金指数的加权几何平均值。
商业租金的计算方法
商业租金的计算方法
1.首先确定租金的基准值。
这个基准值通常是根据当地的市场行情和物业特征来确定的，比如房屋的位置、面积、楼层、朝向、装修程度等。
基准值可以参考周围类似物业的租金水平和市场价格来决定。
2. 然后确定租金的调整系数。
这个调整系数通常是根据租赁合
同的条款来确定的，比如租期长短、租户身份、使用用途等等。
租期越长，调整系数越小；租户身份越具备信用，调整系数越小；使用用途越具备商业价值，调整系数越大。
3. 最后将基准值乘以调整系数，就可以得到每平方米每月的租
金了。
例如，某个商业物业的基准值是每平方米每月100元，租期为5年，租户身份为知名连锁企业，使用用途为餐饮业，那么调整系数可以是0.9，1.1，1.2，最终计算得出的租金就是
100*0.9*1.1*1.2=118.8元/平方米/月。
需要注意的是，商业租金的计算方法并不是唯一的，还要考虑当地的政策法规、市场环境、物业管理等因素，因此具体计算方法还需根据实际情况进行调整。
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百货商场、购物中心商铺租金指数计算方法及结果蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。
房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。
尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。
房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。
1、样本的选择与替换
样本的选择及调查方法
调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。
商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。
样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。
2、计算标准
指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。
权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。
3、计算公式
理论基础
运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。
1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。
拉氏价格指数公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。
2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。
帕氏价格指数的公式为：
其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。
帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。
3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。
费
雪指数的公式为：
利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。
费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。
指数的选择
在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。
考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量因素的拉氏指数计算。
其基本计算公式如下所示：
即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。
商铺租金平均价格的计算步骤
1）各类型（楼层）商铺的平均价格
2）该商圈租金的比较价格
将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数。
基期的选择：北京商铺租金指数以2003年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。
计算期租金成交价格的推算
在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。
具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y1、Y2……Yn。
对应的报价分别是：X1、X2……
Xn。
拟合直线为，由最小二乘法可以得出：
由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。
P.S：本指数体系处于试行阶段，如有不妥之处请读者指出，使之能不断完善。
由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。
经过一个多月的实地调研，我们基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商场、购物中心商铺租金指数。
样本选择
由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，根据其特殊性我们选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。
在普查的基础上，在各商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了11个商场作为样本。
表1为我们进行普查的部分商场的名称。
商圈横向对比分析
区域是经营者和投资者首要考虑的因素。
就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对比分析。
从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。
指数计算结果以及分析
2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：
表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)商圈北京平均王府井商圈朝外商圈亚运村商圈西单商圈中关村商圈CBD商圈
商铺租金
24.1130.1412.5613.2536.1118.0035.05
平均价格
指数值83.95104.6235.9639.79139.0852.21132.22区域是经营者和投资者首要考虑的因素。
就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对比分析。
从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。
北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米×天
从本期数据可以看出：2004年，北京的商业地产市场较为红火。
商圈横向对比分析
王府井、西单商圈商业物业现状分析：
位于王府井、西单等传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，指数值也高于其它商圈近百点，且继续呈稳中有升的走势。
随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。
而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。
加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业氛围将更加浓厚。
CBD商圈商业物业现状分析：
以商务概念的朝阳CBD商圈强调办公功能和地区主题的特点，CBD商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。
其商场租金指数值已经紧随传统的商业中心区。
目前该区域内的商业发展情况较好，大型商业中心有国贸商城、嘉里中心商场等都具有很高的知名度。
近三年内CBD区域将有超过50万平方米的新增商
业面积，CBD区域未来商业业态将以建筑综合体中的连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型的SHOPPING MALL 为主流。
亚运村商圈商业物业现状分析：
以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。
本指数显示该商圈百货商场、购物中心的租金水平较低，这与商圈内住宅项目的租售水平并不相益。
究其原因：虽然该商圈内商业氛围较好，但对于百货商场、购物中心这种面向全市消费者的店型，在该商圈内的承受能力还显薄弱，尽管商圈内有北辰购物中心、飘亮购物中心、安贞华联等大型商业设施，但其对全市居民的吸引力还稍显薄弱。
朝外商圈商业物业现状分析：
朝外商业街作为北京CBD的门户，连通东二环和东三环路，是北京市总体规划中五个市级商业中心之一。
朝外大街规划面积是100万平方米，现在已经建成了64万平方米。
其中商业占三分之一，商务占三分之二，商业为商务铺垫，目的是为了未来向北京CBD平缓过渡。
朝外商圈的飞速发展也使其商业物业租金指数已经由原来的30.22提高到了35.96点。
可见新兴商圈冲劲十足。
本次区域租金的指数编制是中原地产商业策划部在利用自身专业优势的基础上，收集分析并多次探索之后编制成功的，它为我们较为准确的量化了解北京市商业地产市场发展状况、分析与比较各区域市场水平以及商业发展程度提供了较为专业化的理论数据支持。