文旅特色小镇商业定位与执行方案 PPT

各业态的物业条件
高档餐饮 风情客栈 中式快餐 西式快餐 便利店 服务配套 生活娱乐类
高档餐饮物业条件
风情客栈物业条件
中式快餐物业条件
西式快餐物业条件
便利店物业条件
数据来源：峨眉山旅游局统计
2009年，峨眉山景 散客和团
外宾和国
国内游客
区，按照门票数量 队客人比
内客人比
以：北京，
计算，共接待中外 例为：
例为：
上海、江
游客280万人次。
8：2
1：9
Байду номын сангаас浙及广东
外宾中东南亚 游客占总量的 80%，以台湾、
以色列客源 呈上升趋势： 2009年达3
地区游客 为主：比 例超过50%
旅游地产综合体； 业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补，
兼有日常生活消费、社区配套等；
形象定位：峨眉山高档特色商业示范；
消费定位
消费特点：
峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本 案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，
市调数据自艾肯公司资料
Ｃ业态组合
高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文 化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱）
五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态
Ｃ业态组合－业态市调
据市调餐饮、住宿在消 费比例当中占据44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以， 餐饮与住宿在本案业态
比例中应该会超过44%
B峨眉院子作用
品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项
目的开篇力作，增 色添彩。
土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀
• 对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在 起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。
• 相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 • 铝厂的影响。
机会
威胁
旅游消费数据
2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增
长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例 14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。
乐
旅游目的地类
象城、易镇、大佛禅院、 温泉欢乐谷
小结： 峨眉山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。
购
城市商业
市中心：名山中路、商业街、绥山中路， 营业时间：9：00——21：00
B商业定位
峨眉院子一期市场定位 峨眉院子一期消费定位
市场定位
市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种： 功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的
审 批： 审 核： 编 制：
目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
第一部
峨眉院子
A峨眉院子定位 B峨眉院子作用
A峨眉院子定位
峨眉山水间 . 院落慢生活
在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗 娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、 工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆 中高端消费的商业院落街区。
大型餐饮点三个： 美食村、美食街、 好吃街
以峨眉当地特色 美食为主：野菜、 雪魔芋、烧烤等
峨眉山市共有饭店196家 市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， 景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家
行
交通
旅游专项 客运中心一个
娱
娱乐演艺
旅游演艺三台，淡季为一台； 以川剧、峨眉武术为主
• 项目开发周期长，压力大。 • 高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先
入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 • 后期配套产品未形成集群效应。
• 峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群
• 暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。
• 峨眉当时有高端商业消费的诉求.
新加坡、香港
万人次
和日本为主
自驾游人群主
未进山门客源 总数在80万 人次：自驾游 与会议人群比 例为3：7
自驾游人群主 要来自：成都、 重庆和周边地 区；会议人群 主要来自省内 占65%的比例
是以周末为高 峰，消费以 温泉和吃为主； 旅游人群高峰 期在每年的4月 至11月
旅游消费地
吃
餐饮类
住
酒店类
项目SWOT分析
优势
• 资源：依山水，佳通便利，面朝景区. • 产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管
理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。 • 政府：大力支持，政企强强联合。 • 企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。
劣势
• 资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。
峨眉院子 商业定位及招商运营思路(初稿)
:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司
为经营、管理之需要而制定，其知识产权归 四川蓝光实业集团有限公司所有，属本公司 商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自 复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司 许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视 为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯《中华 人民共和国刑法》的行为，当事人将承担相 应的法律后果。
湖项目提供很好的商业服务。
目录
第一部分 峨眉院子 第二部分 业态布局 第三部分 租售定位 第四部分 招商及运营策略
第二部分 业态布局
A市场分析 B商业定位 C业态组合 D规划布局
A市场分析
项目SWOT分析 峨眉山旅游消费数据 峨眉山旅游消费地
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
Ｃ业态组合—按角色来划分业态
D业态分区及规划建议
人流动线的规划 业态分区 业态规划建议 各业态的物业条件
人流动线规划
借用830资料已经确定的动线规划
业态分区
注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。
业态规划建议－单体要求
根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：
业态规划建议－建议引进商家名录