房地产企业会计实务讲义
房地产企业--中级会计师辅导《中级会计实务》第四章讲义3
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中级会计师考试辅导《中级会计实务》第四章讲义3
房地产企业
2.房地产企业
【例题·计算题】甲公司是从事房地产开发业务的企业，2010年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。
假设该写字楼各层均能够单独计量和出售。
（1）2010年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2010年6月30日，租赁期2年，该写字楼第一层商铺的账面余额5 500万元，未计提存货跌价准备。
预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。
转为投资性房地产后，如果采用成本模式则采用直线法计提折旧；如果采用公允价值模式，2010年3月31日和2010年12月31日商铺公允价值分别为6 000万元和6 100万元。
2010年12月31日收到6个月的租金300万元。
[答疑编号5718040207：针对该题提问]。
房地产企业会计实务介绍
例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万 元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处 理： 分录1： 借：应收账款 200万 贷：主营业务收入 200万 分录2： 借：预收账款 180万 贷：应收账款 180万 通过一借一贷，应收账款余额20万元。
对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以 在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被 投资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、 股权收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核 算。
各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定 的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收 据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。 例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司 实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金 收据，则做如下分录处理： 借：开发成本--建筑安装工程费 贷：银行存款 1000万 950万
二、主要会计科目运用
1、应收账款
“应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到 的房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确 认为“应收账款”。 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数 较多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助 记录。
万科与保利规模对比（万科/保利） 营业收入比 5.00 4.48 4.43 4.50 4.38 4.00 3.32 3.50 3.00 2.64 2.50 2.13 2.00 1.50 1.00 0.50 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 1.80 1.51 3.21 3.25 净利润比
房地产会计全讲
房地产会计全讲1. 引言在如今的社会中，房地产行业扮演着重要的角色。
随着城市化的加速和人口的增长，房地产领域的投资和交易不断增加。
作为房地产行业的重要一环，房地产会计起着至关重要的作用。
本文将全面介绍房地产会计的基本概念、原则和技巧，帮助读者更好地理解和应用房地产会计知识。
2. 房地产会计的概述房地产会计是指在房地产领域中，通过财务数据的收集和分析，对房地产项目进行核算和报告的过程。
房地产会计需要熟悉相关的法律法规、会计准则和行业规范，以确保财务报表的准确性和合规性。
3. 房地产会计的基本原则房地产会计遵循一系列基本原则，包括： - 3.1 权责发生制原则：根据这一原则，收入和费用应当在其发生时计入账户。
在房地产行业中，这意味着收入和支出应当根据实际确认时间进行核算。
- 3.2 规避拉长收入原则：遵循这一原则，房地产公司不应当通过拉长收入确认时间来虚增公司收入。
收入应当在实际发生之后及时确认。
- 3.3 全面分期法则：根据这一原则，房地产项目的利润应当根据验收和交付的进度进行分期确认。
这可以确保财务报表的准确性和真实性。
- 3.4 成本原则：房地产项目的成本应当包括相关的直接和间接成本，如土地购置费、建筑材料费、劳动力费用等。
该原则要求对成本进行准确的核算和报告。
4. 房地产会计的核算流程房地产会计的核算流程包括以下几个步骤： - 4.1 建立项目成本台账：在项目开始之前，房地产公司应当建立项目成本台账，记录相关的成本信息。
这包括土地成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
- 4.2 核算房地产项目的收入和费用：根据权责发生制原则，房地产公司应当根据实际发生时间核算项目的收入和费用。
这包括销售收入、租金收入、运营费用、维修费用等。
- 4.3 分期确认房地产项目的利润：根据全面分期法则，房地产公司应当根据项目的验收和交付进度分期确认利润。
这可以确保项目的成本和收入之间的匹配。
- 4.4 编制财务报表：房地产公司应当根据会计准则和相关规定编制财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表。
房地产开发企业会计培训讲义
房地产开发企业会计培训讲义1. 引言随着房地产行业的发展，房地产开发企业在市场上扮演着重要的角色。
作为一名房地产开发企业的会计人员，掌握良好的会计知识不仅对企业自身的财务管理至关重要，也能保证企业在税务、审计等方面的合规性。
本讲义旨在为房地产开发企业的会计人员提供一份系统、全面的培训材料，帮助他们提高自己的专业能力和水平。
2. 房地产开发企业的会计制度房地产开发企业的会计制度是指为房地产开发企业设计的一套规范和标准，用于规范企业内部的财务管理和会计核算。
一个完善的会计制度可以确保企业的财务信息真实、准确、可靠，同时也可以帮助企业合规经营、控制风险。
会计人员应该了解并熟悉公司的会计制度，确保按照规定进行操作和记录。
2.1. 会计制度的内容•财务管理制度：包括资金管理、成本控制、财务分析等方面的规定，用于提高企业的财务管理水平；•会计核算制度：包括会计科目设定、会计凭证处理、凭证登记与审核、会计报表编制等方面的规定，用于确保财务信息的准确性和完整性；•薪酬管理制度：包括薪酬核算、个人所得税申报等方面的规定，用于保证员工薪酬的合理性和合法性；•税务管理制度：包括税收计算、纳税申报、税务审核等方面的规定，用于确保企业遵守税法的要求。
2.2. 会计制度的执行会计人员在执行公司的会计制度过程中应注意以下事项：•严格按照会计制度的规定进行操作和记录；•及时处理会计凭证，并进行合理的审核和登记；•定期编制和报送财务报表，确保报表的及时性和准确性；•定期进行财务分析，及时发现和解决财务问题；•随时关注税收法规的变化，确保企业的纳税合规性。
3. 房地产开发企业的会计核算房地产开发企业的会计核算是指根据会计制度的要求，对企业的经济事项进行记录和处理，最终形成会计报表的过程。
会计人员应该熟悉企业的业务模式和会计核算方法，保证财务信息的准确和完整。
3.1. 房地产开发企业的常见交易•房地产开发：包括土地收购、房屋建设、销售等过程；•融资活动：包括银行贷款、债券发行等手段；•资产购置：包括购买建筑物、设备、土地使用权等过程；•收入和支出：包括销售收入、营业费用等经营活动；•投资和投资收益：包括投资房地产、股权等过程。
房地产企业资料会计实务(pdf 195页)
第一部分 房地产开发生产流程
(4)项目设计是房地产开发的第四步，也是Biblioteka 系到项目是否符合市场需要 的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大 的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设 计3个具体步骤。
方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建 筑结构、环境关系等方面的设计要求。
第一部分 房地产开发生产流程
(6)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及 拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的 资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地 产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商 需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措 的资金数量，再通过各种融资方案的选择，确定合理的融 资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本 上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业 活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大 幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热 的房地产投资起到了一定抑制作用。
第一部分 房地产开发生产流程
(3)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目 开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开 发正式启动的第一步。我国原来规定可以有划拨 和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多；冲 击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种 情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通 过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原 来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是 主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使 用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取 《房地产开发项目手册》。
某房地产开发企业会计知识讲义
某房地产开发企业会计知识讲义1. 引言房地产开发企业作为一个重要的经济组织，在日常运营过程中需要具备一定的会计知识。
本文档将以某房地产开发企业的角度，介绍房地产开发企业会计的基本知识和重要的会计核算方法。
2. 房地产开发企业的会计制度房地产开发企业应建立科学完善的会计制度，以保证财务数据的准确性和完整性。
其会计制度应包括以下内容： - 会计核算基本制度：包括账务处理、凭证制度、账簿形式等； - 会计报告制度：包括财务报表编制、审计要求等； - 费用管理制度：包括固定资产、人员工资、办公费用等的管理方法； - 预算管理制度：包括年度预算编制、执行和控制等； - 税务管理制度：包括纳税申报、发票管理、税务筹划等。
3. 房地产开发企业会计主要步骤3.1. 项目开发前的会计工作在房地产项目开发前，企业需要进行一系列的会计准备工作： - 编制项目预算：确定项目开发的成本和收益预期； - 确定资金来源：包括股东投入、贷款以及其他融资方式等； - 建立预收款管理制度：确保项目开发过程中的收款和付款流程的有效管理； - 确定会计虚拟项目：用于区分不同项目的成本、收入和费用。
3.2. 项目开发过程中的会计核算在项目开发过程中，房地产开发企业需要进行一系列的会计核算：- 成本核算：按照会计准则，对项目开发过程中的直接成本和间接成本进行核算； - 收入核算：按照合同约定，对销售收入、租赁收入等进行核算； - 费用核算：对项目开发过程中的各项费用进行核算，包括劳务费用、税费等； - 资产核算：对项目开发过程中的固定资产、无形资产等进行核算； - 风险准备金核算：对项目开发过程中的风险准备金进行核算，以应对不良债权和风险损失；3.3. 项目竣工后的会计工作项目竣工后，房地产开发企业需要进行以下会计工作： - 资产投资收益核算：对项目投资的盈利情况进行核算； - 处置固定资产核算：对闲置或报废的固定资产进行处置； - 纳税申报和税款缴纳：按照税法规定，及时申报和缴纳各项税费； - 资产评估和折旧核算：对项目竣工后的资产进行评估和折旧核算； - 股东权益分配：根据合同约定或公司章程，进行股东权益的分配。
《初级会计实务》讲义-固定资产和投资性房地产4
固定资产和投资性房地产 4一、固定资产（5）固定资产的折旧方法企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。
可选用的方法包括年限平均法（又称直线法）、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法等。
①年限平均法将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内，采用这种方法计算的每期折旧额是相等的。
计算公式：年折旧率=（1-预计净残值率）÷预计使用年限（年）月折旧率=年折旧率÷12 月折旧额=固定资产原价×月折旧率或：年折旧额=（固定资产原价- 预计净残值）÷预计使用年限（年）=固定资产原价×（1- 预计净残值率）÷预计使用年限（年）月折旧额=年折旧额÷12教材【例1-88】甲公司有一幢厂房，原价为5000000 元，预计可使用20 年，预计报废时的净残值率为2%。
要求：计算该厂房的折旧率和折旧额。
【答案】年折旧率=（1-2%）/20=4.9%月折旧率=4.9%/12=0.41%月折旧额=5000000×0.41 ％=20500（元）②工作量法工作量法是指根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。
计算公式：单位工作量折旧额=[ 固定资产原值×（1-预计净残值率）] ÷预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量（实际）×单位工作量折旧额教材【例1-89】某企业的一辆运货卡车的原价为600000元，预计总行驶里程为500000公里，预计报废时的净残值率为5%，本月行驶4000 公里。
要求：计算该辆汽车的本月折旧额。
【答案】单位里程折旧额=600000×（1-5%）÷500000=1.14（元/ 公里）本月折旧额=4000× 1.14=4560（元）③双倍余额递减法双倍余额递减法是指在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面净值（固定资产账面余额减累计折旧）和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。
房地产开发企业会计培训讲义-全文可读
开发间接费用的核算
· 按采用的分配标准不同 ，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
· （1）预算间接费比例法 。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用 ，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法 。其计算公式如下：
· 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
· 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划） 开发间接费用*分配率
· 采用这种分配方法 ，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
开发间接费用的核算
· （2）直接费比例法 。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用 ，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
结转到“房屋开发成本 ”等账户的配套设施成本。
· 期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生
的成本。
·
还应设置“配套设施开发明细账 ”（三级账）
, 账内按每一开发项目开设账户 ， 以记录和反映不
同开发项目的实际开发成本。
· 如：
“开发成本——配套设施开发——某设施 ”
配套设施开发成本的核算
· 对能有偿转让大型配套设施分配的支出 ，记入“开 发成本——配套设施开发成本—— ×× ”。
开发产品成本概述
成本与费用
开发成本 期间费用
土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本
开发产品成本概述
· 二 、开发产品成本的构成 · 开发产品成本包括以下六个成本项目： · （ 一 ）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
产而征用土地所发生的各项费用 ，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费 ，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 · （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 · （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
房地产会计实务及纳税详解
房地产会计实务及纳税详解第一篇房地产会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的治理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节操纵各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直截了当计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业同意托付单位的托付，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采纳批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平坦等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发觉场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场治理机构人职员资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销等。
房地产会计实务讲座
房地产会计实务讲座1. 引言房地产行业是一个高度关联、复杂的行业，会计实务在房地产企业的发展中扮演着重要的角色。
本文将介绍房地产会计实务的相关内容，包括会计核算、税务处理、财务分析等，帮助读者更好地了解和应用房地产会计实务。
2. 会计核算2.1 资产的确认和计量在房地产企业中，房地产作为一项重要的资产，需要在会计核算中进行确认和计量。
按照会计准则的规定，房地产可以采用成本模式或公允价值模式进行计量。
在成本模式下，房地产以历史成本进行计量，而在公允价值模式下，房地产以公允价值进行计量。
2.2 收入和费用的确认房地产企业的主要收入来源是出售房地产物业，在会计核算中应按照实际发生的收入确认原则进行。
此外，房地产企业还需要确认相关的费用，如房地产开发成本、销售费用、管理费用等。
2.3 资产减值和摊销根据会计准则的规定，房地产企业需要定期进行资产减值测试，并在必要时对资产进行减值准备。
此外，对于长期拥有的房地产物业，房地产企业还需要按照规定进行摊销。
3. 税务处理3.1 增值税和土地增值税在房地产行业中，涉及到增值税和土地增值税的处理。
增值税是指在房地产开发、销售过程中产生的增值税款，房地产企业需要按照规定进行申报和缴纳。
土地增值税是指在房地产转让过程中产生的土地增值税款，房地产企业同样需要按照规定进行申报和缴纳。
3.2 企业所得税房地产企业的企业所得税处理也是非常重要的。
在会计核算的基础上，房地产企业需要计算并申报企业所得税，并及时缴纳相关税款。
4. 财务分析4.1 资产负债表分析通过对房地产企业的资产负债表进行分析，可以了解企业的资产结构、负债结构和资金状况。
例如，通过分析资产负债表中的房地产物业，可以评估企业的房地产投资情况。
4.2 利润表分析利润表分析可以帮助房地产企业了解其营销和运营活动的盈利能力。
通过分析利润表中的关键指标，如毛利率、净利润率等，可以评估企业的经营状况和盈利能力。
4.3 现金流量表分析现金流量表分析可以帮助房地产企业了解其现金的流入和流出情况，评估企业的现金管理和运营能力。
房地产会计实务讲义
房地产会计第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章房地产企业货币资金的核算第三章房地产开发应收及预付款的核算第四章房地产开发企业存货的核算第五章房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章房地产开发企业投资性房地产的核算第七章房地产开发企业负债的核算第八章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章房地产开发企业收入的核算第十章利润及其分配的核算第十一章所有者权益的核算第十二章会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。
并诚恳希望大家提出宝贵意第一章房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置一、房地产开发企业的经营范围房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。
近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。
本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。
房地产开发企业的开发经营对象是房地产。
房地产是房产和地产及其权属的统称。
其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。
房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。
土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。
2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。
其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。
房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。
房地产开发企业会计知识讲座
房地产开发企业会计知识讲座1. 背景介绍在房地产行业，会计知识对于房地产开发企业的管理和决策至关重要。
本文将为您介绍房地产开发企业会计知识的基本概念和应用，帮助您更好地理解和应用会计知识来管理您的企业。
2. 房地产开发企业的会计制度房地产开发企业的会计制度是指企业在日常经营活动中应遵循的会计规则和方法。
在中国，房地产开发企业的会计制度遵循《中华人民共和国会计法》和相关会计准则。
企业需要根据国家法律法规和相关会计准则编制财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表。
房地产开发企业的会计核算基础包括货币计量和业务实质反映原则。
货币计量是指企业应以货币为计量单位记录和报告经济业务活动。
业务实质反映原则是指企业应根据经济业务的实质和经济实际情况进行核算和报告，而不仅仅依据法律形式。
4. 房地产开发企业的会计要素房地产开发企业的会计要素包括资产、负债、所有者权益、收入和费用。
资产是指企业拥有的具有经济价值的资源。
负债是指企业对外承担的经济义务。
所有者权益是指企业所有者对企业资产的权益。
收入是指企业在一定时期内由于经营活动产生的经济利益的增加。
费用是指企业在一定时期内为获得收入而发生的费用。
房地产开发企业的会计核算方法包括权责发生制和现金基础制。
权责发生制是指企业根据经济业务的发生时间确认收入、费用和相关的资产负债变动。
现金基础制是指企业根据现金的收入和支出确定收入、费用和相关的资产负债变动。
6. 房地产开发企业的资本成本计算房地产开发企业的资本成本计算对于项目投资决策和资本结构优化至关重要。
资本成本是指企业为筹措资金所支付的成本，包括债务成本和股权成本。
债务成本是指企业通过债务融资所支付的利息成本。
股权成本是指企业通过股权融资所支付的股息成本。
7. 房地产开发企业的风险管理和内部控制房地产开发企业需要进行风险管理和内部控制，以确保企业的财务信息的真实性、准确性和完整性。
风险管理包括确定和评估风险、采取措施减少风险和监测风险的过程。
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房地产企业会计实务讲义
售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。
3、投资性房地产、固定资产
借：投资性房地产（固定资产）
贷：开发产品
4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为
未完工商品房预售款。
5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应
付帐款、预提费用科目。
（1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工
程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提
下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%.
（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预
提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或
广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必
须配套建造的条件。
（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可
理基金、公建维修基金或其他专项基金。
（4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则
的原则予以资本化。
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，
再按规定计入计税成本。
6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附
加、房产税、土地使用税等税种。
借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。
项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。
完工交付后按实际结算
房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。
，
7、主营业务收入
主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。
房屋销售收入应按已销售商
品房实测面积结算收入登记贷方。
（1）预售商品房收入确认
签订预售并收到预售房款时：
借：银行存款
贷：预收账款
完工交付使用时
借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入）
贷：主营业务收入
借：预收账款（转出已收到的预售房款）
银行存款（结算实测与预测房款差额）
贷：应收账款
（2）销售已完工商品房
借：银行存款
贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价）
8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、
其他服务收入。
借：银行存款
贷：其他业务收入
9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转
借：主营业务成本（已售商品实测面积*单方成本）
贷：开发产品
10、其他业务成本：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
11、营业税金及附加
借：营业税金及附加
贷：应交税费
11、财务费用：开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则
的原则予以资本化计入开发成本。
完工后发生借款利息费用作为当期
损益进入财务费用。
12、销售费用
13、管理费用
14、所得税费用
三、房地产企业实操
甲房地产公司2009年支付土地款2800万元,开始开发A地块，A地块共计兴建A1、A2两期房产,土地成本按占地面积分摊(一期1300万,二期1500万元)。
A1房产于2009年8月起开始预售，2009年12月份完工,2009年支付土地成本1300万元,前期工程费200万元,基础设施费600万元,建安工程费1600万元(本年实际支付合同内工程款1440万元)、公共配套设施费150万元、开发间接费50万(开发人员工资支出50万元)、财务费用100万元(开发一期贷款利息), A1房产完工开发成本共计4000万元，； 2009年共计取得A1房产预售房款4000万元(销售A1总面积60%),交付结算收取60万元房款，发生管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元.
A2房产于2009年11月开始预售，未完工,当年支付前期工程费220万元,基础设施费400万元,建安工程费900万元。
2009年预售A2房产取得预售房款2000万元（营业税及城建税和教育费附加5.5%，土地增值税按1%预缴，预计毛利率15%.例中未涉及因素假设不考虑）。
甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位万元）：
2009年度会计处理：
(1)支付土地款项
借:开发成本—土地开发--土地 2800万元
贷:银行存款 2800万元
(2)分两期开发,按各期占地面积分摊土地成本
借:开发成本—房屋开发--土地—A1 1300万元
开发成本—房屋开发—土地--A2 1500万元
贷: 开发成本—土地开发—土地 2800万元
(3)支付开发费用
支付一期开发成本
借: 开发成本—房屋开发--前期工程费-- A1 200万元
开发成本—房屋开发--基础设施费-- A1 600万元
开发成本—房屋开发--建安工程费-- A1 1440万元
开发成本—房屋开发--公共配套设施费-- A1 150万元
开发成本—房屋开发--开发间接费-- A1 50万元
开发成本—房屋开发--财务费用-- A1 100万元
贷:银行存款 2490
贷:应付职工薪酬—工资 50万元
借: 应付职工薪酬—工资 50万元
贷:银行存款 50万元支付二期开发成本
借: 开发成本—房屋开发--前期工程费—A2 220万元
开发成本—房屋开发--基础设施费—A2 400万元
开发成本—房屋开发--建安工程费—A2 900万元
贷:银行存款 1520
(4)2009年度收到预售房款
借：银行存款 6000
贷：预收账款——A1房产 4000.
贷：预收账款——A2房产 2000
(5)预缴营业税、城建税和土地增值税、所得税
一期税金
借：应交税费——应交营业税——A1房产 200
应交税费——应交城建税——A1房产 14
应交税费——应交教育费附加——A1房产 6
应交税费——应交土地增值税——A1房产 40
贷：银行存款 260.
借：应交税费——应交企业所得税——A1房产 85
贷：银行存款 85 二期税金
借：应交税费——应交营业税——A2房产 100
应交税费——应交城建税——A2房产 7
应交税费——应交教育费附加——A2房产 3
应交税费——应交土地增值税——A2房产 20
贷：银行存款 130.
借：应交税费——应交企业所得税——A2房产 42.5
贷：银行存款 42.5
(6)支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费
借：管理费用——工资 50
贷:应付职工薪酬—工资 50
借: 管理费用——业务招待费 90
销售费用——广告宣传费 300
应付职工薪酬—工资 50
贷：银行存款 440.
(7)竣工交付完工开发产品,
预计未支付应付成本160万元
借: 开发成本—房屋开发--建安工程费-- A1 160万元
贷：应付帐款—— 160 结转开发产品
借:开发产品---商品房 4000
贷:开发成本—房屋开发 4000
(8)年末竣工验收并交付业主
预售收入转主营业务收入
借：预收账款---A1 4000
应收帐款---A1 60
贷：主营业务收入——A1房产 4060
借: 银行存款---A1 60
贷:应收帐款---A1 60
计提营业税金及附加.
借：营业税金及附加 263.90
贷：应交税费——应交营业税——A1房产 203
应交税费——应交城建税-A1房产 14.21
应交税费——应交教育费附加-A1房产 6.09
应交税费——应交土地增值税-A1房产 40.60 借: 应交税费——应交营业税——A1房产 3
应交税费——应交城建税-A1房产 0.21
应交税费——应交教育费附加-A1房产 0.09
应交税费——应交土地增值税-A1房产 0.60
贷：银行存款 3.90
结转成本
借:主营业务成本---商品房--- A1房产 4000*0.6=2400 贷:开发产品---商品房--- A1房产 2400
(9)结转本年利润
借:主营业务收入 4060
贷:本年利润 4060
借:本年利润 3103.90
贷:营业税金及附加 263.90
主营业务成本---商品房---A1房产2400
管理费用 140
销售费用 300
(10)按会计利润计提企业所得税
(4060-3103.90)*0.25=239.025
借:所得税费用 239.025
贷: 应交税费——应交企业所得税——A1房产239.025 结转至本年利润
借:本年利润 239.025
贷: 所得税费用 239.025
结转至未分配利润
借：本年利润 717.075
贷：利润分配——未分配利润 717.075。