戴德梁行上海房地产市场分析报告

经济回顾

上海的经济增长在第一季度仍旧保持健康稳定的发展势头至今年一月份本市的国内

生产总值增长率达到了10.3%合同和实际吸引外商直接投资也获得了较高的增长分别

为10.2%和13.2%房地产作为支柱产业也保持了相应的健康快速发展势头

市场回顾

租赁市场

2002年第一季度上海高档住宅的租赁市场表现较为平静在租金与入住率上都没有明显的波动其中服务式公寓的租赁形式看好而高档公寓和别墅的租赁表现则略逊一筹

跨国企业外籍员工仍旧是高档住宅租赁市场的主要需求因此服务式公寓的需求趋旺

服务式公寓的平均租金由上季度的16.7美元/平方米/月攀升到了本季度的17.28美元/平方米/月同时在入住率上也有小幅上升从上季度的83%升至84%物业的平均租金和入住率的同步上升从一个侧面也反映了租客对服务式公寓偏好程度

相比服务式公寓的节节攀升高档公寓在租赁市场较为沉寂物业的平均租金由上季度的12.4美元/平方米/月下滑至10.67美元/平方米/月这已是半年来的再次下滑降幅约13.9%在租金下滑的情况下入住率在这个季度上升到了82.7%租金下调入住率上升这是一个市场自我调整的结果

别墅市场的表现与高档公寓的表现大体相同---租金略有下跌入住率积极上扬本季度别墅的平均租金为21.1美元/平方米/月较上季度的22美元/平方米/月有微微下挫入住率在一定程度上受平均租金降低的影响从上季的81.5%上升到87%

销售市场1

一级市场实行了招标拍卖政策土地供应市场更加透明规范2001年新增经营性土

地出让面积1050万平方米比2000年增长20.2%

二级市场在预售标准提高内外销并轨制度实行后2001年批准预售面积1659.2万

平方米同比增长7.1%登记预售面积1831.8万平方米同比增长

1研究范围扩大至起价6000元/平方米以上且均价在7000元/平方米以上的可售住宅和售价高于1500美元/平方米的可售别墅

26.1%供需比达到1 1.022002年1月份登记预售面积为177.65万平方

米

三级市场2存量房交易过户面积达到1422.4万平方米同比增长82.7%已达到同年商

品房交易过户量的64.1%这表明上海房地产二三级市场联动效应日益明

显市场结构正逐步趋于合理

2一级市场是指国家以土地所有人的身份把土地使用权出让土地使用者或者作为国有土地的出租人出租给土地使用者

二级市场又称增量房地产市场是指房地产开发经营企业将已投资建造的商品房销售出租或转让房屋建设工程

三级市场是指(1)存量房地产转让(2)存量房屋出租

租赁市场

供应

在高档住宅市场中大部分优质别墅物业都只实行不售的经营模式供出售的别墅所占市场份额较少以下列表为本季的新上市楼盘其中有服务式公寓高档公寓别墅三种不同物业类型

柏华丽豪华公寓西郊宾馆花园公寓伯爵山庄

区域长宁长宁闵行

地址长宁路833号虹桥路2065号程家桥路

299弄

类型服务式公寓公寓别墅

楼层数323-42

单元数2613421

单位面积

平方米/套

65-180150-330280-350

入伙日期02年3月02年3月02年5月

销售价格

(美元/平方米)

只租不卖只租不卖只租不卖

租赁价格

(美元/平方米)

1100-50003000-58004500-6000

租金

服务式公寓

本季服务式公寓的平均租金有3%的微小涨幅表现为由于强劲的市场需求各大主要服务式公寓都相应提升了租金价格相比高档公寓服务式公寓提供更多的客户服务更高水准的物业管理加上目前合理的租金价格所以越来越受到外籍人士的喜爱尽管现时处于全球经济好转的初始阶段公司为外籍员工提供的住房待遇仍不如之前慷慨因此租金的上调也是渐进式的

高档公寓

高档公寓的租赁市场的活跃程度不及服式务公寓平均租金下降了近10%

别墅

本季别墅的平均租金下降了5%左右降幅在合理的波动范围内

这主要是由于多数

别墅租金的小幅下调导致的而一些品牌别墅在激烈的市场竞争中显示其强大的市场竞争

力

其租金的提升是最具说服力的

入住率

服务式公寓

本季度服务式公寓在租金上涨的情况下入住率仍能达到84%这无疑是需求强劲的讯号可见

在租赁市场中服务式公寓仍然是外籍人士偏爱的物业

几大知名顶级酒店式服务公寓仍然保持着高租金和高入住率的良好情况

这主要是缘

于跨国大公司愿意为公司内的高级职员支付较高的租金以为他们提供高品质的生活本

季度中

低档服务式公寓的入住率也出现了较大幅度的增长

高档公寓

尽管高档公寓的平均租金有所下跌但该类物业的入住率有相应上升在激烈的市场竞争中

物业以降价来提高入住率是市场调节的手段之一

别墅

本季度别墅的平均入住率高达85%较上季飙升5个百分点平均租金方面与上季基

本持平

该入住率反映出较旺盛的市场需求

资料来源戴德梁行研究部

销售市场

供应

•

新增供应量(

单位

万平米)

高档住宅市场不仅总量放大

且其所占市场份额也保持了同步的快速增长从1999

年7.0%上涨为2001年的

13.9%

升幅将近1倍

资料

来源泛城研究及开发顾问

1999

年以前

上海可售高档住宅主要以外销住宅为主由于受亚洲金融危机影响而

处于开发低潮1999

年后

房地产市场逐渐步入有序发展状态

出现了大批外资内销高

档住宅

进入2000

年

上海整体经济形势回暖

房改政策深化国内开发商也开始涉足这

一领域

出现大批内资高档住宅代表楼盘有圣约翰名邸等

当年市场新增量大幅上

升

较1999年涨幅达89%2001

年土地实行招标拍卖

加之内外销并轨政策的实行

使房地产市场更趋活跃

市场供应量稳步上扬形成内资外资共同发展的良好态势随着世茂滨江花园一期

江

临天下中凯城市之光

汤臣怡园等一系列楼盘的上市推出

高档住宅市场竞争更为激

烈

在2002年第1季度共有10

个新盘推出上市面积总计42.1万平方米据经验分

析

住宅物业主要集中在后三季度上市

2002年2季度将会有长宁区的春天花园

以及

徐汇区的亚都国际花园三期和虹桥乐庭二期等高档楼盘推向市场另外浦东的家化滨江

苑和长宁区的园林天下也将于2

季度进行软性推广预计今年高档住宅上市面积仍将突

破200万平方米