项目开发基础知识

目录项目开发基础知识培训............................................ 2.一、项目的概念.............................................. 2.二、项目开发的流程.......................................... 3.三、项目信息收集与整理..................................... 5.（一） ..................................... 项目信息的收集5.（二） ..................................... 项目信息的过滤.6.（三） ......................................... 调研的方法6.四、项目的选址的注意事项 (8)五、编制项目立项建议意向书................................. 1.0六、项目初步审核及评估.................................... 1.1七、可研报告编制及审批.................................... 1.1八、项目具体实施方案的编订与审批 (12)九、项目建设 (12)（一） ....................................... 前期相关审批13（二） ................................................. 厂房整体及配套设计....................................... 1.3（三） ............................... 设备调试及产品试生产14十、项目验收及备案 (14)项目开发基础知识培训一、项目的概念自从有了人类人们就开展了各种有组织的活动，随着社会的发展，有组织的活动逐步分化为两种类型：一类是连续不断、周而复始的活动人们称之为运作' (Operatio ns),如企业日常的生产产品的活动。

另一类是临时性一次性的活动人们称之为“项目”(Projects)，如企业的技术改造活动、一项环保工程的实施。

项目与日常运作的比较二、项目开发的流程多元化项目原则上要经过项目信息收集与评估（K1）、项目可研审批（K2）、项目实施（K3）、项目完工验收（K4、四个阶段。

（一）项目信息收集与评估阶段（K1）:项目的信息收集与筛选、初步调查、撰写项目立项建议意向书、项目初步审核等。

（二） 项目可研审批阶段（K2）:编制《项目可行性研究报告》 报上级审批。

项目的四个阶段K1项目信息收集与评估 ----------- 什 K2项目的可研审批 —- w K3$项目实施 J K4 （ 1 .■ 项目验收 项目各个阶段需要完成的资料 编制《项目立项建议意向书》编制项目《可行性研究报告》编制《项目实施方案》（三）项目实施阶段（K3）：《项目实施方案》的编制与审核，组织项目具体实施。

（四）项目完工验收阶段（K4）：设备的调试、试生产和项目验收与备案。

基本流程为：信息收集与整理一一编制项目立项建议意向书一一项目初步评估及审核一一可研报告编制及审批一一实施方案编订与审批一一签订《项目实施目标责任状》一一项目建设一一设备调试及试生产一一验收与备案三、项目信息收集与整理（一）项目信息的搜集一般项目信息的来源和搜集每个人都有不同的方式，也各不相同，大体上主要有以下几种渠道。

（二）项目信息的过滤1•通过上述方式获得的项目信息都是比较粗略的，要得到有用的信息，必须对这些信息进行过滤、甄别、落实，找到我们能做的项目。

2•在进行项目信息的过滤时，还要权衡我们的资源、我们的优势、竞争对手状况、项目的风险问题。

只有经过这些方面的分析之后留下的项目才会是我们动手要做的项目。

（三）调研的方法1•会议调查法是调查研究工作中常用的方法。

召集一些了解详细情况的人员，用座谈或讨论的形式，请他们谈谈某些问题的情况和他们对此问题的认识，提出建设性意见。

开调查会的好处是可以在短时间内了解到比较详细的情况，效率比较高，而且由于参加会议的人员是比较熟悉情况的，因此掌握的材料会比较可靠。

2.实地调查法实地调查法的主要优点是调查者能够在实地直接感和客观对象，所获取的是直接的、生动的、具体的感性认识，能掌握大量的第一手资料。

3.文献调查法是指通过对文献的搜集和摘取，以获得关于调查对象的信息。

文献是指记录知识的信息资料，是调查资料的重要来源。

文献调查法的目的作用，在于充分了解事物的背景与概貌，以探求事物发展变化的规律。

文献调查法往往是一种先行的调查方法。

一般只能作为调查的先导，而不能作为调查结论的现实依据。

4.访谈调查法是指调查者与被访者通过口头交谈的方式了解调查对象情况的方法。

访谈调查法要求访谈者不仅要做法访谈前的各项准备工作，而且要善于进行人际交往，与被访谈者建立起基本的信任和一定的感情，熟练地掌握访谈中的提问、引导等技巧，并根据具体情况采取适当的方式进行面谈。

5.资料调查法即通过收集有关现成的书面资料，查阅各种历史档案，进行调查研究。

这种方式简单易行，尤其对于不容易接触的东西或地方，通过这种方式就能获得一定的情况，资料调查法的缺点是收集到的资料是第二手资料，有时会由于其记录者的水平问题，使资料的真实性和可靠性受到影响，因此进行资料调查时，要认真核对资料，尽可能地掌握完整的资料。

6.统计调查法是利用固定统计报表的形式，通过分析而进行的一种常用的调查研究方法。

由于统计报表的内容是比较固定的，因此可能通过报表分析出某项事物的发展轨迹和未来走势，如通过每月报表，可以分析出某个企业逐月产值完成情况，并能分析出比上年同期增减情况，还可预测出下一步的趋势。

7.问卷调查法是指调查者运用统一设计的问卷并选定一定数量的调查对象了解情况或征询意见的方法。

这种方法能突破时空的限制，同时进行大范围的调查，调查资料便于汇总整理和分析，资料较为可靠，能够用较小的人力物力消耗收到比较大的效果。

以上介绍的调查研究的方法，只是一般常用的方法。

这些方法在调查研究中使用时，并不是单一运用的，而是互相交错运用的。

因此, 应在调查研究工作中灵活运用。

四、项目的选址的注意事项厂房选择不仅要满足生产经营的需求，同时还需要系统考虑区划、交通、供能（水、电、气）、通信等因素，厂房选择远不是选择土地与地上建筑物这么简单。

以下是厂房选址的几个注意事项：（一）首先应当考虑厂房所在的行政区域的有关政策，特别是税收政策，防止在手续办理有关工商登记、税务登记的过程中遇到障碍，影响投资计划的进度；例如在日益强调建设绿色经济，有效控制能耗产出的大背景下，有的地区并不愿意接收某些高能耗的工业企业入驻本区。

企业在选址的过程中，应当事先对于有关政策信息进行摸底，必要时可以听取专业机构，比如当地律师的专业意见和建议。

对于外资企业，更应当向拟投资地的工商、税务、外资管理机关了解当地的产业政策，充分了解享受当地的优惠政策的企业条件，避免因与当地产业政策冲突而使投资计划遇到难以逾越的政策障碍。

（二）了解和实地核实厂区的道路通行和周边交通状况，客观测评车程等影响企业运输成本的指标。

“宏观”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周边的道路情况，距离交通主干道、高速公路、城市快速路的距离。

道路对通行车辆高度和地面承重的要求。

“微观”交通因素包括：厂区内部的道路情况、厂房与道路的接合部的道路情况，是否能够通行大型车辆交通是否便捷，例如出口加工型企业要求集卡能够直接进入厂房进行装卸作业，对于有较高的防水、防尘、避光要求的产品，对于装卸区也有特殊的要求。

这些因素在选址的过程中都需要考虑。

在考核评估交通状况时要留意细节，要全盘考虑宏观和微观的可能对车辆通行造成影响的因素，防止“木桶效应：例如，对于车辆通行高度的要求，不但要考虑到厂房层高、门高的限制，也要考虑道路（高架道路限高、电线杆）等通行道路的条件限制。

（三）择邻而“厂，”在选择厂房的过程中，独门独院的厂房固然是投资人的首选，但经常出现的情况是厂房部分出租、厂房产权方将部分闲置厂房出租、或几家企业共用一个厂区的情况。

在上述情况下订立租赁合同，除了需要妥善处理与出租方的租赁关系外，还需要慎重考虑如何协调处理与其他企业在公用租赁部位、厂区卫生、安全管理等方面的冋题。

（四）慎重选择周边有居民区的厂房，由于早期城市规划问题, 有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。

从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。

（五）尽量选择配套设施完备的工业区内的标准厂房，一般而言配套设施完备且已经部分完成招商，投入使用的工业区厂房最为合适，标准厂房在设计上能够满足一般工业加工企业的生产要求，已经如果使用的工业园区，在园区管理、工商税务等配套设施的配备上都有利于企业快速投产，并为后续的有关工作的开展提供便利。

不同的工业园区有不同的行业定位和招商对象的区别，应结合企业自身的能耗和环境影响情况选择落户合适的工业园区地块信息收集五、编制项目立项建议意向书产业发展事业部及区域公司对有投资价值的项目编制项目立项建议意见书，项目立项建议意向书应包括但不限于以下几点：（一）市场环境调研：市场竞争及份额占比情况、生产原材料来源是否充足等。

（二）生产工艺调研：国内外先进的生产工艺、设备选型及价格、采购厂家等。

（三）技术应用调研：技术应用条件成熟度、国家相关技术指标等。

（四）风险覆盖调研：是否存在项目建设风险、是否存在长远的运营分析等。

（五）基建情况调研：土地性质、使用期限、合规性、资质、规划、覆盖范围等。

六、项目初步审核及评估产业发展事业部牵头召开项目评审会议，会同各职能部门、区域公司项目负责人对项目立项建议意见书进行初步审核：对没有投资价值的项目进行否决；对尚不成熟的项目持续关注；对已经具备投资条件的项目成立项目开发小组，明确各部门、区域公司等相关参与单位的职责。

七、可研报告编制及审批（一）项目开发小组负责根据可行性研究报告模板的要求，完成市场、行业、企业概况、技术评估等部分的调研。

调研工作完成后，负责协调组织可研报告的编制。

（二）可研报告要包括但不限于：详细的投资回报测算、资金来源与用途、人员储备及培训、市场风险评估、土地购买或租赁、商务谈判、行业政策等。

（三）产业发展事业部负责组织相关部门对调研报告的内容进行评审。

（四）《项目可行性研究报告》经产业发展事业部审批后报送公司总常会及上级审批。