房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理
地下车库-税务处理办法
地下车库-税务处理办法1. 税务登记在建设和运营地下车库之前，需要按照相关法律法规的要求进行税务登记。
根据国家税务部门的规定，地下车库可以作为独立纳税主体进行税务登记，也可以作为其他业务主体的附属部门进行登记。
1.1 独立纳税主体登记如果地下车库的经营规模较大，业务相对独立，可以选择作为独立纳税主体进行税务登记。
在进行独立纳税主体登记时，需要提供以下资料：•营业执照•地下车库建设规划和运营方案•税务登记申请表•经营者身份证明等1.2 附属部门登记如果地下车库作为其他业务主体的附属部门进行经营，需要将地下车库纳入主体单位的税务登记范围。
在进行附属部门登记时，需要提供以下资料：•主体单位的营业执照•地下车库的建设规划和运营方案•税务登记申请表•附属部门关系证明文件等2. 税务申报和缴纳地下车库在经营过程中需要按照相关税法进行税务申报和缴纳，以确保良好的经营环境和合规经营。
根据地下车库的具体经营状况和税务规定，需要在规定时间内完成税务申报和缴纳。
2.1 税务申报地下车库需要根据国家税务部门的规定，按照规定的申报周期进行税务申报。
一般情况下，地下车库需要申报以下税种：•增值税•营业税（若适用）•所得税•城市维护建设税等2.2 税务缴纳根据地方税务部门的规定，地下车库需要按照规定的时间和方式缴纳所欠税款。
在进行税款缴纳时，地下车库需要注意以下事项：•缴费地点：一般情况下可以选择银行柜台、网上银行、移动支付等方式进行缴费。
•缴费时间：按照国家和地方税务部门的规定，缴费时间一般为月度或季度。
•缴费方式：可以选择按月申报、按季申报或年度申报等缴费方式。
3. 税务优惠政策为了促进地下车库的建设和运营，国家和地方税务部门针对地下车库业务给予了一定的税务优惠政策。
地下车库可以根据具体情况享受以下税务优惠政策：•增值税减免：对于符合条件的地下车库，可以申请增值税免税政策，减轻税负。
•城市维护建设税减免：对于建设和运营的地下车库，可以申请城市维护建设税减免政策，降低税收负担。
房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析
工作交流房地产企业地下室车位成本核算及税务问题解析◎文/杨祥云摘 要：随着经济水平的迅猛增长，有限的城市地面空间制约了汽车停放的需求，利用地下空间便成为最佳的解决方案，但依附地下室空间建造的车位却在产权归属、建造成本、面积测绘、税收计算等方面有着巨大的争议，不同的计算方法能够直接影响房地产项目是否盈利，是否产生税务风险。
依据房地产行业实际操作经验提出在账务处理上将人防工程成本作为公建配套分配到其他可售的产品成本中，土地成本不分摊到地下室车位，建筑成本在其他可售产品中分摊的方式，能最大限度地平衡利润和纳税，但各地方政府的政策法规和税务管理者管理差异也对结果造成巨大影响，因此财务人员需要根据本地区政策及管理规范找到最合适的财务和税务处理方案。
关键词：地下室车位；成本核算；税务问题1 地下室车位的政策规定及产权车位与人防车位的区别在城市化进程中为合理利用有限的土地空间，国家通过制定法律法规来保障地下室车位和人防工程的建造。
根据住房和城乡建设部颁布的《民用建筑设计统一标准》中规定：地下室和半地下室应合理布置地下停车库、地下人防工程。
各地方政府也明确要求新建建筑应配置相应的机动车停放场（库），这类车位在立项、设计时就定位为地下车位，具有产权登记证明，即俗称的地下产权停车位。
《人民防空法》规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
根据《关于加强人民防空工作的决定》规定：明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离。
大多数房地产开发商会利用人防设施建设停车位，这类车位不具备产权登记证明，通常称为地下人防车位。
地下产权车位权属明晰，归买受人所有，并办理相关产权证明，但人防车位归属则有较大争议。
《人民防空法》中明确了人民防空设备设施的产权属于国家所有，实行产权与使用权、经营权分离，把使用权、经营权推向市场，因此，开发商将人防车位使用权出租给业主，业主并不具备所有权［1］。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。
目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。
土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。
关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。
土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。
近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。
各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。
与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。
一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。
人防车位收入和成本的结转会计分录
人防车位收入和成本的结转会计分录
（原创版）
目录
1.人防车位的定义和性质
2.人防车位收入的会计分录
3.人防车位成本的会计分录
4.人防车位成本与收入结转的税务处理
5.结语
正文
一、人防车位的定义和性质
人防车位，指的是按照国家人民防空办公室的要求，在建筑物地下室或地面停车场内划定的用于战时人员掩蔽和物资储备的停车位。
人防车位的性质属于国防设施，具有一定的公益性，其建设和管理要求严格。
二、人防车位收入的会计分录
根据相关规定，人防车位的收入应当纳入企业收入，并按照会计准则进行会计处理。
具体来说，当企业收到人防车位的租金或销售款项时，应作如下会计分录：
借：银行存款或应收账款
贷：其他业务收入或主营业务收入
三、人防车位成本的会计分录
人防车位的建设、管理和维护成本，应当计入企业成本，并在企业所得税前扣除。
具体的会计分录如下：
借：在建工程或固定资产
贷：应付账款或银行存款
四、人防车位成本与收入结转的税务处理
根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定，企业应当在计算应纳税所得额时，将人防车位的成本与收入进行结转。
具体来说，企业应当将人防车位的租金或销售收入减去人防车位的建设、管理和维护成本，作为纳税所得额的组成部分。
五、结语
总之，人防车位作为国防设施的重要组成部分，其收入和成本的会计分录及税务处理具有一定的特殊性。
房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理！
房地产企业以租赁方式销售地下人防车位的税务处理！人防车位，是指由人防工程改造而成的停车位，业主仅取得车位的使用权。
根据《中华人民共和国国防法》规定，国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。
因此，人防工程应为国家所有，产权不属于小区全体业主共有，也不属于开发商，开发商无权出售人防车位。
同时国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
因此，开发商在依法获得人防管理部备案后，即可出租车位获取收益。
由于上述原因，实务中部分房地产企业采取变通的办法，与业主签订20年的长期租赁合同，合同到期后再无偿续租（一般租期为50年），本文称之为以租赁方式销售地下人防车位。
一、企业所得税ZHONGDAO根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
因此，企业“销售”地下人防车位的销售收入应确认收入，由于对应的成本已作为公共配套设施分摊进开发产品，不再单独扣除成本、费用。
二、土地增值税ZHONGDAO实务中有两种观点，一种认为房地产企业与业主签订的合同虽名为租赁，但合同的本质就是出售人防工程车库的产权，应作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在清算配比扣除。
目前大部分房产企业在预售收到房款后，预缴土地增值税，清算时作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。
政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
人防车位收入和成本的结转会计分录
人防车位收入和成本的结转会计分录
【一、人防车位收入和成本的结转概述】
人防车位，即人民防空地下室停车位，是指在城市建设过程中，按照人民防空工程规划要求建设的地下停车位。
随着城市汽车保有量的持续增长，人防车位的开发与利用愈发受到关注。
在人防车位运营过程中，正确进行收入和成本的结转，对企业的财务管理和决策具有重要意义。
【二、人防车位收入和成本的会计分录】
1.收入结转：
人防车位收入主要来源于停车费收入。
企业应按照实际收入金额，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
同时，按照应收金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
2.成本结转：
人防车位成本主要包括购地成本、建设成本、运营成本等。
企业应按照实际发生的成本金额，借记“固定资产”、“主营业务成本”等科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目。
同时，按照预计摊销的金额，借记“累计摊销”科目，贷记“主营业务成本”科目。
【三、结转方法的实际应用】
在实际操作中，企业应根据人防车位的实际情况，合理选择收入和成本的结转方法。
常用的结转方法有直接法、间接法、权责发生制等。
企业可根据自身需求，选择适合的结转方法，确保财务报表的真实性和准确性。
【四、总结与建议】
人防车位收入和成本的结转是企业财务管理工作的重要环节。
企业应充分认识其重要性，严格按照会计准则和法规要求，合理进行收入和成本的结转。
同时，加强内部控制，确保财务数据的准确性和完整性。
关于人防车位在土地增值税清算中的成本扣除问题
关于人防车位土地增值税的处理问题人防车位，在房地产项目中的定位一直都比较模糊。
根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
因此，不符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款规定的“建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除”的规定。
根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
是否可以根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”的规定来进行扣除呢？答案是否定的，在土地增值税清算过程中，人防车位的成本是否可以扣除，应根据以下情况来划分：一、对于开发商将人防车位的几十年的使用权（一般为20年或者40年）出售了，可以将这个出售行为视为车位的出租行为，其营业税不是按销售不动产来征收，而是按租赁业来征收。
由于该行为违背了《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此对开发商出售人防车位的使用权，并且收益归开发商的时候，可以视为开发商已将该物业已用作出租，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第二款的规定：“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
”注意，这一条并未涉及物业的产权问题，对人防车位等产权较为模糊的物业也可以适用这条规定，此时人防车位的成本费用不予扣除。
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】
地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。
对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。
上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。
本次分享大纲如下：案例描述某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。
该项目情况如下表：该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。
剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。
假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。
一、会计处理房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。
No.1计算地下车位开发成本的两种模式关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：第一种模式按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本其计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：1、地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2亿元2、地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1万元/平方米也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。
浅析房地产开发企业停车场所财务核算及税务处理
浅析房地产开发企业停车场所财务核算及税务处理作者：陈晓琳来源：《环球市场》2020年第10期停车场所的建造开发，是房地产开发项目基础设施的重要组成部分，也是当今房地产开发设计时需要考虑的一个重要因素。
通过对房地产开发企业停车场所的相关会计和税务处理的分析，探讨实务中存在的问题。
一、停车场所的主要分类1.利用地上公共基础设施形成的停车场所。
指利用小区通道、架空层等形成的地上停车场所。
2.利用地下基础设施形成的停车场。
第一种是利用普通的地下基础设施形成的停车场，这种停车场所房地产开发企业拥有其产权，可以将其租赁或销售;第二种是利用人防配套设施形成的停车场所，这也是房地产开发行业内比较常见的类型。
根据《人防法》的规定，房地产开发企业在开发房地产时，须建造一定面积的人防设施。
由于地下设施的开发成本较高，因此将人防设施改造成地下停车场所是房地产开发企业的最好选择。
房地产开发企业对这部分只有使用权和代管权，并无产权。
3.单独建造的停车场所。
是指不依附其他建筑物独立存在的停车场所。
我们熟悉的是整幢建筑物都用于车辆停放的停车场。
二、对不同类别停车场所的会计核算和税务处理1.单独建造的停车场所的会计和税务处理。
房地产开发企业单独建造的停车场发生的各项费用，直接计入停车场所的实际成本。
房地产开发企业在停车场所移交购买方并开出发票结算时确认销售实现同时确认主营业务收入，并结转相应的成本。
开发企业打算长期出租停车场所时，应与承租方签订租赁合同或协议，将停车场所的实际成本从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目。
若房地产开发企业与承租方签订租赁合同时尚未取得产权证，应将取得的租金作为预收账款处理，待产权证颁发后再转为营业收入。
将出租的停车场所改变用途对外销售的，应按其对外销售的合同价款确认营业收入，并按摊余价值结转成本。
税务处理方面，房地产开发企业销售停车场所，应交纳土地增值税、增值税、印花税和企业所得税。
在计算土地增值税和企业所得税时，建造停车场所时发生的成本费用可据实扣除。
房地产企业地上车位,地上车库,地下停车位税收争议总结
房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。
签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。
缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。
二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。
这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。
取得租金时一次性缴纳。
(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。
)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。
房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。
各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。
一次性收取地下车位租金涉税操作要点
一次性收取地下车位租金涉税操作要点（一）、签定合同1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人能够续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
”也就是说，法律只能掩护你对这个车库领有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予维护。
3、明确约定租金及其支付方式1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。
收取费用后，不再退费。
2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元（车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年））。
3）假如业主不乐意买车位，开发商也不能随意将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接衔接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面途径属于共有部位。
”（二）、收入确认1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。
根据财政部、国度税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供给税劳务、转让专利权、非专利技巧、商标权、著述权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预支款、预存用度、预收定金等），其营业税纳税责任发生时间以按照财务会计轨制的规定，该项预收性质的价款被确以为收入的时间为准。
而按财务会计制度的规定，应在全部受益期内分期确认收入。
新政：《中华国民共跟国营业税暂行条例实行细则》规定：“纳税人供给修建业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其征税义务发生时为收到预收款确当天”。
企业在会计核算中，对采取长期出租一次性收取租金方式的，根据合同商定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取房钱当期确认租金收入。
房企出租地下人防车位取得收入处理方式【会计实务操作教程】
按照“服务业—— —租赁业”征收营业税。”国家税务总局 2011年第 2
号公告将“国税函﹝2005﹞83 号”废止了。也就是说，从 2011年 1 月 1 日开始，企业取得出租人防车位收入不能按照“服务业—— —租赁业” 缴纳营业税了。
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
按照“销售不动产”缴纳营业税。 《国家税务总局关于印发<</SPAN>营业税税目注释（试行 稿）>的通知》（国税发﹝1993﹞149 号）规定：销售不动产是指有偿 转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性 质、形状改变的财产。 本税目的征收范围包括销售建筑物或构筑物以及其他土地附着物。 销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。 以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 根据上述规定，房地产企业销售无产权的地下车位，如为转让该车位 的永久使用权，则视同销售不动产，应按销售不动产税目缴纳营业税。 转租收入不需缴纳房产税 根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程 及其设备设施是国家的财产”的规定，地下人防车位的产权不属于房地 产公司，而是属于国家财产。同时《物权法》第五十二条也明确规定： “国防资产属国家所有” 。在实际操作中，开发商在竣工后也需要将人防 工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回 来。 这样，房地产企业出租人防车位的行为，实质上是一种转租行为，转 租收入是不需要缴纳房产税的。这是因为，《房产税暂行条例》第二条规
定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单
位缴纳。 产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地 的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴
地下车库-税务处理办法
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 2、单独转让车位使用权： 单独转让车位使用权分为 有限期限（短期）内转让和法律规定年 限内（长期） 转让。 • 有限年度内（如5年、10年、20年）是相对于在法律规
定年限（如住宅用地70年、商服用地40年）而言，在
有限年度内出租地下车位或长期来看，其车位使用权
• 【结论】--房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使
用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位 因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价
款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• （3）房产税：开发商随房销售， 同时与业主签订转让
• 【法规依据】--《国家税务总局关于确认企业所
得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875
号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企
业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各
项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售
收入。
• 【结论】--其收入并入房屋销售总价， 成本已分摊至
可售面积成本， 其所得税与销售商品房性质一样。
（国税发〔2009〕31 号）第17条第1款：属于非营利性且产
权属于全体业主的， 或无偿赠送与地方政府、
公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，
二、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分 摊
• 【结论2】--对于非营利性的公共配套设施性质
的地下车库， 开发商无权与业主单独签订停车
场车位使用权转让或租赁协议，实务中所签订
三、开发商把地下人防设施作为地下车库
• 以上相关文件中可看出，开发商在交纳相应的地下人防设
人防工程税务处理全
人防工程税务处理对于房地产开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。
《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室.建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定,作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。
人防工程主要涉及以下几种税。
营业税人防工程移交后，通常情况下，开发单位在签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租，改造成地下车库，再对外转租。
签订的租赁合同期限约20年～70年，大都是一次性交纳租赁款。
对于这部分租金收入，应按照租赁业税目征收营业税。
如果开发企业将地下人防工程用于出售或者以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，则视同销售建筑物。
《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿）>的通知》(国税发〔1993〕149号)第九条规定,不动产的征收范围包括：销售建筑物或构筑物,销售其他土地附着物。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。
土地增值税根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.第四条规定，暂行条例第二条所称的地上的建筑物,指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院和邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1。
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3。
建成后有偿转让的，应计算收入,并准予扣除成本、费用。
3种地下车位的成本分摊和税费计算,一文搞懂!
目的和意义
本文旨在详细介绍三种地下车位的成本分摊方式，以及相关的税费计算方法。通过本文，读者 可以全面了解地下车位成本分摊和税费计算的细节，为实际操作提供参考。
对于业主和开发商来说，掌握这些知识有助于他们更好地评估地下车位的投资价值，以及在购 买或租赁过程中做出明智的决策。此外，了解这些成本和税费也有助于业主和开发商在谈判中 维护自己的利益。
解决建议
建议开发商在规划阶段就明确车位 面积的划分，并在合同中明确约定 成本分摊方式，以减少后期争议。
税费计算
无产权非人防车位的税费计算通常根据当地 相关税法规定进行，一般包括土地使用税、
房产税等。
注意事项
由于无产权非人防车位无法办理产权证，因此其转让、出租等行为可能存在法律 风险，需谨慎处理。
在实操中，应遵循属地税务机关 的具体规定和口径，以确保地下 车位的成本分摊和税费计算的合 法性和准确性。
02
如有疑问或需了解更多信息，建 议咨询当地税务机关或专业税务 顾问，以确保业务处理的合规性 和正确性。
THANKS
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注意事项
在购买人防车位时，需要注意了解当地的相关法律法规和政策 ，以及开发商的销售方式和产权归属问题。同时，还需要了解 车位的维护和管理情况，以免出现不必要的纠纷。
04
无产权非人防车位类
成本分摊方式
无产权非人防车位的成本分摊通常按照车位面积占总面积的 比例进行计算。
争议点
由于地下车位的特殊性，成本分摊的争议主要集中在车位面积 的确定上，以及如何合理地计算车位与其他公共区域的分摊比 例。
房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理
ACCOUNTING LEARNING121房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理文／李晓晶一、地下人防车位概述我国《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室(地下人防工程)改建用于停车的场所。
地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。
目前业界讨论有三种说法：一是产权归开发商；二是产权归人防部门；三是产权归全体业主。
根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》，对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠，同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设，投资人防工程及建筑物的管理人为投资者，其收益也全归管理人所有。
《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。
根据中共中央文件的规定(《关于加强人民防空工作的决定》)(中发〔2001〕9号)规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。
要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。
”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定，人防工程的地下面积允许不计入公共面积，同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。
显然，未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有，房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权，而无所有权。
房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。
二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位，房地产企业与购房人签订转让协议，将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人，同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中，作为非普通住宅转让收入，并按照不动产销售进行计税。
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一、地下人防车位概述
我国《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）改建用于停车的场所。
本文引用《财会学习》
地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。
目前业界讨论有三种说法：一是产权归开发商；二是产权归人防部门；三是产权归全体业主。
根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》，对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠，同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设，投资人防工程及建筑物的管理人为投资者，其收益也全归管理人所有。
《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。
根据中共中央文件的规定（《关于加强人民防空工作的决定》）（中发〔2001〕9号）规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。
要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。
”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定，人防工程的地下面积允许不计入公共面积，同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。
显然，
未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有，房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权，而无所有权。
房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。
二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算
现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位，房地产企业与购房人签订转让协议，将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人，同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中，作为非普通住宅转让收入，并按照不动产销售进行计税。
根据我国税务总局对房地产开发经营企业所得税的相关处理办法的规定，凡企业单独建造停车场所者，该停车场所需作为单位核算对象进行核算，而如果是将地下基础设施作为停车场进行使用，则该地下基础设施需按照配套公共设施的标准进行处理。
实践操作中，税务局并不认为公共配套设施一次性扣除的计算方法，要求人防车位成本按照可售地下车位成本分摊扣除。
案例概述：2014年1月1日，某房地产开发企业开发新建一处精装修电梯公寓小区，2015年9月30日该小区竣工并交付小区业主使用。
该小区具有4.5地上容积率，有15万平方米建筑面积可用于销售。
其中需要计入容积建筑面积的住宅面积有11万平方米，无需计入容积建筑面积且可进行产权办理的地下车位和储藏空间有4万平方米。
该小区所有开发成本中土地征用和土地拆迁补偿费用有3.5亿元，工
程前期费用3000万元，各项建筑安装及工程费用5亿元，开发总成本达10亿元。
（地上单独承担成本1.6亿元，地上、地下共同承担混合成本3.3亿元，由地下部分单独承担的成本总计1000万元，此外还有基础设施建造费用0.4亿元、配套的公共设施建设费用0.2亿元、所有间接开发费用约0.3亿元、借款费用0.3亿元。
自竣工并交付业主使用之日（2015年9月30日），该住宅小区宣告售罄，平均销售价格为12000万元每平方米，住宅销售总收入达13.2亿元。
此外，拥有产权证的地下车位（每个车位按35平方米计算）单价为15万元，但到2015年12月31日止，停车位的销售量仅占地下总停车位的百分之四十，销售量仅有400个，销售总额0.6亿元。
剩余600个地下停车位，在小区交付使用后的3年内按均价13万/个售尽，销售总额0.78亿元。
地下人防5000平方米，可划人防车位100个，单个车位面积35平方米，已销售50个，剩余50个计划3年内全部销售，销售均价都为12万元/个。
按上述之案例所列数据，该小区地下停车位成本计算为：
1.土地征用和土地拆迁补偿费用：因地下停车位面积无需计入容积率，所以该小区土地成本全数摊入地上建筑面积的做法比较合理。
2.建筑工程安装费：该成本项目包括了整个开发项目地上、地下的建筑安装工程费用，若将原本与地下停车位毫无关系的地上建筑相关费用（工程费、安装费、装修装饰费以及景观绿化费）统统计入地下停
车位的成本之中，
由地上、地下合计建筑面积共同分摊，违背成本核算的基本原则，导致收入与成本不配比，因此可分为地上建筑单独承担部分、地下建筑单独承担部分以及地上、地下共同承担的部分。
混合部分，计算公式为：
地下应分摊建安成本=地下车位建安成本+地上、地下混合建安成本÷（住宅可售面积+地下车位可售面积）×地下车位可售面积
地下应分摊建安成本=1000+33000÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=10350（万元）
3.其他开发成本费用：工程前期款项、基础设施建造款项、配套公用设施款项、间接开发款项、借款费用，上述五个计入成本的项目都具有一个性质，就是共同费用，而这些费用都与地下停车场关系密切，所以在进行地下停车位成本核算的时候需要分配计入。
地下应分摊的其他成本费用=成本费用发生额÷（住宅可售面积+地下车位可售面积）×地下车位可售面积
地下应分摊的其他成本费用=（3000+4000+2000+3000+3000）÷（11+4+0.35）×（4+0.35）=4250（万元）
地下总成本：土地成本0+建安成本10350万元+其他成本4250万元=14600万元
地下单位成本：14600万元÷4.35万平方米=3356元/平方米
已售地下车位成本=有产权地下车位成本+人防地下车位成本=3356×400×35+3356×50×35=5285.7万元
三、房地产企业销售地下人防车位的涉税处理
（一）营改增后增值税的征收。
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法中销售不动产注释：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
（二）企业所得税的征收。
地下人防车位应当在取得销售收入时一次性计入征税收入，成本根据会计核算的单位地下成本按照配比原则在收入当期结转。
（三）土地增值税的征收。
由于人防车位有限产权转让的特殊性，征纳双方存在一定的争议，各省税务局的规定各有差别。
山东省的税务局没有相关文件，而青岛市的地方税务局在这方面做了比较明确的规定。
在青岛市的地方税务局有关房地产项目开发及土地增值税等业务方面的文件中指出：凡将地下基础设施用于停车场所使用，且房地产开发公司与房屋购买人签订了购买合同，将地下停车场所在法律规定期限内的使用权转移给房屋购买者的，并向房屋购买车收取买卖费用的，该费用将被视为房地产转让收入，计为普通住宅转让费用。
而将地下基础设施作为地下停车场使用，并与房屋购买者签订一定期限的使用及租赁合同的，该地下停车场可以作为配套公用设施计入会计并予以扣除，而房地产企业所收取的停下停车场租赁费用，不作为房地产转让费用进行计入。
可以认为：房地产开发企业人防车位转让永久使用权取得的收入计入
房地产转让收入计算土地增值税，相应成本准予扣除；转让一定期限租赁使用权不计入房地产转让收入，按照租赁收入计征增值税、房产税，成本按照公共配套一次性扣除。
（四）契税的征收。
房地产开发企业不涉及契税，同时购买方不能办理车位产权手续，也不需要缴纳车位契税。
（五）房产税的征收。
人防车位作为房地产企业的销售产品不征收房产税，但如果房地产企业作为自用的话，将涉及到房地产相关税费的征收。
根据财政部对具备房屋使用功能的地下建筑的房产税征收通知的规定：凡具有房屋使用功能的地下设施及建筑，并且该设施建筑在房地产税费征收范围内的，包括地下室、地下衍生建筑等在内的建筑、人防设施等都需按照规定进行房地产税费征收。
此外还规定：对于地下停车场所、与地上建筑相通的地下商场等应该将其与地上建筑视为统一整体，并按照地方建筑及设施、房屋等计算方法进行房地产税费征收。