海印股份首尝房地产资产证券化

海印股份首尝房地产资产证券化

将下属商业物业未来5年收益权证券化融资16亿日期：[2013年5月21日] 版次：[GC06] 版名：[上市公司] 稿源：[南方都市报]

首例房地产资产证券化项目出现。海印股份计划设立专项资产管理计划，拟募集资金16亿元，这是继华侨城A和隧道股份之后，又一家利用资产证券化融资的上市公司。

海印股份董秘潘尉接受南都记者采访时表示，虽然后续还需要经过股东大会的表决，但公司对发行成功有信心。对于融资成本，潘尉称目前还要经后续论证，但他表示，“肯定比房地产信托要低很多。”

南都记者昨日采访的投行人士和房地产研究员表示，目前房地产企业上市和再融资均暂停，海印股份若成功发行，标志着房企新的融资渠道被打通，具有标杆意义。

收益权证券化融资16亿

海印股份公告显示，本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由合格的机构投资者认购，而余下的1亿元将作为次级资产支持证券，由公司全额认购。

此次资产证券化的基础资产初步框定为公司旗下管理的15家商业

物业的未来五年的经营收益权，公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金，而投资者则通过该资产支持证券还本付息的形式获得未来收益。

长江证券研究员童兰表示，海印股份自2008年转型以来，外延扩张持续提速，公司重资产扩张模式带来的资本开支压力也较大。具体来看，2013年1季报公司资产负债率为58%，长短贷为15亿，账面现金为4亿，公司2012年年报披露的在建项目的资金需求约40亿(为分期投入)。

东方证券分析师郭洋也认为，此次海印股份融资主要用于现有项目开发：据前期现场走访了解，公司多个项目近期进展较快，计有番禺又一城酒店、肇庆大旺又一城、鼎湖又一城、国际汽车城等同时在建，预计展贸城二期开发也将早于原先预期。自2011年停止增发计划以来，公司的储备项目增加了近3000亩，业务模式从轻资产逐步向轻重结合过渡的过程中，增厚了资产也增加了对营运资金的需求。本次设立资产管理计划融资主要是为推动现有储备项目及补充日常营运流动资金之用，也体现了大股东对旗下项目未来租金收益稳定增长的充分信心。

融资成本比房地产信托低很多

海印股份董秘潘尉接受南都记者采访时表示，公司学习了最近的资产证券化相关管理办法，这次资产证券化运作经过充分的内部论证以及中介机构的深度沟通。而且，公司有优质的商业地产，虽然后续还需要经过股东大会的表决，但公司对发行成功有信心。

对于资金未来的投向，公司目前还没有公告，潘尉称会以商业地产为主，一方面，公司判断下半年会有物超所值的物业值得投资，公司有这个能力；另一方面，公司目前有优质项目需要资金支持。对于融资成本，潘尉称目前还要经后续论证，但他表示“肯定比房地产信托要低很多。”

“在房地产企业融资困难的背景下，这个确实有一定的信号意义”。长城证券研究员苏绪盛向南都记者表示，此前有万方发展准备定向融资30亿元，这次又加入一家，海印股份是商业地产做基础资产，通过审批的可能性大。

从融资成本看，此举较为划算。中投证券商业物业经营分析师樊俊豪分析称，综合考虑已进行资产证券化的上市公司案例(如华侨城、隧道股份)，以及目前的融资环境，预计本次融资的利率在7%-8%之间。目前银行贷款利率位于5%-7%区间，但不易获得，而1年期短融券利率为8.5%，房地产信托融资成本在10%左右。

童兰表示，海印股份自2011年撤回公开增发申请以来，融资多以银行贷款和短融资券方式进行。本次尝试收益权融资方式无论从资金募集规模还是从募集效率，都优于公司之前的融资模式，长期来看可有效地拓宽公司资金来源渠道，优化公司债务结构。

商业物业收益作基础资产更可靠

“以专项计划方式承载的REIT s有望面世。”红塔证券投资银行事业总部总经理沈春晖也表示，商业物业成为基础资产，极大拓展资产证券化在中国的运用空间，意义重大。根据公告，2012年海印股份物业出租及管理收入7.72亿元，公司拟以15家全资控股及附属经营管理的商场经营收益权为基础设计方案。这明显区别于REIT S等其他融资工具。

“华侨城是以公园门票收入作为抵押，海印股份将商业物业收益作为基础资产，更货真价实。”华南一家券商的投行人士也向南都记者表示，监管层应该也会比较慎重，这类资产预计还要到交易所论证，不要像隧道股份那样时间成本过高。

上述投行人士看过了海印股份的相关公告后表示，这次应该不存在太大的风险，一是项目现金流相对稳定，二是公司以自有资金1亿元认购次级支持证券进行担保，而且公司也有承诺，未来现金流不足以偿付完毕资产支持证券的本金和预期收益，公司将补足差额。

童兰也表示，2012年公司商铺租赁业务的毛利额为4亿左右，考虑到近年来公司商业物业经营情况优良，并且租金水平保持平稳提升，预期未来公司已有和新开项目的租金收入具备偿还募集资金本息和的能力，后期需关注专项资管计划的融资成本。采写：南都记者王涛