海印股份首尝房地产资产证券化
资产证券化 渐成企业融资的另类新路径
资产证券化渐成企业融资的另类新路径（文章来源：微信公众平台“企业上市微咨询”）2013年5月17日，隧道股份发布了《关于大连路资产证券化项目专项资产管理计划成立的公告》，旗下大连路隧道资产证券化(ABS)项目专项资产管理计划经证监会批准设立，5天募集资金4.84亿元，用于归还部分大连路隧道项目贷款。
这是今年3月证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》以来，首单资产证券化项目，同时也是第一只以BOT项目的应收专营权收入所形成的债权及其从权利作为基础资产的ABS。
据业内人士测算，隧道股份ABS项目综合票面利率为5.51%。
央行数据显示，目前6个月期、1年期贷款基准利率分别为5.85%、6.31%，这也意味着隧道股份此次ABS项目的融资利率要远低于贷款利率，是一笔合算的买卖。
2013年5月18日，海印股份发布公告表示，为满足公司经营发展的需要，拓宽融资渠道，公司拟以旗下经营管理的15家（最终以海印股份专项资产管理计划募集说明书确定的范围为准）综合性商业物业的经营收益权为基础，设计资产证券化方案，拟募集资金不超过人民币16亿元。
这被认为是“国内第一只以商业地产物业收益权作为基础资产的专项计划，在国内房地产企业资产证券化业务发展历程中具备开创性意义”。
资产证券化业务在中国沉寂四年多再度启程。
何谓资产证券化业务？是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
我们相信，这将成为企业融资的另类新路径。
为此，本文欲与诸位好友分享企业资产证券化业务关注的四大重点问题。
一、基础资产问题1、拟进行证券化的基础资产应具备以下几个条件：（1）在法律上能够准确、清晰地予以界定，并可构成一项独立的财产权利；（2）基础资产的权属明确；（3）能够合法、有效地转让；（4）能产生独立、稳定、可评估预测的现金流2、关注基础资产在法律层面如何界定，是否有法律法规依据。
城投资产证券化案例
城投资产证券化案例城投资产证券化是指地方政府融资平台通过将自有资产进行分包、打包、转让，发行证券化产品并上市交易，以实现融资的一种方式。
下面列举了10个城投资产证券化案例。
1. 北京市城投资产证券化项目：该项目是中国城投市场上的首个证券化项目，于2014年成功发行。
项目旨在通过将北京市政府的一部分资产进行证券化，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
2. 上海市城投资产证券化项目：上海市政府通过将自有资产进行打包、转让，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为上海市政府提供了大量的融资渠道。
3. 广州市城投资产证券化项目：广州市政府通过将自有资产进行证券化，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为广州市政府提供了融资渠道。
4. 深圳市城投资产证券化项目：深圳市政府通过将自有资产进行打包、转让，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为深圳市政府提供了融资渠道。
5. 成都市城投资产证券化项目：成都市政府通过将自有资产进行证券化，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为成都市政府提供了融资渠道。
6. 杭州市城投资产证券化项目：杭州市政府通过将自有资产进行打包、转让，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为杭州市政府提供了融资渠道。
7. 武汉市城投资产证券化项目：武汉市政府通过将自有资产进行证券化，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为武汉市政府提供了融资渠道。
8. 天津市城投资产证券化项目：天津市政府通过将自有资产进行打包、转让，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
该项目成功发行后，为天津市政府提供了融资渠道。
9. 南京市城投资产证券化项目：南京市政府通过将自有资产进行证券化，发行证券化产品，吸引社会资本参与城市基础设施建设和运营。
资产证券化时代来临
资产证券化时代来临作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第6期文│谢旻水晶石股权投资基金管理有限公司合伙人房地产企业的融资问题已前所未有的被集中关注。
资产证券化这个融资渠道，极有可能成为今年房企融资的最热话题，不论规模大小，拥有商业物业的房企，尤其是上市房企将率先因资产证券化而赢得先机。
首吃螃蟹海印股份，这家在行业内并不算太起眼的房企正在尝试新的融资渠道——资产证券化，并有望成为首家实施房地产资产证券化的地产公司。
5月17日海印股份公告披露，计划设立专项资产管理计划，拟募集资金16亿元，这也是继华侨城A和隧道股份之后，又一家利用资产证券化融资的上市公司。
但对比华侨城A的专项资管计划，海印股份将商业物业收益作为基础资产，是符合真正意义上的房地产资产证券化；而华侨城则是以欢乐谷主题公园门票收入作为抵押，并不能算作真正意义上的房地产资产证券化。
海印股份（000861）是一家业务多元化的上市公司，房地产是其主要的收入，占到去年利润的40%左右，这其中大部分是持有型商业物业的租金收入。
海印股份最近几年来在融资方面的腾挪，代表了身处房地产行业第二集团之外的所有房企对融资的渴望：2011年，海印股份尝试增发未果，终于在资产证券化方面找到了融资闯关的可能。
海印股份自2008年转型持有型商业物业以来，外延扩张持续提速，公司重资产扩张模式带来的资本开支压力也较大。
2013年一季报公司资产负债率为58%，长短贷为15亿，账面现金为4亿，公司2012年年报披露的在建项目的资金需求约40亿，在番禺、肇庆、鼎湖等城市均有商业项目在建。
此外，自2011年停止增发计划以来，海印股份的储备项目增加了近3000亩，增厚了资产也增加了对营运资金的需求。
房地产资产证券化分为抵押贷款债券的证券化和投资权益的证券化，海印此次资产证券化属于后者。
房地产资产证券化主要方式是用投资收益证券化，常见的是股票上市融资和债券融资，债券融资又分为投资债券和受益债券，海印股份计划的产品就适用于受益债券融资，即以租金的投资收益进行债务融资。
借力中华广场
借力中华广场，邵建明“盘旺”海印股份海印股份（000861.SZ）的传闻再次被证实。
尽管位于广州市中心烈士陵园地铁站上盖的中华广场依旧人流如鲫，并无异样，但二楼吉之岛的工作人员告诉记者，他们很快就要撤场搬走了。
中华广场的工作人员证实了欧洲最大的服装零售商H&M即将取代吉之岛入驻的消息，同时，李嘉诚旗下的百佳即将入驻三楼的消息已在坊间流传。
公司证券事务代表则含糊地回应“百佳的事情还没最后敲定吧”，但海印接手中华广场后把这里打造成一个高租金的高端零售主题商场的计划，已慢慢浮出水面。
因一系列资产注入看好海印股份，近期前往调研的华夏基金研究员意外地发现，让海印股份基本面再次发生翻天覆地变化的，居然是大股东资产注入之外，两个月前才谈回来的新业务—中华广场的转租。
这是海印股份迄今为止租赁经营的最大体量项目，其收益足以令海印股份业绩翻番，有望成为利润暴增的蓝筹新贵。
中华广场的故事海印股份中华广场招租处的何先生告诉记者，目前招租的铺面，正以三个档次：600、700和800元/平米的月租价对外招租，短短一段时间已租出逾八成铺面，租约条款为押三付一，五年一签约，期间每年租金递增5%。
“最迟农历新年前，这里要全部搞完，迎接新年和明年亚运会的商机”，何先生称。
年初爆发的金融危机导致了原开发商的资金链断裂，海印股份得以188元/平米的月租金成本整包了中华广场5.83万平米的14年长期租权。
别人眼里的“危”，成了海印股份董事长邵建明的机会。
中华广场位于广州市区核心地段，地铁一号线烈士陵园站上盖。
此前，海印股份已几乎垄断了烈士陵园商圈的大部分商场，如位于地铁通道内的“流行前线”和附近的“自由闲名店城”、“海印东川名店运动城”等主题商场并高价租出。
该商圈仅余的中华广场，由于历史原因，8年前首次招租时低价长租予吉之岛和中华百货，成为邵建明的一块心病。
中华广场为广州兴盛房地产公司开发物业，其母公司昌盛中国公司一直计划独立上市。
000861海印股份2023年三季度决策水平分析报告
海印股份2023年三季度决策水平报告一、实现利润分析2023年三季度利润总额为负623.24万元，与2022年三季度的4,303.43万元相比，2023年三季度出现亏损，亏损623.24万元。
企业亏损的主要原因是内部经营业务，应当加强经营业务的管理。
2023年三季度营业利润为负642.36万元，与2022年三季度的4,114.74万元相比，2023年三季度出现亏损，亏损642.36万元。
营业收入大幅度下降，企业出现经营亏损，企业经营形势恶化。
二、成本费用分析海印股份2023年三季度成本费用总额为24,873.87万元，其中：营业成本为14,056.06万元，占成本总额的56.51%；销售费用为999.83万元，占成本总额的4.02%；管理费用为4,571.93万元，占成本总额的18.38%；财务费用为4,488.04万元，占成本总额的18.04%；营业税金及附加为758.02万元，占成本总额的3.05%。
2023年三季度销售费用为999.83万元，与2022年三季度的1,740.46万元相比有较大幅度下降，下降42.55%。
从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2023年三季度在销售费用大幅度下降的同时营业收入也出现了较大幅度的下降，企业市场销售形势迅速恶化，并引起盈利能力的下降，应当采取措施加以改变。
2023年三季度管理费用为4,571.93万元，与2022年三季度的4,607.56万元相比有所下降，下降0.77%。
2023年三季度管理费用占营业收入的比例为18.35%，与2022年三季度的10.7%相比有较大幅度的提高，提高7.65个百分点。
在营业收入大幅度下降的情况下，管理费用没有得到有效控制，致使经营业务的盈利水平大幅度下降。
要严密关注管理费用支出的合理性，努力提高其使用效率。
三、资产结构分析海印股份2023年三季度资产总额为840,431.1万元，其中流动资产为291,739.25万元，主要以存货、持有待售资产、货币资金为主，分别占流动资产的75.66%、7.56%和5.19%。
房企再融资头炮打响 房地产股涨了信托股跌了
房企再融资头炮打响房地产股涨了信托股跌了2013年08月03日09:51 来源：投资快报网友评论（0人参与）早在7月10日发表《房地产再融资是近在咫尺还是远在天边》的报道，文章内容提到，房地产再融资将可以有条件性放开。
报道后20天，新湖中宝(行情,问诊)和海印股份(行情,问诊)于8月1日晚间发布的定增预案，为停止了三年的房地产再融资打响了头炮，种种迹象显示，地产再融资有条件性放开已是近在咫尺。
8月2日，房地产板块大涨近1.75%。
有分析人士预料，目前只是针对性开放，再融资重启不构成地产行情反转的理由。
相反，信托板块却成为下跌的重灾区，跌近2.03%。
市场预期地产再融资启动后，房地产信托融资量将减少。
再融资重启地产行情却难说反转停止了三年的房地产再融资终于来了。
8月1日晚，新湖中宝公告定增预案，拟定增募资约55亿元，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。
海印股份同时发出公告，公司拟定向发行不超过1亿股，募集资金总额8.34亿，用于公司广州国际商品展贸城——国际汽车展览交易中心项目及补充流动资金。
海印股份一工作人员向《投资快报》记者表示，公司不是涉房企业，是商贸流通业，一直不受到地产再融资的政策限制。
也就是说，海印的定增预案并没有象征性意义。
当中的重点是新湖中宝作为三年来首个直接用于房地产开发项目的再融资预案，市场解读为地产再融资开闸已渐行渐近。
有行业研究员解读，从这个信号看来，地产再融资有条件放开的概率较大。
从目前政府对房地产的态度来看，应该是有条件放开，符合棚户区改造和保障房建设等新型城镇化方向的房企将率先受益。
并强调，在楼市长效调控机制尚未配套跟进前，地产再融资短期不会全面放开。
但他预期，再融资将从旧改、城中村项目开始逐步开闸。
经在市场预期之内，并且对行业基本面的影响并不大，再融资重启将不构成地产行情反转的理由，但符合政策方向的房企是受益的。
一名房地产研究员向《投资快报》记者表示，从目前的信号来看，建议关注两条主线：一是拥有保障房项目的上市公司，如长春经开(行情,问诊)、首开股份(行情,问诊)、中天城投(行情,问诊)，福星股份(行情,问诊)（0926）等。
深圳证券交易所关于为“海印股份信托受益权专项资产管理计划”提供转让服务的公告
深圳证券交易所关于为“海印股份信托受益权专项资产管理计划”提供转让服务的公告文章属性•【制定机关】深圳证券交易所•【公布日期】2014.09.17•【文号】•【施行日期】2014.09.19•【效力等级】行业规定•【时效性】现行有效•【主题分类】证券正文深圳证券交易所关于为“海印股份信托受益权专项资产管理计划”提供转让服务的公告各相关单位：根据中信建投证券股份有限公司申请，本所将自2014年9月19日起在综合协议交易平台为“海印股份信托受益权专项资产管理计划”（以下简称“海印专项”）提供转让服务。
现就有关事项公告如下：一、持有深圳A股证券账户和基金账户的机构投资者可以参与“海印专项”的转让业务。
二、“海印专项”设立日期为2014年8月14日。
优先级资产支持证券如下：证券简称“海印01”，证券代码为“119082”，到期日为2015年8月13日，还本付息方式为按年支付预期收益、到期一次还本；证券简称“海印02”，证券代码为“119083”，到期日为2016年8月13日，还本付息方式为按年支付预期收益、到期一次还本；证券简称“海印03”，证券代码为“119084”，到期日为2017年8月13日，还本付息方式为按年支付预期收益、到期一次还本；证券简称“海印04”，证券代码为“119085”，到期日为2018年8月13日，还本付息方式为按年支付预期收益、到期一次还本；证券简称“海印05”，证券代码为“119086”，到期日为2019年8月13日，还本付息方式为按年支付预期收益、到期一次还本。
次级资产支持证券为1期，计划存续期内不转让。
三、“海印01”的单笔成交申报最低数量为50000份，“海印02”的单笔成交申报最低数量为50000份，“海印03”的单笔成交申报最低数量为50000份，“海印04”的单笔成交申报最低数量为50000份，“海印05”的单笔成交申报最低数量为50000份。
四、对首次参加“海印专项”转让业务的投资者，本所会员应当在其参与转让业务前，进行全面的相关业务规则介绍，充分揭示可能产生的风险，并要求其在参与转让业务前签署风险揭示书。
资产证券化成功案例3个
资产证券化成功案例3个目前，我国在商业地产(专题阅读)资产证券化(专题阅读)领域已开展了一些探索。
在已有案例中，大致可分为三类：一是标准REITs，如开元REITs和春泉REITs，均在香港上市;二是准REITs，以中信启航专项资产管理计划和高和资本的中华企业大厦案例为代表;三是其他通过专项资产管理计划形式实现的资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。
如开元REITs和春泉REITs，以国内酒店、写字楼为基础资产，通过REITs打包在香港上市。
春泉REITs。
2013年11月在香港发售，管理人为春泉资产管理有限公司，基础资产为北京华贸中心两座写字楼及地下停车位，发售定价为每单位基金份额3。
81港元，募集资金规模为16。
74亿港元，预计年化收益率为4。
94%-5。
23%。
2、准REITs典型案例包括高和资本的中华企业大厦案例和中信启航资管计划，其在部分运作环节上所呈现的方式已与私募REITs非常接近。
国内由于REITs迟迟不能推出，如何在物业的流动性和物业整体价值的完整性两者之间取得平衡是商业地产行业的一个重大难题。
高和资本通过深入的资产管理(包括设定投资人门槛，统一物业管理，统一出租，流动性支持等一系列最长可达10年的资产管理服务)确保物业自身运营管理的完整性。
同时，通过整层的出售给民间投资人使产权可以自由流动。
如此，一方面保证了基金的退出，另一方面保持了物业运营的完整性和品质。
该类探索实际上是一种类私募REITs的安排，是向标准REITs方向的一种有益探索。
中信启航专项资管计划。
2014年1月，中信启航专项资产管理计划设立，管理人为中信金石基金管理有限公司，基础资产为北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权。
募资规模52。
1亿元，其中优先级36。
5亿元，次级15。
6亿元，比例为7：3，优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%;次级份额存续期间获得满足优先级份额基础收益后的剩余收益，退出时获得资本增值的90%。
海印股份2019年度财务分析报告
海印股份[000861]2019年度财务分析报告目录一．公司简介 (3)二．公司财务分析 (3)2.1 公司资产结构分析 (3)2.1.1 资产构成基本情况 (3)2.1.2 流动资产构成情况 (4)2.1.3 非流动资产构成情况 (5)2.2 负债及所有者权益结构分析 (7)2.2.1 负债及所有者权益基本构成情况 (7)2.2.2 流动负债基本构成情况 (8)2.2.3 非流动负债基本构成情况 (9)2.2.4 所有者权益基本构成情况 (11)2.3利润分析 (12)2.3.1 净利润分析 (12)2.3.2 营业利润分析 (13)2.3.3 利润总额分析 (13)2.3.4 成本费用分析 (14)2.4 现金流量分析 (15)2.4.1 经营活动、投资活动及筹资活动现金流分析 (15)2.4.2 现金流入结构分析 (16)2.4.3 现金流出结构分析 (20)2.5 偿债能力分析 (25)2.5.1 短期偿债能力 (25)2.5.2 综合偿债能力 (25)2.6 营运能力分析 (26)2.6.1 存货周转率 (26)2.6.2 应收账款周转率 (27)2.6.3 总资产周转率 (28)2.7盈利能力分析 (29)2.7.1 销售毛利率 (29)2.7.2 销售净利率 (30)2.7.3 ROE（净资产收益率） (31)2.7.4 ROA（总资产报酬率） (32)2.8成长性分析 (33)2.8.1 资产扩张率 (33)2.8.2 营业总收入同比增长率 (34)2.8.3 净利润同比增长率 (35)2.8.4 营业利润同比增长率 (36)2.8.5 净资产同比增长率 (37)一．公司简介二．公司财务分析2.1 公司资产结构分析2.1.1 资产构成基本情况海印股份2019年资产总额为11,016,062,236.26元，其中流动资产为5,968,180,888.92元，占总资产比例为54.18%；非流动资产为5,047,881,347.34元，占总资产比例为45.82%；2.1.2 流动资产构成情况流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收票据及应收账款、应收款项融资、预付账款、其他应收账款、存货、合同资产、持有待售资产、一年内到期的非流动资产以及其他流动资产科目，海印股份2019年的流动资产主要包括存货、货币资金以及其他应收款，各项分别占比为75.96%，8.68%和8.66%。
海印股份：关于收到中国证券监督管理委员会广东监管局行政监管措施决定书的公告
证券代码：000861 证券简称：海印股份 公告编号：2020-07号 债券代码：127003 债券简称：海印转债广东海印集团股份有限公司关于收到中国证券监督管理委员会广东监管局行政监管措施决定书的公告广东海印集团股份有限公司（以下简称“公司”）及相关人员于2020年3月2日收到中国证券监督管理委员会广东监管局（以下简称“广东监管局”）下发的《行政监管措施决定书》（编号：[2020]22号），现将内容公告如下：一、行政监管措施的决定经查，广东海印集团股份有限公司（以下简称海印股份或公司）存在以下违规行为：2019年1月29日，海印股份公告称拟以集中竞价的方式回购公司股份，回购总金额不低于25000 万元（含），不超过50000万元（含），回购股份期限为董事会审议通过本次回购股份事项之日起不超过12个月。
2020年2月5日，海印股份公告称，截至回购期限届满日（2020年1月27日），公司累计回购股份1175万股，成交金额2899.78万元，实际回购金额未达到回购计划金额下限。
海印股份未在承诺期内完成回购股份计划，未及时、充分披露公司不能按承诺实施回购股份计划的风险信息，上述情形不符合《上市公司信息披露管理办法》第二条和《上市公司监管指引第4号--上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》（证监会公告[2013] 55号）第五条的有关规定。
海印股份董事长邵建明、总裁邵建佳、董事会秘书吴珈乐未按照《上市公司信息披露管理办法》第三条的规定履行勤勉尽责义务，对公司上述违规行为负有主要责任。
根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条等有关规定，我局决定对海印股份及邵建明、邵建佳、吴珈乐采取出具警示函的行政监管措施。
你们应认真吸取教训，切实加强对证券法律法规的学习，规范信息披露及承诺履行行为，并对相关责任人员进行内部问责，于收到本决定书30日内向我局报送整改报告、内部问责情况，并抄报深圳证券交易所。
城投资产证券化案例
城投资产证券化案例城投资产证券化是指将城市投资项目的资产进行证券化处理，将其划分为不同类别的证券产品，通过市场化运作，实现投资者的多元化选择和投资收益的最大化。
下面列举了10个城投资产证券化的案例。
1. 北京市城投资产证券化项目：该项目以北京市政府作为主体，将北京市政府投资的一系列城市基础设施项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为北京市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
2. 上海市城投资产证券化项目：该项目以上海市政府为主体，将上海市政府投资的城市建设项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为上海市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
3. 广州市城投资产证券化项目：该项目以广州市政府为主体，将广州市政府投资的城市基础设施项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为广州市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
4. 深圳市城投资产证券化项目：该项目以深圳市政府为主体，将深圳市政府投资的城市建设项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为深圳市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
5. 天津市城投资产证券化项目：该项目以天津市政府为主体，将天津市政府投资的城市基础设施项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为天津市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
6. 成都市城投资产证券化项目：该项目以成都市政府为主体，将成都市政府投资的城市建设项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为成都市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
7. 武汉市城投资产证券化项目：该项目以武汉市政府为主体，将武汉市政府投资的城市基础设施项目进行证券化。
通过发行不同类别的证券产品，吸引了大量投资者参与，为武汉市政府提供了资金支持，同时也为投资者提供了稳定的投资收益。
国内最接地气的9大资产证券化案例揭秘
资产证券化产品
ABS ABS（狭义） CDO
MBS
ABCP、汽车贷款、 信用卡等
CLO
CBO
CMBS
RMBS
1、平安银行车贷资产证券化案例
2、海印股份房地产收益权资产证券化案例
资金的划转
保证人 （海印集团）
贷款本息 按月偿还 特定期间 经营收益 应收账款 质押
会计师事务所
8、天津保障房资产证券化案例
天津市保障房ABN交易结构
应收账款债权质押
定向发行ABN 募集资金
天房集团
委托贷款
房信集团
定向投资人
余额 划转
差额 补足 资金划付
还本 付息
总租租金
资金监管账户
上海清算所
9、中信启航商业地产物业收益资产证券化案例
产品名称
规模
中信启航专项资产管理计划
52.1 亿元
海印股份
信托贷款 投资信托计划
保管人/资金监管方 （浦发银行）
贷款资金监管 资金保管
海印资金信托 （大印信托）
信托利益 按月分配
原始权益人 （浦发银行）
信托收益权
按年支付本金及收益
转让信托 收益权
转让款
认购资金
资产支持证券 持有人
海印股份专项 资产管理计划
资金托管 设立/管理 专项计划
资产支持证券
登记托管机构 支付代理机构 （中证登深圳公司）
基础收益分配时点 评级 产品发售对象
36.5亿元（70.1%） 15.6亿元（29.9%） 5年，自专项计划设立日起算，但专项计划可能提前终止； 在实现公募上市的情况下，受限于锁定期的要求，专项计划可能延后终止 日常收入满足优先级基础收益后 7 % 的剩余收益 约7%-9% 约12%-42%
海印股份入主河源农商行欲转型互联网金融
每股1.50元（溢价部分）增加其资本公积。根据此次双方
签署的认购协议规定，海印股份将不能享受河源农商行 2015年年度分红，因而对公司本年度财务状况、经营成 果不产生影响。但后者承诺，在
下届董事会选举时，将增加一名海印股份指定人员进入 该行新一届董事会。欲借互联网金融转型 参股银行是 关健一环近年来，面对原有主业的低迷，特别是互联网 金融大潮的兴起，上市公司纷纷打起来了向
方案以双方最终签署的协议为准。最新财务指标显 示，
2015年三季度，河源农商行实现净利润5782.88万元，截 至今年三季度末，该行总资产为83.41亿元。海印股份此 次拟购的股份，为河
源农商行 增资扩股股份。据了解，该行拟募集股份10520 万股，每股定价2.50元。包括以下两个部分： 一是每股1 元用于缴纳河源农商行注册资本，以增强资本实 力，提
一最大股东。资料显示，在海印股份入主前，河源农商 行第一大股东为河源市泰和房产开发有限公 司，其持股
比例为9.53%（增资后，持股比例缩至7.03%）。与此同 时，海印股份还与河源农商行
签订了《金融业务战略合作协议》，双方将在金融业务 方 面（包括但不限于消费金融、小微金融、普惠金融及
第三方支付）进行全面战略合作。由于本次对外投资金 额为1亿元，未超过海印股份最近 一期
而且还是其全面发力互联网金融业务的重要一环。持股 比例接近10% 将派人员进入银行董事会借着河源农商行 增资扩股的契机，海印股份向其转型发展的金融业务又 迈进了一大步。日前，海印股份发布公
告称，公司拟参与认购河源农商行增资扩股，共出资1亿 元，以该行每股定价2.50元计算，共计认购4000万股。若 顺利完成认购， 海印股份将一举拥有河源农商行9.99%的 股份，并成为该行单
资产证券化典型案例
资产证券化典型案例工行宁波分行资产证券化姜建清、李勇《商业银行资产证券化：从货币市场走向资本》2004年4月8日，中国工商银行在北京分别与瑞士信贷第一波士顿、中信证券股份有限公司、中诚信托投资有限责任公司签署工行宁波市分行不良资产证券化项目相关协议。
此举标志着国有商业银行资产证券化取得了实质性突破。
在各方面积极推动资产证券化的背景下，宁波不良资产证券化项目自始至终受到监管部门和市场的高度关注。
7月底，销售工作全面完成，项目取得圆满成功。
1．宁波不良资产证券化项目交易结构（1）交易主体①委托人：中国工商银行宁波市分行，即贷款资产提供人。
中国工商银行宁波市分行将其从贷款资产中收取款项等权利信托转让给受托人，设立财产信托。
②受托人：中诚信托投资有限公司。
受托人按信托合同的约定收取受托人管理费，负责管理财产信托和相关帐户；选择并委托资产处置代理人代为处置信托财产中的债权资产，并对其处置行为进行监督并承担责任；与财产信托的其他参与方配合，计算并根据支付顺序在每一个受益权分配日向受益权持有人支付信托利益。
③受益人：在信托中享有信托受益权的人。
在信托设立时，委托人为惟一受益人。
信托设立后，为委托人，以及通过受让或其他合法方式取得信托受益权的其他人。
受益人享有信托受益权，根据信托合同的约定，受益人可以依法转让其享有的信托受益权。
④受益人代表：中信证券股份有限公司作为受益人代表，代表受益人行使权利。
受益人代表权利包括：信托合同约定的受益人的权利；监督受托人对信托事务的管理，并可根据合同约定要求委托人更换受托人，并按约定选任新的受托人；监督资产处置代理人对信托财产中的债权资产的处置，并可根据约定要求受托人更换资产处置代理人，并按合同的约定选任新的资产处置代理人。
受益人代表义务包括：遵守信托合同的约定，采取有效措施维护受益人的合法权益，并于每个信托利益分配日后的15个工作日内向受益人出具书面的受益人代表事务报告；当知道任何可能会影响受益人重大利益的情形时，应及时通知受益人。
房企融资变形记
房企融资变形记作者：王春梅李立群来源：《财经国家周刊》2013年第13期房地产公司的融资方式，总是不缺“创新”。
5月17日，海印股份公告披露的一个专项资产管理计划，被业内解读为“变相REITs（房地产信托投资基金）”。
根据公告，海印拟以旗下经营管理的15家商业物业，用未来5年租金收益作为基础资产，设立优先级和次级两种资产支持证券，合计募集资金不超过16亿元。
这将成为国内房企首个通过资产证券化融资的项目。
“目前，房地产的资金来源主要是靠民间资本、外资（热钱）和银行，但前两者的比例在上升。
”一位银行人士对《财经国家周刊》记者表示。
住建部政策研究中心调研发现，房地产开发企业的融资结构正悄然变化，直接融资已成其重要的资金来源之一，所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。
事实上，房企融资经历了银行信贷、信托融资、PE投资、券商通道和资产证券化等多种变迁，以及应对监管变化而采取的不同排列组合形成的N种“创新”。
银行主角2010年之前，房地产公司的融资大多以传统的银行贷款为主，但之后，这种间接融资方式发生变化。
上述人士介绍，其所在银行自2010年下半年开始仅限于给央企系的房地产开发商贷款，其他房企业务均停掉了。
当年的房产政策除了上调首付比例和抵押贷款利率、限购等行政措施外，银监会对开发贷也进行了窗口指导，银行贷款明显收紧。
此后，房地产公司的间接融资开始转道信托、担保公司、小贷公司以及银行的理财途径。
一位地产商告诉《财经国家周刊》记者，表面看地产公司融资已经转道，但实质还是银行的钱。
开发商接到项目后，手续齐全的话会放在担保公司，担保公司再拿该项目去向银行贷款，之后再将银行贷款放到小贷公司去放贷。
“担保公司对银行是放大几倍的交易，其实风险全在银行。
”他说，中国的金融监管不是技术监管，是行政监管，“这是中国金融体制最大的缺点”。
“房地产没有损耗，就是资金压力的问题，所以如果银行在存量业务中给它持续提供资金是没有问题的。
000861海印股份2023年上半年现金流量报告
海印股份2023年上半年现金流量报告一、现金流入结构分析2023年上半年现金流入为90,077.27万元，与2022年上半年的124,631.66万元相比有较大幅度下降，下降27.73%。
企业通过销售商品、提供劳务所收到的现金为49,234.75万元，它是企业当期现金流入的最主要来源，约占企业当期现金流入总额的54.66%。
企业销售商品、提供劳务所产生的现金能够满足经营活动的现金支出需求，经营活动现金净增加20,201.12万元。
企业通过增加负债所取得的现金也占不小比重，占企业当期现金流入总额的27.66%。
但企业增加的负债所取得的现金，仍然不能满足偿还债务的资金需求。
二、现金流出结构分析2023年上半年现金流出为90,185.75万元，与2022年上半年的130,944.11万元相比有较大幅度下降，下降31.13%。
最大的现金流出项目为购买商品、接受劳务支付的现金，占现金流出总额的11.14%。
三、现金流动的稳定性分析2023年上半年，营业收到的现金有较大幅度减少，经营活动现金流入的稳定性明显下降。
2023年上半年，工资性支出有较大幅度减少，企业现金流出的刚性明显下降。
2023年上半年，现金流入项目从大到小依次是：销售商品、提供劳务收到的现金；取得借款收到的现金；收到其他与经营活动有关的现金；处置子公司及其他经营单位收到的现金净额。
现金流出项目从大到小依次是：偿还债务支付的现金；支付的其他与经营活动有关的现金；支付的其他与筹资活动有关的现金；购买商品、接受劳务支付的现金。
四、现金流动的协调性评价2023年上半年海印股份投资活动收回资金2,191.73万元；经营活动创造资金20,201.12万元。
2023年上半年海印股份筹资活动需要净支付资金22,501.34万元，但经营活动和投资活动所提供的资金不能满足投融资活动对资金的需要。
总体来看，当期经营、投资、融资活动使企业的现金净流量减少。
五、现金流量的变化2023年上半年现金及现金等价物净增加额为负108.49万元，与2022年上半年负6,312.46万元相比现金净亏空有较大幅度减少，减少98.28%。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
海印股份首尝房地产资产证券化
将下属商业物业未来5年收益权证券化融资16亿日期：[2013年5月21日] 版次：[GC06] 版名：[上市公司] 稿源：[南方都市报]
首例房地产资产证券化项目出现。
海印股份计划设立专项资产管理计划，拟募集资金16亿元，这是继华侨城A和隧道股份之后，又一家利用资产证券化融资的上市公司。
海印股份董秘潘尉接受南都记者采访时表示，虽然后续还需要经过股东大会的表决，但公司对发行成功有信心。
对于融资成本，潘尉称目前还要经后续论证，但他表示，“肯定比房地产信托要低很多。
”
南都记者昨日采访的投行人士和房地产研究员表示，目前房地产企业上市和再融资均暂停，海印股份若成功发行，标志着房企新的融资渠道被打通，具有标杆意义。
收益权证券化融资16亿
海印股份公告显示，本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。
其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由合格的机构投资者认购，而余下的1亿元将作为次级资产支持证券，由公司全额认购。
此次资产证券化的基础资产初步框定为公司旗下管理的15家商业
物业的未来五年的经营收益权，公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金，而投资者则通过该资产支持证券还本付息的形式获得未来收益。
长江证券研究员童兰表示，海印股份自2008年转型以来，外延扩张持续提速，公司重资产扩张模式带来的资本开支压力也较大。
具体来看，2013年1季报公司资产负债率为58%，长短贷为15亿，账面现金为4亿，公司2012年年报披露的在建项目的资金需求约40亿(为分期投入)。
东方证券分析师郭洋也认为，此次海印股份融资主要用于现有项目开发：据前期现场走访了解，公司多个项目近期进展较快，计有番禺又一城酒店、肇庆大旺又一城、鼎湖又一城、国际汽车城等同时在建，预计展贸城二期开发也将早于原先预期。
自2011年停止增发计划以来，公司的储备项目增加了近3000亩，业务模式从轻资产逐步向轻重结合过渡的过程中，增厚了资产也增加了对营运资金的需求。
本次设立资产管理计划融资主要是为推动现有储备项目及补充日常营运流动资金之用，也体现了大股东对旗下项目未来租金收益稳定增长的充分信心。
融资成本比房地产信托低很多
海印股份董秘潘尉接受南都记者采访时表示，公司学习了最近的资产证券化相关管理办法，这次资产证券化运作经过充分的内部论证以及中介机构的深度沟通。
而且，公司有优质的商业地产，虽然后续还需要经过股东大会的表决，但公司对发行成功有信心。
对于资金未来的投向，公司目前还没有公告，潘尉称会以商业地产为主，一方面，公司判断下半年会有物超所值的物业值得投资，公司有这个能力；另一方面，公司目前有优质项目需要资金支持。
对于融资成本，潘尉称目前还要经后续论证，但他表示“肯定比房地产信托要低很多。
”
“在房地产企业融资困难的背景下，这个确实有一定的信号意义”。
长城证券研究员苏绪盛向南都记者表示，此前有万方发展准备定向融资30亿元，这次又加入一家，海印股份是商业地产做基础资产，通过审批的可能性大。
从融资成本看，此举较为划算。
中投证券商业物业经营分析师樊俊豪分析称，综合考虑已进行资产证券化的上市公司案例(如华侨城、隧道股份)，以及目前的融资环境，预计本次融资的利率在7%-8%之间。
目前银行贷款利率位于5%-7%区间，但不易获得，而1年期短融券利率为8.5%，房地产信托融资成本在10%左右。
童兰表示，海印股份自2011年撤回公开增发申请以来，融资多以银行贷款和短融资券方式进行。
本次尝试收益权融资方式无论从资金募集规模还是从募集效率，都优于公司之前的融资模式，长期来看可有效地拓宽公司资金来源渠道，优化公司债务结构。
商业物业收益作基础资产更可靠
“以专项计划方式承载的REIT s有望面世。
”红塔证券投资银行事业总部总经理沈春晖也表示，商业物业成为基础资产，极大拓展资产证券化在中国的运用空间，意义重大。
根据公告，2012年海印股份物业出租及管理收入7.72亿元，公司拟以15家全资控股及附属经营管理的商场经营收益权为基础设计方案。
这明显区别于REIT S等其他融资工具。
“华侨城是以公园门票收入作为抵押，海印股份将商业物业收益作为基础资产，更货真价实。
”华南一家券商的投行人士也向南都记者表示，监管层应该也会比较慎重，这类资产预计还要到交易所论证，不要像隧道股份那样时间成本过高。
上述投行人士看过了海印股份的相关公告后表示，这次应该不存在太大的风险，一是项目现金流相对稳定，二是公司以自有资金1亿元认购次级支持证券进行担保，而且公司也有承诺，未来现金流不足以偿付完毕资产支持证券的本金和预期收益，公司将补足差额。
童兰也表示，2012年公司商铺租赁业务的毛利额为4亿左右，考虑到近年来公司商业物业经营情况优良，并且租金水平保持平稳提升，预期未来公司已有和新开项目的租金收入具备偿还募集资金本息和的能力，后期需关注专项资管计划的融资成本。
采写：南都记者王涛。