某地产项目产品策划报告(doc 28页)

某地产项目产品策划报告(doc 28页)

淄博荣宝斋项目产品策划

报告

广州凌峻房地产咨询有限公司

2003年4月

位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。

目录

一、项目产品策划的三大原则

二、竞争策略

三、构筑核心竞争力

四、项目产品开发理念思路

五、建筑平面设计思路

六、交通组织

七、公共空间

八、停车场

九、景观设计

十、照明设计

十一、建筑风格

十二、产品物业类型的发展模式

十三、SOHO商务公寓具体操作模式

一、项目产品策划的四大原则

1、以销售为导向原则

荣宝斋项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。

2、快速销售原则

根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。

3、强强联合的原则

在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。

4、构筑“荣宝斋”的品牌平台原则

良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“荣宝斋”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。

二、竞争策略

1、竞争策略选择

1.1 竞争策略类型：

1.1.1价格竞争策略：

以低于竞争者的价格赢得市场。

1.1.2差异化竞争策略：

顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。

1.1.3全面领先竞争策略：

即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。

结论：

本项目选择全面领先竞争策略。

为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。

三、构筑核心竞争力

基本思考点:

1、构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势;

2、传统的SWOT分析只能找到市场粗略位置，无法找到项目的核

心竞争力，在此我们采取核心竞争价值分析

核心竞争力的实现:

1、荣宝斋代表着权威、专业、高品质、是信心的保证。

2、荣宝斋品牌文化为产品构建核心

“荣宝斋”已经是一个非常悠久的老字号品牌。它最能够直接地给予人们联想到的纯文化类——古玩，字画等。对于荣宝斋品牌的理解仅仅只是局限于一个狭义上的文化。如何将常人认同荣宝斋品牌狭义文化进行拓展与创新，与项目产品形态进行有效地对接，包容现代的新文化，形成项目产品形态在市场上的独创性与不可模仿性。

3、地段优势最大化

项目的核心优势正是显而易见的地段优势。地段优势也恰恰是竞

争对手无法模仿与复制的。因此，将地段优势进行最大化，在项目的产品规划与销售中真正将地段价值进行升华，达到地段商业价值最大化的最终目的。

4、产品形态独特化

项目的独特买点是以项目的地段为基础，在此基础上，结合当地

市场进行产品的规划设计，形成了“人无我有，人有我新”的局面。寻找当前市场的空白点，做符合市场需求同时又在市场上畅销的产品。在对于项目的独特买点的设计中，必须要结合地段优势从投资

角度来进行考虑，这是项目独特卖点考虑重点。

正是投资型物业，这才是吸引人们最基本也是最核心的利益点，因为从淄博市目前的状况来看，潜在买家对营业房的需求尚处于上升状态，市场对可以销售的营业房特别是黄金路段营业房的需求十分旺盛，人们对共青团路段的营业房十分看好，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。

四、项目产品开发理念思路

开发理念=核心竞争力+与消费者取得共鸣

核心竞争力：必须是别人不可模仿和不可超越的。

与消费者取得共鸣：必须是针对目标消费群的潜在投资心理为

出发点，同时引导投资消费。

项目的开发理念源于市场，体现在引导市场需求，是源于对“体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。设计项目开发理念的核心在于确立项目核心竞争优势，在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道。

因此，荣宝斋项目的开发理念为：

淄博CBD上具有独特文化魅力与标识的地标物

业

理念阐释：

项目正是位于淄博的CBD上的核心地段。拥有了独一无二的核心优势，不仅仅是如此，在淄博文化强市的背景下，项目以高档次、高水准、高起点横空出世将成为淄博CBD上当只无愧的地标志物业。

项目具备了成为地标物业的两个因素：第一，建筑设计的独特性。从目前产品的概念规划来看，项目的产品设计将力求打造成为一流国际型的建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。正是由于在这一地段上，周边的配套设施非常完善与成熟。随着本地段新商圈的形成，构筑了淄博的CBD（中央商务区）。而项目恰恰是位于淄博CBD的标志性地段，将成为地段上的形象所在。

第二个方面，荣宝斋品牌文化的导入，创造了淄博乃至齐鲁地区文化地产的新模式，形成了新一轮地产新思维的聚焦，赋予项目鲜明的时尚的现代文化内涵，能够真正地丰富产品形象内涵，从建筑视觉冲击上能够给予视觉的震撼，同时，它不仅仅是一个建筑混凝土的建筑物，而是富有文化内涵，成为淄博ＣＢＤ上的文化代名词。荣宝斋项目不仅仅是将文化与商业进行有机的结合；同时，它更是一种文化的创新与变革，引领一种新文化潮流，成为一种新的文化支撑点，它也是以后项目进行推广时的参考依据。

可以想象，荣宝斋项目的出现，为淄博地产带来了一场文化地产的裂变。也正是如此，荣宝斋项目正以一种不可思义的文化地产