居住区规划技术经济指标

技术经济指标
技术经济学研究的是从劳动消耗和提高经济效益的观点来评价技术活动。

建筑技术经济就是对建筑产品的技术方案（包括投资方案、工程设计、施工方案、技术措施和技术政策）进行技术与经济的分析、计算、比较和评价。

从中选出技术上先进，经济上合理的最优方案，为决策提供科学的依据。

建筑技术经济评价指标是对设计质量优劣和设计方案的先进性、科学性、合理性、经济性的评价的项目指标。

由于影响设计方案和设计质量的因素繁多，而且不少因素对方案优劣起至关重要的作用，所以建筑技术经济评价指标多以一组指标来评价，这成组的指标也叫指标体系。

建设设计方案的技术经济指标，按要求可分为几大类。

1．按指标的范围，可分为综合指标和局部指标。

2按指标的表现形式，可分为实物（使用价值）指标和货币指标（价值）。

3．按指标的应用，可分为建设指标和使用指标。

4．按指标的性质，可分为定性指标和定量指标。

居住区综合技术经济指标居住区综合技术经济指标是针对居住区规划设计的技术经济评估项目。

技术经济指标项目中每一项都有针对性地评价和反映着某些方面的控制作用和使用意义，每一项都是居住区整体居住水平的反映，居住区规划设计、方案评价、使用评估都要通过这每一项指标来表达。

另外，技术经济指标项目不是孤立地起作用，而是相互起制约作用。

评价或优化规划方案时，应综合各项技术经济指标，整体地、综合性地评价和优化。

还有居住区规划设计方案的评价和优化结果，不仅仅取决于综合技术经济指标系列，还要看规划方案的功能合理性，布局创新的科学性，环境质量的保证度等物质和精神方面的水平。

也就是说同样的综合技术经济指标系列条件下，可能会出现几个方案。

要善于运用这些指标系列，评价出优秀方案。

居住区规划总用地居住区规划总用地范围应根据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》来确定：1．当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线。

2．当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。

底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积底层公建住宅或住宅公建综合楼是集住宅与公共建筑为一体的建筑。

为了方便居民生活，这种建筑处理是居住区规划中经常采用的一种方式。

另外临居住区、居住小区的沿街道一侧，为了丰富沿街立面和扩大服务效益，往往沿街兴建底层公建住宅或者住宅公建综合楼。

这种建筑的用地面积既不同于住宅用地，也不同于公建用地，依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》GB50180－93的有关规定作如下确定：1．按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；2．底层公建突出于上部住宅或占有专用场院和因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。

绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

根据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》的有关规定，新区建设绿地率不应低于30％，旧区改造绿地率不宜低于25％。

绿地率是反映居住区园林绿化水平的指标之一，目的是为了能反映绿化的覆盖率，绿地率高，反映绿色植物种植的面积多，在居住区内分布广。

绿化覆盖率不同于绿地率。

绿化覆盖率除绿地面积外，还有树种选择、植物配置形式、树龄等。

绿化覆盖面积是指乔灌木和多年生草本植物的覆盖面积，按植物的垂直投影测算，但由于各地的居住区的地理位置不同，树种比例树龄结构不同，因而绿化覆盖率只能概略性的估算。

绿地面积绿色植被的生态效应已逐渐被人们认识，人们追求绿色，向往大自然，居住区内的外部环境质量越来越受到人们的关注，绿化、美化居住区外部环境是居住者的追求。

在居住区规划设计中尽可能扩大绿地面积是设计者的社会责任。

为了相对准确地计算绿地面积，相对统一绿地面积的计算方法，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》特作如下规定：1．宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线，距房屋墙脚1．5
米，对其它围墙、院墙算到墙脚。

2．道路绿地面积，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。

3．院落式组团绿地面积计算起止界的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边为1米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1．5米。

4．开敞型院落组团绿地至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路，并向其开设绿地的主要出入口敞开。

5．其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。

沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。

居住区用地内道路用地面积居住区内设有居住区道路，居住小区道路，居住组团道路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地，这些道路用地面积的计算依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的有关规定应如下确定：1．按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外用道路不计入；2．居住区（级）道路按红线宽度计算；3．小区路、组团路按路面宽度计算。

当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；4．非公建配建的居民小汽车和单位通勤车停放场地，按实际占地面积计算；5．宅间小路不计入道路用地面积。

其他用地居住区规划总用地内的其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

其他用地面积居住区规划总用地内其他用地面积计算依据国家现行标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180－93）的有关规定应如下确定：1．规划用地外围的道路算至外围道路的中心线；2．规划用地范围的其他用地，按实际占用面积计算。

城市人口从城市规划的角度来看，城市人口应该是指那些与城市的活动有密切关系的人口，他们常年居住生活在城市的范围内，构成了该城市的社会，是城市经济发展的动力。

他们既是建设的参与者，又都是城市服务的对象；他们依赖城市以生存，又是城市的主人。

居住区规划人口数量居住区内可容纳的人口数量，应根据居住区的具体的环境容量估算。

每个居住区的具体的环境容量的影响因素是个复杂的系统。

为了简化和方便规划设计，一般按照国家现行标准《城市居住区规划设计规范》的有关规定，以人均居住区用地控制指标与规划总用地相除得到规划人口数量的估算值。

独立的新建厂矿居住区的人口可以按照厂矿在册职工规划总人数进行估算。

而对于城市旧居住区的改造，则应按照城市总体规划的要求对旧居住区用地进行合理调整后的用地来估算合理的规划人口数量。

住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。

高层住宅比例高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（％）。

人口净密度单位住宅用地上居住的人口数量。

人口毛密度单位居住区用地上居住的人口数量。

住宅建筑套密度（毛）每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。

住宅建筑套密度（净1每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套／ha）。

住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（m↑2／ha）。

住宅面积净密度也称住宅容积率。

是指每公顷住宅用地上拥有住宅建筑面积（m↑2／ha）或以住宅建筑总面积（万m↑2）与住宅用地面积（万m↑2）的比值表示。

该项指标合理控制的目的，其一是提高单位住宅用地内的住宅面积密度，合理利用土地，充分利用土地。

其二是控制单位用地内的住宅建筑面积密度防止密度过高，产生“拥挤效应”。

为此，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》作出了相应规定，如表2－2所示。

住宅面积净密度是决定居住区居住密度（住宅面积毛密度或人口毛密度）的重要指标。

由于居住区用地中，住宅用地具有一定的比例，因而在一定的住宅用地上，住宅面积净密度高，该居住区的居住密度相应也高，反之，居住密度相应越低。

住宅面积净密度的决定因素主要是住宅层数和决定日照间距的地理纬度与建筑气候区划。

根据我国居住区规划建设中目前存在的问题，该规范只作出了住宅面积净密度最大值的控制指标。

住宅面积净密度最大值的确定依据，一是不同层数住宅在不同建筑气候区别能达到的最大值。

二是考虑居住区基本环境质量要求。

表中的低层、多层与中高层三栏的数值是在对全国140余个居住区的资料综合分析的基础上再与理论计算值验核后提出的。

但高层住宅一栏的指标则主要是根据环境容量确定。

虽然住宅面积净密度不能全面地反映居住区综合环境状况，但却直接反映住宅用地上的、环境容量中的建筑量和人口量。

显然，住宅面积净密度过大，就是住宅用地上的环境容量过大，即建房过多、住人过挤，就会影响居住区环境质量，包括空间环境效果和生态环境状况。

该规范所定指标系根据北京、上海和广州等大城市的有关规定和实际效果确定，即各建筑气候区划的全高层居住小区或组团的住宅面积净密度均不得超过3．5万m↑2／ha。

建筑面积毛密度也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m↑2／ha）或以总建筑面积（万m↑2）与居住区用地（万m↑2）与居住区用地（万m↑2）的比值表示。

住宅建筑净密度住宅建筑净密度是住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（％）。

该项指标合理控制的目的一方面是为了减少基底占地面积，扩大空地率，扩大宅旁绿地面积，改善居住外环境；另一方面是适当加大基底面积，降低建筑的层数，减少人们上楼的疲劳。

为此，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》作出相应规定如表2－3。

住宅建筑净密度是决定居住区居住密度和居住环境质量的重要因素，必须合理确定。

决定住宅建筑密度的主要因素是层数和决定建筑日照间距的地理纬度和建筑气候区划。

由建筑气候区划和住宅层数两个因素作为指标的分类依据。

其中气候区划按地理纬度关系分成三组。

鉴于目前我国居住区规划建设中存在建筑密度日趋增高的倾向，而几乎不存在建筑密度过低的现象，为使居住区用地内有合理的空间，以确保居住生活环境质量，故规范中仅对住宅建筑净密度的最大值作出控制。

建筑密度居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％）。

拆建比新建的总建筑面积与拆除的原有总建筑面积的比值。

土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元／ha）。

住宅单方综合造价每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用（元／m↑2）。

人均居住区用地控制指标（m↑2／人）为了节约人均居住用地，为了实行有效的调控，充分发挥土地资源的作用，国家现行标准《城市居住区规划设计规范》对此作了规定。

居住区用地平衡控制指标（％）居住区用地是居住区规划总用地中的主体部分。

是居住区内居民居住生活、出行、购物、休闲、娱乐、健身等活动用地。

居住区用地按上述不同活动功能性质分为住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四部分。

在居住区用地面积是某一固定值的条件下，住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地四个部分都应在居住区用地占有合宜的比例，那一部分多占比例，势必造成其他三部分的不合理使用或对环境造成破坏。

住宅设计技术经济指标为了评估住宅设计的先进性、科学性和经济性，依据现行国家标准《住宅设计规范》（GB50096－1999）的规定，住宅设计要进行下列技术经济指标的计算。

1．各功能空间使用面积（m↑2）；2．套内使用面积（m↑2／套）；3．住宅标准层总使用面积（m↑2）；4．住宅标准层使用面积系数（％）；5．住宅标准层总建筑面积（m↑2）；6．套型建筑面积（m↑2／套）；7．套型阳台面积（m↑2／套）。

各功能空间使用面积各功能空间使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

套内使用面积套内使用面积等于套内各项功能空间使用面积之和。

1．套内使用面积包括：
卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；2．跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；3，烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；4．室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层按复合保温层表面尺寸计算；5．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1．20米的空间不计算使用面积；净高在1．20～2．10米的空间按1／2计算使用面积，净高超过2．10米的空间全部计入使用面积；6．坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

住宅标准层总使用面积住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和。

住宅标准层建筑面积住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。

标准层使用面积系数标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。

套型建筑面积套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。

套型阳台面积套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。

阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。

住宅层高住宅层高是指住宅自然层下层结构层上表面至上层结构层上表面的垂直距离。

我国城市普通住宅层高尺寸不宜高于2．80米。

平均每户面宽（米／户）平均每户面宽指标是指住栋总长度与标准层的居住户数的比值（米／户）。

该项指标设置的目的是为了评价住宅的占地状况。

从节约用地出发，在住宅建筑面积一定的情况下，住宅的进深越大，每户所占的面阔方向尺寸越小。

在住宅栋长一定情况下，进深大，每户面宽小，就可以多安排套型，提高住宅建筑密度，提高土地利用率。

适当减少平均每户面宽，加大进深是节约用地的有效途径之一。

平均家庭人口数（人／户）平均家庭人口数是指某一居住区范围内各户常住人口的平均值（人／户）。

平均家庭人口数量是某一地域，某一历史年代户结构、户人口、户规模的反映。

现状平均家庭人口数的获取一般是通过全国人口普查或某一地域的社会调查或居住实态调
查的统计分析得出的。

平均家庭人口数的预测一般是社会人口学预测的一个指标。

我国平均家庭人口数呈下降趋势，这主要由于户结构由几代同堂的大家庭向以核心户为主的小家庭发展。

另外由于我国的人口生育政策的指导，户人口也呈下降趋势。

还有随着经济发展全国沿海与内地、南方与北方经济发展不平衡，我国一些经济发达地区也陆续出现户规模下降趋势。

这样我国平均家庭人口数呈动态变化状况。

居住区规划设计依据国家现行标准是按3．5人／户的户均人口数进行各项技术经济指标计算的。

我国平均家庭人口数呈明显下降趋向。

如1953年中国城市平均每户人口为4．89人，1982年降至4．24人（其中北京为3．88人，天津为3．92人，上海为3．85人）。

流动人口流动人口是指在本市无固定户口的人口，一般分常住流动人口和临时流动人口两类。

在居住区各级组织中家庭人口数随着生活水平的提高，雇佣他人到家中服务也是一种趋向发展，尤其是家中有老人、婴幼儿、残疾人的多雇用保姆、钟点工等。

这些保姆和家庭工人多是按月、按季节、按年居住在主人家，为主人服务，属常住流动人口，而钟点工属临时流动人口。

流动人口直接影响住宅的套型平面设计，同时也影响家庭人口规模和各项公共服务设施的配置和配建。

所在居住区规划设计中应因地制宜地考虑流动人口带来的影响，这也是我国城市居住区规划设计和住宅设计遇到的新问题。

居住小区外环境质量评价体系居住小区外环境质量水平影响住户的身心健康，影响开发商的市场销售，影响城市的整体环境质量，影响小区服务水平和社会化服务程度。

外环境质量的评估和综合效益的分析贯穿于居住小区的策划、设计、建设施工和小区物业管理的全过程。

决定外环境质量的因素是个复杂的系统，为了较全面、较完整地反映质量水平，按照某一层面的评价需求，将相关各项影响因素编成系统框架，进行系统分析，研究各因素的作用机理，
从而建构评价指标体系。

评价体系是包括定性和定量的综合指标体系，不同质量研究和质量评价要求，其评价指标体系也不相同。

对于居住小区外环境质量而言，包括设计质量、施工质量和物业管理三方面的评价体系。

1．居住小区外环境设计质量评价指标。

共分三级：一级指标分为七个大项，其中包括规划结构布局、道路与交通、建筑群体组合、绿化和活动场地、公共服务设施、工程管网布置、环境质量保障；二级指标是一级指标的细化；三级指标是更详尽的说明。

三级指标全面系统地概括了居住外环境规划设计的全过程。

2．居住小区外环境施工质量评价指标。

分为五个大项，即道路系统、建筑群体组合、绿化及场地、市政设施及管线、公共服务系统。

3．居住小区外环境物业管理评价指标。

分为九个大项，即建筑及其维修、绿化、工程管线及设备、环境卫生、治安管理、社区文明、道路交通、公共服务设施、环境质量保障。

质量综合评价技术评价和优选要通过综合评价技术处理，才能使评价指标体系出结果。

综合评价技术处理的手段和结果的科学性、合理性，将随着评价技术不断发展而发展。

我国多采用人工统计和计算的加权评分法，由于评价因子具有模糊性，故评价工作的科学性有待进一步完善和采用新的计算理论、方法和工具。

哈尔滨建筑大学研究提出：1．模糊综合评判技术；2．权重集确定技术；3．多目标、多层次分析与变异决策评价技术；4．质量评价计算机系统编制及使用说明；5．提出了模糊评判方法，层次分析法和变异层次分析法三种评判方法。

经过小区实际评判择优应用，证明三种技术评判结果完全一致，说明该三种方法具有等效性、可操作性和合理性。