经济学视角下学区房热现象分析资料报告

经济学视角下“学区房热”现象分析

[摘要]在日趋重视教育投资的当今社会，九年义务教育实施“就近入学”政策，这种教育资源配置的机制使得“学区房”成为获取教育资源的重要方式之一。本文通过对学区房的现状进行分析，并揭示导致学区房问题出现的原因，从而提出相应对策。研究发现，我国基础教育资源正通过“资本化”过程不断蕴含在房价之中，其原因可以从供求关系和教育资源资本化角度来进行阐释，并从政府、市场、家长三方面缓解学区房热问题。

[关键词]教育资源配置，学区房，教育资本化

1.引言

凡是解决稀缺资源的分配问题都可以从经济学的视角进行分析，优质的教育资源是一种稀缺资源，因此本文将从经济学的视角出发，分析教育资源配置中出现的“学区房热”现象。

教育最开始的出现是私人办置，如私塾、家庭教师等，但是随着政治制度的发展，逐渐发展为为政治服务的工具。若教育资源完全交由市场调控，在市场中买卖双方自由竞争的特性下，教育资源将按照家庭背景进行分配，即富人受到更好地教育，穷人则受到劣质教育。这种影响是持续性的，将会导致富人越来越富而穷人越来越穷。并且教育资源本身具有公共产品和外部性的特质，所以市场无法通过价格机制来调节教育资源的分配，即市场失灵。为了避免上述现象的出现，政府加入了教育资源配置的干预，为教育资源配置问题设置了一系列政策，使教育资源不完全受到市场控制，而是朝着人为期待的方向发展。其中，“就近入学”政策是近几年来备受关注的一个热点。该政策表明：地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。这一规定，引发了“学区房”概念的追捧热潮。

“学区房”主要指优质中小学对口小区的住房。2014年5月，教育部发文，要求19个大城市在2015年100%实行划片就近入学政策，这让“学区房”变得更加炙手可热。惊现用300万元买“卫生间”的新闻，不为别的，正是为了获得“卫生间”对口名校的入学资格；9平米的“亭子间”，因对口名校，出售单价高达9万元；在，地理位置相近、条件相当的两所住房，仅因为一个是“学区房”，一个不是“学区房”，单价相隔近万元；在，“多家房产中介机构表示，好学校附近的房子既不愁租，也不愁卖，有家长投入百万就为一个名校指标”。

这些事实表明，相对于非学区围的住房，“学区房”往往有着更高的价格且涨幅更大，

同时更受家长追捧。不仅如此，开发商更是对房地产市场进行细分，针对性地提出“教育地产”，把靠近优质中小学及和名校合作作为自己楼盘的卖点。“学区房”价格高企，从本质上来讲是基础教育资本化的一种体现，也说明我国普通住宅市场价格的影响因素中除了实体经济运行情况和国家政策之外，还有一定公共教育资源配置不均衡的原因1。

2.学区房现状

国家划分不同学区，目的在于合理分配教育资源，缩小各地教育水平差距。但一些优质教育资源通过市场价格机制调节以后，教育资源并没有实现公平合理分配。反而将商品房与教育资源结合起来，使得学区房的房价居高不下，甚至在楼市持续低迷的时候，学区房市场却可以用“高价少房”或“有价无房”来形容，热度不但丝毫不减，还有愈演愈烈之势2。有学者于2011年分析了市东城区、西城区、区、中关村地区四个学区房的房价，结果表明东城区东四地带学区房价格高出周边非学区普通住宅每平方米5000元左右；西城区平安里板块，学区房价格高出周边非学区普通住宅每平方米5000元左右；区东大桥日坛地区，学区房高出周边普通住宅每平方米一两千元；而中关村地区学区房和普通住宅之间的价差最为突出，价差在5000－10000元/平方米3。

还有研究者调查了不同学区房的租房成本。北师大二附中位于师大学主校门对面，城市主干道北三环附近，北三环沿线众多小区大多建于上世纪八九十年代，交通都较为便利，65平方米左右简装两居室的租价从理论上说应相差不大，但通过查找北三环沿线与北师大二附中地段条件类似的三个中学周边房源的租房成本信息，比较发现实际租价有明显差异，参见表1：

表1北师大二附中与地段条件类似中学周边租房成本比较

1江维. 优质小学对普通住房市场房价及房租影响的研究[D].华中师范大学,2016.

2范荣.我国现行义务教育政策下学区房现象研究[D].青岛大学,2016.

3余璇.学区房受追捧的原因及外部性探究[J].中国城市经济,2011,(14):262-263.

数据来源：租房网—租房，2017年2月信息。

从结果可以看出，市重点与区重点、非重点学校的租房成本差距较大。笔者于2017年2月收集了相同地区，学区房周遭的房价信息，如表 2：

表 2 北师大二附中与地段条件类似中学周边租房-二手房成本比较

数据来源：租房网—租房，2017年2月信息。

整体来看，相对于2012年的租房信息，2017年学区房租房上升了一千元左右，市重点的租房价格仍然是最高。同时可以看到在二手房市场上，的学区房每平方米的价格比非学区房价格高出上万元不等，市重点周围的学区房竟高达12万/平米。这种现象并非独有，在，目前的学区房价格是10年前的三倍还多4。同样在、、等地区，学区房的价钱也是令人“望楼兴叹”，甚至引起“人户分离”5。

4鹿琳. 教育均衡化，学区房应是“阵痛”[N]. 新华日报,2014-04-10(A07).

5张品. 试析学区房的形成及其社会效应——以天津市为例[J]. 社会工作(学术版),2011,(12):87-90.

目前，已有较多研究者分析了学校资源与学区房之间的关系。皓、陆铭等研究了学校质量和学区两个因素对于房价的影响，结果表明，教育资源已经资本化到房价中。温海珍、尚和中伏则利用六城区的微观数据研究了教育资源对住宅价格的资本化效应，研究发现以小学等级来衡量的教育资源对房价具有显著正向影响，并认为这源于教育资源分布的不均以及购房者对教育资源丰富地区的投资热情。浩对2006年到2012年年、、和四座城市个行政区为研究对象，分析了教育资源配置与房价问题，结果表明优质教育资源的增加对于房价增长率有明显的推动作用6。

3.形成原因

政府制定就近入学政策原本是为了更好地分配教育资源，但如今却使得教育资源资本化到房价之中，这种现象的形成原因究竟是什么呢？下面从供求关系和教育资本化的角度来进行分析。

3.1 供求关系的不平衡

学区房市场需求旺盛。有学者提出，供给和需研究市场经济条件下商品价格的基本工具。据调查报告显示，对学区房的供给与需求比率为1∶10。也就是为了得到1处学区房，有10个人在竞争7。近年来，我国居民的消费意愿正由以物质消费为主的“硬”消费向以子女教育为主的“软”消费转变，学区房的出现就是由于家长对于“名牌学校”优质教育的追求，因而学校的教学质量对于学区房租价的高低有较大影响。

有效供给不足。学区房供给弹性不足，主要体现在供给存量和供给增量上。从供给存量上分析，由于学区房是指优质学校周边的住宅，有区域限定，其中还有很多房源是用于自住，所以实际情况是学区房可用于出租的供给存量相对有限。同时在供给增量上，学区房的增量不可能在短期有较大的增幅。以上存量有限和增量不足两方面因素导致学区房供给相对短缺、缺乏弹性。

总的来说，从供求角度来进行解释，主要是一方面，需求过于旺盛导致成交量上升，另

6张浩,李仲飞,邓柏峻. 教育资源配置机制与房价——我国教育资本化现象的实证分析[J]. 金融研究,2014,(05):193-206.

7陈玲玲,唐学玉.“学区房热”的原因及外溢效应研究[J].中国集体经济,2009,(25):95-96.