中原深圳丰泰观山碧水整体营销执行执行报告PPT课件
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中原地产营销执行报告ppt
8月初售 楼处到位
8月初香 8月中旬1、2 子园路\山 期山道连接处 道完工 园林完工
有效 营销
营销体系
1
The value？
——形象体系？
2 Our mission? ——我们的目标？
3 The customers? ——卖给谁？
4 How to do?
——营销执行?
How to do ?
“ 以山湖原生 态社区的形 象扩大市场 影响力；
以深圳客户 带动惠州；
处处体现出 核心价值。
”
前提
深圳带动 市场知名 体验营销
深圳客户对惠州客户有 榜样效用 深圳客户价格敏感度低 奠定市场形象和知名度
有效营销 项目价值最大释放
对价格的最大支撑
阶一段期推销售售节目标奏分计解划：
筹备期 (6月-7中旬)
咨询及认 筹期(7中 旬—9月上
旬)
强销期
(9月中旬10月底)
强销期(11 月—12月
中旬）
目标客户经济条件评估
卖给谁？
游离客户群 重点客户群 核心客户群 边缘客户群
＞200万 100~180万
60~100万 40~60万 20~40万 20万以下 贫民
主力客层：经济承受能力在25-60万的客户群
家庭储蓄不低于9万元,家庭月收入不低于5000元, 家庭年收入不低于6万元以上家庭为我项目客户群.
——营销执行?
1
The value?
2 Our mission?
3 The customers?
4
How to Do?
价值一：享西湖风景，西湖气质
——距西湖子湖“菱湖”步行3分 钟
价值体系 形象体系
“ 灵韵、湖光 山色、气质
某地产项目营销执行报告(ppt 106页)
费用预算
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
12
5
34
6
7
9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
合理销售节奏
8
城市印象
湛江城市——双城记
自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎 是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因 素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城 市发展水平高于赤坎
霞山滨海区
霞山观海长廊初具规模，以国有企 业为主介入开发；当前湛江的品牌 开发商汇景等即是从那时开始的。
第二阶段（2001至今）
开发区箓华板块区
2001年箓华路的开通使得霞山滨海 区延伸到开发区，并开始了房地产 的市场化开发，锦绣华景是该片区 第一个吃螃蟹者。
第三阶段（2003至今）
赤坎滨海区
赤坎观海长廊建设过程中，依靠经 济适用房的建设带动片区房地产的 启动，03年才开始中高档商品房的 建设。
占有 3、大宅、优势产品
备选案名：
本报告是严格保密的。
22
优质产品 指标
规划指标 建筑指标 户型指标 配套指标
本项目城市豪宅价值体系分析
➢高档齐全的配套 流水会所－水韵馆 ➢一层局部底商
本报告是严格保密的。
23
舒适服务 指标
品牌物管 特色物管
本项目城市豪宅价值体系分析
➢一线品牌 万科\中海\金地物业管理顾问 ➢大堂管家式服务
本报告是严格保密的。
的热点片区
15 年豪丰16万
16 明景项目100亩
本报告是严格保密的。
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34
6
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9 8 10
赤坎150万
开发区
16 14
13 12
15 11
霞山60万
营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
核心问题：如何在货量大且产品类型多而杂乱 的情况下，实现高速销售？
1 11年营销总结
一期营销成功之处 2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位
100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：
（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区 域内购房首选； （2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市 场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大； （3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放， 加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。
单房
3 7 .5 9
1房 1厅
6 4 .0 9
单房
3 7 .8 7
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .7 5
单房
3 7 .5 1
1房 1厅
3 6 .8 8
1房 1厅
3 6 .8 8
剩余套数 15 19 12 17 12 16 12 12 12 12 12 12 12 12 20 15 14 17 14 14 13 13 14 14 13
29号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
房号 01单位 02单位 03单位
28号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
1 11年营销总结
一期营销成功之处 2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位
100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：
（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区 域内购房首选； （2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市 场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大； （3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放， 加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。
单房
3 7 .5 9
1房 1厅
6 4 .0 9
单房
3 7 .8 7
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .7 5
单房
3 7 .5 1
1房 1厅
3 6 .8 8
1房 1厅
3 6 .8 8
剩余套数 15 19 12 17 12 16 12 12 12 12 12 12 12 12 20 15 14 17 14 14 13 13 14 14 13
29号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
房号 01单位 02单位 03单位
28号楼 合计48套
户型
建面
2房2厅3卫 141.65
2房2厅3卫 160.27
2房2厅3卫 141.33
套数 16 16 16
【优质课件】某地产公司整体营销报告(PPT 88页)
造业、IT业等五大主力行业构成了主要购买力支持行 业，而这些行业人员基本处于社会中上阶层。
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第17页
盛凯地产
目标类别 第一类
第二类 第三类 2007-08-20
购房人员社会层级划分
社会层级
细分阶层划分
细分行业
盛凯地产
户型面积特点
“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第15页
盛凯地产
3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800
价格特点
13.98%
2582
2376
第18页
盛凯地产
产业类型
比例结构
2000年 2004年
细分产业
购房人群产业结构分析
第一产业 11.30% 9.30%
农、林、牧、渔 业
第二产业
40.90%
44.40% 采矿业， 制造业， 电力、燃气及水的生产和供 应业， 建筑业
第三产业
47.80%
46.30% 运输交通、仓储邮政、 计算机服务和软件业
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第12页
盛凯地产
2002年－2006年供需状况
800 700 600 500 400 300 200 100
0
2002年
2003年 2004年 2005年
供应量
需求量
2006年
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第17页
盛凯地产
目标类别 第一类
第二类 第三类 2007-08-20
购房人员社会层级划分
社会层级
细分阶层划分
细分行业
盛凯地产
户型面积特点
“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第15页
盛凯地产
3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800
价格特点
13.98%
2582
2376
第18页
盛凯地产
产业类型
比例结构
2000年 2004年
细分产业
购房人群产业结构分析
第一产业 11.30% 9.30%
农、林、牧、渔 业
第二产业
40.90%
44.40% 采矿业， 制造业， 电力、燃气及水的生产和供 应业， 建筑业
第三产业
47.80%
46.30% 运输交通、仓储邮政、 计算机服务和软件业
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
第12页
盛凯地产
2002年－2006年供需状况
800 700 600 500 400 300 200 100
0
2002年
2003年 2004年 2005年
供应量
需求量
2006年
2007-08-20
本报告中所有内容均属盛凯内部资料，请严格保密
中原_深圳宝安中粮幸福花园营销执行报告_94PPT
7
区域客户现状
西乡老城区小户型产品客户特征描述：
1、由于受宏观调控和房价继续下降等因素影响，投资需求受到抑制，小户型置业者 中的过渡型客户比例将增加。
2、客户来源主要以西乡本地为主，片区辐射力小。 3、客户的职业以周边工业区的私人企业主、中高层管理和工薪白领为主，而本地土
豪及公务员所占比例小。 4、客户所接受的单价为8000-10000，总价为25-45万，片区客户对价格的承受力有
限。 5、投资客对租金回报的要求较高，对月供的接受度主要和租金回报挂钩，过渡型自
住客对月供的接受度主要和原来租房时的生活成本相比较。 6、西乡酒店的长包业务较少，缺乏长期、稳定的客源，入住客户以短期商旅客为主。
片区以西乡以及周边自住客户为主，客户经济实力一般，可承受的 总价和单价都不高
8
物业特性对比研判
78区项目的户型结构以及定位方向跟书苑雅阁具有一定的相似性，但是 按照书苑雅阁的销售速度,该项目将会在78区项目开盘前完成一定的销售 率,不会跟78区项目形成直接的竞争
16
西城品阁
竞争项目研究——西城品阁
项目一览
开发商 深圳市东华益实业有限公司
15
竞争项目研究——书苑雅阁
作为宝安老城区唯一在售小户型，书苑雅阁销售理想，原因有四：
地理位置较好：书苑雅阁位于新安老城区核心位置,周边配套成熟,居住氛围浓 厚 推售时机正确：在近段时间,片区仅书苑雅阁一个小户项目在售,不存在竞争 价格制定合理：书苑雅阁户型小,总价低,大多数客户能够承受 户型有竞争力：赠送较多,可改多空间较大,能吸引客户的关注
总套数 销售套数 销售比例
123
92
74.8%
115
104
90.43%
区域客户现状
西乡老城区小户型产品客户特征描述：
1、由于受宏观调控和房价继续下降等因素影响，投资需求受到抑制，小户型置业者 中的过渡型客户比例将增加。
2、客户来源主要以西乡本地为主，片区辐射力小。 3、客户的职业以周边工业区的私人企业主、中高层管理和工薪白领为主，而本地土
豪及公务员所占比例小。 4、客户所接受的单价为8000-10000，总价为25-45万，片区客户对价格的承受力有
限。 5、投资客对租金回报的要求较高，对月供的接受度主要和租金回报挂钩，过渡型自
住客对月供的接受度主要和原来租房时的生活成本相比较。 6、西乡酒店的长包业务较少，缺乏长期、稳定的客源，入住客户以短期商旅客为主。
片区以西乡以及周边自住客户为主，客户经济实力一般，可承受的 总价和单价都不高
8
物业特性对比研判
78区项目的户型结构以及定位方向跟书苑雅阁具有一定的相似性，但是 按照书苑雅阁的销售速度,该项目将会在78区项目开盘前完成一定的销售 率,不会跟78区项目形成直接的竞争
16
西城品阁
竞争项目研究——西城品阁
项目一览
开发商 深圳市东华益实业有限公司
15
竞争项目研究——书苑雅阁
作为宝安老城区唯一在售小户型，书苑雅阁销售理想，原因有四：
地理位置较好：书苑雅阁位于新安老城区核心位置,周边配套成熟,居住氛围浓 厚 推售时机正确：在近段时间,片区仅书苑雅阁一个小户项目在售,不存在竞争 价格制定合理：书苑雅阁户型小,总价低,大多数客户能够承受 户型有竞争力：赠送较多,可改多空间较大,能吸引客户的关注
总套数 销售套数 销售比例
123
92
74.8%
115
104
90.43%
某公司上半年营销执行报告提案PPT课件
▪ 政策风险分析：人民币升值已成必然，中央为了保持经济稳定，不重蹈东南 亚金融风暴覆辙，必然加强对房地产业的控制，至少2006年不会出现政策松 动迹象,并有可能会加强。2006年郑州商业地产原有的返租销售矛盾、招商 问题逐渐暴露，一方面会打击市场投资者的信心，另一方面可能会造成政策 紧缩，取消此类政策。
结论
▪ 价格似水，即能载舟，亦能覆舟。 ▪ 以市场为导向，采取快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场； ▪ 商铺的价格受制于商铺的产租率。价格应适应市场平均水平，高于
市场平均水平的价格只会增加销售抗性，减缓资金回笼速度。 ▪ 保持合理的价格生态体系，过高的价格对发展商的后期返租压力巨
大，背负上沉重的包袱，可以通过调整价格和招商租金补贴来减轻 压力。 ▪ 另外开发商还可以通过合理配置可售比例，如适当保留整盘4050%的销售面积作为防御性产品，减轻自身返租压力。从目前来看 本案的销售面积占整盘的比例高达68.44%，比例偏高。建议适当 调整。
20xx年度上半年xx步行街 营销策划报告
《兔脱计划》
本报告的出发点:
▪以客观市场分析为依据; ▪以开发商的需求为前提; ▪以我们专业知识为基础. 通过整合各方面的优势资源，制定切实可行 的推广策略和销售策略，完成销售目标，最 终实现xx步行街项目的全面胜利。
为什么实施兔脱计划？
对于操作大型商业项目而言，安全，快速回笼资金并实 现合理的利润是第一性的；
第一部分:市场分析（续）
2006年郑州商业房地产供应量VS需求量
2006年将要新开项目及体量
楼盘 名称
建业置地 方圆
广场
创世
裕鸿商业 永达
广场
国际
广场
天旺广 宝龙城Leabharlann 合计场广场产品 定位
结论
▪ 价格似水，即能载舟，亦能覆舟。 ▪ 以市场为导向，采取快速去化策略，以合理的价格快速抢占市场； ▪ 商铺的价格受制于商铺的产租率。价格应适应市场平均水平，高于
市场平均水平的价格只会增加销售抗性，减缓资金回笼速度。 ▪ 保持合理的价格生态体系，过高的价格对发展商的后期返租压力巨
大，背负上沉重的包袱，可以通过调整价格和招商租金补贴来减轻 压力。 ▪ 另外开发商还可以通过合理配置可售比例，如适当保留整盘4050%的销售面积作为防御性产品，减轻自身返租压力。从目前来看 本案的销售面积占整盘的比例高达68.44%，比例偏高。建议适当 调整。
20xx年度上半年xx步行街 营销策划报告
《兔脱计划》
本报告的出发点:
▪以客观市场分析为依据; ▪以开发商的需求为前提; ▪以我们专业知识为基础. 通过整合各方面的优势资源，制定切实可行 的推广策略和销售策略，完成销售目标，最 终实现xx步行街项目的全面胜利。
为什么实施兔脱计划？
对于操作大型商业项目而言，安全，快速回笼资金并实 现合理的利润是第一性的；
第一部分:市场分析（续）
2006年郑州商业房地产供应量VS需求量
2006年将要新开项目及体量
楼盘 名称
建业置地 方圆
广场
创世
裕鸿商业 永达
广场
国际
广场
天旺广 宝龙城Leabharlann 合计场广场产品 定位
东莞房地产：丰泰观山花园营销执行报告
项目分析 项目的核心优势在于自然资源，需要在营销中凸显 SWOT分析 资源优势，提高项目形象，同时拓宽客户渠道。
优势 ： ➢自然资源丰富 ➢发展商品牌实力 ➢高尚大社区
机会 ： ➢别墅大市场环境看 好
劣势： ➢项目旁边坟地对项目整体形 象有影响 ➢产品面积大，增加销售难度
威胁 ： ➢来自同区高端别墅湖景一 号的竞争 ➢东莞地区别墅产品的推货 量较大
具备打造为顶级豪宅大盘的先天条件。
项目分析
项目印象
山水大社区，坐拥10000亩横岗湖，毗邻27洞高尔 夫球场 ，25平方公里东莞市森林公园 。
二期别墅经济技术指标： 总用地：7万平方 总建面：3.8万平方 计容积率建面：3万平方 总栋数：70栋独立别墅
10000亩湖畔生活。看日出日落
25平方公里翠绿体验。听轻风林语
项目分析
项目属性
项目属性：横岗湖别墅板块、资源丰富、产品 纯粹、具备豪宅特质
➢ 位于东莞四大豪宅区横岗湖板块，客户认可度高。 ➢ 10000亩横岗湖，25平方公里的东莞市森林公园 ，27洞高
尔夫球场 ，自然资源丰富。 ➢ 全独栋大面积别墅产品，豪宅社区品质。 ➢ 大泳池、宽大露台，赋予项目更多附加价值。
项目位于东莞别墅四大豪宅板块之一，横岗水库 板块，别墅区形象深入人心，片区认可度较高。
黄旗山麓 绿色世界
水濂湖畔 横岗水库
区域关键词 ➢ 风景优美的 ➢ 自然的、生态的 ➢ 高尚住宅区 ➢ 交通便利
项目分析
项目印象
1500亩占地，80万平方米 建面完善大社区，囊括 别墅、山水洋房、小高层及酒店、学校、商业街游 艇、网球协会等，高尚生活元素齐备。
27洞golf场惬意挥杆。笑看风云
项目分析
营销策略总纲与执行报告(PPT 140页)
营销策略总纲与执 行报告(PPT 140页)
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡ 总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡ 产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式 总占地：74081.12㎡ 总建面：201796.44㎡ 容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户 幼儿园建筑面积：3500㎡ 建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
8号 楼 合 计 348套
户型
建面
单房
2 7 .1 1
1房 1厅
6 3 .1 8
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .4 5
单房
3 7 .5 9
建 面
01单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
02单 位 3+2房 2厅 4卫 198.23
套 数 11 11
27号 楼合 计 22套
房 号
户 型
建 面
01单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
02单 位 3+2房 2厅 3卫 181.34
套 数 11 11
房号 01单位 02单位 03单位
04单位 4房3厅3卫 85.65
14
05单位 4房3厅3卫 85.65
14
06单位 4房3厅3卫 85.58
14
地产公司营销策略的执行力培训资料
后续跟进与支持
定期组织培训班，加强员工对营销策略的理解和执行力。 提供在线学习资源，方便员工随时学习。 建立交流平台，鼓励员工分享经验和心得。 对于在工作中遇到困难的员工，提供指导和支持，帮助他们解决问题。
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培训目标
提高营销策略执行力 通过培训，使员工能够更好地理解和执
行营销策略，提高策略的落地效果。
加强团队协作与沟通 通过培训，加强团队协作和沟通，提高
整体执行效率。
提升员工能力素质 通过培训，提升员工在营销策略执行方 面的专业能力和素质。
培养创新意识与创新精神 通过培训，激发员工的创新意识与创新 精神，为公司的持续发展提供动力。
案
例
分
分 享
析 与 实
践
经
验
成功案例介绍
成功案例一
万科地产的精准营销策略
成功案例二
碧桂园的多元化营销手段
成功案例三
恒大地产的线上线下整合营销
失败案例分析
失败案例二 某地产公司营销策 略缺乏执行力 失败案例一 某地产公司对市场 趋势判断失误 失败案例三 某地产公司营销团 队内部沟通不畅
实践经验分享与总结
培训反馈与改进建议
根据参训员工的反馈，对培训内容、形式、讲师等方面进行改进， 提高培训质量。 对于考试测评中表现不佳的员工，提供额外辅导和练习，帮助他 们掌握知识。 根据实际操作评估结果，对员工进行针对性的指导和训练，提高 他们的实践能力。 根据跟踪调查结果，调整培训内容和形式，以更好地满足员工需 求。
提高团队成员的执行力与责任心
总结词
团队成员的执行力和责任心是营销策略成功 的保障，需要不断培养和提升。
中原深圳卓越维港项目营销策划报告98PPT
学习改变命运,知 识创造未来
中原深圳卓越维港项目营销策划报告98PPT
中原所要扮演的角色是：
A、最大化的利用中原的客户资源协助卓越尽快的完成资金目标 B、提供最优质的策划资源（人力/平台）为卓越创造营销标杆 C、在卓越提升自身的品牌过程中，维护和管理好客户资源。
成交力/企化力/执行力
学习改变命运,知 识创造未来
外场一个月内劲销80余套，远远超过原一个月十几套
9月8日至11月底共售出428套，每周平均16套 客户盘点精确到位，开盘即100%售罄
第五园
开盘销售率近60%，均价17800，高于公元大地的17000 公元盛世
中海翠林华府 开盘销售率80%，深圳、中山两地热销
市静我更劲,真正的营销成就成功的必然
学习改变命运,知 识创造未来
品牌与项目价值
卓越 品牌 支撑
提升
卓越
品牌
卓越的品牌在深圳市场上 已有深入人心的知名度， 并且一部分人是卓越品牌 的忠实追随者。在此基础 上卓越·维港必然在起步上 就是高起点，高价值的项 目。
卓越·维港追求的不仅仅是 片区豪宅产品标杆，更肩 负着卓越品牌价值提升的 使命， 提升卓越地产在房地产行 业的引领市场和社区价值 影响力！
中原深圳卓越维港项目营销策划报告98PPT
学习改变命运,知 识创造未来
……
从卓越到伟大
中原深圳卓越维港项目营销策划报告98PPT
引言 营销的最高境界在于把复杂的问题简单化
学习改变命运,知 识创造未来
中原深圳卓越维港项目营销策划报告98PPT
真正的营销时代来临了!!!
当房子在有钱人的眼中走入非必需品的行列 当投资门槛提高,投资需求被抑制 当客户越来越理性 当市场已经不是玩一玩概念就能开盘售罄的时候
深圳中原高级策划师培训之营销执行
外部环境的分析
项目销售节点
整 各 项项各 体 阶 目目阶 营 段 整各段 销 销 体阶详 策 售 推段细 略 策 广推工
略 策广作 略策安 略排 ；
公开发售前期销售策略 公开发售中期销售策略 公开发售后期销售策略
GO
Chapter 2 Part 1：营销方案执行模块
公开发售前期销售策略制定
项
项
目
销
Chapter 2 Part 1：营销方案执行模块
项目开盘执行方案制定
开盘前期工作准备
开盘物料到位
销售文件准备到位 预售许可证、中原代理牌 借款协议（针对借首期款客户） 预售（或现售）合同 销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销等） 查丈报告、最后图纸 财务收据、POS机 银行按揭资料、律师行、公证处资料 物业管理、智能化、网络公司资料、产品设计说明书
售楼处的功能分区
销控区
区域工作内容：填写销控单/报销控/复核 ；
人员分配：每岗位配备一人
主要工作岗位
主销控、填写销控单、销控表（销售经理）
核对销控单、销控表是否有误（销售经理）
协助现场选房调度
销控板帖纸销控
传销控纸传递
维持现场秩序
返回
Chapter 2 Part 1：营销方案执行模块
售楼处的功能分区
主要工作岗位
协调收款工作
收款开定金收据，收回诚意金收据和VIP卡
保证刷卡机的正常运作
维持现场秩序及安全 引导客户到空闲岗位交款
返回
Chapter 2 Part 1：营销方案执行模块
售楼处的功能分区
财务复合区 区域工作内容：核对销控单、定金收据；如发现销控房号重复及时返 回销控区重新销控，并协调更改定金收据相关内容 ；
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2011年主基调
希望 变革
—— 美国总统奥巴马的两大竞选口号
此时，请让我们借用奥巴马的口号“希望与变革” 重新审视本项目！
2011年先来看一下我们想要完成的目标：
一、 营销目标： 1、打造莞深最具影响力的项目之一！ 2、告诉客户：给予他们想要的变革！ 3、实现5亿以上的销售作任务额！
二、销售价格： 高于市场价格水平2成以上！
2011年整体营销执行执行报告
事业二部出品 《2012最二新级房市场地品产控营中心销策划资料》震撼升级上市！每月免二费级更市新场策，划淘品宝控店中铺心：
回 顾
收获 2010年，风雨一路走来，有
，因为：
•项目实现3亿的销售目标 ；
•项目首次突破异地区域，进军深圳，并实现一定销售业绩；
•项目树立了片区的价值标杆，成为横岗湖领军人物！
18868 5681 9604
同比
13% 33% 24%
全年整体成交3亿元，价格整体上升22%，洋房上升31%
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《2012最新房地产营销策划资料》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：
项目总结...货量
产品去化多为中低素质产品，产品更为高端
当前洋房剩余货为190套； 6、8、9、10、11栋栋去化最好，属于早期推货，基本售磬，仅剩余尾货； 5栋属楼王产品，通过3栋的推出也促进去化达50%左右； 2、3栋高价湖景产品，为当前销售高价区，走货极慢.
回 顾
同时，我们遇到困难，因为
•我们受新政影响，市场下滑2成，我们比去年下滑3成！ •我们遇到了市场竞争对手降价阻击，失去了更多出货机会！ •我们没有拿出市场上最好的产品！ •我们没有正式拉开深圳推广，在深影响力相对有限！
展 望
同时，将面临前所未有的希望与机会，
•我们目前仍处在于一个上升的市场环境中！ •因为，深圳仍拥有巨大的市场空间！ •因为，本顶目未来产品具有极大的优势！ •而更为重要的是，未来，通过对豪宅品质不断提升及 塑造，更有信心向莞深首席山水豪宅进军！
17558（叠加）
9月
391
1
12900
25224
10月
1292
3
27362910.8
21179
21617
11月
410
1
8994612.56
23158
16695（叠加）
总计
10986
19
144021742.4
13564
均价丰泰大观山幅碧水 上升，680丰2.46泰观山16碧水均价1445（9403含7 5成叠212加56 产品），比湖
4、 产品的描述
Chapter 2
变革
变革价值，变革手段，还要变革人们心目中的印象，变 革整个区域在人们心中的价值……`
1、案例的借鉴 2、营销的策略 3、营销的执行
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第一部分 希望
项南目山的市总场结 市场的希望 货量的分析 产品的描述
✓ 2010年上半年营销活动也主要围绕人气来做文章，品质类的形象活动相对不多，难以匹配项目高端豪 宅定位，无长期有效的传播点及看点，使形象力及品质力一直受到约束，所以，未来更需要有知名度 品牌活动来支撑项目高端形象，支撑高价，达到物有所值；
✓ 下半年以客户答谢活动为主，配合深圳联动促进成交，深圳推广以线下为主，缺乏系列的推广安排.
时间
5月1-3日 （中小型品质活动）
5月22日 中型人气品牌活动
6月26日 中型人气品牌活动
9月份 10月份 11月份
12月份
活动名称
中国风牡丹诗画华服大赏”
5月22日新丝路少儿模特大赛海选盛启
新丝路少儿模特大赛决赛
业主中秋嘉年华活动 十一国庆暖场活动+每周深圳联动
每周深圳联动活动 2栋精装盛大推出、小型开盘活动
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项目总结...竞争对比
湖景一号 1月
成交面积 5983
成交套数 8
成交金额
均价 11126
丰泰观山碧水 11880（叠加）
4月
1573
3
15438
5月
521
1
11950
25263
7月
385
1
11652
8月
431
1
12900
各周小型暖场活动
活动目的
瀚庭（12栋）盛大开盘
回馈业主，促进老带新
配合当天释放特别优惠
针对业主进行回馈活动 配合深圳客户联动 配合深圳客联动
配合现场，提气人升
圈层、线下营销成全年主基调，缺少重磅营销事件支撑项目形象及价格
✓ 上半年，3月份前后受新年和新政影响，中大型高品质类活动被迫降级，只能用小暖场活动集聚人气， 仅在5月份推出中小型华服展；5-6月份通过新丝路模特大赛来展示项目形象及信息，在人气有一定帮 助，也对品牌有一定提升，带动了一定的成交；
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项目总结...整体
销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 09年均价
别墅
17
洋房
85
合计 102
7607 165994008 14966.64 123117250 21372.77 301823628
21821 8226 12343
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项目总结...价格
均价大幅度提升，最低价在6800元/平米以上
当前均价为8183元/平米，相比湖景一号均价7284元/平米，高出约900元/平米； 当前最底价处于6800元/平米以上； 从当前成交均价7468元/平米，主要成交为中上档的洋房产品，体现在市场转淡 下，体现量少，价高的特征； 所以，从当前来看，项目已在整体上已处于片区最高价.
景壹号高出接近7000元/㎡
湖景一号在1.1-1.5万元/平米区间内，销售15套，占8成以上； 所以虽然湖景一号销售套数比我们项目多，但单价较低，基本等同； 横岗湖片区，丰泰观山碧水已经成为厚街的价格标杆。
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项目总结...活动布排
三、营销推广： 实现深圳销售额占5成以上！
目标不仅仅是一串数字或是一个口号，关键是要找到隐藏在背后的
核心问题，并努力去解决它，以达成我们最终想要的结果！
思维 导图
Chapter 1
希望
在所有数据中找寻那一瞬即逝的希望，在渺如烟海的文 献与资料中找寻那一丝的希望……
1、项目的总结
2、 市场的希望
3、货量的分析