合富辉煌：广州南沙境界项目四期产品建议

南沙滨海花园
占地面积:380000㎡ 总建筑面积:58000㎡ 总户数:1100户 开盘时间：2019年9月 已推货量：36套 首期销售率:95% 产品面积：110㎡三房和160㎡四房 装修情况:1000元/㎡精装修 物业管理费:2元/㎡/月
南沙滨海花园
户型面积配比表如下：
户型 三房 四房 户型
时代南湾
占地面积: 330000㎡ 总建筑面积:510000㎡ 总户数:3515户 开盘时间：2019年10月 已推货量：560套 首期销售率:90% 产品面积：94-173㎡的小三房及四 房 装修情况:3000元/㎡精装修 物业管理费:2.5元/㎡/月
时代南湾
户型面积配比表如下：
户型
面积区间
套数占比
奥园海景城
占地面积:60000㎡ 总建筑面积:250000㎡ 开盘时间：2019年9月 已推货量：490套 首期销售率:30% 产品面积：92-96㎡两房、125-135 ㎡三房、174㎡的四房 装修情况:毛坯 物业管理费:2元/㎡/月
奥园海景城
户型面积配比表如下：
户型 两房 三房 四房
面积区间 92-96㎡ 125-135㎡ 174㎡
不会有大的销售阻碍 90-120平米的户型仍是需求量最大的户型 目前尚未有数据表明客户成交面积普遍增大，虽通过合富辉煌多个项目同时
销售的感性判断，目前市场上部分客户有需求增大的心理，但未发现对整个 市场成交面上构成影响。
竞争市场分析
1、重点竞品分析 2、洋房成交客户分析 3、市场小结
面积区间 115-135㎡
144㎡ 面积区间
套数占比 70% 30%
套数占比
小结：
该项目位于南沙生活和商务配套设施最为成熟的地段——金沙路，临近 丰田生活区和南沙中心商业服务区；交通便利，周边配套设施完善，居住氛围 浓厚。该项目户型以为110㎡-140㎡紧凑型四房和舒适型三房为主，两梯四户 ，户型方正实用，且户户南北对流。但由于其产品户型面积过大，总价及置业 门槛相对较高，背离当地市场需求，因此在区域洋房市场中该项目销售速度最 为缓慢。
1、重点竞品分析
龙光·棕榈水岸
➢占地面积:158000㎡ ➢总建筑面积:270000㎡ ➢总户数:1100户 ➢开盘时间：2019年6月 ➢已推货量：696套 ➢首期销售率:95% ➢产品面积：75㎡两房、90-110㎡ 三房 ➢装修情况:毛坯 ➢物业管理费:1.9元/㎡/月
龙光·棕榈水岸
户型面积配比表如下：
两房
94-97㎡
22%
三房
103-148㎡
48%
四房
145-173㎡
30%
小结：
该项目位于广州市南沙区岗前路虎门大桥旁，占地近34万㎡米，是广州唯一真正看到海 的项目。得天独厚的自然资源：背山(黄山鲁)、望海(狮子洋)、揽湖(罕有大型人工湖)，紧 靠南沙高尔夫球场；项目共分三期开发，产品包含六星级酒店、高层洋房、联排别墅以及独 立别墅。首期推出560套面积为96-167㎡的小三房及四房，既可望山、望湖，也可看海，是广 州目前唯一可以看山看湖看海的洋房产品。
碧桂园豪庭
占地面积:159315㎡ 总建筑面积:63726㎡ 开盘时间：2019年11月 已推货量：192套 首期销售率:95% 产品面积：71-79㎡两房、90-110 ㎡小三房、130㎡大三房 装修情况:1000元/㎡精装修 物业管理费:2元/㎡/月
碧桂园豪庭
户型面积配比表如下：
户型
面积区间
珠光·南沙御景
占地面积:34904㎡ 总建筑面积: 96235㎡ 总户数: 688户 开盘时间：2019年8月 已推货量：476套 首期销售率:50% 产品面积：110㎡-140㎡紧凑型四 房和舒适型三房 装修情况:毛坯 物业管理费:1.95元/㎡/月
珠光·南沙御景
户型面积配比表如下：
户型 三房 四房 户型
户型 两房 小三房 中三房
面积区间 70-79㎡ 91-93㎡ 105-110㎡
套数占比 50% 20% 30%
小结：
该项目位于南沙新行政中心的对面，邻近地铁蕉门站和蕉门河。项目目前 所开发的北地块以中小户型洋房产品为主，其中主力户型为75㎡左右的两房、 90㎡左右的小三房及110㎡左右的中三房。其中以75㎡的两房及90㎡的小三房 由于其户型面积较小、方正实用，户户通透且总价较低，满足刚性需求，因此 该类产品去化速度最为快速。
套数占比 25% 50% 25%
小结：
该盘为奥园领海国际之4号地块，是由8栋洋房和临街商铺所组成的复合型 项目。该项目首期洋房产品为92-96㎡的两房及120-135㎡的三房。92-96㎡两 房单位由于面积小，总价计置业门槛低，符合市场需求，开盘当日即售罄；而 120-135㎡的三房单位由于总价及置业门槛相对较高，故去化相对较为缓慢。
面积区间 118-127㎡
163㎡ 面积区间
套数占比 70% 30%
套数占比
小结：
该项目双面临水，西南面正对直达珠江出海口的蕉门河水道，可远眺珠 江出海口，西北面以月影河与全面落成的一期小区相隔，小区东北面为飞沙角 山，依山傍水，景观资源丰富。其三期洋房产品为130㎡三房和160㎡四房。其 洋房产品面积虽相对较大，但由于其单价相对预周边其他楼盘更具优势且推货 量较少（仅36套），其销售速度相对较快，其洋房现已基本售罄。
合富辉煌：广州南沙境界
近期调控政策解读
广州细则解读
新政后，广州市场表现
2019，房地产市场趋势研判
受限购政策影响，刚性需求面积有增大趋势，但未有明显变化
部分刚需购房者有“一步到位”心理，需求面积有增大的倾向 一房等小户型较以往需求可能有减少趋势，但因刚需人群基数大，短期内仍
套数占比
两房
71-79㎡
42%
小三房
90-110㎡ຫໍສະໝຸດ 33%大三房130㎡
25%
小结：
该项目位于广州市滨海新区——南沙经济开发区核心腹地，交通十分便利 该项目身处南沙滨海CBD之心，周边的生活配套非常完善，社区内规划自有的 幼儿园，教育配套齐全；
该项目洋房产品以78-130㎡的中小户型为主。沿用了碧桂园一贯的建筑风 格，户型方正实用，采光及通透性良好。其中主力户型为75㎡左右的两房、 90-110㎡左右的小三房及130㎡左右的舒适三房。其中75㎡的两房及90㎡-110 ㎡的小三房由于其户型面积较小、方正实用，满足刚性需求，因此该类产品去 化速度最为快速。