链家地产 经纪人培训手册P9

第一章过户流程

过户流程：

1.交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）

2.查档

3.复印

4.交契税个人所得税

5.二手房资金监管

6.取号到窗口办理过户手续

7.缴纳交易费工本费

8.带买卖双方到银行打余款

9.过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份

10.十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成

1-1通过房产证确认交易房产的实际情况

○1交易

○2继承交易卖方需交20%‘继承与赠与税’

○3福利房改集资经济适用以房产证发证日期，满三年才能上市交易

危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易

补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%

一次税都没交卖方按评估价交8.55%税买方再正常交税

1-2看房产证内的具体信息

看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）

他项权证：是专门贷款人持有的。（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。）

2-1 房屋档案查询

确定

○1房屋有无抵押

○2贷款是否还清

○3户主姓名是否与身份证一致

○4房屋确切建筑年代

○5确定2000年后的房屋是否有交过维修基金

维修基金=面积*50元

○6福利房与非福利房（是否具有2套福利房）

问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价

补差价=现在评估价—当年房价 补差总额=补差价+税

特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。（一套是先继承再补差。继承

房改，析产一样。两套是先补差再继承。政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期

3-1 房价评估

交税 过户费

首次购房 90平米以下 契税 1% 个人所得税 1%

税 90-140平米 契税1.5% 个人所得税 1% 二次购房 契税3 % 个税1 %

营业税 5.6% 印花税 5元 每平方6元交易费 80工本费（管委会90）

备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年

交全额营业税，满5年交差额营业税。

4-1 资金监管

资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠

纷。按税票监管。 5-1 摸号业务办理 需携带手续

卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票

买方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明

6-1 银行转帐

15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。买方取房产证，卖方取监管资金 7-1 签订买卖合同 8-1 缴纳过户

9-1 双方留存资金监管协议

第二章 税费计算

楼层系数

门面房交税：评估价*9%=税（基本算法，与实际有出入）

门面房交税必须评估。

第三章贷款知识

贷款流程：

1.收集客户提交资料

2.带资料去银行初步审核

3.评估房屋价值

4.带买卖双方至银行签字提交贷款

5.贷款批下后过户

6.通知买卖双方约定时间过户

7.买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押

8.查档

9.复印

10.取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单

11.七个工作日后交易所取房产证和他项权证

12.他项权证送银行等放款

○1.哪些人能办理贷款

对象：工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。

○2.二手房抵押贷款能贷多少

决定因素：1.评估公司评估房价

2.银行评估贷款人还款能力的大小

3.贷款人月均收入

4.房龄

○3.贷款利率是多少查贷款利息计算表

○4.贷款花费是多少：评估费工本费置物保管费保险费贷款佣金1%

邮储银行贷款需提交资料

卖方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4.房产证正副本正反面复印件

5.百花村邮局开户折子复印件

备注：以上复印件全部一式两份。

买方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）

6.大专以上学历需提供毕业证复印件

7.售房合同、定金收据复印件

8. 百花村邮局开户折子复印件

备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。以上复印件全部一式两份。

中国银行贷款需提交资料：

卖方需提交资料：

1．夫妻双方身份证正反面复印件

2．夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3．结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4．房产证正副本正反面复印件

5．中行卡复印件

买方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年）

备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。