资产评估基本方法

第三章 资产评估方法
第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法的基本涵义及评估公式 涵义：
在当前的生产力发展水平下为重置与被评估资产相同或 相类似的全新资产所付出的代价，扣减被评估资产各项 损耗来确定被评估资产价值的一种基本评估方法。 公式： 资产评估值=资产的重置成本—资产的有 形损耗—资产的 无形损耗
资产利用 截 截率 止 止评 评估 估日 日资 资 定 际产 产 利 利累 累 用 用计 计 1时 时 0% 法 实 0间 间
当资产利用率＞1时，表示资产超负荷运转 当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转； 当资产利用率＜1时，表示开工不足；
资产成 总 新 使 总 率 用 实 使 年 际 用 限 已 年 使 尚 限 总 用 可 使 年 使 用 限 用 年
产 确同定类被的评新估资资产产的 的年 重生 置产 成本能为力：为8000件，价格8万元。以此可
被评估资产 6重 00 置 800成 006本 00000 8000
指数关系：
被评估资 产 被 参 重 评 照 置 估 物 成 资 年 本 产 生 X年 参 产生 照 能产 物 力能 重力
关于之指间数x的取值，评估经验表明，指数x的取值范围在0.4＜x＜1
解：
直接成本＝50000＋100＋800
＝51，800（元）
间接成本＝500×0.8 = 400(元)
重置成本= 52,200(元)
第一节 成本法
（2）物价指数法 定基物价指数：
资产重置成 资本 产历史成 资 资本 产 产构 评建 估时 时物 物价 价指 指数 数
环比物价指数： XX=:环(1+比a1价) ×格（变1动＋指a2）数…(1+an) ×100% an:第n年环比价格指数
第一节 成本法
（二）资产损耗的测算 1．损耗的涵义及类型
资产评估中资产的损耗是指被评估资产与评估时点同类 新型资产相比存在的缺陷和不利因素，反映的是资产实际 的损耗。其损耗包括的类型如下图：
（1）有形损耗及其测算 ① 观察法 观察法也叫成新率法。从而估算其有形损耗的一种 方法。计算公式为： 公式1:重置资产有形损耗=重置成本×（1－成新率）
③ 修复费用法 修复费用法也叫价值补偿法。指通过估算资产恢复原有
全新状态所需的修复费用来直接确定该项资产的有形损 耗。也可计算修复费用占资产重置成本的百分比计算成 新率，即： 资产有形损耗=估算的修复费用
成新率 1重 修置 复成 费 1本 用 0% 0
使用修复费用法估算资产的有形损耗一般只适用于有形 损耗可补偿的资产。
第一节 成本法
二、成本法各参数的测算
（一）重置成本的测算 1．重置成本的含义 资产的重置成本指重新构建一个与评估资产相同 或相似的全新资产所付出的代价的总和。 2.类型： 复原重置成本和更新重置成本
（1）复原重置成本 复原重置成本是指使用与评估资产相同的材料、建筑
或制造标准、设计、规格及技术等，以现行价格水平重 新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用之和。
第一节 成本法
（2）Байду номын сангаас能性损耗及其测算 例：某评估机器设备A实际已使用10年，预计尚可使用5年。
现有同类新设备B，A设备的使用比B设备年运营成本（劳 动力成本）高1000元／年。试估算评估对象资产的损耗额。 （假设所得税率为20%，折限率为6%，尚可使用年限为5 年）。 功能性损耗的估算按下列步骤进行： ①将被评估资产的年运营成本与功能相同的新资产的年运 营成本进行比较。 将被评估资产A年运营费用与同类新资产B进行比较 ②计算二者的差异，确定超额运营成本。 使用A设备每年超额营运费用（劳动力成本）1000元／年
公式2:资产评估值=资产重置成本×成新率
第一节 成本法
② 公式计算法
公式计算法是利用被评估资产的重置成本、实际已使用 年限及总使用年限等指标来判断其有形损耗的方法，其 计算公式为：
资产的有 重 形总 置 损使 -成 预 耗用 本 计年 残 实 限 值 际已使用年限
总使用年限=实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
第一节 成本法
例：某资产1993年5月购入并投入使用，2003年5月评估时，名义已使用年 限为10年，该资产技术指标规定每天应工作8小时。依据资产使用纪录， 该资产实际每天工作6.4小时，依此可估算资产的利用率为：
资产 利 1 0 3用 6 6.5 4率 0.8 1 0 36 85
由此可确定该资产实际已使用年限为8年（10×0.8）。
例:被评估资产帐面价值200,000元,2000年建成,2005 进行评估,经调查已知同类资产环比价格指数分别为 01年为11.7%,02年为17%,03年为30.5%,04年为6.9%,05年 为4.8%,评估其重置成本.
解:
重置成本 = 200,000×(1+11.7%) ×(1+17%)
③估算企业实际净超额运营成本。 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） 1000×(1-20%)＝800元／年 ④估计被评估资产的尚可使用年限:N=5年 ⑤按适当的折现率将被评估资产在尚可使用年限内每年的
（2）更新重置成本 更新重置成本是指采用新型材料，新型建筑或制造标
准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与 评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用之和。
2、重置成本的测算
（1）重置核算法
重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本： 间接成本主要指企业管理费、培训费等。
例：重置购建设备一台，现行市场价格为每台5万元， 运 杂 费 1000 元 ， 直 接 安 装 成 本 800 元 ， 其 中 原 材 料 300元，人工成本500元，根据统计分析，安装成本 中的间接成本为每元人工成本0.8元，确定该设备的 重置成本。
×(1+30.5%) ×(1+6.9%)
×(1+4.8%) ×100%
= 200,000×191%
= 382,000(元)
（3）功能价值法 功能价值法也称生产能力对比法。计算公式为：
被评估资产重 参 参置 照 照成 物 物本 年 重生 置 被 产 成 评 能 本 估 力资产年生
第一节 成本法
例：已知被评估资产年生产能力为6000件，现市场上与被评估资