C题房地产市场投资或投机问题
房地产开发与投资分析测试 选择题 58题

1. 房地产开发的主要阶段不包括以下哪一项?A. 土地获取B. 设计与规划C. 市场营销D. 产品制造2. 在房地产开发中,“可行性研究”主要关注什么?A. 项目的技术可行性B. 项目的经济可行性C. 项目的法律合规性D. 项目的社会影响3. 房地产投资分析中,净现值(NPV)的计算公式是?A. NPV = ∑(CFt / (1+r)^t)B. NPV = ∑(CFt * (1+r)^t)C. NPV = ∑(CFt / r)D. NPV = ∑(CFt * r)4. 以下哪项不是房地产投资的风险因素?A. 利率变动B. 政策变化C. 市场需求D. 天气变化5. 房地产市场的“泡沫”通常由什么引起?A. 过度建设B. 投机行为C. 经济衰退D. 政策限制6. 在房地产投资中,杠杆作用是指什么?A. 使用借款增加投资回报B. 减少借款以降低风险C. 增加自有资金以提高安全性D. 减少投资以规避风险7. 房地产评估中,市场比较法主要基于什么原理?A. 类似物业的市场交易价格B. 物业的未来收益C. 物业的重置成本D. 物业的历史成本8. 房地产投资信托(REITs)的主要特点是什么?A. 高流动性B. 低风险C. 高杠杆D. 低收益9. 在房地产开发项目中,“预售”通常在哪个阶段进行?A. 设计阶段B. 建设阶段C. 完工阶段D. 销售阶段10. 房地产投资分析中,内部收益率(IRR)的定义是什么?A. 使项目净现值为零的折现率B. 项目的平均收益率C. 项目的最高收益率D. 项目的最低收益率11. 以下哪项不是房地产市场的主要参与者?A. 开发商B. 投资者C. 政府D. 农民12. 房地产投资中,“资本化率”是什么意思?A. 物业的购买价格B. 物业的年净收益与购买价格的比率C. 物业的年总收益D. 物业的年运营成本13. 在房地产市场中,“去库存”政策的主要目的是什么?A. 增加新建项目B. 减少空置物业C. 提高物业价格D. 降低物业质量14. 房地产投资中,“持有期”是指什么?A. 物业的建设时间B. 物业的购买时间C. 物业的持有时间D. 物业的销售时间15. 房地产市场的“周期性”主要由什么因素决定?A. 经济周期B. 政策周期C. 技术周期D. 自然周期16. 在房地产投资分析中,“敏感性分析”主要用于什么?A. 评估项目的稳定性B. 评估项目的风险C. 评估项目的收益D. 评估项目的成本17. 房地产投资中,“多元化”策略的主要目的是什么?A. 增加投资回报B. 降低投资风险C. 提高市场占有率D. 增加品牌知名度18. 房地产市场的“供需关系”主要影响什么?A. 物业价格B. 物业质量C. 物业位置D. 物业设计19. 在房地产投资中,“现金流分析”主要关注什么?A. 项目的收入B. 项目的支出C. 项目的净现金流D. 项目的总现金流20. 房地产投资中,“风险溢价”是什么意思?A. 因承担额外风险而要求的额外回报B. 因降低风险而减少的回报C. 项目的平均回报D. 项目的最低回报21. 房地产市场的“流动性”主要指什么?A. 物业的购买能力B. 物业的销售速度C. 物业的持有时间D. 物业的评估价值22. 在房地产投资中,“资产配置”主要关注什么?A. 投资组合的构成B. 投资组合的收益C. 投资组合的风险D. 投资组合的流动性23. 房地产投资中,“市场定位”是什么意思?A. 确定物业的目标市场B. 确定物业的价格C. 确定物业的位置D. 确定物业的设计24. 房地产市场的“竞争分析”主要关注什么?A. 竞争对手的数量B. 竞争对手的策略C. 竞争对手的优势D. 竞争对手的劣势25. 在房地产投资中,“退出策略”是什么意思?A. 项目的启动计划B. 项目的运营计划C. 项目的销售计划D. 项目的终止计划26. 房地产投资中,“价值投资”是什么意思?A. 投资于高增长物业B. 投资于低估值物业C. 投资于高风险物业D. 投资于高流动性物业27. 房地产市场的“政策环境”主要影响什么?A. 物业价格B. 物业质量C. 物业位置D. 物业设计28. 在房地产投资中,“风险管理”主要关注什么?A. 项目的收益B. 项目的成本C. 项目的风险D. 项目的流动性29. 房地产投资中,“资本结构”是什么意思?A. 项目的资金来源B. 项目的资金使用C. 项目的资金管理D. 项目的资金分配30. 房地产市场的“需求分析”主要关注什么?A. 物业的价格B. 物业的质量C. 物业的位置D. 物业的需求量31. 在房地产投资中,“收益预测”是什么意思?A. 项目的成本预测B. 项目的收益预测C. 项目的风险预测D. 项目的流动性预测32. 房地产投资中,“市场细分”是什么意思?A. 市场的总体分析B. 市场的部分分析C. 市场的竞争分析D. 市场的需求分析33. 房地产市场的“价格弹性”主要指什么?A. 价格对需求的敏感度B. 价格对供给的敏感度C. 价格对成本的敏感度D. 价格对收益的敏感度34. 在房地产投资中,“投资组合”是什么意思?A. 单一物业的投资B. 多个物业的投资C. 单一市场的投资D. 多个市场的投资35. 房地产投资中,“风险分散”是什么意思?A. 增加投资风险B. 减少投资风险C. 增加投资收益D. 减少投资收益36. 房地产市场的“供给分析”主要关注什么?A. 物业的价格B. 物业的质量C. 物业的位置D. 物业的供给量37. 在房地产投资中,“资本成本”是什么意思?A. 项目的资金成本B. 项目的资金收益C. 项目的资金风险D. 项目的资金流动性38. 房地产投资中,“市场趋势”是什么意思?A. 市场的短期变化B. 市场的长期变化C. 市场的竞争变化D. 市场的需求变化39. 房地产市场的“交易成本”主要指什么?A. 物业的购买成本B. 物业的销售成本C. 物业的持有成本D. 物业的交易成本40. 在房地产投资中,“投资回报率”是什么意思?A. 项目的总收益B. 项目的净收益C. 项目的平均收益D. 项目的最低收益41. 房地产投资中,“市场饱和”是什么意思?A. 市场需求增加B. 市场供给增加C. 市场需求减少D. 市场供给减少42. 房地产市场的“地理位置”主要影响什么?A. 物业的价格B. 物业的质量C. 物业的需求D. 物业的供给43. 在房地产投资中,“资产负债表”是什么意思?A. 项目的收入表B. 项目的支出表C. 项目的资产和负债表D. 项目的现金流表44. 房地产投资中,“市场调研”是什么意思?A. 市场的总体分析B. 市场的部分分析C. 市场的竞争分析D. 市场的需求分析45. 房地产市场的“价格机制”主要指什么?A. 价格的决定因素B. 价格的变化因素C. 价格的稳定因素D. 价格的不稳定因素46. 在房地产投资中,“投资策略”是什么意思?A. 项目的启动计划B. 项目的运营计划C. 项目的销售计划D. 项目的投资计划47. 房地产投资中,“市场占有率”是什么意思?A. 项目的总市场份额B. 项目的净市场份额C. 项目的平均市场份额D. 项目的最低市场份额48. 房地产市场的“竞争优势”主要指什么?A. 竞争对手的数量B. 竞争对手的策略C. 竞争对手的优势D. 竞争对手的劣势49. 在房地产投资中,“投资周期”是什么意思?A. 项目的启动时间B. 项目的运营时间C. 项目的销售时间D. 项目的投资时间50. 房地产投资中,“市场预测”是什么意思?A. 市场的总体预测B. 市场的部分预测C. 市场的竞争预测D. 市场的需求预测51. 房地产市场的“价格水平”主要指什么?A. 物业的最高价格B. 物业的最低价格C. 物业的平均价格D. 物业的中位价格52. 在房地产投资中,“投资风险”是什么意思?A. 项目的收益风险B. 项目的成本风险C. 项目的流动性风险D. 项目的总风险53. 房地产投资中,“市场结构”是什么意思?A. 市场的总体构成B. 市场的部分构成C. 市场的竞争构成D. 市场的需求构成54. 房地产市场的“价格波动”主要指什么?A. 价格的大幅变化B. 价格的小幅变化C. 价格的稳定变化D. 价格的不稳定变化55. 在房地产投资中,“投资决策”是什么意思?A. 项目的启动决策B. 项目的运营决策C. 项目的销售决策D. 项目的投资决策56. 房地产投资中,“市场机会”是什么意思?A. 市场的总体机会B. 市场的部分机会C. 市场的竞争机会D. 市场的需求机会57. 房地产市场的“价格竞争”主要指什么?A. 价格的高竞争B. 价格的低竞争C. 价格的平均竞争D. 价格的中位竞争58. 在房地产投资中,“投资目标”是什么意思?A. 项目的启动目标B. 项目的运营目标C. 项目的销售目标D. 项目的投资目标答案:1. D2. B3. A4. D5. B6. A7. A8. A9. B10. A11. D12. B13. B14. C15. A16. B17. B18. A19. C20. A21. B22. A23. A24. B25. D26. B27. A28. C29. A30. D31. B32. B33. A34. B35. B36. D37. A38. B39. D40. B41. C42. A43. C44. D45. A46. D47. A48. C49. D50. D51. C52. D53. A54. A55. D56. D57. A58. D。
房地产投资考试试题

房地产投资考试试题一、单项选择题(共35小题,每小题2分,共70分)1、下列关于房地产泡沫的表述中,错误的是()。
标准答案:C、A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因C、金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成D、房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性2、投资组合理论认为,把适当的投资项目组合起来,可以()。
标准答案:D、A、降低系统风险B、提高投资收益C、使投资毫无风险D、降低个别风险3、某物业的月租金收入为10万元,经营费用占租金收入的%,年还本付息数额相当于经营费用的1/3,那么,该物业投资的还本付息比率为()。
标准答案:D、A、1.5B、2C、1D、34、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。
标准答案:B、A、市场供求风险B、通货膨胀风险C、政策风险D、变现风险5、个人作为房地产投资主体,一般只能从事()标准答案:A、A、房地产管理B、房地产开发C、房地产经营D、房地产买卖6、土地有偿有限期制度决定了写字楼投资的最高获益期限是()。
标准答案:B、A、50年B、40年C、70年D、60年7、开发项目全部投资的内部收益率表明了()。
标准答案:B、A、将未来收益或收入转换成现值的收益率B、项目投资所能支付的最高贷款利率C、项目年净收益与项目投资的资本价值之比D、投资者每年所获得的或期望获得的收益率8、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。
标准答案:B、A、清偿能力B、财务盈利能力C、营运能力D、资金平衡情况9、写字楼建设用地的最主要的获取方式是()。
标准答案:B、A、行政划拨B、竞买C、协议D、投标10、投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下,对产品的()进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。
标准答案:D、A、产量、利润、价格B、产量、价格、成本C、成本、利润、价格D、产量、成本、利润11、在房地产开发项目资金使用计划分析中,房地产开发贷款不能用于支付()。
房地产行业存在的问题及对策

房地产行业存在的问题及对策引言:房地产行业作为现代经济中重要的支柱产业,在国民经济发展中起到了不可或缺的作用。
然而,近年来该行业也面临着一些挑战和困境。
本文将分析房地产行业存在的问题,并提出相应的对策,旨在推动该行业健康发展。
一、市场调控措施效果有限1.1 价格过高导致居民难以负担近年来,由于城市化进程加快和资金流入热点城市等原因,房地产市场价格持续上涨。
这导致了一些人口密集区域的房价飙升,使得普通居民难以负担购房成本。
1.2 收益悬殊加剧社会分化与此同时,部分投资者通过炒房获得巨额收益,进一步加剧了贫富差距。
大量投资者参与购买、炒卖住宅物业,导致商品房供需失衡,给整个社会带来了不稳定因素。
对策:建立长期机制减少价格波动针对以上问题,应加强国家层面的市场调控。
一方面,通过扩大土地供应和优化房地产结构来逐步稳定房价水平;另一方面,落实税收政策以减少投机性购房行为,并制定相应的法规来约束市场主体。
同时,建立健全住房租赁市场,提供多样化的居住选择,缓解供需矛盾。
二、资金链风险较大2.1 开发商债务率高企伴随着企业规模扩张与融资渠道拓宽,一些开放商背负了巨额债务。
如果市场出现波动或者销售不达预期等情况,将对其造成严重的资金压力,并可能引发连锁反应。
2.2 合作中介机构失信问题突出部分中介机构存在虚假宣传、违规操作等乱象。
其中,“黑中介”、“卷款跑路”等事件给购房者、投资者和整个行业都带来了损失与风险。
对策:完善监管并推动转型升级针对上述情况,政府需要进一步加强对开发商和中介机构的监管力度。
加强对信贷政策的研究和控制以降低企业债务率;同时,完善监管机制,严厉打击违规中介行为,提高行业准入门槛,加强失信黑名单威慑力度。
三、产业结构亟需调整3.1 缺乏多元化投资方向由于房地产市场较大份额长期占据国民经济运行的重要位置,导致其他部门相对滞后。
部分城市过度依赖房地产市场发展,忽视了其他产业的培育与转型。
3.2 区域发展不平衡问题突显一些发达城市资源聚集,造成了区域间的差距进一步扩大。
电大《房地产经营与管理》终结性考试

试卷总分:100 得分:94
1.房地产行政管理以()为管理对象。
A.房地产经营活动
B.房地产物业
C.房地产经营主体
D.房地产企业
【答案】:C
2.()是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象,进而推断出一般结论。
A.重点调查法
B.全面普查法
C.随机抽样调查法
D.典型调查法
【答案】:A
3.通过(),最终要把房地产市场中的买方总体划分为一个个需求、欲望相似的消费群或购买群。
A.房地产市场定位
B.房地产市场细分
C.房地产市场预测
D.房地产市场营销
【答案】:B
4.住宅项目规划设计又称为()
A.居住区规划布局
B.居住区规划设计
C.住宅项目规划布局
D.住宅项目开发设计
【答案】:B
5.()是为了使自身或产品在市场上树立一定的特色,塑造预定的形象。
A.房地产市场调查
B.房地产市场考察
C.房地产市场定位
D.房地产市场细分
【答案】:C
6.投资项目的资金由两大部分组成:()和债务资金。
A.股本资金
B.准权益资金
C.负债资金
D.准股本资金
【答案】:A。
房地产开发试题

一、单向选择题:(每题1分,共30题,每题的被选答案中只有一个是最符合题意,请在题后括号内填入相应的编号)1.考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有:(C)A.更长的经济寿命B.更显著的个异性C。
更强的适应性D。
更专业的物业管理2.下列房地产投资风险中,属于系统风险的是(B)A.比较风险B。
通货膨胀风险C。
时间风险D。
资本价值风险3.某投资市场的平均收益率为12%,银行贷款利率为5。
17%,国债收益率为3.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5,那么,当前房地产投资的折现率为(C)A.3.5% B。
5。
17%C。
7.15% D.8.59%4.某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米,2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米,2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米,那么,该市房屋的平均建设周期为(B)A。
0。
5年B。
1.5年C.2年D。
3年5.下列关于房地产市场特性的表述中,那一项不是房地产市场具有的特性(C)A。
供给非同质性B。
需求多样性C。
竞争充分性 D.交易复杂性6.产生房地产价格泡沫的主要诱因是:(C)A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D。
过度开发7.房地产投资决策分析主要包括项目财务评价和()两部分。
(B)A。
价格分析B。
市场分析C.产品分析D。
成本分析8.由城市规划管理部门核发的( ),主要规定了用地性质、位置和界限(C)A。
选址规划意见通知书 B.规划设计条件通知书C。
建设用地规划许可证D。
建设工程规划许可证9.房地产商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法,属于(B)A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C。
竞争导向定价法 D.市场导向定价法10.下列关于市场容量概念的表述中,正确的是:(C)A. 潜在市场>服务市场〉有效市场〉合格的有效市场B. 潜在市场〉有效市场> 服务市场〉合格的有效市场C。
房地产投资投机行为的原因和对策

房地产投资投机行为的原因和对策作者:杨兴慧来源:《中国经贸》2011年第04期摘要:房地产市场中的投资投机行为造成房价快速上涨,增加金融风险,影响社会稳定。
在分析投资投机行为的原因之后,结合国家近期推出的房地产调控政策提出了一些对策建议。
关键词:房地产市场;投资投机;堵与疏今年来房价连年高涨,显著高于人均可支配收入的增长速度。
房地产市场中商品房销售价格过高,增速过快很大原因是投资投机需求拉动的。
房地产市场的投机炒作行为简单讲主要是囤地,买房炒房行为,它最直接的表现就是房价快速上涨,导致居民挤出效应严重,使消费增长乏力,扩大内需难道增加。
而且还会使社会财富向高收入人群转移,加剧社会贫富分化,影响社会稳定。
投机炒作行为一方面导致大量房屋空置,资源浪费。
另一方面普通购房者的购房需求因为房价过高无力满足,扰乱了市场秩序。
房地产投机炒作行为使房地产泡沫产生,增加金融风险。
影响金融稳定。
一、房地产市场中投资投机行为的原因1土地的稀缺性,土地国有市场化程度不高。
土地是一种稀缺资源,各城市在一段时间内能够开发利用的土地是有限的,房地产的供给的增加也受到限制。
根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定,城市市区的土地归国家所有,我国法律禁止土地买卖,国家土地所有权一般不能流转,因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言,这是与美国等西方国家土地私有制的不同的。
土地价格不是土地价值的体现,不能完全由市场来调节。
我国土地市场的不完全性为投机投资行为提供了可能。
2存在大量的市场需求,产生投资预期效益。
城市化进程的加快和消费结构的升级拉动的购房需求是投机投资行为的市场基础,2009年以来实行的宽松的货币政策使流动性过剩,而持房、囤地的成本又比较小。
房地产价格持续不断上涨的预期效益刺激购买者买房、开发商囤地的投资投机行为产生。
3投机投资渠道匮乏。
近几年,由于股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障,再加上长期低利率的因素,导致住房投资需求旺盛。
房地产存在的问题及对策

房地产存在的问题及对策近年来,随着中国经济的快速发展,房地产市场也经历了繁荣期。
然而,与此同时,一系列问题也逐渐浮出水面。
本文将分析房地产市场当前存在的问题,并提出相应的对策。
一、高房价和高杠杆率问题1. 高房价由于土地供应紧张、城市化进程加速以及资金大量流入房地产市场等因素,导致了全国范围内房价持续上涨。
高昂的购房成本使得普通家庭难以负担买房压力越来越大。
2. 高杠杆率当投资者购买不动产时,往往需要通过借款进行支付。
然而,在当前低利率环境下,各类金融机构纷纷放宽了贷款政策,导致部分投资者过度杠杆化。
这种高杠杆率有潜在风险,一旦利息上升或者房价下跌,可能引发金融系统的连锁反应。
应对措施:- 提高土地供应:加强土地储备管理,合理调节土地供给与需求,缓解供需紧张状况。
- 完善居住制度:推进租购并举,建立健全保障性住房体系,满足市民多样化的居住需求。
- 加强金融监管:加大对房地产相关贷款的监管力度,控制投资者过度杠杆化的风险。
二、投机炒房和楼市泡沫问题1. 投机炒房由于房地产市场价格的不断上涨,一些投资者将其作为投机手段来获取利益。
这种片面追求经济利益导致了投机炒房行为频发,扭曲了市场供需关系。
2. 楼市泡沫长期以来,土地出让收入占到很大比例的地方政府会依赖于土地出让进行财政收入。
但是,土地出让价格与实际价值之间存在较大差距,在一定程度上形成了楼市泡沫问题。
应对措施:- 防范金融风险:完善楼市调控政策,加强借贷审查,规范银行和非银行金融机构在房地产市场的风险管理,避免投机炒房行为。
- 建立长效机制:调整地方政府财政体制,减少对土地出让收入的依赖,并鼓励地方政府提高财政自给能力。
- 多元化住房供应:推动中小型房企发展,增加住房供应量,降低楼市泡沫的形成。
三、城镇化进程中的社会问题1. 户籍限制户籍制度限制了农民工和外来人口在城市购房、享受公共服务等方面的权益。
这种不平等待遇导致了社会不稳定因素的存在。
2. 地区差异随着中国东部发达地区经济实力的增强,西部地区及农村地区由于资源禀赋不足以及基础设施滞后等原因,使得城市与农村之间、沿海与内陆之间存在明显差距。
房地产开发经营管理模拟试题及答案-第一章房产投资与投资风险

第一章房地产投资与投资风险一、单项选择题1.()是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A.投机B.储蓄C.投资D.信托2.实物投资可分为()。
A.直接投资和间接投资B.生产性投资和非生产性投资C.固定资产投资、流动资产投资等D.短期投资和长期投资3.随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用的()形式越来越得到普遍应用。
A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和金融投资4.下列()不属于投资的特性。
A.投资是一种有目的的经济行为B.投资具有时间性C.投资的目的在于得到报酬D.投资具有稳定性5.()的市场最具潜力,投资风险也相对较小。
A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业6.赛马场属于()。
A.酒店和休闲娱乐设施投资物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业7.下列物业中,属于特殊物业的是()。
A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区8.房地产的(),决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚,还受到其所处区位及周边市场环境的影响,体现了房地产投资中()的重要性。
A.不可移动性;区位B.稀缺性;环境C.增值性;区位D.变现性差;环境9.房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。
A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本C.净收益为零D.收益率小于基准收益率10.公寓内的租客希望获得洗衣服务,那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题,按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能。
这是房地产投资的()特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移11.某城市规划在A区修建火车站则A区商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()的特性。
A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移12.在.房地产开发投资活动中的投资者主要是()。
投资性房地产考试试题

投资性房地产考试试题一、单项选择题1、投资性房地产的主要目的是()。
A.赚取租金B.赚取资本增值C.两者都是D.与生产经营有关正确答案是:A.赚取租金。
投资性房地产的主要目的是为了获取租金收入,而非资本增值。
因此,答案为A。
2、以下哪一项不属于投资性房地产的范围?()。
A.已出租的土地使用权B.持有并准备增值后转让的土地使用权C.已出租的建筑物D.自用房地产正确答案是:D.自用房地产。
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物,而自用房地产不属于投资性房地产。
因此,答案为D。
3、以下关于投资性房地产后续计量的表述,正确的是()。
A.采用历史成本法进行后续计量B.采用公允价值法进行后续计量C.可以选择采用历史成本法或公允价值法进行后续计量D.可以选择采用历史成本法、公允价值法或成本法进行后续计量正确答案是:B.采用公允价值法进行后续计量。
投资性房地产应当采用公允价值模式进行后续计量,除非该项房地产的所有权性质发生变化或改变用途。
因此,答案为B。
二、多项选择题1、下列哪些情况可以作为判断投资性房地产的主要依据?()A.该资产用于赚取租金或资本增值B.该资产为出租而持有,且租金收入是固定的或可确定的C.该资产为出租而持有,但租金收入是不固定的或不可确定的D.该资产为自用而持有,且不产生经济利益或提供服务E.该资产为自用而持有,但可以产生经济利益或提供服务正确答案是:ABE。
判断投资性房地产的主要依据有两个方面:一是该资产用于赚取租金或资本增值;二是该资产为出租而持有,且租金收入是固定的或可确定的。
因此,选项A和B都是正确的。
另外,如果该资产为自用而持有,但可以产生经济利益或提供服务,也可以作为判断投资性房地产的依据,因此选项E也是正确的。
选项C和D则不符合判断投资性房地产的条件。
投资性房地产财务风险管理研究引言随着全球经济的不断发展,投资性房地产已成为重要的经济支柱产业。
房地产投资存在的问题分析

科技资讯科技资讯S I N &T NOLOGY I NFORM TI O N 2008N O .13SC I ENC E &TEC HN OLO GY I NFO RM ATI O N 学术论坛1房地产市场对房地产投资的影响首先,降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩。
长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分。
这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式。
但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化。
另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。
不难看出,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面。
在这种大环境下,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度。
其次,自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢。
我国房地产业自1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,而债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且近年一路下滑,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间。
第三,经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解。
据统计,我国房地产开发企业的经营性欠款长期以来一直处于上升中。
经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
第四,房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高。
我国房地产开发利用外资额持续走低。
结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。
房地产投资和风险题库2-1-8

房地产投资和风险题
库2-1-8
问题:
[单选]房地产市场具有的作用不包括()。
A.A.促进房地产的销售量
B.B.传递房地产供求信息
C.C.提高房地产使用效益
D.D.优化房地产资源配置
问题:
[单选]属于按照房地产市场交易方式分类的是()。
A.房地产租赁市场
B.区域房地产市场
C.高档房地产市场
D.房地产使用市场
问题:
[单选]关于房地产的各种需求中,不用回归到使用上来,不会成为虚假需求的是()。
A.投资需求
B.投机需求
C.消费需求
D.跟风需求
/ 二手房交易流程及费用
问题:
[单选]房地产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素不包括()。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的需求
C.房地产开发商和拥有者对未来的预期
D.该种房地产的开发技术水平
问题:
[单选]假设某种商品住宅的价格从2000元m上升到2200元m,其需求量从1000套减少为800套,则该种商品住宅需求的价格弹性为()。
A.2.33
B.2.34
C.2.35
D.2.36
问题:
[单选]计算利息的单位时间称为计息周期,通常为()。
A.年
B.半年
C.月
D.季
问题:
[单选]月利率一般按本金的()来表示。
A.A.十分之几
B.B.百分之几
C.C.千分之几
D.D.万分之几。
房地产市场存在的问题及改善方案

房地产市场存在的问题及改善方案一、引言近年来,我国的房地产市场发展迅猛,成为全球最大规模的房地产市场。
然而,随着发展速度加快和政策调控不断深化,一些问题也逐渐凸显出来。
本文将从多个角度分析房地产市场存在的问题,并提出相应的改善方案。
二、供需失衡造成过热市场1. 巨大需求与有限供给目前城镇化进程加快,默认购房是家庭财富增值重要方式,在未来可预见时间内对住宅商品需求会保持较高水平。
然而,受土地资源有限以及政府调控影响等因素制约,《2065岁人口发展趋势报告》中指出到2022年中国65岁以上老年人口总数将超过3000万,到2036年达到4亿左右这个巨大变动影响下且由于开发商考虑回笼资金优先选择周边偏远区域置业作为了主要刚性买家以及不必象网友如此智能硬广打广告还能通过合适针对性介休和一视同仁科学穷!长期以来,供给能力与市场需求之间一直存在着巨大的鸿沟。
2. 地方政府依赖房地产项目开发为了增加财政收入和推动地方经济发展,很多地方政府过度依赖房地产项目开发。
这种依赖性导致部分地区出现土地、资金等资源过度集中于房地产市场的现象。
一旦市场出现波动,就会对当地经济造成严重冲击。
三、高房价挤压消费及创业环境1. 高居民负债率高房价直接导致购买力下降,使居民负债率飙升,并限制了人们对其他消费品的支出。
这不仅影响了国内需求的恢复和经济增长水平的提升,还在一定程度上阻碍了我国消费模式转型升级。
2. 创业者面临难题更高的成本意味着创业者面临更大的压力。
刚起步企业通常需要租用办公空间或购买商铺,而不断攀升的租金和售价使得初创企业难以承担相应成本,并且会对创业环境产生不利影响。
四、投资投机化导致市场波动1. 投资房地产的目的性趋化由于近年来房地产市场的高回报率,一些投资者开始将购房视为纯粹的投机行为,而非改善自住环境或长期持有。
这种目的性转变使得部分城市房价过快上涨,并形成了明显的泡沫风险。
2. 房地产领域金融风险加剧通过居间人和民间借贷等渠道,一些个体和企业在没有充分风险意识和能力评估情况下进行了大量放松抑制炒作行为,同时鉴于撬动数额庞大易流通直接可以用可供发挥催生出新型养老与旅游产品资源正好代替政策购买不存在套现压盘问题而给现阶段市场造就利好即竞争优势;这增加了金融体系面临的系统性风险,并对整个经济稳定性构成潜在威胁。
房地产市场发展存在的问题及对策

房地产市场发展存在的问题及对策房地产市场是中国经济的重要组成部分,也是人们生活中最为关注的领域之一。
然而,随着时间的推移,房地产市场发展中出现了一些问题,这些问题不仅影响了市场的健康发展,也对人们的生活产生了一定的影响。
本文将探讨房地产市场发展存在的问题及对策。
一、房价过高房价过高是当前房地产市场发展中最为突出的问题之一。
由于土地供应不足、房地产开发商的垄断行为以及投机炒作等原因,房价居高不下,导致许多人无法承担购房成本,尤其是年轻人和低收入人群。
对策:政府应加大土地供应力度,鼓励房地产开发商合理定价,加强对投机炒作的监管,同时加强对低收入人群的保障,提高他们的购房能力。
二、房地产市场泡沫房地产市场泡沫是指房价与实际价值不相符,存在虚高的情况。
这种情况下,房地产市场的价格波动会对整个经济产生影响,甚至引发金融危机。
对策:政府应加强对房地产市场的监管,防止房价虚高,同时加强对房地产市场的调控,避免房地产市场泡沫的出现。
三、房地产市场过度依赖投资房地产市场过度依赖投资是指房地产市场的发展主要依赖于投资,而非消费。
这种情况下,房地产市场的发展会对整个经济产生负面影响,甚至引发经济危机。
对策:政府应加强对房地产市场的调控,鼓励房地产市场向消费型市场转型,提高消费者购房的积极性,同时加强对房地产市场的监管,防止房地产市场过度依赖投资。
四、房地产市场的不平等房地产市场的不平等是指房地产市场的发展不平衡,存在城乡差距、地区差距等问题。
这种情况下,房地产市场的发展会对社会产生不公平的影响,导致社会矛盾的加剧。
对策:政府应加强对房地产市场的调控,鼓励房地产市场向中西部地区和农村地区转移,提高农民购房的积极性,同时加强对低收入人群的保障,提高他们的购房能力。
总之,房地产市场的发展存在着许多问题,这些问题不仅影响了市场的健康发展,也对人们的生活产生了一定的影响。
政府应加强对房地产市场的监管和调控,鼓励房地产市场向消费型市场转型,提高消费者购房的积极性,同时加强对低收入人群的保障,提高他们的购房能力,以实现房地产市场的健康发展。
房地产投资考试试题

房地产投资考试试题一、单项选择题(共35小题,每小题2分,共70分)1、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是()。
标准答案:C、A、单位指标估算法B、单元估算法C、概算指标法D、工程量近似匡算法2、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于()。
标准答案:B、A、单位指标估算法B、单元估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标法3、从决策类型上看,房地产投资决策通常不属于()决策。
标准答案:D、A、风险型B、确定型C、不确定型D、非风险型4、房地产投资信托基金的特征不包括()。
标准答案:A、A、市场价值稳定B、现金回报较低C、流动性好D、投资物业类型少且风险大5、土地一般不会毁损,地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性,这表明房地产投资非常适合作为一种()。
标准答案:B、A、短期投资B、长期投资C、金融投资D、风险投资6、当每年计息周期数大于1时,实际利率与名义利率的关系是()。
标准答案:A、A、实际利率大于名义利率B、名义利率大于实际利率C、实际利率小于名义利率D、名义利率等于实际利率7、在房地产市场环境调研中,对居民收入和消费水平的调研属于()调研。
标准答案:B、A、政治法律环境B、经济环境C、社会文化环境D、自然环境8、下列哪个要素不是房地产投资决策的基本要素()标准答案:D、A、决策目标B、决策者C、决策时间D、变量决策9、下列不属于房地产开发投资项目的主要不确定性因素的有()。
标准答案:A、A、权益投资比率B、开发期和租售期C、贷款利率D、资本化率10、净收益=潜在毛租金收入-()+其他收入-运营费用。
标准答案:B、A、还本付息额B、空置和收租损失C、所得税D、折旧额11、各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据,此时应选择的判别指标是()。
标准答案:C、A、净现值期望值B、净现值C、净现值标准差系数D、净现值标准差12、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是()。
房地产市场的投机与投资

房地产市场的投机与投资房地产市场一直以来都是投机和投资的热门领域。
投机和投资在房地产市场中具有不同的含义和影响。
本文将探讨房地产市场中的投机与投资,并对其影响进行分析。
投机是指通过购买和出售房地产以追求短期利润的行为。
投机者往往是在市场上的价格波动中寻找机会,利用短期供求关系的变动来获取差价。
他们往往关注市场的热点区域,并在价格上升时购买房屋,然后在价格升高时出售。
投机往往是短暂和风险较大的,因为市场波动无常,预测价格增长和下降是非常困难的。
相比之下,投资是一种长期的战略,目的是获得长期稳定的回报。
房地产投资者更多地考虑的是房产的价值和潜在增长。
他们往往选择经济发展和潜力大的地区进行投资,并持有房产以便在未来获得稳定的租金收入或者通过升值获得资本增值。
投资者更注重的是长期的持有,而不是短期的买卖。
投机和投资对房地产市场产生着不同的影响。
投机者的涌入可能导致市场需求的暂时增加,推高房价,并形成市场泡沫。
当投机者迅速撤出市场时,房价可能会迅速下降,引发市场的不稳定性。
而投资者的进入则对市场具有稳定和可持续性的影响。
投资者的长期持有使得市场流动性得到平衡,并且增加经济的可预测性。
此外,投资者的存在也刺激了房地产开发和改善,带来了就业机会和经济增长。
然而,在实际情况中,区分投机和投资并不总是那么清晰。
有时投资者也会以投机的方式进行操作,而投机者也可能因市场变化而获得实质性的回报。
此外,政府的政策和市场环境也会对投机和投资产生重要影响。
政府的房地产调控政策可以抑制过度投机,并稳定市场价格。
而宏观经济的变化、金融政策的调整和市场供求情况也会对投资和投机产生重要影响。
因此,为了有效管理房地产市场,保持市场稳定,政府和监管机构应加强对投机行为的监管和控制。
同时,鼓励和支持长期投资者的参与,通过提供优惠政策和便利条件来激励他们,并促进房地产市场的健康发展。
总结而言,房地产市场的投机与投资对市场产生着不同的影响,投机者追求短期利润,而投资者注重长期稳定回报。
房地产价格影响因素习题

第四章房地产价格影响因素一、单项选择题(共15题,每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、下列关于房地产价格影响因素的表述中,不正确的有()。
A、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B、不同的影响因素或者其变化,导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D、影响房地产价格的因素都与时间有关2、下列影响某套住宅价格的因素中,属于实物因素的是()。
A、面积B、方位C、朝向D、交通3、诸多区位因素影响商业房地产的优劣,下列()不属于商业房地产区位优劣判断的标准。
A、周围环境状况安宁程度B、临街状况C、交通条件D、繁华程度临街状况4、下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素中的位置因素的是()。
【2011年真题】A、朝向B、楼层C、方位D、交通条件5、对商业用房而言,一般地说,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价格或租金的()。
A、60%B、70%C、80%D、90%6、下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是()。
【2012年真题】A、商业用房B、住宅C、写字楼D、工业用房7、下列有关人口因素对房地产的影响,描述错误的是()。
A、随着家庭人口规模小型化,住宅价格有下降的趋势B、人口密度的增加,可能造成房地产价格趋高,也可能降低C、人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化D、人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长8、()是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量增加或减少,即出生人数与死亡人数的净差值。
A、人口机械增长B、人口自然增长C、人口净增长D、人口负增长9、下列房地产实物因素中,()的分类不同于其他三项。
A、土地开发程度B、建筑规模C、空间布局D、建筑物完损状况10、一般地说,增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格();相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格()。
管理学院《投资规划》考试试卷(2157)

管理学院《投资规划》课程试卷(含答案)__________学年第___学期考试类型:(闭卷)考试考试时间:90 分钟年级专业_____________学号_____________ 姓名_____________1、单项选择题(112分,每题1分)1. 某投资者预期人民币将升值、美元将贬值,他决定通过投资期货或期权产品来获利,则该投资者应()。
A.买入美元期货B.卖出美元期货C.买入美元看涨期权D.卖出美元看跌期权答案:B解析:AB项,若预期美元即将贬值,则投资者现在应该卖出美元期货,等到期再以低价买入美元期货平仓,即可获利。
CD项,若预期美元即将贬值,投资者应该买入美元的看跌期权或者卖出美元的看涨期权。
2. 关于利率期限结构的理论,下列说法错误的是()。
A.市场预期理论认为利率期限结构完全取决于对未来即期利率的市场预期B.流动性偏好理论认为长期债券是短期债券的理想替代物C.市场分割理论假设贷款者和借款者并不能自由地在利率预期的基础上将证券从一个偿还期部分替换成另一个偿还期部分D.在市场分割理论中,利率期限结构取决于短期资金市场供求状况与长期资金市场供求状况的比较答案:B解析:B项,市场预期理论认为长期债券是短期债券的理想替代物。
流动性偏好理论认为投资者偏好短期债券,因为这些投资容易变更。
投资较长期的债券就有利率风险,债券发行者必须给投资者以风险补偿,投资者并不认为长期债券是短期债券的理想替代物。
3. 导致房地产市场价格上升的原因是()。
A.有效需求减少B.土地供应减少C.开发成本下降D.竞争加剧答案:B解析:ACD三项都将导致房地产价格下降。
4. 投资组合的所有风险为()。
A. 0.0276B. 0.1245C. 0.1528D. 0.1764答案:D解析:投资组合的所有风险=因素风险+非因素风险=0.17+0.0064=0.1764。
5. 关于资产配置的说法正确的是()。
A.客户可以将自己所有富余的资金进行投资B.合理的流程是先进行证券选择再进行资产配置C.要根据宏观经济的变化调整资产配置D.在理财过程中,资产配置重要性一般,关键是选好理财产品答案:C解析:任何一个人都不能把全部资产用于投资而不顾基本的生活需要,因此,客户进行投资前,一定要预留一部分资金用于生活保障,建立生活储备金,为投资设立一道防火墙。
房地产投资现状存在问题分析

房地产投资现状存在问题分析1. 引言房地产投资是一个关键的经济活动,对于经济发展和社会稳定具有重要作用。
然而,当前房地产投资存在一些问题,这些问题不仅对于投资者带来风险,也可能对整个经济体系产生不良影响。
本文将对房地产投资现状存在的问题进行分析,并提出相应的解决方案。
2. 房地产泡沫在当前的房地产市场中,存在房地产泡沫的问题。
房地产泡沫是指房地产价格高于实际价值的现象。
这种现象通常是由投机活动和过度供应引起的。
房地产泡沫的存在可能导致投资者亏损,同时也可能对整个经济体系产生不利影响。
2.1 投机活动房地产市场的投机活动是导致房地产泡沫的主要原因之一。
投机者通过购买房屋并在短时间内以高价出售来获取利润。
这种行为推高了房地产价格,使其超过了实际价值。
投机活动的增加会进一步加剧房地产泡沫的形成。
2.2 过度供应房地产市场的过度供应也是导致房地产泡沫的重要原因。
当房地产供应大于需求时,房地产价格就会下降。
但是,由于投资者对于房地产市场的过度乐观,他们继续增加供应,导致市场出现过度供应的情况。
这将进一步加剧房地产泡沫的形成。
3. 金融风险除了房地产泡沫外,房地产投资还存在金融风险。
房地产投资通常需要借贷资金,这将使投资者面临一定的金融风险。
3.1 偿债风险房地产投资者通常需要借款进行投资。
当房地产市场出现不利变化时,投资者可能无法偿还借款。
这将使投资者陷入财务困境,并进一步加剧金融风险。
偿债风险的存在使房地产投资变得更加不可预测和冒险。
3.2 利率风险房地产投资也面临利率风险。
当利率上升时,投资者需要支付更高的利息,从而增加了投资成本。
如果投资者无法承担高利率的负担,他们可能无法实现预期的投资回报。
利率风险的存在使得房地产投资更加不确定。
4. 政策风险房地产投资还面临政策风险。
政府的政策调整可能对房地产市场产生重大影响,从而对投资者造成风险。
4.1 货币政策变化政府的货币政策调整可能对房地产投资产生影响。
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C题房地产市场投资或投机问题C题房地产市场投资或投机咨询题尽管国家多次进行宏观调控,多次调整利率、存款预备金率等,试图对房地产市场进行调控,但自1998年实行房改以来,我国大部分都市的房价显现了普遍连续上涨情形。
一方面,房价的上涨使得新进入都市或需要购房者的生存成本大幅增加,导致许多中低收入人群买房难,其它消费也无法提升;另一方面,部分投资或投机者通过各种融资渠道买入房屋进行出租或空置,期望因房价上涨而获得超高回报,导致房价居高不下。
因此,如何分析阻碍房地产市场的因素,从而进行有效的抑制房地产价格的过快上涨,同时能够抑制房地产市场的投机行为,是一个需要进行全面而深入研究的咨询题,也是普罗大众专门关怀的社会咨询题。
国家为此出台了多种政策或宏观调控措施。
现在请你就以下几个方面的咨询题进行讨论:1、建立一个都市房价的数学模型,通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投资或投机进行深入细致的分析;2、通过分析找出阻碍房价的要紧缘故;3、分析国家调整房地产贷款利率或存款预备金率、房产税、贷款限制等关键措施对房地产投资或投机者的阻碍;4、给出调控房地产投资或抑制房地产投机的政策建议;5、对你的建议可能产生的成效进行科学的推测和评判。
抑制房地产投机咨询题摘要住房是人类的差不多需求,在中国经济进展的现时期,住房咨询题已成为百姓关注的“头等大事”。
假如讲,中国现时期的要紧矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾,住房咨询题确实是这一要紧矛盾中的重点,保证群众住房需求任务艰巨。
房地产投机是指投资者以房地产为对象。
通过买卖、租赁等手段,以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。
而房价作为一种价格杠杆,在引导房地产可连续进展和抑制房地产投机行为方面将起到积极的作用。
本文就通过研究抑制房地产投机这一咨询题对都市房价作了深入的分析和科学的探讨。
本文以浙江杭州为例,第一运用大量的数据对阻碍杭州房地产价格的要紧因素分不做一元线性回来,通过一元线性回来模型及模型验证分析,从而建立表示房地产价格的数学模型——多元线性回来模型,并对模型进行了全方面的论述,从而最终得出能够量化的表达式:123267.82790.0096 1.39320.2566Y=+X+X+X,2R=0.976648 进而求出房地产价格。
其次通过地价(这其中也包括拆迁补偿费用)、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限这六方面深入分析了阻碍房地产价格的要紧因素,然后通过权威网站上的相关信息论述了国家及地点(杭州市)提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的阻碍。
接着依照灰色GM(1,1)模型推测思想,运用推测模型原理实现算法并将此应用到房地产推测上。
该推测具有良好的精确性和规律性,但关于随机波动性较大的房地产行业,它的推测精度有限,可考虑到近几年杭州市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线,故杭州房市能较好的满足灰色系统(部分信息明确、部分信息不明确的系统称为灰色系统),因此,就目前而言,我们建立灰色GM(1,1)推测模型来推测房价和房价指数有望达到较好的推测度。
依据统计局关于杭州市近10年房价及近9个月的房价指数,分不对杭州市进行了短期的房价指数及中长期房价的推测,如下表:然后再对实际值及推测值进行拟合曲线对比分析。
实证分析讲明了GM(1,1)模型在房地产推测中应用的可行性。
最后参照模型结果有针对性的提出了①加快建设经济适用房和廉租房②政府颁布相关法律法规鼓舞居民到郊区、乡村买房③加大国家宏观调控力度,稳固市场、抑制通货膨胀④加强对土地开发的监管⑤加以法律政策约束这五项政策性建议来抑制房地产投机行为。
关键词:线性回来灰色GM(1,1)推测房地产投机阻碍因素精度建议一、咨询题的提出与重述1.1咨询题的提出近几年来,我国各大都市的房价显现了普遍连续上涨情形。
一方面,房价的上涨使生活成本大幅增加,导致许多中低收入人群买房难;另一方面,部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积,期望获得高额利润,导致房价居高不下。
因此,如何有效抑制房地产价格上扬,抑制房地产投机,是一个备受关注的社会咨询题。
1.2 咨询题重述鉴于房地产投机行为对社会的负面阻碍,2018年,在国家出台相应政策的情形下,浙江省在2010年5月17日正式出台了遏制房价过快上涨政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行依照风险治理原则确定。
所需数据及资料具体从相关网站上查找。
现在请你就以下几个方面的咨询题进行讨论:1、建立杭州市房价的数学模型,通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析;2、通过分析找出阻碍房价的要紧缘故;3、分析国家和地点(杭州市)提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的阻碍;4、在现有政策情形下,对杭州市房价进行短期推测(近六个月)和中长期推测(近三年);5、依照你所建立的模型和结果,给出抑制房地产投机的政策建议。
二、咨询题分析住房是居民的差不多生活需求。
在全面建设小康社会时期,随着经济社会的进展和人民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改善需求日益旺盛,是房地产业连续进展的动力。
供不应求是以后几十年中国房地产市场的主导趋势。
本题要求我们建立一个杭州市房价的数学模型,通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析;在现有政策情形下,对杭州市房价进行短期推测(近六个月)和中长期推测(近三年);并给出抑制房地产投机的政策建议。
题中共设有五小咨询。
经初步分析得:关于咨询题一,我们通过近几年杭州市的人口密度、地价、人均GDP、房屋造价与相应的房屋平均销售价格做一元线性回来,从而依照最后软件得出的线性相关系数来判定各因素对房价的阻碍大小,系数越接近于1,越满足线性相关,讲明两者关系越紧密。
关于咨询题二,我们通过地价(这其中也包括拆迁补偿费用)、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限六个方面做了相应的分析,只是重点不一,角度不同。
关于咨询题三,我们通过一些权威网站的相关信息(因为有数据作为证据,我们觉得可能会更有讲服力)来对此咨询题作一简要的分析。
关于咨询题四,由于往年杭州市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线,故杭州房市确实是个灰色系统的典型,因此,就目前而言,我们建立灰色GM(1,1)推测模型来推测房价和房指有望达到较好的推测度。
关于咨询题五,我们依照模型得出的数据,针对各因素与房价的联系性大小分不进行分析,从而从多方面、多角度的提出一些建议来抑制房地产投机行为。
三、模型假设(1)房屋建筑成本用竣工房屋造价来代替;(2)都市经济进展水平用人均GDP来表示;(3)忽略消费者偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋建筑形式等对住房价格的阻碍;(4)忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的阻碍;(5)在一定时期内,一个地区的人口密度没有较大改变,较为稳固;(6)忽略一些炒作对房价的阻碍;(7)房屋造价不包括地价;(8)地价在一定时刻内变化幅度不大。
四、变量与符号讲明Y:杭州市商品房的平均销售价格X:杭州市人均GDP1X:杭州市人口密度2X:杭州市房屋造价3X:杭州市地价4五、建立模型—解答咨询题咨询题1:建立杭州市房价的数学模型,通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析依照《杭州统计年鉴》及一些网站、资料查询,运算得出如下表:下面分不单独以上述各数据为自变量,房价为因变量,做一元线性回来。
一. 房价与人均GDP 的关系: 1249.11210.1293Y =-+⨯X以人均GDP 1X 为横坐标,以房价Y 为纵坐标,将上述数据做一元线性回来。
设1Y a b =+⨯X 再写程序A [见附录] 在MATLAB 中运行得:2R =0.908150 F=79.9409 p<0.0001得图如下:x 104人均GDP (元/年)商品房平均销售价格 (元/平方米)二.运用同样方法可得房价与人口密度的线性关系是: 266438183Y =-+⨯X2R =0.808787 F=33.8383 P=0.397364e-3同样得图:杭州市商品房价格与人口密度人口密度 (人/平方公里)商品房平均销售 价格 (元/平方米)三.运用同样方法,可得房价与房屋造价的线性关系是: 3=-648.1+5.5Y ⨯X2R =0.900260, F=72.2089, P=0.282121e-41500200025003000杭州市商品房价格与房屋造价房屋造价 (元/平方米)商品房平均销售价格 (元/平方米)四.运用同样方法,可得房价与地价的线性关系是: 43038.70.4Y X =+⨯2R =0.958049, F=137.024, P=0.234437e-4x 104地价(元/平方米商品房平均销售价格(元/平方米)杭州市商品房价格与地价通过上文一元回来,可看出人口密度相对其他因素而言对房价阻碍较小,现对其余三个变量与房价做多元回来。
设123Y a b c d =+X +X +X , 编写程序E 在MATLAB 中运行可得2R =0.976648, F=83.6475, P=0.276093e-4因此可得线性关系: 123267.82790.0096 1.39320.2566Y =+X +X +X依照上面线性回来模型,讨论房价的阻碍因素、形成、及演化过程:咨询题2 关于该咨询题的解答,正是对我们模型的检验。
我们的解答方法:第一列出阻碍都市房价的要紧因素,紧接着用我们搜集的资料证明我们的结果。
下面是我们运用模型得出的阻碍都市房价的要紧因素:①地价(这其中也包括拆迁补偿费用)。
住房和城乡建设部副部长齐骥11日在十一届全国人大二次会议新闻中心的“住房保证咨询题”专题采访中表示阻碍房价的要紧因素是土地成本。
大伙儿也明白,东部的大都市跟中小都市,专门是西部的中小都市,土地价格是完全不一样的。
即便在杭州,中心地区的土地价格同边远地区、城乡结合部的土地价格也完全不一样。
②房屋造价。
除土地外,房屋造价占房价的构成也较大,而其中又有较大部分是建材成本(其中要紧是是钢材、铝材等的成本)。
随着我国经济的高速进展,房地产业也和其他行业一样,加速升级换代。
生态、绿色、智能、舒服等观念的引进,建筑密度的降低,绿地面积的增加,架空层的推广,公共活动场所的设计,住宅小区物业治理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高,使住房建设生产费用不断上升,节能措施的采纳,使每平方米住宅的建筑安装成本也相应增加,从而造成最终的房价上涨。