特征价格法在中国房地产价格指数编制过程中的作用浅析

特征价格法在中国房地产价格指数编制过程中的作用浅析作者：谢霄亭来源：《北方经济》2012年第02期【摘要】房地产价格指数对于反映房地产市场行情走势、提供市场信息具有重要意义，然而当前我国现行房地产价格指数在数据采集和模型计算等方面存在缺陷。

本文综合分析了特征价格法在房地产价格指数编制领域的理论和实证价值，针对我国房地产几个编制过程中的缺陷提出了改进的建议。

【关键词】房地产价格指数特征价格法房地产价格指数是指反映不同时期房地产市场价格水平变化的趋势和程度的相对数量指标。

自2009年年初起，中央政府为了控制过快上涨的房价，避免房地产泡沫破裂引发中国经济硬着陆，出台了一系列房地产调控政策，到去年9月，又出台了“史上最严厉的”房地产调控政策（含暂停发放第三套房贷、部分城市限购房套数、房产税改革试点等）。

这些政策的有效实施和贯彻均需要相关部门提供一套准确合理的房地产价格指数，能够反映房地产市场行情走势作为各级政府的参考依据。

一当前我国房地产价格指数及缺陷目前，我国使用的各类房地产价格指数有十几个，在这十几个指数中，比较有代表性的有全国房地产开发业综合景气指数、全国35个大中城市房地产价格指数和中国房地产指数系统等。

这里先就这三个指数系统的特征进行简单的阐述（黄段晨and李季，2011）：全国房地产开发景气指数由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格六个分类指数构成。

该指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出六个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。

全国35个大中城市房地产价格指数是于1998年由国家发展计划委员会、国家统计局首次发布。

每年1月、4月、7月和10月的15日左右发布上年全年和当年上个季度及半年的价格指数。

该价格指数分为三类，包括土地出让价格指数、房屋销售价格指数和房屋租赁价格指数。

通过对全国35个大中城市的土地出让价格、房屋销售价格和房屋租赁价格进行统计分析，得出本季度和上季度的变化情况，进而分析我国房地产的宏观走势。

中国房地产指数系统（China Real Estate Index System，CREIS）是以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。

该指数系列包括反映相应城市（地区）房地产状况的中房城市指数和中房城市（按功能）分类物业指数。

按月或季度发布。

以上三个价格指数体系均直接应用价格指数理论来编制，即加权平均法，其基本原理是以报告期房地产实际交易项目的价格与基期实际交易项目的价格相比作为指数，通过加权将大量的交易项目加总，在一定程度上降低房地产品质差异及市场结构变动对指数带来的影响。

该计算方法又具体分成中位数价格法和算术平均法两种，其区别在于选取价格不同。

算术平均法采用的是实际交易价格。

中位数价格法中的价格采用中位数价格，使编制的指数能较好地反映房地产市场价格变动的集中趋势，避免受房地产市场价格中的极端值的影响。

然而，以上三个房地产价格指数系统均存在不同程度的失真问题。

笔者认为，导致这种状况的原因主要有以下几点：第一，房地产商品本身的非同质化导致了指数衡量结果的失真。

根据统计学的基本原理：在编制商品价格指数来反映某一商品或商品组合的纯粹价格变化时，一个基本前提就是要求编制者必须能够控制商品品质和结构的变化。

就单一商品而言，本身质量的变化和市场需求的变化都会影响前后期价格的变化。

房地产商品是一个异质化产品，很难有完全相同的两个房地产商品。

其品质不但受建筑物本身（建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库）的因素影响，且与建筑物周围的环境（交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院、区域环境发展前景）密切相关。

第二，数据来源上存在着一定程度的缺陷。

房地产价格指数在测算的过程中，主要基于来自样本调查得来的数据。

在实际操作的过程中，调查数据往往存在着以下问题：一是调查数据可靠性不足。

统计部门设计好统计指标后，将调查表下发到各个房地产开放商，要求开发商如实填写；然而，开发商基于各方面的综合考虑，很难客观真实地填写调查表；二是样本有偏。

基于成本考量，调查人员只能选择一些样本点进行调查，一般而言，具有一定规模的开发商就成了调查人员的首选，从而导致了样本有偏。

第三，利用加权平均指数法度量房地产价格波动，将报告期有成交的房地产项目与基期项目进行比较，形式上虽采用了价格指数公式，但没有解决公式要求的样本报告期和基期统一的问题①。

这样计算出来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息。

二特征价格法的理论和实证研究现状特征价格法，又称Hedonic模型法②和效用估价法，认为房地产商品由众多不同的特征组成，其价格是由所有特征带给人们的效用决定的（Allen C，1998）。

由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。

因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。

特征价格法的思路是，将房地产商品的价格分解以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。

该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质（如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征），商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。

当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。

对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。

这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。

根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为：P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋其中，z代表住宅的不同属性，β表示住宅各种属性的影子价格。

一般而言，Hedonic模型有三种函数形式：线性形式、对数形式和半对数形式。

三种形式都有各自的优缺点。

但总体而言，Hedonic方法在解决价格指数的质量调整问题上的不可比拟的精确性，使得Hedonic方法被越来越多的统计机构接纳，并被认为是最有发展前途的质量调整方法。

一方面，当前在主要发达国家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法编制的价格指数。

美国联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。

到目前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家有美国（AHS）、英国（HBOS/Halifax）、法国、德国③、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。

目前在全欧盟范围内④统一采用特征法来计算房地产价格指数的呼声很高。

除了帮助政府、房产投资商和消费者准确把握市场行情外，特征法对于住房信贷机构精确抵押物价值评估、规避风险、发展多样化金融工具也都有很大帮助。

另一方面，国内学者也针对该问题展开了一系列的较为深入的实证研究。

孙宪华（孙宪华，刘振惠et al，2008）等通过双重Imputation过程估计缺失价格和剔除异常值的影响，解决了可比性问题，并增强了Hedonic模型的稳定性；吴璟（吴璟，郑思齐et al，2007）等对特征价格法的四种主要应用形式的基本原理及其优缺点和适用性进行了分析，进而对我国住房价格指数编制中如何合理地应用特征价格法提出了若干建议；孙玉环（孙玉环，2010）分析了特征价格法应用于我国房地产价格指数编制实践的必要性和可行性，并提出了有效地编制房地产证价格指数所需要的制度规范和保证；马波（马波，许萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易数据的基础上，基于特征价格法进行了深入分析，得出主要估价模型及昆明市二手房交易的各分层标准价格。

郝前进（郝前进，2007）的研究表明：住宅所处地理位置的初始差异、企业属性的差异和政府公共物品投资的空间差异是形成上海城市内部住宅价格空间差异的主要原因，政府公共物品投资在住宅价格差异中占有很大贡献。

从细分市场分析，“外环外”和“外环内”购房者具有较大差异的偏好属性特征；对长三角住宅市场的研究发现，需求差异，尤其是城市化率、人均可支配收入的差异是造成上海与浙江、江苏各个城市间住宅价格差异的主要原因。

李妍（李妍，耿继进et al，2011）等采用特征价格法建立了深圳市房地产价格指数模型，并采用实际的成交数据进行分析。

库志美（库志美，2005）以大连房地产市场为例，在现有房地产价格指数存在的问题的基础上，引入特征价格理论的思想，并结合大连房地产市场的特点以及所具备的统计条件，提出了一种改进的房地产价格指数编制方法，并对改进后的方法的应用过程做了介绍。

周依静（周依静，2008）在Hedonic模型的基础上，从住房特征品质的角度研究了试验区效应对武汉市房价的影响，分析了试验区效应如何通过影响住房特征品质进而推升住房价格。

三结论与展望综上所述，在借鉴发达国家的先进经验和国内理论及大量积累的实证研究成果的基础上，我国房地产价格指数编制方法的改革已经具备了较好的条件，以弥补当前我国房地产价格指数编制方法存在缺陷、国家统计部门公布的房地产价格指数不能真实客观地反映房地产市场的尴尬现状。

主要结论如下：第一，传统的简单加权平均方法已经不能适应市场的复杂多变，质量调整型方法成为全球房地产价格指数编制的主流方法；第二，尽管Hedonic模型本身存在一定不足且应用条件还不完善，但这并不表明Hedonic方法在我国不可行。

随着国内房地产市场的不断发展，交易记录不断规范，信息保存更加完整，房管部门增加难以量化指标的数据登记，基层统计人员能力不断提高，Hedonic方法会逐步适应我国房地产业的发展，成为我国房地产价格指数编制的主流方法。

注释①中国正处于房地产市场发展迅速、结构变化较快的发展周期下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，这样就使计算出来的指数可比性大大降低。

② Berndt和Court根据功利的享乐主义哲学，创造了Hedonic Pricing这个术语。

Court估算了汽车的各种属性给消费者带来的享受型价值。

③德国联邦统计局在21世纪开始使用Imputation方法推算不可比产品的缺失价格数据，并且利用双重Imputation过程避免异常值的影响，提高了Hedonic方法的稳健性。