华夏幸福产业园运营模式研究分享
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
5
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2020/4/13
园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
1
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2020/4/13
目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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2020/4/13
园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
华夏幸福 案例分析
2013年 99.44 17.44 540.58
2014年 161.93 51.37 783.16
变动情况 对总额的影 变动额 变动（%） 响（%） 62.49 62.84% 5.48% 33.93 194.55% 2.98% 242.58 44.87% 21.29%
693.48
1076.72
383.24
项目
2013年
2014年 年 79.38 2014 117.91 965.68 439.8 173.96 132.8 1139.64 847.83
短期借款 项目 33.95 2013年 应付账款 58.16 负债合计 641.39 预收账款 349.81 所有者权益 一年内到期 99.55 合计 的非流动负 64.07 负债和所有 债 740.94 者权益合计 流动负债 544.15 合计
50.56%
28.46%
华夏幸福的流动负债和非流动负债均有较大幅度增长， 而且负债总额中流动负债比重较大，说明一年以内的负 债较多，对资金的流动性要求较高，偿债压力较大，资 本成本较高。具体来看，2014 年较 2013 年流动负债增 长了 303.68 亿元，增幅为 55.81%。非流动负债增长了 20.61亿元，增幅高达 21.20%。
项目
2013年 2014年
短期借款 33.95 79.38 应付账款 58.16 117.91 预收账款 349.81 439.8 一年内到期 的非流动负 64.07 132.8 债 流动负债 544.15 847.83 合计
变动情况 对总额的 变动额 变动（%） 影响（%） 45.43 133.81% 3.99% 59.75 102.73% 5.24% 89.99 25.73% 7.90%
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告2019.1.22
77.3
3%
50
2%
1%
0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
0% 2017
固安县GDP（亿元）
GDP占廊坊比（%）
2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况
累计投资
累计签约项目
总投资
# 园区发展概况
张江高科技园区基本概况
• 区位：上海浦东新区中南部 • 面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015
管委 会
平台 公司
基础 设施 建设
公共 配套 建设
华夏 幸福
产业 发展
城市 运营
固安标杆，成就共赢
2013-2017年固安县经济结构情况（%）
第三产业 第二产业 第一产业 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 注：固安县2017年未披露经济结构情况
在固安园区推动下，固安县经济结构明显优化
中国产业园区运营模式诊断与招商策略分析报告contents政府运营模式投资运营模式服务运营模式土地盈利模式产业运营模式政府部门在对园区进行不同定位的同时园区也会产生五种不同的运营模式政府产业园区企业投资开发税费招商代理费税费收取优惠税务代理行政事务代理等服务服务费用无法保证大型园区的长期运营广州天河软件园典型代表引入外部投资者上市政府产业园区投资建设通过合作资产孵化成长中小企业企业实现资产增值并收回投资长期投资中短期难有可见回报浦东软件园典型代表房租固定资产等强化了园区和企业的合作增加了园区的收入渠道对园区的服务环境有一定要求杭州软件园典型代表政府产业园区企业投资建设提供人才派遣人才招聘信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境政府产业园区土地土地存储初步开发拍卖的功能控制大面积土地收入公共设施初步开发提升土地价值地产开发或转让收入获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础有一定风险性中关村软件园典型代表初期企业产业园区入驻企业引入企业资本对有实力的入驻企业进行投资直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目分享企业成长红利获得资本增值园区需要具备行政服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求重庆两江国家开发区典型代表实行以一站式服务一个窗口收费一个部门执法为主要内容的管委会封闭运行机制建设环保部门授权职能到管委会引进社会资金民营资本入股园区开发建设公司借助专业人才实施园区市场化运营组建或引进若干项目经营公司外包广告服务市政养护餐饮酒店物业管理和商业设园区发展概况襄阳高新技术产业开发区基本概况产业布局
华夏幸福基于SWOT模型的财务战略分析
信合金融模型的财务战略分析
华夏幸福立足环北京
模型分析了其当前内
的双驱动模式。
以
在园区开发之初，华夏幸福就与固安政府签订了协议，获得了园区开发的主导权，并以较低价格锁定了大量的土地。
在园区运营阶段，由华夏幸福的运营团队提供园区的物业管理活动，政府
返还给华夏幸福。
相比
信合金融
政府推出了总额约
率比较低。
对于企业来说，
于政府，政府失信是过往
防控的风险之一。
接影响园区开发进程的顺利与否。
3.5组合分析
SO战略-利用优势，
运营业务比重，增加提供增值服务的能力。
国家战略，加大与政府的合作，
发机会；最后，拓宽资金来源，
新园区，承接北京的产业转移。
ST分析-利用优势，
作力度，规避政府履约的风险。
避房地产行业下行的风险。
WO战略-利用机会，
展，拓展收入来源，
核心地区，再者，
者。
WT分析-减小劣势，
业获得土地的方式，。
华夏幸福产业新城开发模式
6.专项规划
3.经营计划
1. 土规梳理
3. 指标取得
2. 域内资源盘点 4. 域内收并购
1.征地 2.拆迁安置
3.十通一平 4.资源供地
5、回款
1. 基础设施 ➢ 主干路网
2. 配套设施规划展 馆 ➢ 中央公园 ➢ 星级酒店 ➢ 创业大厦 ➢ mall
3. 居住配套建设 ➢ 房地产开发 ➢ 安置房建设 ➢ 青年公寓
季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• 考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 • 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
考核指标
单项考核指标在评价周
期内未完成，责任人 下岗
管控指标 管控指标突破底线，公
区域拓展
1.区域锁定 2.业务谈判 3.协议签订
4.补充协议 签订
5.发布公告
整体规划 发展规划 资源获取
1.战略规划 2.概念规划 3.产业规划
1.开发策略 2.业务规划 3.财务规划
土地整理
园区建设
➢设计 ➢立项 ➢招标采购 ➢施工 ➢销售 ➢竣工 ➢交付
招商引资
园区运营
政府结算
4.城市总规 5.城市控规
住宅土地 出让金
工业土地 出让金
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展 规划 资源 建设 运营
结算
发
现
价
产业园区运营模式
产业园区运营模式产业园区是指按照一定规划构建的，集中配套一类或若干相关产业、企业和服务设施的区域空间。
为了更有效地发展产业园区，实现良好的运营效果，各地采用了不同的运营模式。
本文将探讨几种常见的产业园区运营模式。
一、政府运营模式政府运营模式是指由政府牵头负责产业园区的规划、建设、运营和管理。
政府通过自身力量进行产业园区的基础设施建设、土地配套、公共服务设施建设等，并且可以提供一定的财政补贴和优惠政策来吸引企业入驻。
这种运营模式的优点是政府在项目规划和资源整合方面具备优势，能够为产业园区提供全方位的支持和服务，并且可以借助政府的公信力吸引更多的企业入驻。
同时，政府还可以制定一些激励政策，如减税优惠、政府采购优先等，来进一步促进产业园区的发展。
然而，政府运营模式也存在一些缺点。
首先，政府在运营和管理方面可能不如专业的园区运营公司，缺乏市场化运作的经验和灵活性。
其次，政府的运营模式容易陷入行政性和官僚主义，导致产业园区的运营效率较低。
二、企业联合运营模式企业联合运营模式是指由若干企业共同组成联合体承担产业园区的运营和管理工作。
这种模式可以提高企业对园区运营的主导权，促进企业之间的互利合作，形成良好的产业集群效应。
企业联合运营模式的优点是可以充分发挥企业的主观能动性和创新精神，实现资源的优化配置和产业链的完整发展。
企业在联合运营中可以共享资源，提升自身的竞争力，还可以利用相关产业的互补优势，形成良性的竞争与合作关系。
然而，企业联合运营模式也存在一些问题。
首先，联合体内部的企业可能存在利益分配和决策权的争夺，导致团队合作难度加大。
其次，企业联合运营模式可能对参与企业的要求较高，需要具备一定的经济实力和管理能力。
三、专业园区运营公司模式专业园区运营公司模式是指由专业的园区开发和管理公司负责产业园区的运营和管理工作。
这种模式下，园区开发公司还可以与政府、企业等建立合作关系，共同推动园区的发展。
专业园区运营公司模式的优点是具备较为专业的运营和管理能力，能够更加精细化和市场化地进行园区规划和经营。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，其运营模式的选择和优化对于园区的发展至关重要。
以下将对五大常见的产业园区运营模式进行分析。
一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立相关的园区管理机构，全面负责产业园区的规划、建设、招商、运营和管理。
这种模式的优势在于政府能够充分发挥其资源调配和政策引导的作用，集中力量推动园区的发展。
在规划方面，政府能够从宏观角度出发，结合地区的产业基础和发展战略，制定科学合理的园区规划，确保园区的产业布局符合地区经济发展的需要。
在建设方面，政府可以通过财政投入或融资等方式，筹集大量的资金用于园区的基础设施建设，为企业入驻提供良好的硬件条件。
在招商方面，政府可以凭借其公信力和资源优势，吸引大型企业和重点项目入驻园区。
同时，政府还可以通过制定优惠政策，如税收减免、土地优惠等，降低企业的运营成本，提高园区的吸引力。
然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。
由于政府机构的行政化特点，可能导致决策流程较长，效率相对较低。
而且，在运营管理方面，政府可能缺乏专业的市场化运营经验，对市场需求的反应不够灵敏。
二、企业主导运营模式企业主导运营模式是指由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。
这些企业通常具有丰富的产业经验和市场资源，能够根据市场需求进行灵活的运营管理。
企业主导的产业园区在规划和建设上更加注重市场导向，能够根据企业自身的发展需求和市场趋势，精准定位园区的产业方向和功能布局。
在招商方面，企业可以利用其产业链上下游的资源，吸引相关企业入驻，形成产业集聚效应。
此外，企业在运营管理上具有更高的效率和灵活性，能够快速响应市场变化，及时调整运营策略。
而且，企业为了追求自身的利益最大化，会更加注重园区的服务质量和创新能力的提升，以吸引更多的优质企业入驻。
但是，企业主导运营模式也面临一些挑战。
一方面，企业在资金、土地等资源的获取上可能面临一定的限制，影响园区的大规模开发和建设。
五大产业园区运营模式分析
五大产业园区运营模式分析产业园区作为推动经济发展的重要载体，其运营模式的选择对于园区的成功发展至关重要。
以下将对五大常见的产业园区运营模式进行详细分析。
一、政府主导运营模式政府主导运营模式是指由政府成立专门的园区管理机构，负责园区的规划、建设、招商、运营和管理等一系列工作。
这种模式的优点较为明显。
首先，政府具有强大的资源调配能力和政策支持力度。
能够集中人力、物力和财力，迅速推动园区的基础设施建设，为企业入驻创造良好的条件。
其次，政府主导能够保证园区规划的科学性和长远性。
从区域发展的整体战略出发，合理布局产业，避免盲目发展和重复建设。
然而，政府主导运营模式也存在一些不足之处。
一方面，政府在运营过程中可能会受到行政体制的束缚，决策流程相对较长，效率不够高。
另一方面，政府在市场敏锐度和企业服务的精细化方面可能不如专业的运营团队。
例如，＿____产业园区在建设初期，政府投入大量资金进行基础设施建设，吸引了一批大型企业入驻。
但在后续的运营中，由于管理体制不够灵活，部分企业反映在政策落实和服务响应速度上存在一定的问题。
二、企业主导运营模式企业主导运营模式是由一家或多家企业作为园区的开发和运营主体。
这种模式具有独特的优势。
企业通常具有更敏锐的市场洞察力和高效的决策机制。
能够根据市场需求迅速调整园区的发展策略，提高运营效率。
同时，企业在招商引资方面往往具有丰富的经验和资源，能够更精准地吸引符合园区定位的企业入驻。
不过，企业主导运营模式也面临一些挑战。
企业在资金实力和资源整合能力上可能相对有限，难以承担大规模园区的开发和长期运营。
以_____科技产业园区为例，由一家知名科技企业主导开发运营。
凭借企业在行业内的影响力和资源，园区吸引了众多创新型企业，但在园区规模扩大时，企业面临资金紧张的压力，影响了园区的进一步发展。
三、政企合作运营模式政企合作运营模式是政府和企业共同参与园区的开发和运营。
这种模式结合了政府和企业的优势。
华夏幸福暴雷的六点感悟
2021年第04期雪球财经|行业·公司Industry ·Company地产作为笔者重点研究的行业，曾经一直想布局华夏幸福（600340），但是思考很久，最终还是放弃了，有幸成功避开华夏幸福的雷，今天就此做一个总结。
第一、地产是印钞机，但是这钱不是谁都可以挣！中国核心资产是银行，核心的制造是地产，90%以上的企业都被银行掐着脖子扭曲发展，特别是地产，一靠资金，二靠背景。
任何行业，规律就是过得好的不会超过10家，因为最终产品同质后都是拼服务和品牌。
第二、对一家企业来说，背景比任何都重要！说起企业背景，很多人觉得民企制度灵活、好发展，但是有利必有弊，当遇到困难的时候，很多民企生存都困难，当出现无法预测的情况的时候，拥有强大背景的企业才能最终活下去。
我国的体制就是小企业自由发展，等你变成猪的时候就圈着养，这需要多看点历史才能明白。
第三、做最大的努力，做最坏的打算！华夏幸福最终资金链断裂的原因主要有两个：一是疫情导致销售下滑；二是地产调控导致价格下降。
华夏幸福的大本营是环京津冀经济圈，这次疫情导致营收减少1000多亿，最近几月该还款的500多亿，逾期50多亿，也就是像以前销售稍微好一点都不会出事。
更主要的是经济不好，企业日子不好过，其核心的产业园日子就更难过了。
第四、认真思考股东的入股目的！笔者重点研究华夏幸福的时候，其实是看好平安入股的。
平安这次入股，可以有两种解释：一是看好产业园这个长期优质资产；二是被当做唐僧肉给华夏幸福咬了一口。
平安管理几万亿的投资资金，这点亏损对平安不算什么，如果因为这说平安水平差，那么怎么不说平安投资京沪高铁挣了多少。
至少最近几年，平安投资失误的也就是汇丰银行和华夏幸福，其他投资都不错的。
第五、用钱砸出来的利润要小心！用钱砸出来的利润，说简单点就是重资产企业，好多行业、企业，看似高速增长的背后，其实都是财务杠杆在背后不断推动的。
大家看看华夏幸福最近十年的净利润就知道，2010年净利润还只是一个13亿的企业，2019年净利润就140多亿，净利润十年增长十倍，截止目前，市值才330亿，为什么这么低估呢？原因就是这种企业，只要银行停止贷款，摊子铺得太大，最终还款都很难，比如朝着银行借贷2000亿，每年按照5%的利息，一年就要给银行100亿的利息，最终就会出现，企业辛辛苦苦挣的钱，最终都是为银行打工！第六、有的行业看似前途无量，其实银行大刀在等你！现在以宁德时代为代表的新能源汽车电池、隆基股份为代表的光伏、比亚迪为代表的新能源汽车，共同的特点其实就是行业未来需求很大，但是最关键的是这些公司都是民营控股。
华夏幸福基业案例分析产业园
4
2022/11/5
园区概况-园区分布
园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地;已投资 开发运营的园区包括固安工业园区河北廊坊、大厂潮白河工业区河北廊坊和 怀来京北生态新区河北张家口&
项目
新增入园企业数量 新增签约投资额亿 元
固安
36 84.56
大厂
19 23.92
怀来
19 13.44
小计
74 121.92
其它新增 园区
12
7.78
总计
86 129.7
累计入园企业数量
266
113
47
426
12
438
累计签约投资额亿 元
347.24
109.22
25.21
481.67
7.78
单位企业投资额亿 元-新增
行业名称
产业发展服务 基础设施建设
土地整理 综合服务 物业管理服务 园区住宅配套 城市地产开发
其他 合计
营业收入
9.53 1.86 22.63 0.32 0.25 38.54 4.16 0.30 77.59
营业成本
1.49 15.24 0.23 0.40 24.16 2.98 0.26
-
毛利率
19.9% 32.7% 27.9% -62.1% 37.3% 28.2% 12.8%
2. 土地开发采用BT模式;与政府110%结算&招商引资;提供产业服务收入&当地政府以上一 年落地投资额的45%进行返还;落地投资额包括土地、厂房、机器设备等&2012年之前; 综合毛利利润高达40%左右&
华夏幸福PPP模式研究（六）
华夏幸福PPP模式研究（六）回报机制拓宽产业发展服务费用构成，服务效果与社会资本方回报金额直接关联“融资”和“运营”两方面改进，使得华夏幸福在近两年获得政府青睐并先后中标、签订PPP项目，前者让其在面对垫付巨额资金时能持续复制夺城，后者则在保证其强大招商引资能力基础上，纵向深化产业孵化、投资、落地能力，增强面对政府时的议价能力。
毕竟，其他房企在土地整理、基建方面能力并不弱于华夏幸福，华夏屡屡得胜的核心竞争力是招商引资能力与产业服务纵深的两相结合，实实在在的产业落地才是地方核心诉求。
然而，如果仅凭“融资”和“运营”改变，相信华夏幸福还不能如此“一而再、再而三”地被纳入财政部国家示范项目之中，毕竟此前让财政部不去表态的关键在“产业发展服务费用以落地投资额45%计算、不分享园区未来税收”这点。
无论是之前提到的“中国产业新城基金（京津冀一期）”，还是“河北新型显示产业发展基金”，都与“45%产业发展服务费用”有着千丝万缕的联系，甚至有愈演愈烈之势。
既然2年左右5个项目纳入财政部示范，那么来看一看囊括“产业发展服务费用”在内的回报机制到底有哪些改变。
01回报机制调整“45%产业服务费用”构成和引入“动态调整”相结合在3大回报机制中，华夏幸福产业新城PPP项目大多都采用“政府付费”作为回报机制，政府所需支付费用涉及规划咨询服务、土地整理服务、基础设施和公共设施建设服务、基础设施和公共设施运营服务以及产业发展服务5方面，包括成本以及一定比例盈利两部分。
其中，盈利在PPP项目进行采购时就已确定，且随着华夏幸福10多年探索实践逐渐形成：（1）土地整理投资、基础设施及公共设施投资建设费用的投资回报率为15%；（2）产业发展服务费占入区项目当年新增落地投资额比例为5%；（3）规划设计、咨询等其他服务费等投资回报率为10%。
（4）物业管理、公共项目维护及公用事业服务等按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经甲方审计的市场价确定。
华夏幸福计划运营管控体系分享
每年7月底-9月
根据工作具体安排
区域、事业部
4 TOPK上报情况分析表
专项 业绩跟踪类报表（2个） （4个）
5 业绩预估表
每年5-6月、10-12月 系统“一上”第二天完成 区域、事业部
每季度7次
第一月月末1次，第二月月中、 月末各一次，第三月每周五一 区域、事业部 次
严格业绩奖惩清单
每季度最后1月15日开始 每2天更新一次
2月月度会
1季度业绩预估（第5次） 1季度季度验收启动
1季度完成情况确认
1季度业绩预估（第4次） 3月
1季度报告模板及分工确定 1季度报告编制及定稿 1季度业绩预估（第6次） 2季度目标编制
季度业绩奖惩清单编制
1季度业绩预估（第7次）
1季度季度会
三年目标规划启动（签约、回4月月度报告模板及分工确定 4月绩效考核月度验收
第3周
第4周
1季度目标编制
1季度目标签批下发
1月绩效考核月度验收
TOPK工作收尾（确认节点计 1月月度报告模板及分工确定 1月月度报告编制及定稿
划等）
1季度业绩预估（第1次）
1月月度会 2月
1季度业绩预估（第2次）
2月月度报告模板及分工确定 2月绩效考核月度验收 2月月度报告编制及定稿 1季度业绩预估（第3次）
区域
住宅在途资金统计表
周
每周四下午6点前
地产集团
交房情况进展周报
周
每周四下午6点前
地产集团
台账类报表（5个） 例行 （15个） 重点事项日报
日
每天下午6点前
计划部对接人
资源管理台账
周
每周五下午6点前
区域、事业部
新拓区域工作台账（框架协议—ppp采购—投资纪 律）
华夏幸福商业模式分析调研报告
华夏幸福区域开发模式分析目录一、华夏幸福公司的背景和业绩状况 1二、华夏幸福的模式分析 3 （一）组织架构设臵：（二）项目拓展策略：（三）业务开展类型（四）园区开发步骤：（五）盈利模式（六）核心竞争力分析（七）城镇化分析三、结论与建议 18一、华夏幸福公司的背景和业绩状况（一）公司背景华夏幸福成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。
2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。
在园区开发方面，该公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。
在房地产开发方面，该公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。
（二）公司业绩呈现爆发式增长2012年，华夏幸福全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。
公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%；实现营业利润25.18亿元，同比增长43.95%；实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。
2012年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。
截至2012年末，公司货币资金余额55.56亿元，公司持续实现经营活动净现金流为正。
公司在产业促进方面的收入也实现了较大提升，2012年，公司主营业务收入120.13亿，其中产业发展服务收入为15.46亿，加上与之相关的业务包括土地整理、园区建设、综合服务等的收入达到36.76亿，占主营业务收入超过了三成。
2012年，华夏幸福业务布局迅速扩张。
截至报告期末，公司新拓展园区5个，成功实现了环北京、环沈阳、环上海三大区域布局。
新拓展的5个园区分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。
截至2012年底，公司投资开发建设的产业新城和城市产业综合体达到15个。
华夏幸福-郑州产业园区调盘与规划设计报告分享
9 嘉图·西城发展 基地项目
10 企业公园项目
11 北软慧谷·高新企 业加速器产业园
二、总体情况 结构形式 进驻门槛 开发策略 贷款政策 功能需求 自持情况 运营服务
三、项目基本情况
独 架空 栋 设计
中兴·新业港项目---------------------- 阔景云廊
地上停车位，院内停车，路 侧方停车。
6、建筑设计特点 500-1900㎡带院子的独栋厂房在售， 户户赠送约150平米的超大私有院落， 拥有独立装卸货平台。 褐红色工业风外立面。服务中心为 砖石外立面。
四、航空港区（新郑） -中德产业园
一、经开区-中兴·新业港项目
1、项目概况 ：研发办公型企业花园式总部园区
项目名称
中兴新业港
开பைடு நூலகம்企业 郑州中兴通讯技术有限公司
项目体量
➢ 容积率2.0 ➢ 占地面积432亩 ➢ 一期10万平米，二期16万
平米，三期未定
项 产品形式
目
信 息
产品面积区 间
独栋、双拼等办公楼 1100-1500m2
一期2014年：6200-7000元
产品业态
厂房独栋
结构形式
框架结构
楼层
4-5层
层高 主 力 产 单栋建面 品
外立面
首层7.2m，其他3.9m 2100-2700m2 纸皮砖
车位
无地下车库，全地面车位
电梯配置
一户一梯
其他
企业可以根据自身需求定制 产品
二、经开区-联东U谷
规划解读 1、设计单位
2、设计理念
设计简单，理念较落后。传统 中小型企业生产制造、科研办 公园区。
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华南顾问—综合体事业部 沉淀人：丁维卿
产业园案例 公司简介：工业园区域运营开发商，2011年11月借壳上市， 华夏幸福基业 以环首都经济区为发展基地，近年事业版图开始外拓
2011 年9 月15 日华夏幸福基业借壳ST 国祥上市
华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经 营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅 开发。2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向 工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+ 地产”的独特运营模式。
扩区·跨越： 产业布局：积极发展无污染、高科技、高附加 值的环境友好型项目，固安工业园区日益成为 资源节约型、生态友好型的产业新城 城市运营：运用现代城市营销理念，从政策市 场、资本市场、消费市场、人才市场等进行城 市运营
企业名称
主要产品
京东方(河北)移动显示 薄膜晶体管、液晶显示
技术有限公司
器、有机发光显示器
规划三大产业区，滨河综合产业 区、现代服务业、先进制造业产 业区
产城双核驱动
理念二：城市化
在园区中心位置，规划城 市核心区
典型案例
固安工业园
发展阶段1： 2002-2006年，开发区规划、基础设施建设及初步 招商阶段，引进行业龙头企业，产业先行奠定开发区制高点
发轫·破冰：成立廊坊开发区固安园区，6月28 日项目正式奠基
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
招商引资能力
华夏幸福基业 园区+地产：与地方政府合作建设产业园区的同时在园区内 模式解读 以及周边进行大规模的房地产开发
园区+地产模式
以产业发展与城市发展双轮驱动的发展模式投资运营开发区，以产业价值最大化贯穿始终，推 动园区价值最大化、城市价值最大化，以及县域经济、区域经济价值最大化。
华夏幸福基业 运作模式：一站式、协同效应、异地复制
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
核心竞争力
拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库
结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的 招商引资和产业培育能力推动落实
典型案例
固安工业园
发展阶段2： 2007-2009年，打造与北京产业“无缝对接”平台、 城市部分进行穿插开发，迎来开发区产业化2.0时代
入驻企业名录
2007年
20082009 年
范本·荣誉： 发展速度加快，企业数量激增，大项目纷至沓 来 被授予“跨国公司最佳投资开发区”的殊荣 提出建设未来城市试验区的理想
北京航天振邦精密机械 有限公司
精密机械加工、金属结 构、模具制造、机械设 备
青岛锦绣前程节能玻璃 有限公司
节能环保玻璃
北京东方信联科技有限 公司
3G通信设备
正兴集团廊坊车轮有限 汽车车轮与钢圈、无内
公司
胎车轮
固安联孚新能源电子科 技有限公司
太阳能电池
固安萨牌电器设备有限 车用智能驱动与电子控
公司
制系统
模式解读
公司的商业模式高度契合政府诉求 一站式解决方案弥补了众多区县级地方 政府资金和专业能力的不足 充分发挥出园区和地产的协同效应 落地投资额返还制度则解决了代理人问 题,实现了政企双方利益的统一 强大的招商能力与品牌影响力铸就了公 司模式的壁垒 建立在合理价差基础上的地产销售和成 熟招商共同保证了公司商业模式异地复制 的成功率。
综合园区 主题园区 总部公园 产业港
新增园区项目（单位：平方公里）
产业园案例 核心竞争力：战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力
华夏幸福基业
战略规划能力
公司整合全国乃至全球的产业 专家，针对每个区域的具体情况， 紧贴政策导向，运用产业价值链 分析、资源匹配性分析、产业集 群分析、产业类型综合评估等研 究方法，为区域量身定做战略规 划方案
固安工业园
区位： 2002年成立，位于天安门正南50公里，地处京津翼交通 黄金走廊，具备国际上最具魅力“1小时工业区”的区位条件
固安工业园
位置 天安门正南50公里，北京南大门
行政区划 河北省廊坊市
总规模 区位
30平方公里
周边40公里范围内拥有涿密高速等十一条高 速公路、六条国家级铁路，
100公里范围内拥有三大国际机场和三大天 然良港，
开发区
20022006
工业化
20072009
城市化
2010至今
开发区规划、基础设 施建设及初步招商阶段， 引进行业龙头企业，奠 定开发区产业制高点
招商巩固阶段，入驻 企业数量激增，打造与 北京产业“无缝对接” 平台，迎来开发区产业 化2.0时代
在一系列规划利好带 动下，确定了“京南卫 星城”的发展定位， “产城融合”步入3.0时 代
北京新七环亦由此经过
具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区 位交通条件
· 10 ·
北京市
首都 机场
80公里
39公里
廊坊
市
固安工 42公里
业园
固 安
天津
市中
心
天津
新港
典型案例
固安工业园
整体规划：以大广高速、京九铁路为界，自西向东依次规划西部 高新区、中部城市发展区、东部产业综合区，产城双核驱动
理念一：产业化
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
2002年
电子信息产业：京东方移 动平板显示项目
20032004 年
方略·筹谋：诚邀8个国家30多位规划大师对开 发区进行规划设计
20052006 年
收获·升级：
自2005年起，开始基础设施建设、招商、产业 规划
2006年，升级成为省级开发区，并改名为固安 工业园区
汽车制造业：正兴车轮集 团廊坊车轮有限公司
园区开发
园区开发招商引资收入涉及的固定资产投 资将滞后经济下滑反应，土地出让及企业 投资的减少或将在未来放慢，公司将面临 以更多园区开发来弥补单个园区收入下降 的局面。而适宜开发园区的区域在目前来 看或许在数量上还能有不少，但单体规模 将无法达到目前固安和大厂这样动辄70100 平方公里的规模。公司未来将需要同 时运作多个园区以维持高增速，这将对公 司的管理半径提出挑战。
新城核心区规划图 固安规划馆
创业大厦
20112012 年
创新·腾飞：
产业升级：打造高端装备制造产业园、感知城 市产业园、航空航天产业园
城市建设：园区启动固安规划馆、中央公园、 创业大厦、福朋酒店、孔雀广场等11个项目建 设，总投资达48亿元
五星级酒店 孔雀广场
中央公园 大剧院
典型案例
固安工业园
固安工业园的发展经历了“开发区-工业化-城市化”三个阶段，通 过产业先行、城市穿插，最终实现产城双核驱动
典型案例
固安工业园
发展阶段3： 2010-至今，在一系列规划利好带动下，城市建设助 推产业升级，“产城融合”步入3.0时代
融京·新局：
首度城南计划、北京世界城市、新机场等重大 2010年 利好提供发展契机
“京南卫星城”的全新定位，推动高新技术、 休闲旅游、现代服务、高端食品制造等产业与 北京的无缝对接
固安福爱电子有限公司 电容器
北京实力源科技开发有 限责任公司
太阳能热电系统装备
固安阿尔西环境科技有 限公司
空调制冷设备
盛东邦（固安）汽车零 铝制、锌制汽车零部件、
部件有限公司
机械零部件
固安嘉峰机械工程有限 成套设备、包装设备、
公司
生物智能设备生产
投资额
18.56亿元
20亿元
15亿元 10亿元 8亿元 5亿元 5亿元 5亿元 5亿元 4.8亿元 425万美元 2.8亿元