房地产公司取得预售收入的账务处理
房地产公司预售会计分录
房地产公司预售会计分录在房地产公司搞预售会，简直就是个“热闹”的场子，大家聚在一起，气氛那叫一个火热！想象一下，屋里人声鼎沸，销售小哥在台上侃侃而谈，手上那份精美的宣传册儿，真是让人眼花缭乱。
你知道吗，很多人都是冲着那个“买房送车位”的优惠来的，听说这可是“吃香”的！说到这里，有些人可能会觉得这就是个简单的买卖，但其实背后可有着一套复杂的账务处理呢。
咱们今天就来聊聊预售会的会计分录，话说回来，听起来可能有点晦涩，但其实没那么复杂！预售房产的时候，首先就得记账。
简单说，就是你收到了钱，那得把这笔钱记录下来。
这时候，账本上就得记上“银行存款”这个科目。
小伙伴们可千万别小看这个，银行存款可是房地产公司的一块“心头肉”，想想看，钱进来了，大家心里都踏实。
预售会上的客户可不仅仅是看房子的，还有那份兴奋感和期待感。
你要明白，客户花钱买的不光是房子，还是未来的美好生活。
每一个客户的背后，都是一段故事，真是让人感慨万千。
不过，光有钱进来可不够，这时候就得涉及到“预收款”这个科目了。
这可不是随便记录的，你得清楚这笔钱是客户为了未来的房子提前付的。
在这瞬息万变的市场里，谁能抓住先机，谁就是赢家。
想想看，预收款的存在，不仅仅是数字上的变化，还是客户对你们公司的信任。
这可不是小事，客户的信任可是“金字招牌”，得好好珍惜呀。
还有个关键点就是，当你把客户的钱记录下来后，得明确这些钱是为哪栋楼，哪一套房子预定的。
这时候，细节就显得尤为重要，不能马虎。
就像在做菜，调料放多了少了，味道可就差远了。
每个客户的需求不同，得记得清清楚楚，才能更好地服务他们。
想象一下，客户等着收房，心里忐忑不安，而你们的工作就是要让他们安心，让他们觉得自己选择的是对的。
等到房子交付时，才是另一个大头阵。
你得把预收款转成“销售收入”，这个时候又是一个重头戏。
想想看，客户等了那么久，终于拿到钥匙，心里那个激动劲儿，简直就像过年一样。
你在账本上把这笔钱从“预收款”转到“销售收入”，不仅仅是数字的变化，更是一个心路历程的完成。
房企预收款账务处理这样做!【会计实务操作教程】
扣除放在后面一起处理,结果是一致的,特此说明.
6、缴纳增值税 借:应缴税费——未交增值税 6(9-3) 贷:银行存款 6
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共应缴纳增值税=11-2=9万元;预缴了 3 万元,补缴了 6 万元,合计缴纳 9 万元,核对相符. 7、实现收入,假设房款为 333万元. 借:应收账款 333万 贷:主营业务收入 300 贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)33 借:预收账款——已开票 111 贷:应收账款 111 说明:预收账款和应收账款互相冲销,是笔者个人的建议,主要是因为之 后需要冲销因预收房款重复计提的增值税,按照预收账款的余额可以有一 个核对的关系. 8、土地款差额扣除 计算的可以差额扣除的土地款为 33.3万元. 借:应缴税费——应交增值税(营改增抵减的销项税 额)3.3(33.3÷1.11×11%) 贷:主营业务成本——土地成本 3.3 9、冲销重复计提的增值税 借:其他应收款——预缴税款-11 贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)-11
可借鉴以下公式:
应冲销的税额=(预收账款期末余额-预收账款期初余额)÷1.11×11% =(0-111)÷1.11×11%=-11 如果预收账款(已开票)期末余额大于期初余额,说明应补提增值税.
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说明:虽然收入为 300万元,销项税额为 33万元,但开具发票只能开具 222万元(333-111),销项税额为 22万元.因之前已经开具了 111万元的发 票.申报表中的销项税额为 22万元,账务上的销项税额也是 22万元,帐表 相符. 10、转出未交增值税 借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税)18.7(33-11-3.3) 贷:应缴税费——未交增值税 18.7 缴纳增值税: 借:应缴税费——未交增值税 18.7 贷:银行存款 18.7 统算:应纳增值税=销项税 33-进项税 2-土地扣除 3.3=27.7万元; 预缴增值税 3+补缴增值税 6+缴纳增值税 18.7=27.7万元 核对相符.
关于地产预售相关帐务及税务处理1.docx
第一部分：开发商未取得预售许可证，已交了首付及配套费等，可以要求退房并索赔。
•建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
•《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
第二部分：房地产开发公司预收的房款会计分录1、借：银行存款贷：预收账款-房款-***2、房地产企业收取预售房款，因不符合收入确认条件（风险报酬没有转移）会计不确认收入，但税法将该种行为作为视同销售，征收营业税和预收企业所得税。
因此房地产预收销售房款就应按会计、税法的规定进行会计处理：房地产企业收取预售房款（这时可以给客户开具收据）：借：银行存款贷：预收账款期末计算交税：借：应交税费—应交营业税等贷：银行存款当收取客户全部房款，会计确认收入（这时可以给客户开具发票）借：银行存款借：预收账款借：营业税金及附加贷：主营业务收入贷：应交税费—应交营业税等（这时税金冲平）同时接转成本借：主营业务成本贷：开发产品会计收入确认不是以开发票为标准，税务局不应管会计确认的时间、方法，只应负责企业是否按照税法要求有足额按时交税第三部分：房地产企业预售房款如何进行纳税调整•2015-10-23 07:07:03来源：高金平作者：【大中小】添加收藏•房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则-收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。
会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。
现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。
•一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理
房地产企业销售收入的会计处理与税务处理商品房预售办法使房地产企业的销售收入划分为两个阶段，一是销售未完工产品，二是销售已完工产品，本文主要分析了房地产企业一般纳税人在这两个阶段会计处理与税务处理之间差异以及实务中的具体处理方式。
一、前言房地产开发项目的特点主要体现在周期长、投入大等方面，如果只凭借房地产企业的两种资金类型，即自有资金和借入资金，无疑会给企业增加经营风险和财务风险，预售管理办法使预收款成为房地产开发和建设中重要的资金保障，这不但能够缓解项目长期开发成本的投入压力，还能够进行项目贷款的偿还，从而提高企业的利润空间。
根据《企业会计准则》规定，预售阶段收到的预收款不符合收入的确认条件，应先确认为一项企业负债，待经济业务符合收入确认条件时才可以确认为收入，税法规定征税对象从生产到消费的流转环节，只要发生了纳税义务就需要及时申报并缴纳相应的税金，这样就形成企业税会之间的差异。
二、房地产企业预收款的税务处理与会计处理《企业会计准则第14号——收入》明确了收入的确认条件，出于谨慎性原则，企业在商品控制权转移时才能确认收入，企业商品控制权的转移可能是时段（履行履约义务过程中发生）也可能是时点（履约义务完成时发生），企业可以结合实际情况进行评判，按时段还是时点来确认收入，实务中有着不同的做法，笔者认为预售商品房不满足企业边履约客户边受益、客户控制商品和在建的商品不可替代等条件之一，应认定成需要在某一时点履行的履约业务，对于收入的确认需要在获取控制权时进行。
房地产企业预售商品房，客户支付房款，房地产企业并没有履行合同中的交付义务，房屋的控制权未转移，因此企业应将收到的预收款作为一项负债进行会计处理，在未正式签订合同前在“预收账款”中核算，合同一旦正式成立，要将“预收账款”结转至“合同负债”（预收账款核算的是没有履约义务的预收款项，合同负债必须以履约义务为前提），因此房地产企业应根据每个项目单独设置“预收账款”和“合同负债”，并根据客户名称和预定的门牌号设置辅助核算，收取定金时借记：“银行存款”，贷记：“预收账款”，签订预售合同借记：“预收账款”或“银行存款”，贷记：“合同负债”。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
房地产账务处理会计分录
房地产账务处理会计分录房地产账务处理会计分录详解房地产行业是国家的关键支柱产业之一，其处于经济物资流通和资金流动的中心位置，与国民经济的发展密切相关。
经过多年的快速发展，房地产行业的账务处理也变得越来越复杂，会计分录在房地产行业中显得尤为重要。
下面，我们将详细介绍房地产行业中常见的账务处理会计分录。
预售房款会计分录房地产开发商在开发房地产项目时会进行预售房款的操作，此时需要进行以下的会计分录：借：银行存款 100,000贷：预收账款 100,000其中，银行存款账户记录收到的预售房款，预收账款账户则记录预售房款的未实现收益。
收到首付款会计分录房地产开发商在签订购房合同时会收到购房者的首付款，此时需要进行以下的会计分录：借：银行存款 50,000贷：首付款收入 50,000开发商在收到首付款后需要进行确认，将收到的首付款记入银行存款账户，并记录首付款收入，这笔收入属于开发商的预先收入，属于短期负债。
工程款支付会计分录在房地产开发商进行项目建设，在施工阶段需要支付相应的工程款，此时需要进行以下的会计分录：借：工程施工成本 80,000贷：银行存款 80,000开发商在支付工程款时需要将支付的款项记入工程施工成本账户中，并从银行存款账户中转出相应金额的资金。
土地使用权出让金会计分录房地产开发商在拿到土地使用权时需要缴纳土地使用权出让金，并进行以下的会计分录：借：土地使用权出让金 300,000贷：银行存款 300,000土地使用权出让金是指国家为了让地产开发商获取土地使用权而向其收取的一笔费用，开发商需要将此笔费用记入土地使用权出让金账户，并从银行存款账户中转出相应金额的资金。
销售款收入会计分录在购房合同签订后，房地产开发商会收到购房款的支付，此时需要进行以下的会计分录：借：银行存款 300,000贷：房地产销售收入 300,000开发商在收到购房款后需要将收到的款项记入银行存款账户中，并记录房地产销售收入。
财务管理：房企预售收入纳税调增勿忘调减
房企预售收入纳税调增勿忘调减房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的尚未完工，但已取得《预售许可证》的房屋预先出售给承购人的行为。
由于房屋尚未完工，其成本无法可靠的计量，此时收取的预售款不符合会计确认收入的条件，一般企业收取预售款的会计处理为，借：银行存款，贷：预收账款。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
例如：某房地产企业2012年收取预售房款2000万元，会计不作收入处理，主营业务收入为零，假设当地主管税务机关规定的毛利率为10%，该企业2012年度企业所得税年度应申报“房地产企业预售收入计算的预计利润”200万元（2000×10%）。
房屋完工后，企业进入正常的销售状态，会计处理，借：银行存款，贷：主营业务收入。
同时，将已符合会计确认销售收入条件的预售款收入转入主营业务收入。
由于2012年度企业所得税申报的是预计利润，并不是会计核算中的实际利润，当下年度会计核算将上年度预售款收入转入主营业务收入计算实际利润后，企业的年度所得税申报应注意将上年度调增的预计利润作调减处理，切勿只注重调增不注重调减而重复缴纳企业所得税。
接上例，该企业2013年会计收入10000万元，其中，2013年销售收入8000万元，结转2012年预售收入2000万元，商品房成本8500万元，为计算方便，本案例暂不考虑其他因素，应纳税所得1500万元。
会计处理： 借：银行存款 8000万元 预收账款 2000万元 贷：主营业务收入10000万元。
借：主营业务成本 8500万元 贷：开发商品 8500万元。
2013年企业所得税纳税申报时，应将2012年调增的预计利润200万元转回，即将上年度在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列填报的“调增金额”200万元，作为2013年“调减金额”，填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4列。
房产开发产品预售收入的财税处理
纖跑十-借:资产减值损失2400000贷:长期股权投资减值准备2400000[案例分析]企业所得税法实施条例第五十六条规定，企业持 有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门 规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。
计提的240万 元资产减值准备要对应纳税所得额进行调增。
5.由于股息、红利税收优惠导致的差异。
税法规定:符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投 资收益属于免税收入。
在企业所得税实施条例第八十三条规定了 其免税的范围，即符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性 投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收 益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12 个月取得的投资收益。
因为符合条件的股息、红利等投资性收益免税的规定,投资方 取得投资所得时，税法要做纳税调减处理，该项差异属于永久性差 异，差异一经形成，不会消失。
例9中税务处理确认的投资收益 120万元，甲公司需要通过填写《符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益优惠明细表》(A107011)体现该差异，对应 纳税所得额调减120万元。
(三)转让或处置处理的差异会计制度规定:投资方将K期股权投资全部或部分对外出售 时，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值上，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之间的差额,应确认 为处置损益。
[例11 ](接例5、例6、例7、例9、例10)甲公司于2020年10月将2019年丨月取得的乙公司40%股权全部出售，所得价款350万元 存入银行。
会计处理如下：借:银行存款3500000长期股权投资减值准备2400000贷:长期股权投资——投资成本(乙公司）48000000—损益调整（乙公司）800000投资收益300000[案例分析]企业所得税法实施条例第七十一条规定，企业在 转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。
即股权转 让所得等于股权转让收入减去合理税费和成本，这里的成本就是 计税成本,与会计权益法核算的成本一般会存在差异，因为长期股 权投资的计税成本应遵循历史成本原则，追加或减少投资同步调 整计税成本，被投资方所有者权益增加不调整、收到现金股息不调 整，税法不认可的资产减值准备不调整，但盈余公积和未分配利润 转增资本要调。
企业购买预售房的会计分录
企业购买预售房的会计分录
根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。
对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。
具体会计分录如下：
1. 收到预售房款：
借：银行存款
贷：预收账款
2. 房产预售收入预缴营业税和土地增值税：
借：应交税费--应交营业税
应交税费--应交城建税
应交税费--应交教育费附加
应交税费--应交土地增值税
贷：银行存款
3. 支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费：
借：管理费用--工资
管理费用--业务招待费
销售费用--广告宣传费
贷：银行存款
房地产企业在进行会计处理时，应结合企业自身情况，选择适合的会计政策和方法，并严格遵守相关法规和准则。
如果你需要更详细的信息，请咨询专业的财务顾问或会计师。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
房地产企业预售模式下的财务和税务工作房地产开发企业在预售模式下进行财务和税务工作是一个复杂而又重要的工作。
预售模式是指房地产开发企业在房屋项目尚未竣工前，就可以按照一定价格进行销售，这种模式在中国的房地产市场中非常普遍。
在预售模式下，房地产企业需要面对诸多财务和税务问题，合理的财务和税务工作对于企业的健康发展非常关键。
本文将详细介绍房地产企业预售模式下的财务和税务工作。
一、预售模式下的财务工作1. 预售款管理房地产企业在预售模式下需要管理大量的预售款，在销售房屋之前就收取了购房者的预付款或订金。
企业需要建立健全的预售款管理制度，包括预售款的收取、使用、监管、返还等各个环节。
企业需要将预售款与实际销售相结合，精确控制资金的使用和流动。
2. 成本管理预售模式下，企业需要对项目成本进行严格管理，包括土地成本、开发建设成本、销售和营销成本等。
企业需要确保成本控制和利润预测的准确性，以便提高项目的盈利能力和经营效益。
3. 风险管理在预售模式下，企业需要面对各种风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
企业需要建立完善的风险管理体系，包括市场调研、政策分析、资金预警等，以保障企业在激烈的市场竞争中稳健发展。
4. 资金管理预售模式下，企业的资金流动性会受到较大的影响，需要合理规划资金运作，确保项目的正常进行和企业的经营稳健。
企业需要综合考虑项目的融资、投资和资金运作，做好资金的筹措和运作安排，以满足项目建设和销售的资金需求。
二、预售模式下的税务工作1. 增值税在预售模式下，房地产企业需要关注增值税的征收和管理。
企业需要合理设计销售方案和房地产交易结构，最大限度地减少增值税负担。
企业需要严格遵守相关税收法规，规范纳税行为，避免发生税收风险，维护企业的正常经营。
2. 土地增值税在房地产预售模式下，企业需要关注土地增值税的管理和计算。
企业需要对土地收购成本、开发建设成本等进行准确核算，合理计算土地增值税，避免因不当计算而导致的税收争议。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
预售模式下的财务工作主要包括资金预测和管理、资金利用和回笼、资金账务核对等方面。
资金预测和管理是指根据房地产开发项目的预售计划和资金需求，对未来一段时间内企业资金流动状况进行预测和规划。
这包括预测企业的资金收入和支出，制定合理的资金使用计划，确保项目的顺利进行。
资金利用和回笼是指对企业已经收到的预售款项进行合理利用和回笼。
房地产预售模式下，企业提前通过销售预售商品来获得资金，但这些资金不能全部用于企业的运作和开发项目，必须合理利用和回笼。
资金账务核对是指对企业资金账务进行核对和管理。
预售模式下，企业需要保证预售款项的准确记账和及时回笼，同时要遵循相关的财务和税务政策。
在预售模式下的税务工作中，主要涉及预售商品的增值税、印花税、企业所得税等方面。
增值税是指在商品生产和销售过程中产生的增值部分需要缴纳的税款。
房地产企业预售商品时，需要根据相关规定计算和缴纳增值税。
企业所得税是指企业根据其利润额缴纳的税款。
预售模式下的房地产企业需要根据相关规定计算和缴纳企业所得税。
还需注意资金的使用和利润的分配等方面的税务问题。
房地产企业预售模式下的财务和税务工作非常复杂，需要企业具备专业的财务和税务知识，同时要遵循相关的法律法规和政策规定，确保企业的财务和税务工作顺利进行。
房地产企业预售款项及收入的科目设置
ｏ
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因为售价 法 核 算是 先按 本 期 的销 售收入 结转 成 本，再用商品 的进 销 差价 调整为实际成本 ，如 本期 销 售收 入 为 ２ ０万 元，商品的 ０ 进 销 差价 率 为 １％。本 期的主 营业 务收 入是 ２ ０万元，同时按 ２ ０ Ｏ ０ ０
万 元 的 收 入 结 转 成 本 ，即 借 ： 营业务成 本 ２ ０ 主 ． ０
贷 ： 期 应收 款 长
辅导期账务处 理
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借 ： 未实现 融资收 益 （ 实际利率法计 算） 按
贷 ： 务费用 财
般 纳 税 人 在 辅 导 期账 务 处 理 有 特 别 的地 方 吗 ？（ 江西 省
张青）
★在线 专家 ：
辅 导期 中，本 期 的进 项 税 额 要 在次 月抵 扣 ，在 账 务 处理 上，
间的费甩 应该 在开 办费用下 设 置 “ 福利费”明细。
２ 如果 是 自 ． 由的房屋 ，这 些 费用符合 资本 化 条件 的应 该计 入 ｉ
固定资产的成 本，如 果是 租 入的房 产应该计 入长 期待 摊 费用，在 不 低 于 ５ 的时间摊 销 计入 管理 费用。小规 模 纳税 人 只能取 得 普通 年 发票，只要 是 正 规 的发票可以，对企 业没有 影响 。 ５ 完工后可以计入 长期 待 摊 费用 （ ． 固定资产）～ 园林 绿 化。 ４ 您的处 理思 路 没 有 问题 ，是 可以的，只要 期 问相 同 可 以， ． 就
：
外 购货 物 时 ：
借 ： 原材料 （ 存 商品） 库 应交税 费一 一 应交增值 税 （ 抵 扣进 项 税 额） 待
贷 ： 行存款 （ 银 应付 账 款 ）
次 月抵 扣 时 ： ；
房地产企业预售模式下的财务和税务工作
房地产企业预售模式下的财务和税务工作房地产企业在预售模式下的财务和税务工作对于企业的经营和发展非常重要。
在预售模式下，房地产企业通过预售房产项目来获得资金，因此需要进行相关的财务和税务工作来确保企业的稳定经营和合规运营。
以下是关于房地产企业预售模式下的财务和税务工作的一些重要内容。
财务工作：1. 预售款项管理：房地产企业在预售模式下需要管理预售款项的收入和支出。
预售款项的收入需要及时确认并记录，确保资金的准确计算和使用。
还需要进行预售款项的支出管理，包括支付施工费用、购买材料和设备等，需要对支出进行详细的记录和管理。
3. 资金计划和风险控制：在房地产企业预售模式下，资金的管理和使用非常重要。
企业需要进行资金计划，包括预测、分析和控制预售项目的资金流动情况，确保资金的稳定和合理使用。
还需要进行风险控制，及时发现和解决预售项目中可能出现的财务风险。
4. 财务报表和审核：房地产企业在预售模式下需要编制和报送财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
这些报表对于企业的经营情况和财务状况具有重要的参考价值。
还需要进行财务审计，确保企业的财务报表真实、准确和合规。
1. 税收政策遵守：房地产企业在预售模式下需要遵守相关的税收政策和法规，确保纳税义务的履行和税收合规。
具体包括房地产税、企业所得税、增值税等各类税种的纳税申报和缴纳。
2. 税务筹划：房地产企业在预售模式下可以进行一些合规的税务筹划，以降低税负和优化企业的财务状况。
通过合理安排资金流动，降低企业的纳税基础，减少税款的支付金额。
3. 税务风险管理：房地产企业需要识别和管理可能存在的税务风险，以防止潜在的税务问题对企业的经营和发展造成不利影响。
及时了解和适用最新的税收政策和法规，避免因为政策变化而产生的税务风险。
4. 税务报告和申报：房地产企业需要及时准确地进行税务报告和申报，确保按时、合规地向税务机关提交相关的税务信息和申报表。
这些报告和申报对于企业的税务合规和税收管理具有重要的作用。
关于房地产企业预售收入预交税金的账务处理
房地产预售收入预征税金账务处理房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和的一次性和收入来源的分散性等特征。
房地产销售更是有取得预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节；尤其是预售制度导致了销售资金回流与收入确认时点之间的时间差异。
《企业会计准则第14号-收入》（简称《收入准则》）要求以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标志；《房地产开发企业会计制度》（简称行业会计制度）以结算账单提交买受人并得到认可作为房地产收入确认的依据。
以上会计的确认收入标准，往往是长时间陆续销售回款，在一个时间节点一次性确认销售收入，导致销售收入在各会计期间分布不均，不具有可比性。
税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。
为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其中主要包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税和企业所得税等税种。
《营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2009]31号）中关于未完工开发产品的税务处理进行了规定：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），关于未完工开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析
房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。
会计按照收入确认原则来结转收入。
企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？一、预收账款缴纳营业税的会计处理根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。
因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。
根据《关于营业税会计处理的规定》（（ 93 ）财会字第83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。
执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。
二、按预征率征收土地增值税房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。
2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。
由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。
第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”预缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
也有部分企业借记“长期待摊费用”。
在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。
项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
房地产预售企业所得税问题
咨询问题：我公司是⼀家房地产开企业，在取得预售许可证后，开始预售并收取预收款，同时签订销售合同，在帐务处理上按照相关规定计⼊“预收帐款”科⽬，并预缴纳税⾦（营业税企业所得税等）。
帐务处理为：借：银存/现⾦贷：预收帐款-项⽬-客户 .项⽬正在建设当中。
⽽在办理银⾏按揭同时开具销售不动产发票。
请问：1、开具销售不动产发票时要进⾏预售款结转吗借：预收账款货：开发收⼊。
2、如前所述的：成本该如何结转估算借：开发成本=开发收⼊×15% 贷：开发产品=开发收⼊×15%（开发产品尚未完⼯，会计法上⽆法结转成本）。
3、如在开发产品完⼯前，所有房款都挂在预收账款中，按预收账款⾦额进⾏预缴税⾦，等产品完⼯后进⾏收⼊成本的结转开具的销售不动产发票开具的时间却是收⼊结转前的
答复：根据税法规定，采⽤银⾏按揭⽅式销售开发产品的，其⾸付款应于实际受到⽇确认收⼊的实现，余款在银⾏按揭贷款办理转帐之⽇确认收⼊的实现。
谈一谈房地产开发企业与预收帐款业务有关的会计及税务处理
假设甲房地产开发公司，2004年开发A，B两幢别墅，A幢于2004年完工，取得售房收入1000万元，成本为700万元，B尚未完工。当年发生管理费用等支出50万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）B楼预收款1000万元。所得税采用递延法核算。当年所得税于年末负债表日缴清，无欠税， 预售收入的利润率15％（仅考虑营业税，企业所得税）。
一是根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。由此就产生了税法与会计制度在确认收益的时间差异。而现有的有关营业税的会计处理规定是：企业按其营业额和规定的税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”（房地产开发企业）货记“应交税金 --应交营业税”科目。上缴营业税时，借记“应交税金 应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。其并没有明确按预收款方式下计算的营业税如何会计处理。从而造成现实工作中，对产生预缴营业税时的业务会计核算不统一，有的将按预收帐款计算的营业税确认为当期营业税金及附加，计入当期损益，有的递延到销售实现以后各期.笔者认为采用后者核算，更能准确地反映该项经济业务的全过程，且符合收入与费用的配比原则。这样预收帐款计算出的营业税金及附加，在所得税采用纳税影响会计法的情况下，就属于一项时间差异。
续接上例，2005年，甲房地产开发公司无新开发项目，B楼完工， 实际售价2000万，成本1600万，当年发生管理费用等支出100万元（皆可所得税前扣除及无时间差异的项目）
、 具体会计分录如下。
1、收到补付款时：
借：银行存款 1000万
贷：预收帐款 1000万
2、计算营业税时计税依据应是实际收入减去预收款后的金额 。
房地产企业预售收入计征税费如何进行会计处理？
房地产企业预售收入计征税费如何进行会计处理？《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
对于取得的预售收入应按税法规定计算缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。
但新《企业会计准则》及税法并没有对相应的会计处理进行明确。
只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]第015号)有所规定：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，补缴的土地增值税作相反的会计分录。
预缴土地增值税的企业，“应交税费——应交土地增值税”科目的借方余额包括预缴的土地增值税。
房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，目前采用的会计处理方法主要有四种，但这几种方法都存在一些问题，现比较分析如下：(1)按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下：收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。
计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。
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房地产公司取得预售收入的账务处理
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。
《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函［2008］299号)规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。
预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目
1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。
2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
3、位于其他地区的，不得低于10%。
（二）经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房［2004］77号）等有关规定的，不得低于3%。
那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费，根据其纳税环节，分别通过“预付账款”（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目）、“递延所得税资产”科目来核算。
因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时，不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。
按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
也就是说，这部分预收账款未来期间按照《企业会计准则》的规定确认收入时，不再计入应纳税所得额。
所以，该项负债的计税基础为预收账款的账面价值减去未来期间可全额税前扣除的金额，即预收账款的计税基础为零。
该项负债的账面价值与计
税基础之间产生的暂时性差异，会减少企业未来期间的应纳税所得额，为可抵扣暂时性差异，符合确认条件的情况下，应确认为递延所得税资产。
基本案例
某房地产开发有限公司，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。
公司于2008年1月开发了“绿色家园”项目，整个工程于2008年底全部竣工决算并交付使用。
在项目竣工前，预售开发产品取得收入4000万元，除按国家统一规定计算缴纳预售收入的相关税费外，还依据当地规定按预收账款的1%预缴土地增值税40万元。
项目竣工后，商品房全部售出取得收入6000万元。
与开发该项目有关的实际支出具体包括：取得土地使用权支付的地价款1200万元、房地产开发成本2300万元、房地产开发费用310万元。
该公司营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%；预售收入的预计利润率为15%，企业所得税税率为25%。
假设2008年该公司没有开发其他项目，也未发生其他经济业务事项，则依据资料应作账务处理如下：（单位：万元）
1、收到预收房款时
借：银行存款4000
贷：预收账款4000
2、预提应缴纳营业税金及附加
借：预付账款——营业税金及附加220
贷：应交税费——应交营业税200
应交税费——应交城市维护建设税14
应交税费——应交教育费附加 6
3、预提应缴纳土地增值税时
借：预付账款——土地增值税40
贷：应交税费——应交土地增值税40 4、预提应缴纳企业所得税
预计利润＝4000万元×15%＝600万元
预提企业所得税＝600万元×25%＝150万元借：递延所得税资产150
贷：应交税费——应交企业所得税150 5、缴纳预提各项税费时
借：应交税费——应交营业税200
应交税费——应交城市维护建设税14
应交税费——应交土地增值税40
应交税费——应交企业所得税150
应交税费——教育费附加 6
贷：银行存款410
6、实现收入办理结算时
借：预收账款4000
银行存款2000
贷：主营业务收入6000
7、结算整个工程项目应缴纳营业税金及附加
整个工程项目应缴纳营业税金及附加＝6000万元×5%×（1＋7%＋3%）＝330万元
应转销的营业税金及附加＝200万元＋14万元＋6万元＝220万元
应补缴营业税＝6000万元×5%－200万元＝100万元
应补缴城市维护建设税＝6000万元×5%×7%－14万元＝7万元
应补缴教育费附加＝6000万元×5%×3%－6万元＝3万元
借：营业税金及附加330
贷：预付账款——营业税金及附加220
应交税费——应交营业税100
应交税费——应交城市维护建设税7
应交税费——应交教育费附加 3
8、结算整个工程项目应缴纳土地增值税
（1）取得土地使用权所支付的金额为1200万元
（2）房地产开发成本为2300万元
（3）房地产开发费用＝95万元＋（1200万元＋2300万元）×5%＝270万元
（4）与转让房地产有关的税金（含视同税金的教育费附加）330万元
（5）从事房地产开发的加计扣除金额＝（1200万元＋2300万元）×20%＝700万元
（6）税法允许扣除的项目金额合计＝1200万元＋2300万元＋270万元＋330万元＋700万元＝4800万元（7）增值额＝6000万元－4800万元＝1200万元
（8）增值率＝1200万元÷4800万元×100%＝25%
（9）应缴纳土地增值税＝1200万元×30%＝360万元
（10）应补缴土地增值税＝360万元－40万元＝320万元
借：营业税金及附加360
贷：预付账款——土地增值税40
应交税费——应交土地增值税320
9、结算整个工程项目应缴纳企业所得税
应纳税所得额＝6000万元－1200万元－2300万元－310万元－330万元－360万元＝1500万元
应缴纳企业所得税＝1500万元×25%＝375万元
应补缴企业所得税＝375万元－150万元＝225万元
借：所得税费用375
贷：递延所得税资产150
应交税费——应交企业所得税225
10、补缴各项税费时
借：应交税费——应交营业税100
应交税费——应交城市维护建设税7
应交税费——应交土地增值税320
应交税费——应交企业所得税225
应交税费——应交教育费附加 3 贷：银行存款655。