收益法评估操作表
收益法评估企业价值操作指导意见(试行)
收益法评估企业价值操作指导意见（试行）目录第一章总则第二章项目承接第三章企业价值评估方法及选择第四章收益法评估企业价值的内涵及评估思路第五章收益法基本模型及其适用前提第六章收集资料与现场勘察第七章访谈第八章财务报表调整第一节财务报表调整的原则和内容第二节部分科目调整的实务操作第九章财务报表分析第一节目前常用的财务比率第二节其他常见的财务比率第十章企业分析第十一章收入、成本与费用的分析与预测第一节收益预测口径第二节收入的预测第三节成本及毛利率的预测第四节销售费用和管理费用的预测第五节财务费用的预测第六节资产减值损失、营业外收支的预测第七节投资收益的预测第八节企业所得税的预测第十二章负债的分析与预测第十三章营运资金的分析与预测第十四章折旧摊销和资本性支出的分析与预测第十五章折现率的预测第一节折现率的定义第二节折现率的分类口径第三节收益法三大基本原则第四节折现率模型简介第五节常用的折现率模型分析第六节通货膨胀的问题第十六章缺少流通性折扣、控股权溢价及缺乏控制权折价第一节缺少流动性折扣第二节控股权溢价/缺少控制权折价第十七章协同效应第十八章评估结论的合理性分析（敏感性分析）附件：收益法评估计算表收益法评估企业价值操作指导意见（试行稿）第一章总则第一条本指导意见遵循财政部、中评协发布的《资产评估准则——基本准则》、《资产评估职业道德准则——基本准则》及《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——企业价值》等具体准则、本公司执业规程及监管单位的相关规定制定。
第二条本指导意见仅对采用收益法评估企业价值提出相应的操作程序和要求，仅是一种基本程序。
第三条本指导意见以制造业企业特点为出发点，在指导意见中未作特别提示和说明的，均指制造业企业。
第二章项目承接第四条项目经理和/或资产评估师（简称：评估师）在承接项目时，至少应明确以下基本内容：（1）委托方和被评估单位基本情况；（2）评估目的（具体的经济行为及经济行为的方案）；（3）评估基准日；（4）评估对象和范围。
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
资产评估实务(一)收益法操作步骤知识点
收益法操作步骤（四）收益法操作步骤收益法评估矿业权的基本操作步骤为：1.确定评估对象、评估范围和评估基准日；2.选择适当的具体评估方法；3.分析确定可采储量；4.确定生产规模和估算服务年限；5.分析选择开发指标及相关参数；6.进行评定估算。
（五）收益法主要评估参数的确定1.可采储量矿产资源储量，是指经过矿产资源勘查和可行性评价工作所获得的矿产资源蕴藏量的总称。
固定矿产资源储量，是根据其位置、数量、品位/质量、地质特征，按照特定的地质依据和地质知识计算和估算的。
矿产资源储量是基于一定的资源储量估算规范的结果，不同规范下的矿产资源储量不同。
资源储量是动态变化的，变化的原因主要有：生产矿山因采出矿石消耗了原地质勘查探明储量；矿山生产勘探增加或减少了资源储量；技术经济条件变化引起的资源储量变化。
矿产资源储量报告，是指具有地质勘查资质单位编制的矿产勘查报告、资源储量核实报告、资源储量检测报告、资源评价报告、矿山生产勘探报告等。
评估领域中的可采储量，是扣除设计损失和开采损失后可采出的储量。
评估实践中，通常利用矿产资源储量报告、采矿、选矿设计资料综合分析确定。
【教材例5-13】某铁矿采矿权评估，根据地质详查报告及其评审意见书，截至储量核实基准日2010年8月，铁矿采矿许可证范围内保有资源储量为：矿石量共计2387.64万吨，平均品位TFe38.47%。
其中：控制的内蕴经济资源量（332）矿石量1000.64万吨，平均品位TFe39.46%；推断的内蕴经济资源量（333）矿石量1387.00万吨，平均品位TFe37.76%。
储量核实基准日至评估基准日期间未动用资源储量。
根据该铁矿的《开发利用方案》及《选厂可研》，对推断的内蕴经济资源量（333）设计利用了60% （应该是可信系数），按此调整本矿矿区范围内各类设计损失量为157.30万吨，其中，露天开采部分损失量为60.51万吨，地下开采部分损失量为96.79万吨，确定露天开采采矿回采率为95.00%、矿石贫化率为5.00%；地下开采采矿回采率为88.00%、矿石贫化率为14.00%；铁矿选矿回收率为73.63%。
资产评估模拟实训教程-实验四-收益法评估实验
被评估企业利润表分析
索引编号：S-3
编制单位：广西糖纸有限责任公司
2013年
单位：元
项目
2013年结构分析
2012年结构分析
趋势分析
一、营业收入
100.00%
100.00%
28.31%
减：营业成本
80.43%
81.61%
26.46%
营业税金及附加
0.70%
0.65%
38.62%
销售费用
5.21%
5.25%
实验四 收益法评估实验 表1 被评估企业主要财务指标
项目 资产总额 固定资产净值 负债总额 净资产 营业收入 利润总额 净利润
审核人：张静贤
被评估企业主要财务指标 单位：万元 索引编号：S-1
2012年
2013年
编制人：黄琳
142,818,554.76 91,785,209.94 24,850,177.79 117,968,376.97 131,563,638.75 1,634,420.25 1,095,061.57
产品名称
实际生产量 万吨 1.48 0.47 1.19
实际销售量 万吨
1.41 0.45 1.16
审核人：
张静贤
索引编号：S-6-1
2012年度
产销比
销售均价
营业收入
%
元/吨
元
0.95
3080
43314040
0.96
4155
18615231
0.97
4266
49528260
20106107.75
131563638.8
一年内到期的非流动资产
13结构分析
5.28%
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
收益法评估案例
第14讲 收益法评估案例第四节 收益法评估案例 一、评估案例基本情况 相关财务数据如下： 表3－10 被评估企业2013～2015年利润表 单位：万元项目2013年2014年2015年一、营业收入5114.00 8944.00 10384.00减：营业成本3743.00 5414.00 6358.00税金及附加20.00 36.00 42.00营业费用627.00 1627.00 1861.00管理费用248.00 644.00 731.00财务费用36.00 63.00 72.00资产减值损失— — —加：公允价值变动损益— — —投资收益— — —二、营业利润440.00 1160.00 1320.00加：营业外收入— — —减：营业外支出— — —三、利润总额440.00 1160.00 1320.00减：所得税110.00 290.00 330.00四、净利润330.00 870.00 990.00评估基准日，被评估企业账面总资产11685万元，负债总额4285万元（其中短期借款2000万元），净资产为7400万元。
二、评估过程和结果 （一）评估计算及分析过程 1.将2016～2019年划分为预测期，2020年及以后年度为永续期。
表3－11 被评估企业债务资本及利息支出预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年期末债务资本2500 2800 2200 2200 利息费用（税前）150 168 132 132 【注】贷款利率为6%。
表3－12 被评估企业折旧和摊销预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年折旧和摊销金额470 480 490 500 表3－13 被评估企业资本性支出预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年资本性支出660 1485 585 514 表3－14 被评估企业营运资金预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年营运资金增加额140 15 235 19初中级会计注会注税资产评估师，添加微信（QQ）852433795关注后续更新，倒卖不包售后 表3－15 企业自由现金流量预测表 单位：万元项目2016年2017年2018年2019年一、营业收入12329.00 12545.00 15926.00 16176.00减：营业成本7582.00 7715.00 9874.00 10029.00 税金及附加49.00 50.00 64.00 65.00 营业费用2200.00 2216.00 2792.00 2835.00 管理费用869.00 877.00 1096.00 1122.00 财务费用150.00 168.00 132.00 132.00 资产减值损失— — — —加：公允价值变动损益— — — —投资收益— — — —二、营业利润1479.00 1519.00 1968.00 1993.00加：营业外收入— — — —减：营业外支出— — — —三、利润总额1479.00 1519.00 1968.00 1993.00减：所得税369.75 379.75 492.00 498.25四、净利润1109.25 1139.25 1476.00 1494.75加：税后利息费用112.50 126.00 99.00 99.00 折旧和摊销470.00 480.00 490.00 500.00 减：资本性支出660.00 1485.00 585.00 514.00 营运资金增加额140.00 15.00 235.00 19.00五、企业自由现金流量891.75 245.25 1245.00 1560.75 2.假定永续期的长期增长率按2%计算。
商业银行收益法评估技术说明样本
商业银行收益法评估技术说明一、基本假设与限制条件( 一) 一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中, 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设公开市场假设, 是假定在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易的资产, 资产交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的机会和时间, 以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上能够公开买卖为基础。
3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按当前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用, 或者在有所改变的基础上使用, 相应确定评估方法、参数和依据。
( 二) 特殊假设1、国家现行的宏观经济等政策不发生重大变化, XX商业银行股份有限公司所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
2、 XX商业银行股份有限公司未来的经营管理班子尽职, 并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
3、 XX商业银行股份有限公司主营业务收入主要来源于利息收入、手续费收入和投资收益, 不考虑企业未来可能新增的业务。
4、评估基于评估基准日现行的股权结构、经营策略、经营能力和经营状况, 不考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。
5、央行汇率在预测期间内将无重大变动。
6、 XX商业银行股份有限公司 6月19日, 经中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于XX商业银行发行二级资本债券的批复》( 银监复[ ] 388号) 核准, 发行不超过人民币15亿元的二级资本债券, 债券品种为期固定利率、含减记条款或转股条款。
在到期后补充相同面值二级资本债。
7、预测期年度按照核销占不良贷款的比例进行贷款核销。
8、未来净利润在满足资本监管需要和偿还债务后, 最大可能进行分配。
9、在未来年度为满足资本监管需要, 在资本充分率不足时进行资本弥补。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
03收益法评估申报表
收益法评估明细表填表说明一、基本要求请填表人员认真对照本填表说明填报。
(一)填表范围：(二)“资产占有单位”,统一填于“申报表封面”之“C15单元格” 中，各明细表会自动生成。
资产占有单位名称要与该单位的营业执照所列明的名称完全一致；(三)明细表中只填空白单元格,其它色彩的单元格不需填写；(四) 明细表分为历史年度(2010年-2013年3月)和预测年度(2013年3月-预测稳定增长年度),对于历史年度的数据需与会计报表及其它历史统计数据完全一致,对于预测年度的数据需有充分的依据支撑,要考虑到未来年度能够实现。
(五)明细表中填列金额单位为“人民币元”，精确到小数点后两位；(六)汇总表和明细表中非白色的单元格多已做好公式,请不要随意动公式和链接,除非有不适合的地方，若有改动，这些地方也都需用公式做，不能输入数字；(七)有些明细表输入的项目较多时，可在电子表中间直接插入行，不能在第一行和合计行插入行，除因预测年度增加在后面增加列外，其它地方不能随意增减列；(八)除本说明已明确提到的可修改之处外，请务必不要对表进行其他任何修改，不能删除或增加整张表格，对填报过程中出现的问题应及时与评估人员进行沟通，统一协商解决。
(九)请各资产占有单位先以电子版上报。
二、评估明细表填表说明(一)净现金流量预测表：此表自动生成(二)主营收入预测表：业务量：需结合未来的宏观经济发展状况、市场竞争情况、市场份额以及企业在所属区域或行业中的地位，经过综合分析确定企业未来的各项主营业务收入；主营业务明细构成：需根据企业的实际分类情况填报，各表格中提供的分类不够用，可根据实际情况插入行，并参照做好链接，但请不要删除行；产品或业务名称：请按企业核算分类填报产品名称或服务名称。
(三)主营成本预测表：主营业务明细构成：需根据企业的实际分类情况填报，各表格中提供的分类不够用，可根据实际情况插入行，并参照做好链接，但请不要删除行。
产品或业务名称：请与主营业务收入预测表中的分类相符。
收益法确定估价对象价值
2.收益法确定估价对象价值估价对象规划用途为成套住宅，结合估价对象所在区域同类房地产市场状况并考虑本次估价目的，采用持有加转售模式进行测算。
考虑今年郑州市成套住宅房地产租赁市场变动情况并结合估价对象所在区域成套住宅出租情况，持有期内每年收益价值采用按照不发生变化处理，以使估价结果符合市场行情。
公式如下：其中：V ——房地产在价值时点的收益价值V 1——持有期内收益价值 V 2——持有期末转售价值 A i ——期间收益 V t ——期末转售收益 Y i ——未来第i 年的报酬率 Y t ——期末报酬率 t ——持有期Ⅰ.持有期内收益价值测算⑴有效毛收入确定 ①租金水平的确定tt tt1 i i i i2 1 ）Y （1 V ） Y （1 A V + + + =+ = ∑=V V经过对周边类似房地产租赁市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个同类型成套住宅出租交易实例作为比较实例，将估价对象与实例进行比较，对比较实例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象客观市场租金。
1)估价对象客观市场租金经注册房地产估价师对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个租赁可比实例，此三个可比实例租赁合同均为每年一签，租金每季度付一次（提前半个月支付下季度租金），承租方收取相当于一个月租金的费用作为押金，在租约期内日常水电、通讯及物业管理费用均由承租人承担，且租金内涵不含承租方应为该房屋出租应当向政府部门缴纳的税费。
比较租金计算表经测算经修正和调整后的可比实例价格最高价与最低价相差较小，本次估价取三个比较价值的简单算术平均值作为估价对象评估单价，最终求取估价对象市场租金为25.42 元/㎡·月。
②租约限制于价值时点估价对象使用状况为自住。
本次估价所收集的租赁案例合约租金与市场租金相当，均没有特殊租约限制，均为正常市场交易，本次评估不考虑租约限制。
资产评估实务-收益法评估案例
期初投入资本 减：当期消耗的资本（即折旧和摊销）
9400.00 9730.00 10750.00 11080.00 470.00 480.00 490.00 500.00
加：当期新增投入资本（补充营运资金、 800.00 1500.00 820.00
追加投资）
533.00
期末投入资本
9730.00 10750.00 11080.00 11113.00
收益法评估案例
第四节 收益法评估案例
一、评估案例基本情况
相关财务数据如下：
表 3－10 被评估企业 2013～2015 年利润表 单位：万元
项目
2013 年
2014 年
2015 年
一、营业收入 减：营业成本
5114.00 3743.00
8944.00 5414.00
10384.00 6358.00
税金及附加 营业费用
序号
项目
1 预测期折现值
2 永续期折现值
3 非经营性资产、非经营性负债和溢余资产净额
4 企业整体价值
5 付息债务价值
6 股东权益价值
7 股东权益价值（四舍五入取整）
金额 2892.23 9136.40 2077.31 14105.94 2000.00 12105.94 12106.00
—
—
减：营业外支出 三、利润总额
— 440.00
— 1160.00
— 1320.00
减：所得税
110.00
290.00
330.00
四、净利润
330.00
870.00
990.00
评估基准日，被评估企业账面总资产 11685 万元，负债总额 4285 万元（其中短期借款 2000 万元），净资产为 7400 万元。
收益法评估计算表
257.22
471.17
364.42
491.85
370.95
469.58
150.1
477.20
0.9%
1.7%
1.3%
1.8%
1.5%
1.6%
1.6%
1.5%
(4)=(1)-(2)-(3)
13,234.07 12,396.05 11,013.03 11,168.17 10,408.93 14,945.26 5,033.13 13,487.78
19.38% 37,670.7
9,114.6 46,800.0
被评估单位名称：CDRS药业有限责任公司 项目名称
主营业务收入 主营业务收入增长率 (%) 主营业务成本 主营成本/主营收入 (%) 主营业务税金及附加 主营业务税金及附加/主营业务收入 （%） 主营业务毛利
销售费用: 销售费用/主营收入(%) 管理费用 管理费用/主营业务收入(%) 财务费用 财务费用/销售收入(%) 主营业务利润 主营业务利润/销售收入（%） 其他业务利润 营业利润 以前年度累计未弥补亏损 弥补亏损后利润 加：利息支出 减：科研开发费税前加计扣除 应交所得税 税后收益 加: 折旧/摊销 毛现金流 毛现金流/销售收入（%）
10 产品销售成本预测表
11 产品材料费用预测表
12 产品制造成本预测表
13 人工费用预测表
14 销售税金及附加预测表
15 销售费用预测表
16 管理费用预测表
17 科研开发费用预测表
18 财务费用预测表
19 资本性支出预测表
20 负息负债明细表
21 非经营性资产、负债表评估表
22 长期股权投资清查评估明细表
6,392.67 5,618.47 4,981.06 5,417.46 3,408.67 8,394.14 1,572.14 6,642.52
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
收益法资产评估报告
收益法资产评估报告(2)收益法资产评估报告十二、评估结论列入本次评估范围的资产经评估价值为人民币壹亿贰仟肆佰壹拾壹万伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。
其中：房屋建筑物评估值73,774,378元，土地使用权评估值50,341,179元。
十三、评估报告提出日期本报告提出日期为20XX年7月21日十四、附件1、房屋建筑物评估明细表2、土地使用权评估明细表3、资产评估委托方承诺函(复印件)4、委估土地使用权证(复印件)“W国用(20XX)字第157号、第158号”5、委估房屋所有权证(复印件)“W房字第200205765号，第200205766号，第200205855号，第9900103号”6、资产占有方营业执照(复印件)7、评估机构营业执照(复印件)8、评估机构资格证(复印件)9、注册评估师资格证(复印件)注册资产评估师：XX注册资产评估师：XXZX评估有限责任公司二OXX年七月二十一日收益法资产评估报告范本二：资产评估报告书摘要XX评报字(20XX)第003号珠海XX资产评估有限责任公司接受A公司的委托，根据国家关于资产评估的有关规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，对A公司拥有的“大功率电热转换体及其技术”的所有权，以该项专利技术出售为目的的“预期收益价值”进行了评估。
我们的评估表达了我们认为上述“专有技术所有权”，在“特定使用目的”前提下，在评估基准日20XX年11月1日，所表现的预期收益价值。
“预期收益价值”，在此被定义为，该专利技术所生产的产品在未来销售过程中为企业带来的利润收入现值。
买卖双方对委估资产及市场，以及影响委估资产价值的相关因素均有合理的知识背景。
相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下，自主、独立地决定其交易行为。
“特定使用目的”是指本次交易的技术受让方将按其约定的目的和用途使用上述专有技术，并在可预见的未来，不会发生重大改变。
本次评估的技术的使用目的是研制、生产大功率电热转换体。
5--收益法评估计算表
11 12 13 14 15 九、 16 17 18 19 20 十、 十一、 十二、 企业填表人：
其他应付款 预提费用 预计负债 一年内到期的长期负债 其他流动负债 长期负债合计 长期借款 应付债券 长期应付款 专项应付款 其他长期负债 递延税款贷项 负债合计 净资产
7
无形资产
8
A 33,586.46 28,547.34 3,340.00 23,346.79 16,910.64 6,436.15 184.63 1,493.89
B 33,586.46 28,547.34
3,340.00 23,346.79 16,910.64
6,436.15 184.63
1,493.89
2015
2016
2017
表1-3 金额单位：万元
2018
终值
(1) (2) (3) (4)=(1)-(2)-(3)
2,673.5 43.0
-1,083.5 3,714.0
9,078.1 974.2 1,769.5 6,334.3
9,491.5 329.2 1,844.1 7,318.3
9,692.2 10,229.3 10,382.4 11,045.8 11,475.4 190.5 367.9 403.0 800.0 1,000.0 1,426.8 1,579.4 1,836.9 1,283.6 1,078.2 8,075.0 8,282.1 8,142.6 8,962.2 9,397.2
7.00
8.00
9.00
10.00
10.00
(6)
收益法企业价值评估收益法操作实务
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