镇江市场商圈商业调研概况

镇江商圈商业概况

一、现阶段镇江商业现状

1、整体商业布局

按照镇江市规划，现有一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。

2、各商圈商业业态及商圈特征

大市口商圈作为市级商业中心，功能定位是集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化、金融、商务等于一体，反映了镇江城市经济发达程度的重要窗口，是对镇江本地市民具有极强吸引力的商业、休闲活动目的地。

丁卯区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向学生为主的特殊消费群体，打造以现代零售业以及餐饮、文化科技等服务业为主要特色的区域商业中心。该商业中心以京口广场为中心，由学府路、经十二路和谷阳路相交而成的“双十字”街区组成。

南徐区级商业中心，面向本区域居民的日常消费，面向城市行政、文化、商务机构，以零售及文体休闲、商务、宾馆等服务业为主。该商业中心位于檀山路中部，由檀山路与凤凰山路形成的十字商业街区和高铁车站商业配套服务区组成。

谷阳区级商业中心，将面向本区居民的日常消费服务，面向城乡周期型特定购物群体，该商业中心由谷阳大道街区以及312国道与镇宝路交叉口节点组成。

大港区级商业中心，将面向本区域行政、港口、企业、面向周边城乡居民的日常消费，以零售及商务宾馆等服务业为主该中心位于大港中心区内。

3、商圈消费人群构成及消费层次

4、消费导向及趋势

随着镇江城乡居民收入的增长，购买力水平逐步提升，从镇江市场的商业发展势头来看，消费结构逐步升级，居民生活不断向舒适享受型过渡，但目前镇江商业发展相对滞后，品牌吸引力不够，镇江商业不能完全满足高端人群需求。

二、未来发展方向

1、在规划及在建商业项目

（1）万达广场

镇江万达广场位于润州区核心板块（原华铝地块，镇江火车站旁），是万达集团在镇江开发的大型城市综合体项目。项目建筑面积

约41万m2，项目总投资近25亿元，其中商业面积约20万m2，是以五星级酒店、公寓、商业广场、步行街等多种物业类型，集购物、娱乐、餐饮为一体的综合性开发项目。万达广场，是镇江迄今为止最大的城市综合体项目，预计今年10月开业。

（2）苏宁广场

镇江苏宁广场位于解放路、中山东路交汇处，地处镇江商业的核心位置——大市口商圈。由苏宁置业投资开发建设。项目占地面积超过3万平方米，规划总建设面积约40万平方米，建筑高度达到300米。

苏宁广场将建成超过10万平方米规模的购物中心，共8个楼层，引入一线品牌旗舰店，将零售、精品超市、健身、餐饮、娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足城市高端群体各种休闲购物需求，。

2、城市整体规划方向及未来消费层次定位

由于城市地理位置的特殊性，镇江城市未来发展重点向南发展，丁卯、南徐作为城市南拓的重点板块将大力承接城市生活功能，而我们的西津湾项目距离大市口商业中心约一公里，城市属性较强，具备一定的地理位置优势。

从大市口商圈商业调研来看，镇江商业发展相比周边城市相对滞后，中心商圈与周边发达地区的商业中心比较，档次与整体形象不高。从即将开业的万达广场了解到的情况，餐饮、休闲类的占比占到了50%以上，城市高档商业购物场所不足（目前只有八佰伴），国际知名品牌不多，餐饮在城市商业占比较大，针对我们的西津湾项目，要快速起步与发展，餐饮、休闲类商业业类所占比例也是我们需重点研究的课题。

三、重点商圈-----大市口商圈调研

大市口商圈地图

“大市口”是镇江经济、金融、交通、商贸活动中心，是镇江市民社会活动最为重要的区域。镇江主城区70％的人日常工作、生活均离开不了大市口，同时也是镇江迄今为止唯一的大型经济商圈。

1、调研时间：2011年3月23日—24日

2、调研地点：镇江大市口商圈（电力路与中山东路交界路口，沿中山东路向东直至梦溪广场）

3、参与人员：仇荣荣、励嘉

4、调研目的：考察镇江大市口区域商业布局和商业发展

5、走访形式：实地考察、拍照记录

6、走访路线

大市口商圈是一个东起梦溪路，西至电力路，南北以解放路为界的超大区域。在此区域内，包含了大润发、八佰伴、太和广场、镇江商业城、紫金广场、第一楼街、南门大街、在建设中300米海拔高的苏宁广场，可谓是商业集中区。

（1）大市口商圈大型商业

大润发超市八佰伴

太和广场镇江商业城购物广场

镇江八佰伴位于镇江市商业聚集区—中山东路，总建筑面积140000平米，是集时尚百货、超市生活会馆、餐饮、娱乐、休闲于一体的时尚购物中心。镇江八佰伴以高档的购物环境、众多的全球知名品牌，为镇江目前中高档消费群体的集散地。购物广场连地下负一层共7层

八佰伴调研总结

1、地理位置：八佰伴坐落于中山东路，属于镇江主城区核心位置，市内到达交通极为方便。

2、消费群体：镇江全市内各区域消费者、消费档次较高，针对人群为镇江市中高收入人群。

3、设计与购物环境：大气、宽敞、典雅，效仿南京德基广场，一楼留有适当的挑空。从视觉上给人一种舒适的购物中心，邻近街道一

面的橱窗均为国际或国内知名大牌，例如卡地亚、万宝龙等，购物中心比较方正，动线比较清晰，各柜台设计摆放整齐。

4、目前的一些问题：八佰伴为去年1月份新开业的购物广场，品牌与镇江之前的老商业城比较，高档许多。属于镇江高端购物中心，

在目前来看，大牌消费能力支撑不够，接受度尚不足，目前还处在商业培育期。

镇江太和广场

广场内部为租赁商铺，租赁式广场，业态以服饰居多，且大多为个体买卖的不知名品牌。少数几个知名品牌veromoda、only、JJ、Eland等，均为品牌折扣店。走道一边个体租满开放式小铺，以美甲、小玩具、饰品居多，且摆放杂乱。消费群体层次较低。

（2）特色商业街：南门大街