2020贵州乡愁贵州文旅项目招商方案

装箱酒店体验项目。此次购进的集装箱酒店共12个，每个面积为18至
而成，屋内设施一应俱全，内部设计别具格调，其舒适程度不输给传统
体移动，可拆除和重装，景区据此可根据需要适时调整安放位置。
• 值得一提的是，集装箱酒店造价也比传统酒店略低，其建筑材料绿色、
念，为住客提供了一种独特的空间和视觉体验。这12个集装箱酒店的
目录
CONTENTS
项目商业基本情况 贵阳市场商业政策介绍 项目招商政策建议 项目返租方案建议
经典案例参考
项目价值
案例研究-民宿
后坞生活
案例研究-民宿
后坞生活
案例研究-民宿 后坞生活
案例研究-木屋 山水放歌
北京平谷山水放歌木屋度假村
案例研究-木屋 山水放歌
• 工程地点：北京
• 建筑面积：38000平米
返租方案
五年返租
• 例如：出售某商铺，建筑面积60㎡，建筑面积单价9300 • 政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每
返9%，第五年返10%”，因此遵循价格的制定原则是， 格里，我们可以算出该商铺售价为：55.8万元×0.08×3= 额），55.8万元×0.09=5万元（第四年返租金额），55. 年返租金额），55.8+13.9+5+5.6元=79.79万元，该商 ， • 实得单价：13299元/㎡，首付：40.79万元， 按揭39万 ，月供：4117.52元（十年等额本息） • 解析：该方案溢价偏高，但是给客户作解释的时候可以尽 对有保障，主要还是针对位置相对偏僻的铺面可以实施。
案例研究-购物中心 花果园购物中心
总建筑面积 占地面积 整体定位 租售情况 商业楼层情况 招商情况
单层面积
开业时间
-1F 1F 2F 3F
花果园购物中心
120 640 年轻时尚中高端消费，低 只租 地下一层，地上 自建团 1F： 2F： 3F： 4F： 2014
楼层业态分布
娱乐主题：星美国际影城、欢唱
项目情况
项目总平
树
屋
木屋酒店
酒
野奢稻 田酒店
店 野奢稻
别
田酒店
别
墅
墅
别墅
别墅
百 家 宴
星空 营民地宿
别 墅
民宿
别 墅 别墅
项目情况 项目数据汇总
项目情况 百家宴招商面积
阳明小院
2#
何陋居 A
C B
15#
C
何陋居/阳明小院 招商展示中心 主题客栈 配套商业 主力餐饮
8#
C
业态规划 细分业态
业态落位
• [山水放歌]作为“万亩级度假生活综合体”，坐 域内拥有百余种野生动植物、3000米曲折湖岸 原生态景观元素，彼此交相辉映、互生共融，构
• 作为“2008年北京市旅游产业推介会项目”、
• [山水放歌]同步建设房车露营区、真人CS游戏区 池等一站式国际规格配套，堪称中国新一代度假
案例研究-木屋 山水放歌
案例研究-集装箱
盘县集装箱酒店
盘县集装箱酒店
案例研究-集装箱 盘县集装箱酒店
•
盘县已在5个景区投放12个集装箱酒店，于5月9日正式投入运营，
•
目前，盘县旅游业蓬勃发展，为增加游客选择的空间和余地，盘县
富旅游产品，集装箱酒店正是众多旅游新奇项目中的一个。
•
据介绍，为了提前完善接待能力，既让游客住得下来，又有一种新
2个、乌蒙大草原2个、哒啦仙谷2个、沙淤景区2个。首批入住的游客
，盘县将在景区扩大集装箱酒店的投放规模。
•
近年来，在世界各地，集装箱已经被广泛应用到建筑领域，像搭积
造型，创造出舒适可居住的空间，深受游客欢迎。
案例研究-集装箱 盘县集装箱酒店
案例研究 盘县集装箱酒店
案例研究 盘县集装箱酒店
案例研究-餐饮
• 保底营业额补贴是商场为了 场的档次而给出的营业额补 额达不到商场租金的由商场
• 如“贵阳市亨特城市广场 进了劳斯莱斯专卖店。
市场政策
装修设施
有些大型主力店会对开发商提出，由开发商承担部分装修和设施设备等方面的要 是由双方共同谈判协商
• 以“贵州白云电商产业园” 备投资额在200万元以上的 资额的10%给予补助（享受 离本区范围）,最高不超过1
销售
2015年8月3日一期 西市已开盘
入驻
免租期一年半，并免一年停车 需交纳2万元
租金按年收取，免租
目录
CONTENTS
项目商业基本情况
贵阳市场商业政策介绍
项目招商政策建议 项目返租方案建议 经典案例参考 项目价值
市场政策
装修补贴
根据商家实力，有些商家在进驻之前会给予部分装修补贴，这部分补贴招商部对
✓ 每平方根据市场情况给予固定的金额补贴，并根据各行业标准和商家对项目利好程度
市场政策
租金标准
租金方面的优惠主要体现在分阶段制定不同的租金标准，或给予商家低于正常市 租赁年限的签订，由双方共同谈判制定
案例：时
业态 特色宵夜、休闲、餐饮、 轻餐饮、休闲饮品、娱乐体验、 书店、网咖、台球俱乐部、休闲会
暮色炊烟组团
亲子酒店
树屋酒店
木屋酒店
2
特色酒店
集装箱酒
营地
合计
市场政策
免租期（含装修期）
一般免租期按月计算，从1-3年不等，根据商家要求、项目情况及谈判结果制定
楼盘地址 项目特色 产权年限
价格 开盘时间 免租政策
其他
案例：红华新天地
观山东路338号（阳 关立交桥旁）
物业
投资地产
装修
40年
开
均价32000元/平方 米
• 竣工时间：2009年
• 结构材料：进口木材
• 建筑用途：旅游度假
• 平谷北京后花园，地处北京、天津、河北接两大 位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北 津市区90公里，是连区，西北邻密云县，东南与 河市毗邻。
• 北京平谷山水放歌木屋度假村，是由北京北京瑞
• [山水放歌]位于北京平谷城区东北15公里处，毗 飞龙谷、湖洞水、金海湖等著名景区绕聚周边， 25分钟。
时尚主题：国际化快速时尚品牌
服饰、餐饮：主流服
大型餐饮：百度烤肉
案例研究-购物中心
逸天城
商场面积 营业层面 停车位数 租售情况 商业楼层情况 招商情况 租金水平 开业时间 商业定位
-1F 1F 2F 3F 4F
，双方共同谈判协商确定
装修补贴一般以两种方式体现：
✓ 商家装修所需全部费用由商家先行支付，开发商验收合格后，双方按相关标准在规定
具体如下： 商家装修返还期原则上为两年，具体补贴额度根据该专卖店实际业绩与营业期间，按照如下标准确定： （1）如果商家营业期在6个月内，开放商不予补贴。 （2）如果商家营业期在6个月至1年之间，开发商给予30%补贴。 （3）如果商家营业期在1年至2年之间，开发商给予50%补贴。 （4）如果商家营业期在2年以上，开发商给予100%补贴，但第一年业绩低于原目标业绩70%的，将顺延一年返还。
返租方案
三年返租
• 例如：出售某商铺，建筑面积60㎡，建筑面积单价9300元/ • 政策的核心内容是：“三年租金一次性返还到总价里，每年
的制定原则是，把返租金额直接加到商铺价格里。我们可以 55.8万元+55.8万元×0.08（回报率）×3=69.19万元，这时 • 实际单价=11500元/ ㎡，租金总和：691920元-55.8万元= 按揭34万元，月供：3589.63元 • 解析：该方案优点在于能让客户立即看到收益，且收益直接 对降低，月供压力小，对购房者吸引力较大。实际上客户的 ，对公司收益没有太大影响，实际上就是一个数学游戏。
手工艺品、特色餐饮
市场政策
租金递增率
递增率及递增方式：递增率从1-10%不等，按年或阶段进行递增，递增率的高低 谈判共同制定
• 以“时光贵州一期” 为例 。
• 该数据也根据商铺租赁时间 长，递增率越低，反之则递
市场政策 租金支付方式
租金支付时间及方式：租金支付时间有按月、按季度、按年度等，支付方式有现 业额保底提成、流水提成等多种方式，根据商家的特点和谈判的情况进行制定；
返租方案 返租以及销售策略
返租年限
以同一商铺为例，在各项指标作出比较，得出以下数据作为参考
实得单价（元/㎡ 实得总价（万元） 首付（万元 按揭（万元）
）
）
三年
11532
69.19
35.19
34
35
五年
13299
79.79
40.79
39
41
通过对贵阳商业市场调查，以及实际操盘经验建议采用三年返租方案。原因如下 1、返租年限过多，不便5年后市场租金的把控，如果五年后理论增长租金以及递增 大于项目实际运作情况，不利于项目后期运营； 2、返租年限过多，如果5年后市场运营情况优秀，不便于重新制定租金价格，伤害 影响销售价格 销售策略： 把返还租金收益的总金额加到实际成交总价中包装后进行对外释放，当业主购买时 的总价中减去返租收益金额进行合同签约。
2020贵州乡愁贵州文旅 项目招商方案
2020年5月25日星期一
目录
CONTENTS
项目商业基本情况 贵阳市场商业政策介绍 项目招商政策建议 项目返租方案建议 经典案例参考 项目价值
目录
CONTENTS
项目商业基本情况
贵阳市场商业政策介绍 项目招商政策建议 项目返租方案建议 经典案例参考 项目价值
项目返租方案建议
经典案例参考
返租方案
三年返租
三年 返租
返租方案内容
✓ 返租率：8%，即每年客户可获得购房款的8% ✓ 返租年限：三年 ✓ 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买 ✓ 关于返租的几点说明：
• 返租政策可让客户立即看到收益，抓住了客户的原始 • 注意在统一说辞时一定严格把守口径； • 价格的制定原则：把返租金额直接加到商铺价格里。
招商政策
政策建议
租金价格
主力店 次主力店
免租期
主力店 次主力店
递增率
主力店 次主力店
民宿
百家宴商业
0-30
30-60
木屋
集装箱
30-50
60-80
民宿
百家宴商业
木屋
集装箱
18-24个月
6-12个月
12-18个月
3-6个月
民宿
百家宴商业
木屋
集装箱
5%
6%-10%
6%-10%
6%-10%
树屋 以自持为主
以花果园购物中心为例，该购物中 入户电梯安装及维护费用来自百度文库
市场政策
物业条件
某些业态需要物业特殊条件的，前期由商家提出并汇总到设计部门，如餐饮需要 终由双方共同谈判协商完成
例如“时光贵州”针对餐 力电）、供水 、燃气、排
市场政策
其他
对于一些特殊项目，还些开发商会直接采取加盟的方式，成立专门的经营公司， 或与商家共同经营（对于操作特别困难的商业项目，一般采取此种方式的情况比
贵州龙美食城
贵州龙美食城
✓ 运营公司：贵州龙夜郎皇宫餐饮有限公 ✓ 项目位置：贵阳市乌当区新添寨新添大 ✓ 营业面积：5000㎡ ✓ 主营产品：时尚黔菜，经典粤菜 ✓ 美食城分布：共设有粉面档、面点档、
、盖饭档、卤味熟食档、奶茶档九个品 ✓ 构造分布：13间商务餐接待包房、30
个餐位的四季养生汤馆、可容纳300人
案例：贵阳西南国际商贸
楼盘地址
观山湖区金华镇干井村（ 紧靠环城高速路）
物业类别
项目特色
投资地产
装修状况
产权年限
40年
开发商
价格
均价23000元/平方米
销售状态
开盘时间
2012年11月24日开盘
租金支付方式
租金年付，现金或支
市场政策
其他补贴
对于一些项目培育期过长，而商家无法正常经营的商业项目，一般开发商对商家 额补贴的方式，让商家能够基本保本营业
• 为应对门店租金的不断上涨，部分百货企业 营方式，一方面以地产利润弥补百货利润之 货作为招牌，提升商业地产的价值。
• 如贵阳市中华路上的“百盛”百货，在不到 百盛” 购物中心，证实了此模式的可行性。
目录
CONTENTS
项目商业基本情况 贵阳市场商业政策介绍
项目招商政策建议
项目返租方案建议 经典案例参考 项目价值
返租方案
五年返租
五年 返租
返租方案内容 ✓ 返租率：8% ✓ 返租年限：五年 ✓ 返租形式：三年一次性返还，在签合同时即买即
；第四年起返9%，第五年返10%，每年年底直接
✓ 关于返租的几点说明：
• 五年返租主要针对位置相对偏僻的铺面，给购房者 投资风险；
• 公司层面会增加一定的运营成本，增加运营风险； • 价格制定原则也是把返租金额直接加到商铺价格里
树屋 以自持为主
树屋 以自持为主
合同期为3-5年（酒店/民宿大于8年以上），递增从第4年和第5年计算； 以初期经营50元/㎡平均水平初步估算投资回报率为6.5%
主力店商户可能存在装修补贴事 做个案进行上报； 以上的政策为整体框架基础，对 的其他的要求进行一事一议报送
目录
CONTENTS
项目商业基本情况 贵阳市场商业政策介绍 项目招商政策建议
主力餐饮
餐厅
15#
特色餐饮
配套商业 主题客栈
作坊 购物 休闲
-
2#、3#（部分）、4# 、7#、12#
3#（部分）、8#（改 后，部分）、9#
9#、8#
8#（改后，部分）、 14#
5#、6#、11#、13#
合 计：
项目情况
招商面积
商业总招商面积：15498㎡
酒店招商
序号
分项
万象农耕组团
1
民宿客栈
暮色炊烟组团