房地产广告宣传及销售阶段法律风险分析和防范43页PPT
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房地产法律风险与防范ppt(完整版)
二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让 法律风险
2，委内托容设2计 法律风险
3，建内设容施3工 法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后 不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能 达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同； 企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
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课程要求
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目录
一、房地产风险概述
第一部分 第三部分 三、房地产行业风险防控 的必要性
二、房地产行业常险防控的建 立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、 经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风 险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行 后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事 由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同 当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不 能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行 合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。
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（二）委托设计法律风险(1)
主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致 设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。
此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的 调整。这里需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行 合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗 力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影 响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为 不可抗力。
企业法律风险按照不同的属性具有多种类型。从企业作为独立的法人 实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险 等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是 以势必承担法律责任为特征的。一般企业的法律风险包括合同法律风险、 销售法律风险、劳动法律风险、知识产权法律风险、税务法律风险、质量 法律风险等。由于中国房地产的市场的特殊性质，政策风险一直以来是房 地产市场的最大风险。但随着房地产行业法律的不断健全，政策风险的解 决出口最终为法律途径，往往归结为一系列法律风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(3)
政府行为能否视为不可抗力，理论界存在争议。政府行为作为一种行政行为， 同样分为抽象政府行为和具体政府行为，笔者认为应区分对待。抽象政府行为 又称国家行为是指立法机关颁布制定法的行为、行政机构或司法机构发布命令 的行为，此类行为任何人在其效力范围内均需无条件服从，显然符合“不能预 见、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，属于不可抗力。而具体政府 行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。 此类行为，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。一旦具体政府行为被认 定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿。 因此，具体政府行为一般不能作为违约的免责理由。
商品房销售法律风险分析和防范专题培训课件
广东华南律师事务所
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
房地产开发企业法律风险防范(PPT文件)PowerPo.pptx
上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
主要内容
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、 Nhomakorabea卖、挂牌）、
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； 房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存 在一系列负债，这是最大的法律风险）；
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； 房地产项目公司的税收风险； 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险； 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常 容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责 任的。）
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。
贺倩明
主要内容
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷 第二部分 房地产开发企业如何建立完备的法律风险防
范体系
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、 Nhomakorabea卖、挂牌）、
土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； 房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：很多公司采取收购房
地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发现项目公司存 在一系列负债，这是最大的法律风险）；
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、
转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的 风险主要包括：
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； 房地产项目公司的税收风险； 收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险； 被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常 容易忽略包括土地 使用费、土地闲置费、市政配套费等等。 与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
退的时候，这类风险特别突出，因开发商是对按揭贷款承担连带责 任的。）
第一部分 房地产开发企业常见法律风险及纠纷
四、关于物业管理有关的法律风险 1、前期物业管理合同签订的风险； 2、开发商与其关联物业公司权利义务关系混乱的法律风险； 3、销售房屋承诺赠送物业管理费的法律风险； 4、未经竣工验收交付房屋的法律风险； 5、物业用房有关的法律风险。
房地产行业房地产法律风险防控培训ppt
某购房者购买房屋后发现房屋存在产权问题 ，开发商需承担相应的法律责任。
物业管理风险案例分析
物业服务质量纠纷
某小区物业服务质量差，业主委员会提起诉讼要求物业公司改善服务质量，否则有权解 除合同。
物业维修基金使用纠纷
某小区物业公司擅自使用物业维修基金，业主委员会提起诉讼要求物业公司承担法律责 任。
融资投资风险案例分析
适应政策法规变化
随着政策法规的不断变化，企业需要及时调整经营策略和风险防控措 施，以适应市场变化和政策要求。
预防和化解纠纷
加强法律风险防控可以预防和化解各种纠纷，减少不必要的法律诉讼 和经济损失。
PART 02
房地产法律风险类型
REPORTING
土地取得风险
土地使用权取得不合规
在土地使用权取得过程中，由于缺乏法律意识或疏忽，可能导致土地使用权取得 不合规，从而引发法律纠纷。
房地产行业房地产法 律风险防控培训
汇报人：可编辑
2023• 房地产法律风险类型 • 房地产法律风险防控策略 • 房地产法律风险防控案例分析 • 总结与展望
目录
PART 01
房地产行业概述
REPORTING
房地产行业的定义与特点
定义
房地产行业是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的综合性行业，包括 土地开发、房屋建设、房地产交易、 物业管理等多个方面。
土地使用权证办理不及时
在取得土地使用权后，未能及时办理土地使用权证，可能导致土地权益无法得到 法律保护。
建设施工风险
施工合同履行不当
在施工过程中，由于对合同条款 理解不足或执行不力，可能导致 施工合同履行不当，引发工程纠 纷。
工程质量问题
由于施工质量控制不严格，可能 导致工程质量问题，从而引发工 程质量纠纷。
物业管理风险案例分析
物业服务质量纠纷
某小区物业服务质量差，业主委员会提起诉讼要求物业公司改善服务质量，否则有权解 除合同。
物业维修基金使用纠纷
某小区物业公司擅自使用物业维修基金，业主委员会提起诉讼要求物业公司承担法律责 任。
融资投资风险案例分析
适应政策法规变化
随着政策法规的不断变化，企业需要及时调整经营策略和风险防控措 施，以适应市场变化和政策要求。
预防和化解纠纷
加强法律风险防控可以预防和化解各种纠纷，减少不必要的法律诉讼 和经济损失。
PART 02
房地产法律风险类型
REPORTING
土地取得风险
土地使用权取得不合规
在土地使用权取得过程中，由于缺乏法律意识或疏忽，可能导致土地使用权取得 不合规，从而引发法律纠纷。
房地产行业房地产法 律风险防控培训
汇报人：可编辑
2023• 房地产法律风险类型 • 房地产法律风险防控策略 • 房地产法律风险防控案例分析 • 总结与展望
目录
PART 01
房地产行业概述
REPORTING
房地产行业的定义与特点
定义
房地产行业是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的综合性行业，包括 土地开发、房屋建设、房地产交易、 物业管理等多个方面。
土地使用权证办理不及时
在取得土地使用权后，未能及时办理土地使用权证，可能导致土地权益无法得到 法律保护。
建设施工风险
施工合同履行不当
在施工过程中，由于对合同条款 理解不足或执行不力，可能导致 施工合同履行不当，引发工程纠 纷。
工程质量问题
由于施工质量控制不严格，可能 导致工程质量问题，从而引发工 程质量纠纷。
房地产开发企业常见法律风险与防范对策
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
（一） 项目直接转让
【项目直接转让的法律风 【防范对策】
险】
1.对行政变更的复杂性和
转让方对项目转让时必须
税费负担要有充分了解。
已完成了法定要求的投资， ·项目直接转让一是手续复杂；
否则将视为炒卖土地，不
二是需缴纳数额相当可观的过户税
仅转让合同无效，甚至存
房地产开发企业常见法 律风险_与防范对策
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2020/11/19
房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
内容大纲
u 第一部分 房地产前期开发阶段 u 第二部分 房地产施工建造阶段 u 第三部分 房地产销售阶段 u 第四部分 物业管理阶段
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
常是指联营一方虽向联营体投资， 2）及时通过诉讼进行法律救济。
并参与共同经营，分享联营的赢利， 但不承担联营的亏损责任，在联营 体亏损时，仍要收回其出资和收取 固定利润的条款。
3）为保证联建方的权益，尽可 能通过设立项目公司的方式进 行合作开发。
联营合同中有保底条款的，联 营合同有效，但该保底条款无效。 属于无效民事行为。）
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房地产开发企业常见法律风险与防范 对策
（一） 直接收购项目方式
【项目标的风险】
【防范对策】
1、项目标的现状风险。如地理位 （1）审查房地产项目的合法性。
置、交通条件、是否毛地、拆迁 （2）确认是否符合上述法定转
状况等。
让条件。
2、项目合法性风险。
（3）调查项目开发情况 。
因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。
《住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施》PPT课件
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
销售文件——认购书
一、认购书
1、法律性质：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于 定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当将定金返还买受人。 2、认购时应签署的法律文件：《签约须知》《销售风险提示》《购房人家庭成员及 名下住房情况申报表》《商品房认购合同》
（Suitable for teaching courseware and reports）
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
宣传资料
一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
（二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价）
（三）不利因素提示 现场展示牌（红线内和红线外1公里)： 销售风险提示：要求购房者在认购时阅读并签字。
开収商应当根据业主要求提供实测面积的有关资料诉讼案例交接手续通知及催告目彔content交付条件法律意义交付法律风险及其防范措施风险与防范一房屋质量问题引起的纠纷一法定解约事由1房屋主体结构质量不合格1最高人民法院关二审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十事条
房地产法律风险防范措施pptx
05
房地产融资风险
融资结构风险
总结词
融资结构风险是指房地产企业在融资过程中，由于融资结构不合理而引发的风险 。
详细描述
房地产企业在进行融资时，需要合理安排债务和权益融资的比例，以确保融资结 构与项目风险相匹配。如果债务比例过高，会导致企业偿债压力增大，一旦市场 环境发生变化或项目收益不如预期，企业可能面临资金链断裂的风险。
未按照法定程序取得土地使用权，可 能面临被撤销或无效的法律风险。
土地使用权行使风险
土地使用权行使不当风险
在行使土地使用权过程中，可能存在未按照法律规定使用 土地、违反规划要求等问题，导致被行政处罚或承担法律 责任。
土地使用权受限制风险
土地使用权可能受到政府政策、法律法规等限制，如未能 及时了解和遵守相关规定，可能导致土地使用权受到限制 或被收回。
完善法律法规
制定更加严格的房地产法律法规，明确规定房地产市场各方的权利和义务，为防范 法律风险提供法律依据。
完善房地产交易、抵押、租赁等环节的法律法规，规范市场行为，减少纠纷的发生 。
建立健全房地产税法体系，通过税收手段调节房地产市场，减少投机和过度投资。
提高法律意识
加强房地产从业人员的法律培训 ，提高其法律意识和风险防范能
VS
详细描述
房地产企业应确保融资行为符合相关法律 法规的规定，如公司法、证券法、贷款通 则等。同时，应关注政策变化和市场监管 要求，以避免因违反法律法规而导致的法 律纠纷和经济损失。在签署融资协议时， 应仔细审查合同条款，确保合同内容合法 、明确，并注意保护自身合法权益。
06
房地产法律风险防范措施建议
1 2
税费政策变化风险
房地产交易涉及多种税费，税费政策的变化可能 对交易成本产生影响，需关注政策动态，合理规 划交易时间。
房地产行业房地产法律风险防控培训ppt
销售阶段的法律风险防控
1 2
销售许可手续办理
及时办理销售许可手续，确保销售的合法性。
销售合同审查
对销售合同进行详细审查，确保合同条款的履行 和权益保障。
3
广告宣传规范
遵守广告法规，确保广告宣传的真实性和规范性 。
物业管理阶段的法律风险防控
物业管理合同审查
01
对物业管理合同进行详细审查，确保合同条款的履行和权益保
02
房地产法律风险防控基础 知识
法律风险的定义与分类
法律风险定义
指企业在经营管理过程中，因未履行或未正确履行合同、法 规等规定的义务或行为，而面临承担不利法律后果的可能性 。
法律风险分类
分为直接法律风险和间接法律风险，直接法律风险包括合同 风险、知识产权风险、劳动法风险等，间接法律风险包括反 垄断法风险、反倾销法风险等。
信息披露义务
严格遵守信息披露义务，及时、准确地向投资者披露公司重大事项 和财务状况，避免信息披露违规风险。
股东权益保护
尊重和维护股东权益，确保股东享有合法权益，避免股东权益受损风 险。
债券融资法律风险防控
债券发行条件
确保债券发行符合相关法律法规和监管要求，防范发行失败风险 。
债券条款审查
对债券条款进行全面审查，确保条款合法、公平、合理，防范违约 风险。
房地产法律风险的特征
复杂性
房地产行业涉及多个环节和多个 领域，如土地获取、规划设计、 施工建设、销售管理等，每个环
节都可能存在法律风险。
高发性
由于房地产行业的特殊性，如土地 资源的稀缺性、政策法规的变动性 等，导致房地产法律风险高发。
严重性
一旦发生房地产法律风险，不仅会 影响企业的正常运营，还可能给企 业带来巨大的经济损失。
房地产广告宣传及销售阶段法律风险分析与防范
2、《房地产广告发布暂行规定》第4条规定： 未取得预售许可证的预售房地产，不可以发 布广告。
3、《广告法》第4条规定：广告不得含有虚 假的内容，不得欺骗和诱导消费者。
人格权侵权
著作权侵权
广告法25条：广告主或者广告经营者在广告中使 用他人名义、形象的，应当事先取得他人的书面 同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能 力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的 书面同意。
三、被视为要约风险
《商品房买卖合同司法解释》第3条： “商品房的销售广告和宣传资料为要约 邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载 入商品房买卖合同，亦应当视为合同内 容，当事人违反的，应当承担违约责 任”。
司法实践中，认购书应当具备上述13项 内容中的哪些内容就视为“具备《商品 房销售管理办法》第十六条规定的商品 房买卖合同主要内容”呢？
案例解析
2006年10月12日，甲方（华亿公司）与乙方（捷龙公司）签订《认购协议书》及《补充协议》。 2006年10月14日，乙方向甲方支付100万定金。
2007年6月15日，惠安建设规划局向甲方送达接受调查通知书，责令其停止收取任 何预订款性质费用的违法行为。
风险防范
第一，本着诚实守信原则，符合 《房地产广告发布暂行规定》第3 条规定，对确定的内容进行真实 宣传，不得误导和欺骗消费者。
第二，对于不确定的内容采用含 蓄模糊的词句予以宣传。
第三，正确使用法律提示 语，如“出卖方为本商品 房所作的任何形式的广告 宣传资料、售楼处展示资 料等均为要约邀请”。
第四，在买卖合同正文及 补充协议中对宣传广告相 关内容予以具体约定。
3、《广告法》第4条规定：广告不得含有虚 假的内容，不得欺骗和诱导消费者。
人格权侵权
著作权侵权
广告法25条：广告主或者广告经营者在广告中使 用他人名义、形象的，应当事先取得他人的书面 同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能 力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的 书面同意。
三、被视为要约风险
《商品房买卖合同司法解释》第3条： “商品房的销售广告和宣传资料为要约 邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载 入商品房买卖合同，亦应当视为合同内 容，当事人违反的，应当承担违约责 任”。
司法实践中，认购书应当具备上述13项 内容中的哪些内容就视为“具备《商品 房销售管理办法》第十六条规定的商品 房买卖合同主要内容”呢？
案例解析
2006年10月12日，甲方（华亿公司）与乙方（捷龙公司）签订《认购协议书》及《补充协议》。 2006年10月14日，乙方向甲方支付100万定金。
2007年6月15日，惠安建设规划局向甲方送达接受调查通知书，责令其停止收取任 何预订款性质费用的违法行为。
风险防范
第一，本着诚实守信原则，符合 《房地产广告发布暂行规定》第3 条规定，对确定的内容进行真实 宣传，不得误导和欺骗消费者。
第二，对于不确定的内容采用含 蓄模糊的词句予以宣传。
第三，正确使用法律提示 语，如“出卖方为本商品 房所作的任何形式的广告 宣传资料、售楼处展示资 料等均为要约邀请”。
第四，在买卖合同正文及 补充协议中对宣传广告相 关内容予以具体约定。
房地产销售行为中的法律讲解及风险防范内容PPT演示
对可能发生的风险 有效规避控制
应对措施探讨
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
预约阶段所涉法律问题
• 一、预（现）售应具备的条件；
• 现售的条件 • 开发企业企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书齐备 • 取得土地使用权证书和使用土地批准文件 • 持有建设工程规划许可证和施工许可证 • 已通过竣工验收 • 拆迁安置已落实
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
认识风险
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。
经营风险: 因销售行为不 当或管理不善而致公司的 经营风险。
它生活在沙漠里，不需要水源也可以 生存， 它的形 状像手 掌一样 ，并且 满身长 着细细 的像针 一样的 刺。记 得上次 妈妈刚 买回的 仙人掌 ，不知 道是谁 把它放 在凳子 上了， 我也没 注意一 屁股坐 上去了 疼得我 嗷嗷大 叫。