业态规划及品牌落位
招商工作制度和工作规范
招商工作制度和工作规范一、招商工作制度1. 招商工作计划及目标参照招商计划管理执行。
招商部门应根据公司发展战略和市场需求，制定年度、季度、月度的招商工作计划和目标，并进行分解和落实。
2. 招商流程a) 项目市场调研、项目定位、业态规划、品牌落位参照《项目定位及品牌落位编制及审批作业指引》执行。
招商部门应在项目启动前，对市场进行调研，明确项目定位，制定业态规划和品牌落位方案，并进行审批。
b) 租赁决策文件编制参照租赁决策文件编制与审批作业指引执行。
招商部门应在租赁合同签订前，编制租赁决策文件，明确租赁条件、租金、租期等相关内容，并进行审批。
c) 商家联系根据品牌落位图，通过商家库、项目所在地招商资源、代理公司媒介、加盟商媒介、品牌门店等方式获取相关联系方式，再与其进行联系大致介绍公司及项目情况，争取商谈、看场机会。
d) 商家洽谈向商家介绍公司、项目、周边商业、已进驻情况等内容，填写《客户洽谈记录》，争取商家到项目实地考察。
e) 商家看场商家主要就商圈、现场动线、方位、店铺格局、工程进度等内容进行考察。
f) 商家条件谈判根据商家需求和项目实际情况，与商家进行条件谈判，包括租金、租期、装修支持、营销支持等，并拟定租赁合同。
g) 合同签订参照合同签订管理执行。
招商部门应在租赁合同签订前，对合同内容进行审查，确保合同合法、合规，并进行签订。
h) 商家入驻协助商家办理入驻手续，包括营业执照办理、税务登记、物业手续等，并提供相关服务和支持。
i) 商家运营跟踪对商家运营情况进行跟踪，及时了解并解决商家问题和需求，提升商家满意度和项目整体运营水平。
3. 招商信息管理建立招商信息管理系统，对招商项目、商家信息、合同资料等进行统一管理和归档，便于查询和追溯。
4. 招商团队建设建立招商团队培训和考核机制，提升招商团队的专业能力和服务水平，确保招商工作的高效推进。
二、招商工作规范1. 招商工作流程规范招商部门应按照招商工作流程，有序开展招商工作，确保各项工作环节的顺利进行。
商业业态规划方案共24页
业态定位 商家定位
服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射 全邛崃市
6 4 PART
项目业态规划及占比
南区项目形象商业
业态
面积
社区标超
餐饮
零售
服饰精品
美容
生活家居
休闲
银行
服务配套
合计
PART4--项目业态规划及占比
一层
0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 100.0%
2 PART
项目本体分析
PART2--项目本体分析
拉菲1987
项目地址 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数
邛崃市君平大道 成都尉洪房地产开发有限公司
44668.0㎡ 201990.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户
建筑类别
住宅，商业
商业体量
15138㎡
南区商业使用面积
一层2611.34m2，二层3099m2
S20-S21
餐饮 休闲、健身
美容美发 生活家居
PART5--规划品牌落位建议
S63S65
S57-S62
S55S56
S51-S54
S49-S50
S43-S48
S37S42
北区一层落位规划和拟招品牌
餐饮 零售类
教育配套 服务配套
五金、杂货 水果、花店
S34-S36
S3 2S3 3 S29-S31
PART5--规划品牌落位建议
序号
街道名称 租金（元/㎡/月）
售价（元/㎡）
主要业态分布
1
兴贤街
2
大北街
3
东街
4
西街
5
ShoppingMall及百货的定位和业态规划-新
四、百货的定位、业态/业种规划
四、百货的定位、业态/业种规划
百货是综合性零售业态，应当从服务人群的细分化，体现其个性定位。根据现代都市生活方式
的要求，百货店结合自身条件，可选择以下三种定位： 1、奢华型定位 以高端人群为目标的定位。虽然，在我国高端人群人数有限，但购买力可观，同时，有众多向 往高端生活的人群，这些人的收入有限，却愿意购买超过其经济能力的商品，抬升自己的地位。 2、时尚型定位 以引领潮流和时尚为诉求点的定位。现代人，尤其是青年，追求自我的释放，关注流行时尚， 渴望走在潮流的前端。 3、生活型定位 以主流生活需求满足为定位的百货店。这种定位是面向最广大的主流消费群体，这类消费群体 一般收入水平中等，消费精打细算，理胜较强，不易被花样繁多的促销所诱导，对所信任的零售商
4、便利店：可的、罗森、7-11
5、仓储式商场：麦德龙 6、专业店：苏宁、国美、迪卡侬
7、专卖店：海澜之家、ZARA
二、 Shopping Mall、百货的区别
二、 Shopping Mall、百货的区别
Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种 新型的复合型商业业态。是规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包 括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
式休闲娱乐。 因此商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全；理想的比例为：高 3∶中5∶低2。由于所处商圈不同，各购物中心的高中低档比例可以有所调整。 1、以高档商品为主 如：上海恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场 2、以中高档商品为主 如：广州天河城、上海正大广场。 3、以中低档商品为主 如：福州宝龙广场。
五、Shopping Mall的定位、业态规划
成都王府井购物中心品牌落位
转g）成都王府井购物中心的搜索更多相关帖子: 成都王府井购物中心业态1楼：DVF、MaxMara Weekend、Patrizia Pepe、PennyBlack、Liu Jo.、P+、ZUMA、Rimowa、Gherardini、Braccialini、Corneliani、ZARA、PORTS、Lottusse、Brooks Brothers、施华洛世奇、浪琴、豪雅、亚历山大发饰等等，门神及几个临街目前空置。
化妆品：CHANEL、Dior、GIVENCHY、倩碧、雅诗兰黛、兰蔻、Guerlain、La Prairie、Jurlique、Origins、Bobbi Brown、Clarins、欧舒丹、雪花秀、Sisley、SK-II、Benefit、H2O、KOSE 等等，还有一个二三线化妆品的区域包括MAX FACTOR、RedEarth这些2楼：Armani Jeans、DKNY Jeans、CK Jeans、ENERGIE、Miss60、GUESS、三叶草、Snidel、Initial、SISLEY服饰、LEE、LEVI'S、LeeCooper、PAUL FRANK、VANS、Affliction、TOUGH、TOMMY HILFIGER、C.P.U、Lacoste、Wolford、MaxMara（内衣丝袜之类的）、5cm、IZZUE、MANGO、MUJI、Hardrive、CK Underwear、EA腕表、CK腕表、GUESS腕表、JJ/ONLY/VM/SELECTED、JNBY、DAZZLE、Diamond DAZZLE、MO&Co、PRICH、Formarina、Liz Lisa、DEVIL NUT、CROCS、PLORY、马克华菲、JORYA、EP、Caroline、Rose bullet、JEFEN by Frankie、O'2nd、W.、ON&ON、GXG等等等餐饮：南台银杏、鹿港小镇、金满庭、金翠河、皇城坝、上井、汉拿山、斗牛士、成都映像、贝巴拉、铁在烧、一茶一坐、KFC、星巴克、必胜客、满记甜品、面包新语、DQ、荣寿司、澳门豆捞、千味涮、恒记甜品。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
购物中心商场筹备期招商管控培训课件.pptx
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
格式合同 标准合同 非标准合同
定义&修订时限
由我方编制合同文本，标准印刷成册，签 主力店：1次/2年
约时只填写商务条件，不更改其他任何条 次主力店：1次/年
款的合同
步行街：1次/年
以我方格式合同文本为母版，按照与客户 洽谈的最终约定条件进行修订的合同。
目
录
一、项目定位及业态规划
二、品牌落位管理
三、招商实施管控
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求 项目初步调研：发展部发出联合调研通知后10日内，商管总部综合部 完成项目主要商业竞争主体销售额和租金水平。
筹备期调研：各地商管公司在交地日后70天内完成。
ห้องสมุดไป่ตู้ 二、品牌落位管理
业态配比原则
室内步行街餐饮 品牌落位原则
品牌落位 品牌比例
品牌落位管控
级别 A B
C
业态 90%以上 80%以上
70%以上
合格供方品牌库
非餐饮、非体验各类引进比例 A类品牌占60%以上，B类品牌40%以下，C类 品牌不引进
A类品牌占40%以上 B类品牌40%以上 C类品牌不引进
A类品牌占20%以上 B类品牌40%以上 C类品牌10%以下
一、项目定位及业态规划
市场调研
项目定位及 业态规划
租赁决策 文件
招商政策 文件
租赁合同
节点要求&主要内容 节点要求：在项目交地日后300天内完成《招商政策执行书》编制，经商管总 部综合部审核，报商管总部总经理批准后下发各地商管公司执行。 主要内容： 1、招商通知 2、租金分解原则
不同细分业态的餐饮品牌在商业中的特征和落位原则
不同细分业态的餐饮品牌在商业中的特征和落位原则
“餐饮”作为商业业态的重要组成之一，其功能性和超强的聚客能力越来越受到重视。
因此，越来越多的项目希望借助出色的餐饮招商带动整个项目的成功。
餐饮的常见分类
•业态分类 - 正餐、简餐、快餐、休闲茶馆咖啡、外卖
•菜品分类–商务中餐、西餐、东南亚、快餐、混合型、风味餐饮、素菜
•档次分类 - 人均消费、经营历史、营业方案
•客群分类 - 消费模式、性别、年龄、国籍
•特性分类 - 体验性、主题性、附加功能性、会员制
服务于招商的餐饮分类
从招商角度来看，餐饮的业态分类及投资主体是必须首要考虑的两个方面。
不同的餐饮业态对于商业的作用及价值不同，是招商前期的品牌落位、招商中期的落位调整的重点参考依据；而投资主体的性质差别又决定了招商所应采取的策略及手段的不同，对餐饮的成功招商具有关键性指导作用。
以下即从“餐饮业态”及“投资主体”两个方面分别进行分类归纳，总结其特征、归纳其需求，从而研究其落位原则及成交规律。
——餐饮按业态细分及在商业中的作用
——各类餐饮业态特征
——餐饮品牌的落位原则
如上所述，业态细分是餐饮落位首要考虑的因素，此外，落位涉及到的另一重要元素是对可用于餐饮位置的归类，正如上表中我们将各类客户的位置需求归为A、B、C类一样。
按照上表的分类原则，A、B、C三类各包括：。
华润·MO+的项目介绍及业态规划的方案
项目概况
项目区位 片区特征 项目现状 规划条件 付款条件
31
二、项目概况－项目区位－地理位置
四至 该地块，武昌光谷片 珞瑜东路以南 南环铁路以北 森林花园以东 长山学校以西
项目所处区域位置图
32
二、项目概况－项目区位－地块形状
森林公园地块，用 地平整，A、B地块 均成规则的矩形。
递增5%
首2年不变，第3-5年每年递增5%， 5年 第6年可更换租户，租金提升10%，
第7-8年每年递增5%
8年 首2年不变，第3年起每年递增8% 16
2F 铺位划分 业态规划
民主路
202 餐厅
203 咖啡
204 餐饮 吧
业态规划方案一
201 餐厅
206 零售
205 零售
207 零售
208 美容护理·教育培训
根据项目进度，商业示范区交房时 间最早，102、106、107铺位最早 交付，其中，面包新语和星巴克作 为该项目主力商户入驻，有助于界 定该项目档次和形象
肯德基、麦当劳、味千拉面类商户 由于品牌知名度高，消费覆盖面广 ，需要临街展示铺位，同时有利于 项目人气的营造和消费特性的界定
民主路
方案一品牌商户落位
根据方案一的测算，8年内平均单位租金为113元，首年平均单位租金为88元
20
1F
品牌
铺位 面积（㎡）
星巴克
面包新语
肯德基/麦 当劳/必胜 客 味千拉面
106+20 3
102
101+20 1
建面281.37 实用196.16
建面112.74 实用78.58
建面290.57 实用202.53
购物中心定位及业态和品牌组合原则
0 医疗服务 4提供基础医疗服务，如诊所、
药店等。
03
品牌组合
品牌组合
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04
品牌与业态的匹配原则
品牌与业态的关联性
品牌与业态的关联性是指品牌与购物中心 定位和业态的匹配程度。
品牌应符合购物中心的定位，如时尚、高 端、亲子等，以满足目标客群的需求。
体验式消费
打造独特的购物环境，提 供丰富的休闲娱乐设施， 如私人影院、高端SPA等 ，提升客户体验。
成功案例二：某时尚购物中心
时尚定位
该购物中心定位于年轻时尚群体，关注潮 流趋势，引入时尚品牌和设计师品牌。
创新业态
引入创新业态，如潮流文化体验区、时尚 艺术展览等，吸引年轻人的关注和参与。
社交属性
打造时尚社交平台，组织各类时尚活动和 派对，增强客户粘性和口碑传播。
谢谢您的聆听
THANKS
。
消费需求定位
根据目标客户的消费需求 ，如家庭消费、个人消费 、社交消费等，进行业态
和品牌的组合。
商业功能定位
购物功能
以购物为核心，满足消费者对商品的需求 。
休闲功能
提供休闲娱乐设施和服务，满足消费者休 闲娱乐的需求。
餐饮功能
提供各类餐饮服务，满足消费者对美食的 需求。
文化功能
融入文化元素，提供文化体验服务，满足 消费者对文化生活的需求。
02
通过选择互补的品牌，能够提高购物中心的多样性 和吸引力。
03
互补的品牌可以满足顾客的不同需求，提高顾客满 意度和忠诚度。
05
案例分析
成功案例一：某高端购物中心
01
02
03
商业业态规划的考虑因素
商业业态规划的考虑因素商业业态规划是指根据市场需求和资源条件，对一个商业项目进行合理规划和布局的过程。
在这个过程中，需要考虑诸多因素以确保项目的顺利运行和最大化价值的实现。
以下是商业业态规划的一些考虑因素：1. 市场需求：首先，需要对目标市场的需求进行充分了解和分析。
考虑到消费者的购买力、购买习惯、生活方式等因素，以及竞争对手的存在和市场趋势的变化，确定该商业项目的主要经营方向。
2. 选址条件：选址是商业项目成功的关键之一。
需要考虑到人口密度、交通便利性、周边配套设施、竞争情况等因素。
同时，还需考虑市场容量、未来发展预期等长期考量。
3. 空间布局：根据业态规划的需要，对商业空间进行合理布局。
比如，对于购物中心，需要确定租户结构、不同业态的分布、店铺大小和位置等。
而对于餐饮业态，需要考虑就餐区域、服务区域和厨房区域的合理划分。
4. 人流导向：商业空间的人流导向是制定业态规划的重要依据。
不同业态之间的人流引导关系需要细致考虑，以确保消费者在商业项目内可以顺利流动并形成一定的消费路径。
5. 品牌定位：商业项目的品牌定位直接影响到项目的吸引力和竞争力。
需要根据目标市场的需求和主要竞争对手的定位，确定适合的品牌形象和营销策略。
6. 多样化经营：商业项目的多样化经营可以吸引不同消费者群体，提升项目的盈利能力。
需要考虑到不同业态之间的相互补充性和协同效应，以及租户结构的合理配置。
7. 风险控制：在商业业态规划过程中，需要评估各种风险，如市场风险、经营风险和法律风险等。
制定相应的风险控制措施，确保项目的可持续发展。
综上所述，商业业态规划需要考虑市场需求、选址条件、空间布局、人流导向、品牌定位、多样化经营以及风险控制等因素。
只有综合考虑这些因素，业态规划才能更加符合市场需求，有效实现商业价值。
商业業態規劃是商業項目成功實施的基石之一。
其內容包括選址、業態調研、商業模式定位、市場需求評估等多個方面。
商業業態規劃需要考慮一系列因素，以下將進一步詳細介紹。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
购物中心业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点：1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD x达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家x福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
而咫尺之隔的华x中心，星x天地B1楼选择华x精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
常州万达广场商业定位报告
”，近几年，常州人均消费支出大幅提升，开始进入较快速发展阶段。但是经济总量仍然远落后于无锡、苏州，这对
于新兴商业体来说，意味着较长癿培育期和从既有市场中去抢份额。
商业：商业是经济癿晴雨表，经济基础决定商业繁华。时尚潮
苏锡常通2010年GDP和常住人口统计
流癿商业消费氛围和消费能力也就是在这几年才随着经济发展 癿节奏同步提高幵且在本地百货行业呈现出低总量但高增长癿
常州的商业圈， 是常州商业繁华的标志与窗口。 南、北大街商业功能区:
以满足市内外大伒及中高档多层次消费为 主，是全市居民及流劢顾客贩物癿主要场所，觃
范围
关河路、劳动路、朝 阳路、怀德路围合及 其外围区域的圈层，
面积约7平方公里
划期内将结吅本区域癿特点，形成以贩物为主，
• 客群需求：品质好、时尚度较高、客单较高癿商品 • 品牌风格：欧美系、日系、韩系 • 目标品牌： • 餐饮：STARBUCKS • 服装：CK JEANS、MORGEN、OCHIRLY、OLIVE DES OLIVE、
餐饮 10944m² 42.13%
配套 5835m² 22.46%
服饯 9200m² 35.41%
常州新北万达交通动线
3
2 1
1号口（位于太湖路）为单 向双进入口，供一般社会车 辆进入;
2号口（位于竹山路）为双 向进出口，供一般社会车辆 和货运车辆进出;
3号口（位于巢湖路）为双 向进出口，供一般社会车辆 进出，高峰期改为单向双出 口，供一般社会车辆进入。
苏北 常州在上海1小时都市圈边缘
接受上海辐射能力偏弱 上海
第一圈层（强） 扬
第二圈层（弱） 州
昆 苏州 无
常
山
锡镇
州
【策划方案】12业态策划
【策划方案】12业态策划在当今竞争激烈的商业环境中，多元化的业态组合成为了吸引消费者、提升商业价值的关键。
本策划方案旨在对 12 种不同的业态进行深入分析和规划，以打造一个充满活力、满足消费者多样化需求的商业生态系统。
一、零售业态1、时尚服饰店定位：针对年轻时尚的消费者群体，提供潮流、个性化的服装和配饰。
商品策略：紧跟时尚趋势，引入国内外知名品牌和设计师品牌，同时注重本土原创品牌的发掘。
店面设计：营造时尚、舒适的购物环境，采用开放式陈列，突出商品的展示效果。
营销活动：举办时装秀、新品发布会，与时尚博主合作进行推广。
2、美妆护肤品店定位：满足不同年龄、肤质消费者的美容需求，提供高品质的美妆和护肤产品。
商品策略：涵盖国际大牌、热门国货以及小众品牌，提供多样化的选择。
服务体验：设置美容咨询区，提供专业的皮肤测试和美容建议，开展化妆教学活动。
营销活动：推出会员制度，举办美妆讲座和促销活动。
3、家居用品店定位：为消费者提供时尚、实用的家居装饰和生活用品。
商品策略：包括家具、家纺、厨具、装饰品等，注重产品的设计感和品质。
店面设计：打造不同风格的家居场景展示，让消费者能够直观感受产品的使用效果。
营销活动：与设计师合作举办家居设计讲座，推出定制化服务。
二、餐饮业态1、中式餐厅定位：提供正宗的中式美食，满足消费者对传统口味的需求。
菜品特色：涵盖川菜、粤菜、鲁菜等各大菜系的经典菜品，注重食材的新鲜和烹饪技巧。
餐厅环境：营造具有中国传统文化氛围的用餐环境，采用中式装修风格。
服务体验：提供优质的服务，包括快速上菜、贴心的服务人员等。
2、西式餐厅定位：提供精致的西式美食，打造浪漫、优雅的用餐体验。
菜品特色：包括牛排、意面、披萨、沙拉等经典西式菜品，注重菜品的口感和摆盘。
餐厅环境：采用欧式装修风格，营造浪漫温馨的氛围。
服务体验：提供专业的西餐服务礼仪，推出套餐和定制化菜单。
3、特色小吃店定位：汇聚各地特色小吃，满足消费者对不同地域美食的探索欲望。
招商租赁工作制度流程
招商租赁工作制度流程一、目的为了规范公司的招商租赁工作，提高工作效率，确保招商租赁工作的顺利进行，制定本制度。
本制度旨在明确招商租赁工作的各个环节，包括市场调研、项目定位、业态规划、品牌落位、商家联系、洽谈、看场、条件谈判、合同签订等，使招商租赁工作流程化、规范化。
二、适用范围本制度适用于公司商业项目招商租赁工作的全过程，包括各类商业综合体、购物中心、商业街等项目的招商租赁工作。
三、招商租赁工作流程1. 市场调研收集项目所在地的市场信息，分析市场规模、竞争对手、消费者需求等，为项目定位提供依据。
2. 项目定位根据市场调研结果，确定项目的业态组合、目标客群、品牌形象等，为业态规划和品牌落位提供方向。
3. 业态规划根据项目定位，规划项目的业态布局，包括主力店、专卖店、餐饮、娱乐等，确保业态互补，形成良好的商业氛围。
4. 品牌落位根据业态规划，选择合适的品牌进行落位，确保品牌与项目形象相符，满足消费者需求。
5. 商家联系通过各种渠道获取潜在租赁商家的联系方式，包括商家库、项目所在地招商资源、代理公司媒介、加盟商媒介、品牌门店等。
6. 洽谈与潜在租赁商家进行沟通，介绍公司、项目、周边商业、已进驻情况等内容，了解商家需求，寻求合作机会。
7. 看场邀请商家实地考察项目，了解项目的商圈、现场动线、方位、店铺格局、工程进度等。
8. 条件谈判与商家就租金、租期、装修、经营权等条件进行谈判，达成一致意见。
9. 合同签订与商家签订租赁合同，明确双方的权利和义务。
10. 售后服务为商家提供售后服务，解决商家在经营过程中遇到的问题，确保商家正常经营。
四、工作要点1. 招商租赁工作的各个环节都要有明确的分工和责任人，确保工作顺利进行。
2. 各环节之间要密切配合，信息共享，确保工作无缝衔接。
3. 注重与商家的沟通，建立良好的合作关系，提高客户满意度。
4. 及时收集和分析市场信息，调整招商策略，以适应市场变化。
5. 加强团队培训和考核，提高招商租赁工作的专业水平。
各个业态关系与位置探讨
各个业态关系与位置探讨商业综合体已处在当今商业市场的最高食物链条上，它就像一个庞大的自然群落，涵盖了当今人们生活中的各个商品及业态。
为此我们这些商业人士如何来认识商业综合体这个庞然大物，来认识其中的各个品牌与品牌之间的共生关系，以下为本人的一些见解，希望各位专家给予指点。
谢谢一综合体业态1、各个业态关系化妆品、珠宝、鞋帽、皮具、服装（儿童服饰、儿童用品、男女装、流行服饰、高端服装）、精品家私家纺、功能区（ATM机、服务台、休息区、吸烟区）、餐饮（中餐、西餐、快餐）、娱乐（儿童娱乐区、影院、电玩）、特殊展区。
以下均为理想情况⑴、在一个理想的情况下化妆品、珠宝、鞋帽、皮具放置在一个界面，其中四种业态放置一般为化妆品与珠宝放置在间，皮具与鞋帽放置在四周。
因消费者会一般先去化妆品专柜后照顾到其附近的珠宝，它们都与消费者脸上有关，其对于珠宝也会进一步关注，就达成了共生关系；而随后的鞋帽、皮具也就照顾到了，消费者在脚与手上的东东的虚荣，此刻男士的鞋帽皮具就女性消费者要考虑到最后的问题了。
这样就完成了四种业态的共生关系，期间对于化妆品是该界面的主要吸引力，即：化妆品＞珠宝＞鞋帽＞皮具＞男士鞋帽、皮具。
期间本人并没有对各个品牌之间的自然关系进行阐述，因要有大量的市场调研工作及市场对比。
⑵、服装在理想的状态下要区分来看，男女流行服饰、内衣、饰品一定放置同一界面上。
在其消费者购物过程中会先倾向与先逛流行服饰继而在附近出现饰品就会带动其消费，而内衣是附带两者间考虑的，在此处就出现了三类的共生关系。
从吸引力上来看男女流行服饰＞饰品＞内衣⑶、儿童服装类、儿童用品、儿童娱乐、家私家纺适合放置同一界面，此四类是目的性很强消费类业态，因家庭关系就完成了共生关系。
针对有孩子的消费者（除去特殊情况），如不带孩子儿童服装、用品＞儿童娱乐＞家私家纺，如带孩子就会出现儿童娱乐＞儿童服装、用品＞家私家纺⑷、运动服装、户外用品、男士正装此三类，因运动服装与户外用品对现代消费者吸引力较大，可以聚合在一个界面上，而男士正装是其附带消费（也是目的消费类），故此吸引力：运动服装＞户外用品＞男士正装⑸、餐饮、娱乐（电影、电玩）应放置在同一界面，因消费者在娱乐的同时会照顾在周边的餐饮，而我在考察各个商业项目时，我发现现在目的来看电影的消费者，会为等待电影而光顾电玩，而其附近的特色餐饮与快餐也会顾及到。
社区商业产品定位及业态规划指南
社区商业产品定位及业态规划指南下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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商铺业态规划
商铺业态规划引言概述：商铺业态规划是指根据市场需求和商业环境，对商铺的经营业态进行合理规划和布局的过程。
良好的商铺业态规划能够提高商铺的竞争力，满足消费者需求，促进商业发展。
本文将从市场调研、业态组合、空间布局、品牌定位和市场推广等五个方面，详细阐述商铺业态规划的重要性和具体内容。
一、市场调研1.1 分析目标消费群体：通过调查研究，了解目标消费群体的消费习惯、购物偏好和消费能力等，为商铺业态规划提供数据支持。
1.2 研究竞争对手：了解周边商铺的经营情况、品牌定位和服务水平，分析竞争对手的优势和劣势，为商铺的业态组合和品牌定位提供参考。
1.3 考察商业环境：了解商业区的交通、人流、配套设施等情况，分析商业环境的发展趋势和商机，为商铺的空间布局和市场推广提供依据。
二、业态组合2.1 多样化业态：根据市场调研结果，合理组合不同类型的商铺，满足消费者多样化的需求，如餐饮、服装、家居等。
2.2 互补性业态：选择互补性强的业态进行组合，相互促进，提高商铺的综合竞争力，例如将服装店和鞋店相邻设置，以便消费者一站式购物。
2.3 潜力业态：根据市场趋势和消费需求的变化，引入具有潜力的新兴业态，抢占市场先机，增加商铺的吸引力和竞争力。
三、空间布局3.1 功能分区：根据业态的不同，将商铺进行合理的功能分区，如餐饮区、购物区、休闲区等，提升消费者的购物体验。
3.2 通道设计：设计合理的通道和走廊，方便消费者的流通和导购，提高商铺的可达性和便利性。
3.3 空间利用率：充分利用商铺的空间，合理摆放货架和展示柜，提高商品陈列效果，最大化商铺的经营效益。
四、品牌定位4.1 目标消费群体：根据市场调研结果，明确目标消费群体的特点和需求，确定商铺的品牌定位和定位策略，如高端、中端或者亲民。
4.2 惟一卖点：根据竞争对手的分析，确定商铺的独特卖点，突出优势，吸引目标消费群体，提高品牌知名度和影响力。
4.3 品牌形象：通过店面装修、员工形象、宣传推广等方式，打造独特的品牌形象，增强消费者对商铺的认同感和忠诚度。
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73.14㎡ 3-4F
哇哇叫 147.25㎡ 3-4F
过桥米线 56.75㎡ 3-4F
盘古烤肉 102.69㎡ 3-4F
南翔小笼 69.26㎡ 3-4F
方案一
B区四层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
金仕堡 2144.84㎡
健身中心 2144.84㎡
46.84㎡
166.64㎡
汉拿山 269.62㎡
金仕堡 绿茵阁 360.50㎡ 1064.28㎡
227.73㎡
533.00㎡
餐饮美食 360.50㎡
132.77㎡
健身中心 1064.28㎡
159.03㎡
291.14㎡
81.11㎡
外婆家 256.84㎡ 3-4F 餐饮美食 256.84㎡ 3-4F
97.73㎡ 62.05㎡
甜蜜蜜
餐饮美食 148.27㎡ 3-4F 餐饮美食 56.75㎡ 3-4F 餐饮美食 102.69㎡ 3-4F 餐饮美食 餐饮美食 69.26㎡ 73.14㎡ 3-4F 3-4F
美容汗蒸 269.62㎡
102.98㎡
210.07㎡
按摩足浴 507.55㎡
297.48㎡
SPA养生 110.22㎡
E-SHINE尚赢 110.22㎡
千子莲 507.55㎡
方案一
C区四层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
253.60㎡
57.78㎡
量贩式KTV 2067.71㎡
179.55㎡ 115.77㎡
137.15㎡
贝贝乐 54.87㎡
儿童玩具 54.87㎡
儿童服饰 140.40㎡
博士蛙 140.40㎡
小熊之家 143.81㎡
儿童服饰 196.34㎡
儿童体验馆 569.57㎡
小猪班纳 52.53㎡
卡通尼 569.57㎡
零售
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，四层业态规划如下：
四层主要以餐饮、娱乐、配套为主。
餐 饮 美 食
健
身
中
心
电影院 院 线 礼 品
餐 饮 美 食
3-4F
书店
餐
饮 按摩足浴
餐 饮 美 食
教 育 培 训
潮流劢漫
方案一
A区四层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
180.12㎡
餐饮美食 663.63㎡
267.64㎡
餐饮美食 130.96㎡
井卉餐厅
130.96㎡
蜀地川菜 294.30㎡ 湘乐汇 663.63㎡
方案一
C区三层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
唛歌 2067.71㎡
288.09㎡
136.63㎡
141.56㎡
电影院
118.3㎡
102.76㎡
潮流服饰 164.60㎡
156.18㎡ 1-2F
G2000 107.57㎡ GUESS 138.86㎡ 暇步士 189.20㎡
ESPRIT
193.85㎡
ZARA home
333.66㎡
一层
色块 业种
餐饮美食 潮流服饯 化妆品 珠宝首饯 鞋类 钟表眼镜 零售
业态
餐饮
数量(个)
6.5
面积(㎡)
1190.40
LOGG 250.07㎡
潮流服饰 294.80㎡
潮流服饰 250.07㎡ 餐饮美食 156.18㎡ 1-2F
Me & ctiy 294.80㎡
潮流服饰 107.57㎡
季诺咖啡
潮流服饰 189.20㎡
潮流服饰 潮流服饰潮流服饰潮流服饰 潮流服饰 101.43㎡92.42㎡ 98.60㎡ 96.20㎡ 138.86㎡
的品牌结构附件为准
112.60㎡
LEE 242.30㎡
潮流服饰 135.20㎡
潮流服饰 141.10㎡
品牌折扣集合店 1059.02㎡ 137.47㎡ 1-2F 80.11㎡
1059.02㎡
潮流服饰 273.87㎡
季诺咖啡
251.98㎡ 品牌咖啡 142.53㎡ 1-2F
142.53㎡
卡宾 55.62㎡
以纯
70.42㎡
欢腾 74.14㎡
斯柏高
194.42㎡
卡丹路 99.89㎡
百事吉
66.36㎡
方案一
B区二层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
名品运劢城
苹果 68.45㎡
时尚数码 68.45㎡
探路者 132.09㎡
1152.97㎡
高登达
101.74㎡
运劢品牌折扣集合店 470.35㎡ 运劢品牌折扣集合店 557.10㎡
九龙冰室
餐饮美食 325.49㎡
灵怡一番屋 119.07㎡ 外婆家 392.58㎡ 3-4F
餐饮美食 392.58㎡ 3-4F 餐饮美食 147.25㎡ 3-4F 116.38㎡
餐饮美食 92.20㎡
92.20㎡
小羊生煎
餐饮美食 119.07㎡ 餐饮美食 69.66㎡
69.66㎡
餐饮美食 56.67㎡ 3-4F
潮流服饰 55.62㎡
潮流服饰 194.42㎡
潮流服饰 潮流服饰 潮流服饰 80.00㎡ 潮流服饰 80.00㎡ 潮流服饰 116.67㎡ 131.24㎡ 潮流服饰 82.25㎡ 80.00㎡
G-STAR 194.42㎡ 依恋 SELECTED 131.24㎡ VERY MODA 82.25㎡ Lily 80.00㎡ JOJO 80.00㎡ 哥弟 80.00㎡ 98.60㎡
户 外 户外服饯 服 饯
休
闲
服
饯
休 闲 服 饯
户
外
服
饯
餐 饮 美 食
服 饯
户外服饯
流
方案一
A区二层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
美特斯邦威 真功夫 265.06㎡
145.96㎡ 餐饮美食 265.06㎡ 休闲服饰 352.15㎡ 时尚数码 101.08㎡
森马
194.47㎡
352.15㎡
狼爪 144.42㎡
哥伦比亖 140.42㎡
奥卡索 135.51㎡
方案一
C区二层
Levi‘s 90.00㎡
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
GXG 135.20㎡ 艾格 141.10㎡ 卡尔丹顿 273.87㎡ 马兊华菲 175.33㎡ 以前期接洽，厂商提供
潮流服饰 332.30㎡ 潮流服饰 175.33㎡ 203.40㎡
餐饮美食 334.48㎡
潮流服饰 351.93㎡
潮流服饰 114.85㎡
星巴兊 70.20㎡
化妆品 252.58㎡
珠宝首饰 266.88㎡
必胜客 333.86㎡
品牌餐饮 333.86㎡
中国黄金、老凤祥、亖一金店
咖啡 70.20㎡
化妆品 263.19㎡ 珠宝首饰 175.37㎡
周大福、周大生、明牌、 中国龙、老庙黄金、嘉乐祥 442.25㎡
钟表眼镜 87.53㎡ 箱包皮具 299.47㎡ 商业配套 303.93㎡ 化妆品 63.96㎡ 化妆品 215.68㎡
丝芙兰 393.66㎡
天梭、西铁城、 英纳格、梅花 87.53㎡ 交通银行 303.93㎡ 屈臣氏 281.64㎡
方案一
C区一层
CM
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
ZARA 157.70㎡ H&M 179.11㎡ ELLE 137.29㎡
2013-05-03
一、业态规划及品牌落位
方案一：AB区为封闭式， C区开放式经营， 且C区丌能做餐饮。
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，一层业态规划如下：
一层主要以中高端的零售百货配以品牌餐饮为主。
潮流服饯 餐饮美食 化 妆 品 餐饮美食 珠 宝 首 饯 潮 流 服 饯 钟表眼镜 鞋 类 鞋 类 餐饮美食 潮 流服饯 潮 流服饯
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，二层业态规划如下：
二层主要以品牌折扣集合店、服饰配以品牌餐饮为主。
餐 饮 美 食 餐 饮 美 食 休 闲 服 饯 时 尚 数 码 运劢服饯 折扣集合店
潮 流 服饯 潮 流 服饯 潮 流 服 饯 潮 潮流 服饯 品牌折扣 集合店
运劢服饯 折扣集合店
15.1%
3.5% 16.1% 13.9% 100%
业态规划
在AB区封闭式经营，C区开放式经营的前提下，三层业态规划如下：
三层主要以餐饮娱乐为主。
餐 饮 美 食 餐 饮 美 食 餐 饮 美 食
餐 餐
饮 美 食 饮 美 食
餐
饮 美
食
餐 饮 美 食
电影院 量贩式KTV 儿 童 服 饯
餐 饮 美 食 3-4F
品牌折扣 集合店
化 妆 品 箱包
社区配套 化 妆 品
潮 流 服 饯
潮
流
服 饯
美 食 餐 饮
潮
流
服
饯
化妆品 与柜 化妆品 集合店
方案一
A区一层
根据业态规划方案一的要求，具体品牌落位见图解
热风
麦当劳 334.48㎡ 351.93㎡
西遇
114.85㎡ 兰蔻、雅诗兰黛、玉兰油 欧泊来、boss、郑明明、 蝶妆、DHC、欧莱雅 515.77㎡
以前期接洽，厂商提供 的品牌结构附件为准 635㎡
82.86㎡
潮流服饰 157.70㎡ 潮流服饰 173.11㎡ 170.96㎡ 品牌折扣集合店 635㎡ 1-2F 79.35㎡
UNIQLO
232.60㎡