如何有效调控和稳定房价

如何有效调控和稳定房价

金融班1032210121 吕新欣

关键字：稳定房价

有关京、沪、粤三地豪宅出盘的消息上报之后，舆论哗然，众说纷纭，引起一场富人穷人的争论，贫富差距如何的争论。富人有钱，理所当然住豪宅。穷人没钱，理所当然住商品房或是住不起。房地产开发商的目的是挣钱，无论其来自富人的口袋还是穷人的口袋都是一样的，无可厚非。至于贫富差距，穷人住房问题，那是政府的事，与房地产商无关。

据有关人士称，我国现有富人23.6万，拥有8万亿（人民币）资产，人均3400万元，其经营利润按每年10%计，年收入340万元（人民币）。上海市2003年最高人均可支配收入为37658元（人民币），每户为1.99人，户均收入75316元，占富人年收入的2.22%。①

据有关部门统计，2003年北京市商品住宅平均售价4716元每平米，上海市商品住宅平均售价为8000元每平米，两地商品住宅平均售价为6358元每平米，两地豪宅的平均售价为32500元每平米。商品住宅平均售价占豪华住宅平均售价的16.8% 。与上海市最高人均可支配收入占富人收入的2.22%相比，两者相差近8倍。也就是说，如果富人买一幢豪宅五年可付清房款，上海市最高人均可支配收入户买一套商品房40年才能付清房款。用长时间多付款的代价买来低品质的住宅，这就是豪宅与商品住宅的差别。豪宅价格不高，商品住宅价格不低，这就是现实。

1、我国住房市场的现状和主要问题

我国人口众多，城市化率很低，在取消福利分房政策，将实物分房改为货币化分房，人们改善住房的强烈意愿不能依靠单位分房，而只能通过在房地产市场购买房屋来实现，由于经济的持续发展、分房政策的变化和城市化进程的推进，人们改善生活条件的愿望日益强烈，使我国房地产市场需求强劲，房屋供给在短期之内难于满足人们改善住房条件的需要，政府对土地供应方式的改变，导致土地价格预期升值，使很多开发商在一定程度上囤积土地，使住房短期供应和供应预期极为紧张，使住房价格持续大幅度上涨，这种持续快速的价格上涨使很多潜在住房需求提前变为现实住房需求，还引起投资性住房需求的快速增长，又反过来加剧了住房供应的紧张，导致房价持续快速上涨进入恶性循环。

由于我国的城市还没有比较系统的廉租房体系，城市住房紧张，房租相对比较高，使房租与买房月供差距很小，也是很多潜在住房需求提前变为现实住房需求和个人投资住房的原因------因为几乎可以租养房，房款还清以后房子还是自己的。

由于我国的特殊国情和政策环境，尤其是住房供应无法满足人们希望改善住房条件的强烈需求，引起的房价快速持续上涨，这与西方已经成熟住房市场是完全不同的，因此没有任何现成的答案和经验可供直接使用，也不能照搬西方经济学教科书上的现成的经验与方法，比如试图加息以压制需求，否则可能无法取得希望的效果，甚至还会使经济和社会发展遭遇不必要的不稳定问题。

抑制需求而不是增加有效供应，这个问题在计划经济时代已经遇到过了，在计划经济时代的几十年中总是试图通过各种票证来限制和抑制人们的需求，而不是让社会去发挥潜力增加供应，结果总是无法解决供应紧张的问题，尽管通过需求和价格控制来达到稳定计划内物价的目的，但无法稳定计划外物价，无法改善人们的生活条件和生活水平。②

2、对于稳定住房价格，本人认为可以采取以下几点措施

在切实解决房价持续快速上涨问题时，不但要考虑到应该首先推进人们生活水平的改善、控制风险、保持住房产业及相关产业健康持续稳定的发展，为社会提供足够的就业机会，不断推进社会和谐发展，为逐步解决城乡一体化提供足够支持。

（1）、建立全国联网的产权登记系统，提高统计信息的有效性和针对性，提高调控能力

房地产管理部门应建立全国联网的产权登记系统，使税务、银行可以共享这些信息，让政府在宏观调控中

掌握更主动全面的信息，便于其采取的措施更具有针对性、有效性和科学性，也便于税务部门配合采取税收调节措施，银行降低调查成本，提高效率，更全面地掌握购房贷款人的资信和风险状况。

为了使政府、市场和购房者更好地掌握住房供应和价格信息房地产管理部门应对住房价格进行分类统计，使决策更具有科学性和准确性。比如：

每平方米价格(按产权面积计算，本文以下所用住房价格均按此计算)低于所在城市上年月均收入的房价上涨的幅度、权重和市场供应面积及预期；

每平方米价格为所在城市上年月均收入的1-3倍、3-5倍、5-10倍、10倍以上的房价上涨的幅度、权重和市场供应面积及预期；

这样政府进行宏观调控，采取有效措施稳定住房价格时，就很容易抓住主要矛盾，即主要关注重点应是工薪阶层及以下人员的住房价格问题，也就是每平方米价格为所在城市上年月均收入的5倍以内的住房价格的涨幅情况，要使这部分住房价格保持相对稳定。

同时对各个城市房租也进行相应的分类统计。

而对于每平方米价格为所在城市上年月均收入的5倍以上的住房价格的涨幅情况，主要不是政府关注的重点了，这个部分应是银行进行资信调查和风险控制的工作重点了，在银行风险控制中可以根据具体情况要求首付款的比例和利率。

（2）、增加有效供应和供应预期，稳定房价

在遇到房价持续快速上涨时，总是抱怨房产开发商暴利的现象，但很少有人关心其获得暴利的原因，因此这些抱怨对解决问题是没有用的。在解决房产商暴利时首先要认识到资本的本质是追求利润最大化，对资本空谈良心与道德是没有用的，我们要解决住房市场竞争不足的问题，使住房市场通过充分竞争，使他们的利润水平回到正常状态。

在改革开放以后逐步通过增加供应而限制需求，放弃非垄断商品价格控制，不但稳定了物价，而且极大地改善了人民的生活水平，在国家取消福利分房后，住房也逐步变为了商品，只有增加有效供应和有效供应预期，使住房市场充分竞争，才能保持住房价格的相对稳定，才能使人们冷静的看待住房市场，保持市场需求平稳发展。

为了解决住房市场的有效供应和供应预期，政府应该改变土地供应方式，采取供应调控手段，调节开发商的投机囤积土地，使住房市场保持充分的竞争。

首先将土地供应中的土地出让金改为有期限的建筑开发权利费，土地管理部门在招标前由根据房产开发规律和调控意图确定地块的权利期限，开发完成以后才开始计算土地租期，这样对住房产权人也比较公平。比如某一地块，在招标前确定18个月开发期限，某房产公司以480万元竟标得到地块后，必须在18个月内按规划开发完成，取得销售许可证，否则面临着地块及其上的建筑物被无偿收回，或申请延长其开发权，但必须再交纳开发权利费，比如申请延长其开发权12个月，则要补交开发权利费12/18*500=320万元。这样开发商投机囤积土地就有了很大代价，开发商就不会轻易囤积土地，这样开发商就会在取得土地后尽快开发完成并进行销售，使住房供应预期变得比较透明，政府也便于调控，比如遇到房价持续上涨时，就多投入具有短期开发权的土地，同时城市烂尾楼的处理也变得简单了。

只有使房产市场有充分的竞争，使其获得正常利润，房产行业才会充分考虑如何加强管理、降低成本，如何采用新工艺、新材料等，促使房产行业长期健康发展。

（3）、规划多层次的住房，稳定房价

在现代社会中，各个阶层的收入和生活层次是有差距的，因此住房需求也是分为多个层次的，因此在住房规划中，就需要考虑到各个阶层的住房需要，要放弃带有计划经济色彩的经济适用房建设，我们要规划一些容积率很高，只有消防通道，没有汽车停车位，只有自行车停车点的小区，也要规划一些容积率高低不同，有汽车停车位，有自行车停车点，绿化区域大小和生活设施不同的小区，还要规划一些很高档的小区。

政府还要为没有住房的人进行有效的廉租房体系建设，以稳定城市的租房价格，以引导理性的投资性住房需求。③