万科中原万科东莞金域蓝湾项目营销策划竞标报告-112PPT
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世联-东莞金域中央地产项目价格策略报告-80PPT
东峻豪苑——高性价比型
中价入市：一期入市均价4200元/平米，
尾货均价4600 元/平米（同期竞争项目 价格：国际公馆4500、金地4200、凯旋 城5000、景湖春晓4000）
大规模实景展示：会所、湖景、立面
稳步提价：入市均价4200元/平米到
一期尾货均价4600元/平米;二期开盘 高价入市5200元/平米
春晓二期2300套/4900-5200/100～170㎡
下半年集中推盘的 国际公馆280套/预计5500～5800/3房
120-130㎡/4房140-150㎡
项目竞争逐步加大
凯旋城四期300套/预计5500～6000/4
房180㎡/5房250 ㎡
旗峰天下400套/5800～7000/140～170 ㎡
结论二： 南城未来推货量巨大，同质化明显，阶段竞争加大；
结论三： 9月后，受政策和竞争环境的影响，将延长客户的购买决策 时间。
11
1.2项目价值分析
地段：位于南城中心区边缘，未来发展前景较好，但目前生活配套 不足，生活氛围不浓
规模：18万占地，30万建面，属于大规模项目，但与南城的大盘相 比相比存在一定劣势
17
1.3本项目客户产品需求与供给对照表——比例严 重失衡
此比例出现严重失衡主 要与一下因素相关：
宽景美墅主力以及拳头产品 的地位
施工及推售节奏 推广力度 销售手中的资料较少，仅有
宽景和水岸的户型
产品类型 宽景美墅 水岸美墅 叠院美墅 国际公寓 优品美筑 合计：
需求比 例
85.4% 1.3% 2.0% 4.1% 7.2% 100.0%
谨呈：东莞市金众房地产有限公司
金域中央价格策略报告
2020/3/23
万科金域蓝湾商铺营销策略研究
万科金域蓝湾商铺营销策略研究在当前的房地产市场中，商铺投资与销售已成为一个重要的领域。
本文以万科金域蓝湾商铺为例，从市场环境、目标受众和营销策略等方面进行分析，为投资者和开发商提供有价值的参考。
确定文章类型本文属于房地产营销策略研究报告，主要围绕万科金域蓝湾商铺展开分析，为投资者和开发商提供针对性的营销策略建议。
确定关键词关键词：万科金域蓝湾、商铺、营销策略、房地产市场、目标受众政策环境：当前房地产市场政策整体稳定，政府对商铺市场的管理逐渐规范化。
在货币政策方面，虽有紧缩趋势，但仍是购房者置业的窗口期。
市场规模：随着城市化的不断推进，商铺市场规模逐年扩大。
而万科金域蓝湾所处的区域具有较高的商业价值，市场规模和需求较大。
消费者行为：在后疫情时代，消费者对商铺的需求呈现出多元化和个性化的发展趋势。
投资者更注重商铺的实用性和未来发展潜力。
目标受众：本文主要针对有意投资万科金域蓝湾商铺的投资者，以及希望提高商铺销售业绩的开发商。
目标受众特征：投资者注重商铺的投资回报率和未来的发展潜力；开发商则更注重如何提高商铺的销售业绩和扩大市场份额。
定价策略：根据市场调查和分析，制定合理的定价策略。
在保证利润空间的同时，要考虑到投资者的接受能力和开发商的销售目标。
推广策略：通过线上线下多渠道进行宣传推广。
利用社交媒体、房地产门户网站和户外广告等多种方式进行广告投放。
同时，可以开展一些有吸引力的活动，如商业论坛、投资讲座等，以吸引目标受众的。
渠道策略：积极拓展各种销售渠道，如开发商自行销售、委托代理机构销售和网上销售等。
同时，可以考虑合作经营或捆绑销售等模式，以提高销售业绩和降低成本。
差异化竞争策略：针对目标受众的需求特征，可以开发一些具有差异化和创新性的商铺产品，如“情景式”商铺、联合办公空间等。
同时，注重商铺的装修和配套设施，以满足消费者的个性化需求。
客户关系管理策略：建立完善的客户关系管理系统，客户需求和反馈，提供专业的售后服务和支持。
2019年万科金域蓝湾三期整合推广的策略规划-PPT文档资料
万科 · 博朗峰 ——
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
二 定义
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
o 以更高的国际视野，抬高红树湾人居尺度 o 以深层的人文关怀，界定新中产生活内涵 o 以宽厚的生态主义，重新界定健康生活 o 以高精度产品主义，重新定义优品建筑
或曰：新世界的国际精英
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
o 未来的红树湾生活城邦 o 昭示出无限活力的现代都市生活前景和升值前景
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
[ 规划—— 深圳罕有的生态健康生活特区 ]
o 地处红树湾畔——更宽厚的世界级生态稀缺资源 o 无遮拦海洋景观——更加深远的视野观望 o 超高的建造理念——稀缺的区位地块核心价值
第2章：坐好位置
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
一
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
—— 万科 · 博朗峰 ——
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
o 就这样确定项目高度 o 就这样界定出未来的新标准 o 未来之都的预期一垂定音 o 一旦进入，就把项目抬到一个超高平台上进行作业
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
[ 城市运营使命 ]
o 带动红树湾，乃至深圳湾的一个全新生活领地的崛起 o 进入城市运营商的角色升级。
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
二 世界观决定视界观
万科金金域域蓝蓝湾湾3三期期整整合合推推广广策策略略规规划划
深圳万科金域蓝湾房地产项目总结报告(深圳中原)ppt图文版-23p
中原!? 萬科!?
“中原” 為地產代理界的最強，代理 樓盤無數，獲奬無數，成績彪炳，行內 流行一句傳說：
“有中原，冇窮人！！！！”
今年所收的佣為地產開發商的佼佼者，開發 物業無數，在行頭最具名氣，做事細致， 多少地產商的模仿偶象，多少代理商渴 望合作的對象
繼２００２年與中原夥拍的金域藍灣１ 大受好評後，２００３年４月與中原合 作又一巨獻
总建筑面积：约22万平方米 其中：住宅：208000平方米 会所：4200平方米 商业：6000平方米 幼儿园：2200平方米 开发时间：分三期开发 单位总数：一期：634户；二期：699户；三期： 490户 物业类型：一期：5栋33层住宅；二期4栋33层 住宅；三期2栋52层住宅
1期的货尾单位要同时消化 2期的均价比1期低，要维持客户金域蓝湾豪 宅盘的形象，又要让客户不感觉到2期比1期 便宜 解决方法: 2期公开发售时先推出8号楼、9号楼景观胜 价比最高及均价较高的栋数作一平衡点，而 另外同时间引导客户购买1期现楼的单位。
由3月初开始收筹，到4月尾收筹己达到 100多个，决定于4月26日作解筹，而内 部认购的优惠采取递减的情况，由原来 的5000变50000至5月1日开始5000变 30000，吸引客户要及早落订。
金域藍灣２－“一個傳奇的誔生”
拍攝地點介紹
位于深圳市福田区福荣路以北，距深圳东西主干
道滨河路2分钟车程，距福田中心区约4公里，距 深圳高尔夫球场约1.5公里。
项目南面为国家级的红树林自然保护区和深圳
湾，与香港天水围遥相呼应。北面可观深圳市区景观和 高尔夫球场. 金域蓝湾为深圳市少数既具有城市生活便利，又可享受 永无遮挡的红树林海景的居住项目。
dts DIGITAL SURROUND 金域藍灣－２期
万科金域蓝湾房地产项目总结报告PPT
，运动员们先后进入跑道，他们向后退了几步，摆好姿势后，听从裁判员的口令后，双腿急速向前 冲，跑到白线前，脚猛地一下往地上一蹲，手臂往前甩，身体立刻腾地而起，双脚朝前稳稳地落到 了地上。我们班的运动员们带着第二和第四的好名次凯旋而归。400米比赛即将开始，该我上场了， 我蹲下做蹲居式作文起跑。心一下子紧张了起来，我想不管有没有名次，我都要尽自己最大的努力 跑完全程。;呯;发令枪打响了，我飞快地跑了起来，可就是追不上前面两个，我的体能越来越弱 了。;加油，加油，;同学在一旁不住地为我呐喊。我似充电了一般，又加快了步伐，眼看着就要冲次 了，我用尽全身的力气，拼命地往前冲，可我的脚却不听使唤，渐渐的开始发颤，最后
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02
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房地产策划案例：金域蓝湾
★★★手机短信+彩色屏保 ★★★电影院新片放映前插播广告
媒介常规运用：特报商报、DM、杂志、户外、现场包装更换、餐馆/酒楼宣传配合……
十二、2-6月广告主题
2004年2月 3月 4月 5月 6月
独一无二的地位
价值体系
唯风景论/唯自然论 唯海权论/唯材质论 独一无二的生活
生活方式
八诫/八卦/八股 独有丰富生活内涵 独一无二的品质
2、从销售来看，金域蓝湾二期已销售60%，进入中尾盘销售阶段，属于销售的一个危险期， 需要更有效进行市场攻击，促成最后的销售任务；
3、从产品来看，二期余房的素质及面积也会有对成交产生致命影响，149平方米总价较高， 面对将高端群体，6、7号楼存量较大，且西向海景较为单调，因而对销售的压力更大，需要 有更强势及更有针对性的配合。
两 个 年 龄 层 客 户 群 30-50岁
（沉稳· 智慧）
5、高尔夫球会、游艇会、私人会所的针对宣传；
6、“60年代生人”系列活动，可以邀请刘欢前来助兴， 如歌曲回放、收藏毛主席，如60年代座谈会，将观点结 集由《万科周刊》出版。
7、新主题· 新创意· 新媒介· 新传播：以价值与生活诉求来 打动对这个阶层，促成销售。
6、30岁置业研讨会
7、第2届业主运动会 8、中国消费品采购大会 9、选美比赛： 优雅丽人行首发式/深圳时尚新女性 10、摄影赛 11、参加冬交会 12、业主生日会 ……
能否提升活动对有效人群的吸引力？
五、广告再思考
概念太多
发现传世之美 生活无限奢享 城中极品2、3房 傲瞰深圳城市海景
主题乏力
可以说今年的报版都属于 销售主题报版
入伙主题
优越生活观 成熟实景+细节品质 独一无二的社区
万科金域蓝湾_营销策略总纲
2006年上半年有3宗土地出让，仅有一宗成交，楼面地价是2510元/㎡，测算出其建设成本为4600元/㎡左右， 再加上开发商获取利润，在不考虑其他市场因素的情况下其售价将达到5500元/㎡以上，较大幅度超过目前该 区域5000元/㎡左右的市场价格。说明尽管有新政影响，部分开发商对珠海未来房地产前景仍然看好。 2006年10月18日，“珠国土储2005－13”地块拍卖由华发以25.5 亿元获取，建面3510元/平方米，再加上契 税7000万元共26.2亿元的总价 ，宗地35.44万平方米，总建筑面积为72.66万平方米，功能定位为住宅、商业、 酒店、办公，挂牌出让的楼面地价为1200元/平方米。（万科、和黄、凯德臵地、中海、中信华南、招商、华 发）。而万科止步于1900元。
中华方兴· 每一间
本项目
方圆· 云山诗意
景山一号
金域廊院 钰海山庄 湖光山舍 华发新城 未拍卖地块 中新国际 华发国际 格力广场
银座
金碧时代 九洲假日 山海一品
万科· 珠海宾馆项目
蓝爵
金地项目
九洲时代 北岭项目
海湾半山
06年项目
在售项目 将售项目
上海中新· 中新国际
07年项目
面对众多本土与外来品牌发展商的合围，已不仅仅是产品与资源之 间的竞争。 但情侣路沿线未来高端项目的推出，有利于带动项目价格的提升， 同时，结合项目自身的产品品质和高调推广，项目存在进入珠海第 一阵营的机会。
项目现场展示品质不强，产品规划存在不足，整体档次不高，近期 营销中心将开放。
2.2竞争分析
华发九州
项目地址： 石华东路与情侣路交界 处西北侧。 建筑面积：3.9万平米 建筑形式：2栋高层， 28层
户型：4房，复式
工程进度：地基阶段 预计发售时间：2007 年中
万科地产深圳大朗金域蓝湾营销策划报告24页PPT
一定坚持高居住舒适度
至宽约290米超视楼距，别墅般境界 楼王气质，质感生活，舒适生活无可媲美
有别墅般的低密度、低 容积率的居住感受；楼 间距普遍在约80-295米 之间，平均楼间距近100 米；除了别墅，一般楼 盘很难做到。
一定住有鼑级会所的社区
近1700平米双层蓝湾会所，五星级酒店般尊崇 可能是大朗最豪华的社区会所 酒店式入口、豪华台阶、精致水景
休闲配套： 帝豪酒店、天域酒店、天域歌剧院、长盛影城、世纪经典沐足。
长盛广场
富民大
道
新世纪·明
上居
本案
帝豪花园酒店
体育 馆
美景大 道
市政公 园
香草天空
香缇雅境
一定住有优质环境的社区
三大主题园林，五星级品质 约1200平米大朗最大的社区泳池
香港迪斯尼设计乐园设计团队精 心打造，五星生活品质呈现
椰风广场
一定住在这个城市最好的地段！
金域蓝湾 中央地王 雄冠大朗
■ 松山湖东区，东莞硅谷配套区 ■ 大朗镇商务中心（CBD），松山湖商务配套核心地带
商业配套： 拥有20万平米的商业配套——长盛广场。长盛广场为综合性的大型商圈，内 包含长盛美食街、歌剧院、盛世缤纷步行街、酒店、电影城等众多生活配套： 大润发超市、长盛影城、国美电器，六福珠宝、耐克专卖店、阿迪达斯专卖 店、肯德基、手机专卖店、音响制品店等，另外，周边银行众多，如广东发 展银行、招商银行、中国银行、东莞银行、兴业银行、东莞农信社、交通银 行等众多大型银行均在社区边。
教育配套： 大朗是广东省教育强镇，拥有省一级学校大朗一中、市一级学校大朗中学、 实验小学、长塘小学、中心小学等重点学校。另外民办教育发展迅速，拥有 启明学校、启明初中、爱乐幼儿园、南洋幼儿园等众多优秀的教育资源。
万科金域蓝湾营销执行方案
交通的便利及莞深一体进程的推进，越来越多的深圳人到莞置业。松山湖的未来规划、园区环境 及万科金域蓝湾的品牌都将是吸引他们投资的诱因，让他们看到更丰厚的投资前景。
大朗镇区中高端客户 （1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套； 主力产品：60-80㎡的二房 90-110 ㎡的三房
大朗镇区中高端客户 （1）本地成长型客户：从事毛纺织、装备制造、物流等行业，小企业主或大型企业高级员工，以及镇区 内行政机关职工，年龄在28~35岁左右，月收入约1~2万元，买房除了满足居住外，更多的是需要彰显成 就和品味，一般需要户型在120三房/140四房。 关键词：稳定 经过多年的努力和奋斗，事业及家庭已进入相对稳定的上升阶段 同时多年的奔波也使他们在心情在心态都有一种强烈对更稳定的生活渴求 稳定的事业和有殷实的经济基础，使他们更为接近“开好车”、“住好房”、“过好日了”的奋斗目标。 当然，能住在“都市”里就更完美了。 关键词：责任 在事业上， 他们已达到一定的成就，工作的责任一直推着他们不断的前进。熬夜/挫折/打击/加班/荣誉/加 薪/分红是他们的职业写照。在生活上，他们是家庭顶梁柱，家庭的幸福是他们奋斗的动力也是最大的欣慰。 关键词：愧疚 他们害怕回到原点，几乎盲目地追求金钱（很大成分上是被迫努力赚钱以获得安全感）不得不应付更多的 社会交际，陪吃饭/陪喝酒/陪娱乐等等，陪伴家人的时间越来越少。因此，心里充满着对家人的愧疚，希 望以最好的物质给家人补偿。 关键词：自我肯定和证明 自我的肯定和证明同时也一种地位和身份的标签，他们试图让自己更有钱的同时更有品味，他们开始关注 一定奢侈品，开始开好车、喝好酒、穿名牌，通过物质来体现自己的品味，来肯定和证明自己。买不起别 墅，但住的房子也一定要别的好。 关键词：浮燥 疲惫的工作和复杂的交际让他们静不下心来细心阅读，他们更倾向于更直观、简简的信息渠道，如：朋友 介绍、电视、户外及短信。
项目总套数约2000套，分三期推出： 一期产品预计07年10月份推出，580多套； 二期约600套； 主力产品：60-80㎡的二房 90-110 ㎡的三房
万科金域蓝湾项目阶段推广执行策略
跟踪竞品动态，及时掌握市场变化和竞争 态势，为调整推广策略提供依据。
调整与优化推广策略
根据效果评估结果调整推广渠道和方式
根据销售数据、客户反馈等评估结果，调整推广渠道和方式，提高推 广效果。
制定针对性的营销活动
根据客户需求和市场特点，制定针对性的营销活动，吸引潜在客户。
加强与媒体和意见领袖的合作
加强与媒体和意见领袖的合作，扩大项目知名度和影响力。
定位
高端住宅社区，注重居住品质和 生活体验
目标
打造XX市高品质住宅标杆，吸引 中高收入家庭和改善型购房者
项目现状与市场环境
现状
项目已开工建设，预计XX年底交付 首批住宅
市场环境
XX市房地产市场持续稳定发展，政策 环境良好，市场需求旺盛
02
推广策略制定
目标客户群体分析
01
02
03
刚需购房者
主要针对首次购房或改善 型购房需求的客户，重点 考虑价格、交通便利性和 配套设施。
投资客
针对有投资需求的客户， 关注项目未来的增值潜力 和租金回报率。
高净值人群
针对高收入人群，提供高 端、定制化的服务和优质 的生活体验。
竞品分析与差异化策略
竞品分析
深入研究同区域内的竞争对手，了解其产品特点、价格策略、营销手段等，以 便制定针对性的竞争策略。
差异化策略
根据目标客户群体的需求和竞品分析结果，打造独特的产品卖点，如设计、装 修、配套服务等，以区别于其他竞争对手。
通过对竞品项目的分析，了解市场上 的竞争态势和优劣势。
推广效果实时监测与反馈
实时监测销售数据
客户反馈及时处理
通过实时监测销售数据，及时了解销售动 态，为调整推广策略提供依据。
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珠海
客户对金域蓝湾系列的不断关注
万科金域蓝湾：一起发现新滨海(组图)
2007年04月02日11:24 来源：
跟着万科走！
着力金点域蓝湾系的核心共性
➢金域蓝湾是万科的城市滨海高端物业品牌； ➢拥有得天独厚的资源优势； ➢稀缺的城市价值与成长潜力； ➢城市核心地段； ➢规划完善，商业成熟； ➢高层/超高层； ➢较高容积率； ➢户型面积段多样化； ➢风格园林品质细节打造。
项目地块分析
市场分析
客户分析
项目核心价值分析
产品增值建议
开发策略 产品附加值 溢价体系 中原资源及团队机制
经济指标
富民大道
占地面积91779.843平米； 容积率≤2； 商业面积7000平米，其中集
中商业3000平米，底商 4000平米； 建筑层数≤24层； 绿地率≥30%； 建筑覆盖率≤35%；
片区概况
全国毛纺重镇，世界毛纺贸易中心，且毗邻国家级科技产业园区— —松山湖，区域价值高；
经济持续快速发展，居民收入水平逐步提高，为房地产提供良好的 发展平台；
大朗产业在升级，产业结构更优化， 高素质群体不断壮大，产生大量的置业 需求；
作为主城区之一的松山湖园区经济逐 步迈入国际市场，大朗与松山湖唇齿相 依，特别是大朗经济重心逐步向新中心 转移，使得大朗与松山湖之间的联系将 更加紧密，未来的大朗将与松山湖一起 共繁荣，同发展。
建面240000平方米，容积率为4。为九栋33层高层， 两房、三房为主，95-150平方米，位于开发区东部泰 达时尚广场核心生活区，CBD东进的核心位置 。
厦门
建面9.2万，容积率3.9。5栋板楼， 1栋为47层超 高层，1栋为TH。户型100 ㎡～200 ㎡，情侣中路
建筑面积约16.7万，容积率3.0。7幢30余层高板式建 筑，户型90～300平方米。泰式皇家园林，湖边水库
20分钟
交通圈 深圳
3400分. 钟 香港 2交%通圈
大朗
东莞轻轨规划
深圳与东莞房价比较
价格涨幅深圳远高于东莞，东莞以自住需求为主导，未来投资潜力旺盛，加之深圳品 牌开发商的纷纷介入，受供应结构的影响，预计房价将有较大的上涨空间。
从05年至今，深圳和东莞房价均一路上扬。上半年深圳房价涨幅高达42％；东莞房价现为 4500元/平方米，今年第一季度涨幅也高达21％。
随着物权法的推出以及别墅用地的限制，独立别墅日益成为稀缺产品，加 快了投资者的投资热情。
片区市场概况
长盛片区成为大朗现代生活的标志区域！
•美景大道与富民路交汇区已经形成了大朗的新的商贸、文化、 娱乐、教育、行政中心区 •配套成熟，规划良好，形象档次高，与老城区形成鲜明的对比
万科中原万科东莞金域 蓝湾项目营销策划竞标
报告-112PPT
2020/8/19
万科·东莞金域蓝湾
本提案围绕核心问题，结合对万科和大朗片区的理解，从 项目核心价值及中原资源和团队合作机制出发，提出切实 可行的操作方案，贡献出可供整合的资源。
关键思考点
1 如何在大朗打造高 品质的蓝湾系物业
2
如何实现快速消化 ，达成销售目标
完善型物业相对于首次置业价值敏感型客户呈现出强烈的个性化差异。 首次置业是“工作为住房服务”，完善型置业是“住房为工作服务”。
完善型置业是舒适休闲第一，自身喜好的色彩强烈。从形式看是购房目 的由单纯的满足居住向二次置业发展，从内涵看，则预示着客户从“生 存需求”向“舒适需求”转变，其中蕴涵着对生活的更多理解，对文化 和个性的追求。
车程。 成熟的商业，完善的配套 周边规划有体育中心 品牌发展商进入大朗首次开发 周边缺少景观资源 箱涵对项目施工的影响
……
本体资源分析系统
大朗镇区、松山湖产 业区
地势平坦，地块呈倒 梯形，箱涵穿过地块 ，影响一期施工
泛松山湖区域，大朗 新中心，体育中心建 设
区位 土地优劣
南面休闲公园、17层 以上远眺松山湖美景
新世纪·明上居
本项目
工厂区
箱涵
长顺街
项目宗地
华为
项目宗地
•距松山湖车程5分钟 •大朗新中心,临富民大道 •交通便利，配套成熟
长盛 广场
办公楼
大朗 中学 体育馆
帝豪花 园酒店
地块印象
关键词： 核心的地段：大朗镇新中心区 便捷的交通，与松山湖产业园区约5分钟车程，莞城约20分钟
片区市场概况
随着松山湖片区的发展和腾飞，未来将吸引更多资金实力雄厚的企业、以 及外来开发商进驻，松山湖地产未来仅光大、万科、长城有土地储备，土地 资源稀缺而珍贵，市场关注必将以松山湖为中心，扩展至周边镇区，形成泛 松山湖生活圈，因此大朗与松山湖融为一体乃大势所趋。
持续的经济增长及强大的购买人群，为大朗房地产价格攀升提供坚实基础
透过大朗市场看城市完善型物业的发展趋势!
项目地块分析
市场分析
客户分析
项目核心价值分析
产品增值建议
开发策略 产品附加值 溢价体系 中原资源及团队机制
片区交通概况
未来的轻轨建设，加速莞深港城际间的切换，扩大了人们的居住区域，三地客户共融 ，关系更为紧密，东莞的客户群构成将进一步升级！
广州
松山湖 东项莞目宗地1交0通分圈钟
➢万科系列品牌中打造成功的豪宅景观物业品牌； ➢具有很强的复制模式； ➢培育了一批蓝湾系列产品的忠实客户； ➢各地蓝湾系列产品知名度相互叠加，形成联动效应； ➢在品牌效应的联动下，截至目前，蓝湾系列产品的销 售速度均比较快速。
资源景观 城市核心 高端形象
成熟的品牌 成熟的产品线 成熟的营销手法
本报告的研究思维导图
自然资源 土地稀缺性
倒梯形地块，地块下 有箱涵穿过
地质条件
远期规划
土地稀 缺性
配套资源
长盛广场、歌剧院、 酒店等成熟配套，商 业聚集
核心位置地块，昭示 性强，商业价值高
本项目的土地属性为：
G2类 城市完善型
城市完善型的理解
完善型物业，是指客户已拥有一套居住型物业，为了满足更高的生活需 求而购置的用于自住的另一套物业。
从万科蓝湾系的起源说起。。。
美丽传说 一个红树林畔的
深圳金域蓝湾——万科蓝湾系的起源
核心价值： 红树林海景 丰富的自然资源 高层/超高层 城市核心 成熟规划 便利交通 成熟商业氛围 ……
金域蓝湾系列
天津
深圳
全国化复制
建面240000平方米，容积率约6，泰式园林。共11 栋33-47层高层及超高层，户型78㎡～130 ㎡ ，四 房150-170 ㎡ 。福田中心区一级辐射区