万科城商业街租售策略方案

C 区 A 区
3.
时尚走廊商业区（B区）
通过许多体现时尚、潮流气息之业态组合，为业 主提供追逐时尚、体验尊贵之消费享受；
4.
异国特色餐饮区/配套商业区（C区）
B 区
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 1
项目定位与规划优化 －－商业业态规划与组合建议

根据以上对万科城商业街商业功能分区之设想，各功能分区之业态规划与组合建议如下：
万科城商业街项目
整体租售策略方案
项目综合调研分析－－项目启示

项目启示－－可覆盖消费群体参考：
鉴于项目所在位置较为偏僻，周边较少商业配套，商业气氛不浓厚； 项目可覆盖范围参考，除自身规划户数约900户、保利林语山庄项目规划户数约 1500户、及周边零散居住人群； 粗略合计该项目，主要目标消费人群约超过2万人，并可辐射科学城区域约超过 11万人口；
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 4
四． 项目产品亮点优化建议
（备注：以下图片均为示范图片）
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 5
项目产品亮点优化建议

项目之特色亮点部分－异国浪漫风情走廊
该区域之整体形象为：异国（如法国）情景/情调之景观场景设计，并通过绿 化与灯光效果，更添许多浪漫气氛； 配合个别精致之休闲、活动设施布置，提供一个抒发情感、缓解压力、浪漫 别致之消费场所；
1. 2.
3.

项目启示－－业态定位参考建议：
鉴于项目位置及周边商业气氛之缺欠，该项目之整体业态定位应以社区配套为 主，主要针对项目自身与周边项目之消费群体、及周边零散消费群体等； 为扩大项目的可辐射范围、提高项目整体经营效益，可考虑增加餐饮功能，吸 引更多目标消费；
1.
2.
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
根据以上租售价格分析，万科城商业街 之整体平均租售价格，保守建议为：
保守平均租金建议约为： 58-72元/m2/月 保守平均售价建议约为： 8800－11000元/m2
综合项目目前人流少、周边缺乏商业气氛、及项目仍处于施工阶段等现状 缺点，故以上平均租售价格之保守建议范围，仍可适当下降50%之弹性空 间；
尊显万科城项目整体之尊贵、和谐、时尚、贵气之中、高档商业形象！
通过以上之整体商业形象定位，并在业态规划与组合方面加以优化，以满足主要 目标消费群体之实际需求，将商业街之功能定位为：

具有异国浪漫情调之生活、休闲、享受之社区配套型风情商业街！
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 0
项目定位与规划优化 －－商业功能分区建议
•
业态组合： 包括：特色情调咖啡厅、休闲书吧、花店、便利店、时 尚精品等等；
时尚走廊商业区（B区）
配套商业区（C区建议2）
•
业态规划描述： 1. 2. 3. 满足追求时尚潮流之消费需求； 满足追求生活享受之消费需求； 满足追求质量与品味之生活需求；
• •
业态规划描述： 1. 主要以社区配套商业业态为主； 业态组合： 包括：数码冲印、洗衣店、银行（24H）、药店、邮政 快递、小型超市、家居饰品、装潢设计、卫浴用品、橱 柜系列等等；
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 3
项目定位与规划优化 －－意向引进商家名录

根据以上业态规划与组合建议，建议引进之业态商家名录如下：
业态组合
卫浴用品
建议引进商家名录
美标、科勒、箭牌、乐家洁具、汉斯格雅、TOTO、和诚卫浴、……
橱柜系列
西餐厅 特色快餐 其它特色餐厅 雪茄红酒 数码冲印 洗衣店 银行（24H） 药店 邮政快递 小型超市
澳柯玛、欧派、海尔橱柜、好家档橱柜、金牌橱柜、方太橱柜、……
VABENE意大利餐厅、SOHO英式酒吧餐厅、自由空间、名仕阁、萨提西餐酒廊、…… 永盈茶餐厅、表哥来餐厅、多丽美餐厅、德克士炸鸡、麦当劳、华辉快餐、味然点、…… 仙踪林、水果捞、哈根达斯、纽西兰雪糕、许留山、YBOX奶茶、…… 雪茄在线、雪茄客、雪茄红酒吧、V.BAR、骏德酒业、品味轩、…… 富士冲印连锁、柯达冲印、彩图美冲印、美亿数码冲印、全茗数码冲印、…… 福奈特连锁、索拉娜、布兰奇、连锁洗衣、…… 招商、广发、建行、工行、中银、农行、…… 老百姓、博济、百源堂、采之林、健民、一致药店、同仁堂、国大药房、…… EMS快递、中国邮政、……. 宏城、百事佳、胜佳、实惠多、信和超市、1＋1超市、胜意超市、……
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 7
项目产品亮点优化建议
外立面灯光效果示范图片：
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 8
项目产品亮点优化建议

商铺形象包装
统一商铺外观形象与风格，提高各经营商家整体档次与形象； 设计富有特色与吸引力之招牌形象；
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
不高，将降低整体销售利润；
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
3 6
项目整体营销策略建议 －－租售价格建议

根据以上项目综合调研－－周边主要竞争商业街之价格参考为：
整体平均租价水平约为： 65元/m2/月 整体平均售价水平约为： 9750元/m2 整体平均投资回报率为：8％

如根据项目及周边商业现状，就以上周边市场整体平均价格水品，按 上下浮动10％粗略计算：
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
2 6
项目产品亮点优化建议

灯光效果设计
配合各商业功能区域之形象特点，设计形象各异之灯光效果，可增加商业街 夜晚之经营气氛、与景观视觉效果； 加强商业街主入口处、外立面、沿街面等灯光效果，提高商业街夜晚之整体 经营气氛与形象；
经纬物业顾问行

根据以上项目整体形象定位与功能定位建议，该项目之商业功能分区建议如下： 中央主题活动广场（待定）
通过一定主题形象包装与装饰，可适合进行不同 形式、不同主题、不同性质之商业性推广活动， 以达到提高商业街整体商业气氛之效果；
1.
C 区 2. 异国浪漫风情走廊（A区）
以法国浪漫情调为背景，通过绿化、灯光效果、 情景设施等手段，配合异国特色之休闲业态组合， 打造一条异国浪漫风情之休闲走廊；

媒体宣传：
1. 2. 主要媒体投放阶段：项目招商/销售准备期、及正式招商/销售阶段； 主要投放策略与媒体选择： （准备期）以大幅彩色报纸广告为主、（正式招商/ 销售阶段）以1/8版或专栏分类报纸广告为主；

主题性推广活动：
1. 2. 活动目的：提高商业街整体商业气氛、及吸引消费人流； 活动内容：由于商业街经营规划不大，不必特意针对商业街举办相关商业性推广 活动，可根据万科城（住宅部分）整体营销策略及阶段推广计划，配 合相关主题性推广活动之特点与形式而配套进行；
整体平均租金水平范围约为：58-72元/m2/月 整体平均售价水平范围约为： 8800－11000元/m2
整体平均投资回报率范围约为：6.3－9.8％
较符合目前项目所在区域商业市场之整体租售价格水平！
经纬物业顾问行 万科城商业街项目－－整体租售策略方案 3 7
项目整体营销策略建议 －－租售价格建议
建议引进商家名录
星巴克、百怡咖啡、避风阁咖啡厅、引力休闲天地咖啡、柏鹂现磨咖啡、……. 书巢连锁书业、美诗文化机构、书之影、汉德书店、学而优书店、三联书店、…… 七彩鲜花、八零零花店、春天花店、英姿花店、花花世界鲜花店、…… 7－11便利店、OK便利店、喜之多便利店、…… 唐山骨瓷、茗雅工业品、海雨天风、红泥庄、绿宜雅、时代饰品、顶好饰品、凯特斯饰品、典 藏饰品、劲怡饰品、…….. 美伊意、艾格、COOCAN（酷肯）牛仔系列、喜善服饰、柏盈、天兰、…… 知婴国、迪妙多纳、巴拉巴拉、新福婴儿用品、丽婴房、柯琪童装、……
优点： 最大程度保证万科城项目的整体经营形 象与档次； 最大限度提高项目最终整体销售利润；
缺点： 项目前期需要投入一定的包装与宣 传、推广成本；
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
3 4
项目整体营销策略建议 －－整体租售策略

策略二：返租销售策略
具体操作： 首先对项目进行整体包装； 通过适当的宣传与推广手段，按5－6％之年回报率，以五年 返租形式进行销售；

策略三：整体打包销售策略
具体操作：就万科城商业街施工工程完成后，以现状整体打包出售；
优点： 减少项目前期包装与经营成本； 减少项目经营人手配置； 操作简单；
缺点： 项目销售后，失去经营权，对项目将来经 营业态、档次、形象等较难控制； 对于寻找目标客户存在一定难度；

由于以现状整体打包形式出售，销售价格
经纬物业顾问行 万科城商业街项目－－整体租售策略方案 3 8
项目整体营销策略建议 －－宣传推广建议

项目现场招商、销售气氛营造：
1. 2. 设立项目招商/销售中心，以便开展招商/销售工作； 准备项目宣传推广物料，包括：宣传手册、商业街整体与局部效果图、商业街平 面图、招商/销售指示牌、形象海报等；
提高项目整体形象与档次、满足万科城业主日常消费需求；
4.
5.
产品最终销售、利润最大化之经营目的；
万科城商业街整体租售策略建议如下：
经纬物业顾问行
万科城商业街项目－－整体租售策略方案
3 3
项目整体营销策略建议 －－整体租售策略

策略一：连租带售策略（建议采用）
具体操作： 首先对项目进行整体包装； 通过适当的宣传与推广手段，按合理的价格定位，同时进行 租赁与销售方式，个别已出租商铺可带租销售；