金融-股票市场与房地产市场相关性原因

股票市场与房地产市场相关性原因自20世纪90年代末期开始，房地产成为中国经济重要的支柱之一，而股票市场也被喻为经济的“晴雨表”。对于二者的关系，仁者见仁，智者见智。我国房地产市场和股票市场之间要么存在正相关关系，要么存在负相关关系，至于哪种关系更为显著，则由市场环境来决定。

一、从国际经验看房地产市场与股票市场相关性表现

（一）美国房地产市场与股票市场的历史表现

20世纪90年代中期，美国网络产业快速崛起，并推动网络股走红，资本开始争相抢购市场中为数不多的网络股，极大地哄抬了股价，股市泡沫也此产生。到2000年8月，标准普尔500指数登上了1518点的历史最高位。就在网络泡沫不断催生股市泡沫的这段时间，美国的房地产市场也在不断膨胀。美国10个大中城市标准普尔房价指数从1995年初的76.82持续稳步上升到2000年8月的110.07。股市上涨给美国民众带来了更多的财富，使他们拥有更多资金投入房地产市场，房地产市场与股票市场经历了一段共同繁荣期。

2001年，美国的网络泡沫破灭，股市日趋看淡。与之相反的是，美国的房地产业却进入了高速发展阶段。虽然经历了“9.11”事件，但房地产市场并未同股票市场一同消沉。标准普尔房价指数从2001年1月114.58点上升到2006年6月226.29点，上涨了近1倍。美国的这一轮房地产市场疯狂发展阶段，催生了大量的泡沫，到2007年，房价终于支持不住，开始走下坡路，并引发了波及全球的次贷危机。2007年3月13日，次贷危机首次波及股票市场，纽约股市遭遇“黑色星期二”。随后，次贷危机引发全球金融危机，美国股市步入下行通道。到2009年初，美国房地产市场与股票市场几乎同步达到低谷。此后，美国股市开始反弹，期间虽有波动，但仍处于上升通道，然而房地产市场始终一蹶不振，难有起色。

从历史数据来看，美国房地产市场与股票市场时而共荣共衰，时而一盛一衰，并没有保持一个持续、稳定的相互作用关系。

（二）日本房地产市场与股票市场的历史表现

自20世纪60年代起，日本经济开始持续高速增长，到80年代，日本己成为全球第二大经济体。日本的快速发展加之连年巨大的贸易顺差引起了以美国为首的西方国家的不满。1985年9月，美、日、英、法、德五国财长达成“广场协议”，在1985年下半年到1988年年初两年半的时间里，日元升值50%。

日元升值后日本出口导向型经济受到极大冲击，为缓解日元升值对经济增长的不利影响，防止经济下滑，1986年日本连续5次降息，央行贴现率由5%降至2.5%。但由于缺乏相关政策配合，扩张性货币政策创造的充沛流动性没能高效利用，投资回报率较低，企业盈利受到影响，国内投机热潮蜂拥流入房地产市场和股票市场。

受“永不贬值”的“土地神话”影响，以转卖为目的的土地交易量增加，日本地价开始疯狂飙升。自1985年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户6大城市的土地价格每年以2位数上升，出现了几乎是垂直式的上涨，1990年高峰期的地价大约是1983年的3.8倍，东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平。

期间，日本股市也是一路高歌猛进。1987年，日本的GDP为美国的1/6，但股市市值占到全球总市值的41.7%，首次超过美国，列世界第一。1989年末，日经225指数涨到38916点，相当于1984年的3.68倍；市盈率高达80倍（而当时美国、英国的市盈率只有25-30倍）；股票总市值从1985年的196万亿日元（相当于当年GDP的60%）增加到630万亿日元（相当于当年GDP的1.5倍）。

地价和股价相互推动，循环上涨。地价上涨，企业和家庭资产价值上涨，企业股价随之上升，土地担保价值升高，从银行获得贷款增多。企业利润和经济增长预期上升，实际利率下降，居民消费、房地产投资、企业投资热情高涨，资产价格和实体经济互推上涨，同时，日本对外直接投资快速增长，国内生产大量外移。产业“空壳化”伴随金融资产和房地产价格的持续上涨形成了巨大泡沫。

资产价格上涨的财富效应对经济增长起到了一定的推动作用，但资产价格上涨的幅度远大于实体经济的增长。面对通胀压力的逐渐增大，从1989年5月开始，日本央行采取了紧缩性货币政策，在不到1年半的时间里，日本央行连续5次加息，利率从2.5%大幅上升到6%。企业受此打击，加之由于流动性导致的过度扩张带来利润下降，基本面迅速恶化，投资者对经济增长的预期反转。突然而剧烈的金融紧缩使股票价格迅速下跌，在1990年开始的短短10个月里，股指从接近4万点的峰值急剧下挫到2万点附近，几乎跌去了一半。随后，房地产价格也开始掉头，6大城市的土地价格从1991年9月的最高点迅速回落，两年时间跌去了40%。资产价格的不断走低，资产泡沫最终破裂，日本经济由此陷入了漫长的“失去的二十年”。

相比于美国的两个市场所呈现的时正时负的相关关系，日本的房地产市场与股票市场则表现了更为稳定的协同关系，两个市场正向变动的趋势较为明显。两个市场相互推动，泡沫相伴而生。同样，房地产市场泡沫的破灭也与股票市场的暴跌相伴随。

二、为什么房地产市场与股票市场存在关联性

第一，都受到宏观经济的影响。同时也在一定程度上影响着经济增长。房地产业对钢铁、建材及家电家居用品等关联产业群的发展发挥着举足轻重的作用。同时，经济形势对上市公司的业绩产生重要的影响，也会改变投资者的投资行为。经济形势好，投资者对前景乐观，投资就会积极；经济形势不好，投资者对前景悲观，投资时就会格外谨慎。房地产市场和股票市场通过各自与宏观经济的相互影响，呈现出一定的相关关系，而宏观经济各因素则成了实现两市场互动关系的传导中介。

房地产市场与股票市场都受利率水平、货币供应量和通货膨胀的影响，并且两个市场的变动方向一致。利率下降，促使资金流入两市，同时增加了房地产市场与股票市场的需求，促进两个市场的繁荣。货币供应量的增加也会将资金引入两个市场。一定水平的通货膨胀会鼓励人们放弃货币转而持有具有保值增值功效的资产，因此，在一定的通胀水平下，两个市场的投资活动会更加活跃。