抵押贷款评估中应明确的问题
房地产抵押贷款评估问题及对策
东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘 辰 周天驰 侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘 要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。
数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。
本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。
关键词：房地产抵押 抵押贷款 房地产评估 中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。
其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。
此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。
新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。
Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。
我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。
崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。
评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨论文
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨论文商业银行作为金融机构之一，在进行信贷业务时通常会采用抵押资产评估方法来评估借款人的抵押品价值，以确保贷款的安全性和可持续性。
然而，抵押资产评估方法存在一些问题，这些问题需要得到解决以提高评估的准确性和可靠性。
本文将讨论商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题，并提出相应的对策。
首先，商业银行信贷抵押资产评估方法存在信息不对称的问题。
信息不对称是指商业银行的评估人员无法获得完整和准确的抵押资产信息，而借款人可能有意或无意地隐瞒有关抵押品的关键信息。
这可能导致评估的不准确和不可靠。
为了解决信息不对称的问题，商业银行可以采用以下对策：首先，建立完善的信息收集和核实机制，确保评估人员能够获得客观、真实和完整的抵押资产信息。
其次，加强与相关部门和机构的合作，获取第三方的数据和评估报告，以增加评估的准确性和可靠性。
此外，商业银行还可以利用信息技术手段，如人工智能和大数据分析，来加强对抵押资产信息的核实和验证。
其次，商业银行信贷抵押资产评估方法存在估值不准确的问题。
由于抵押资产的价值受到多种因素的影响，如市场行情、地区经济情况等，评估人员在评估抵押资产价值时往往存在主观判断和误差。
为了增加估值的准确性，商业银行可以采取以下对策：首先，建立科学的抵押资产评估模型，将市场行情、地区经济情况等因素纳入考虑，以减少主观判断的影响。
其次，加强评估人员的专业培训和技能提升，提高其对市场和经济趋势的把握能力。
此外，商业银行还可以引入第三方专业机构进行独立评估，以提高评估的客观性和准确性。
此外，商业银行信贷抵押资产评估方法还存在缺乏统一标准和规范的问题。
由于评估标准和规范的不统一，不同评估人员可能会采用不同的评估方法和模型，导致评估结果的差异。
为了解决这个问题，商业银行可以采取以下对策：首先，制定和发布统一的评估标准和规范，确保评估人员在评估过程中能够遵循统一的方法和流程，提高评估结果的一致性和可比性。
土地抵押评估常见问题及建议
对于土地估价来说 ， 土地抵押评估是其主要工作之一 ， 因为 涉 及 到信 贷 的安 全 和 当事 人 的财 产保 护 ，所 以它 又与 一般 的土
用 由抵 押 权人 进 行 支付 ，这 时进 行 抵 押评 估 的对像 就 是 土地 使
用 权清 算 时 的价 格 ，应 按 照 清算 价 格标 准来 确 定具 体 的清算 价 格 ； 押 权 设 定 时 ， 时 转移 的是 土 地 使 用 权 的 抵 押 权 ， 不 是 抵 此 而 土地 使 用权 ， 此 时 无 法确 定 清偿 的费 用 是否 由抵 押进 行 支 付 ， 而 所 以 ，此 时进 行土 地 抵 押评 估 的 对 象是 土 地 使用 权 的 抵押 权 价
供 的 评估 报告 是 否 满 足银 行 的 操作 规 程 ，银 行 能 否对 土 地抵 押 评 估 报告 完全 理 解 。目前 土 地抵 押 评估 中最 常见 的情 况 是 ： 业 专
的评 估 机 构计 算 出 了抵 押 物 的 市场 价 值 ，银 行 就按 照 其 估计 的
值 ， 该 考虑 其 设定 的抵 押权 ， 且 要 考虑 当土 地 抵押 的期 限满 应 并
险， 而且 要 涉及 到 土 地 当事 人 的合 法 利 益 ， 如何 正 确 的对 土地 进 行 正确 的评 估 ， 就成 为人 们关 注 的 问题 。
１ 土地 抵押 评估 的 特点 Ｉ１ 抵 押 土 地 需 满 足 的 要 求 ．
具有 抵 押权 的人来 说 ，抵 押 价 格 就是 其 履 行 担保 的程 度 而不 是
时 ， 下 的土 地使 用 年 限对 土地 抵 押价 值 的影 响 。 剩
２ 土地 抵 押评 估 中 的问题
浅析抵押贷款评估存在问题和相关建议
一
、
抵押 贷款 资 产评 估 当前 面 临 的
道德 层 面 首先 ，抵押 资 产评 估 存 在 虚假 或者 夸
一
【 文章摘要】 随 着我 国房地产市场的快速发展 ， 房地 产金融市 扬越 发活跃 ，房 地产抵 押 贷款评 估业 务 日益增 多。抵押 贷款
评 估 的质 量 关乎 金 融 机 构 发放 贷 款 的
安全 ，而金融稳定是 经济稳 定的基础 ， 金融 动荡将会给社 会经 济带来 动荡和 不安 。 目前抵押 贷款资产评 估在道德 和 技 术层 面存 在 一 些 令人 担 忧 的 问题 。 本文从 分析 目前我 国抵押 贷款 资 产评 估 存 在 的 主 要 问题 出 发 ， 并 在贷款 ；金融
维普资讯
浅析抵押贷款
评估存在问题和相关建议
林 金 豪 中 国建 设 银 行 温 州 分 行 ３ ５ ０ ２００
估 业务 ，选 择 评 估 业 务开 始 ，一 直 到项 目 完成 向用 户 提 供评 估 报告 的 全过 程 中 ，采 取 一系列的检验 、核查、验证等措施或方 法，保证评 估的真实 、可靠 、科学 、公正。 这 需要 建 立 机 构 适 宜 的组 织 体 系 ，并 根据 角度 也 进 一步 纵 容 了 银行 对 抵 押 评 估管 理 一 体 系 建 设 进 行 必 要 的 职 责 划 分 ，互 相 约 的放松。 束 、 相 促 进 ， 到 职 责分 明 ， 益 明 确 。 互 做 利 ２ 、技术 层 面 、建 立和 完善抵押贷 款评估 的金融机构 首 先 ，评 估 准 则 的 制 定严 重滞 后 。 资 ２ 产 评 估 协 会 ２ ０ 年 并入 注册 会计 师 协 会 ， 内部管理和外部监管制度 ００ 各大银行应当建立完善的抵押评估管 ２ ０ 年 又 独立 出 来 ， 并期 问 评 估理 论 的 ０４ 合 研究和评估准 则的制定 处于半停 止状态。 理 制度 ，通过 内控制度减少贷款风险。银 评 估 准 则 的制 定 严重 落 后 于 评 估业 务 的 发 行 等 金 融机 构应 当将 评 估 作 为 信 贷审 核 过 展。我国评 估行业没有对抵押贷款评估业 程 中一 个重要 的环 节，并确保其独立性 、 务必要的规范 ，目前 尚未 出台有关抵押贷 有 效 性 。 重 点 强 化 抵 押 评 估 业 务 的 独 立 款 评 估 业务 的准 则 或 指 导 意见 ，从 一定 意 性 ，不仅要 采取有效措施确保评估人 员和 义上可以说我国抵押贷款评估业务基本处 评 估机构的独立性 ，也要保证银行 内部机 于 无 序 状 况 。 由于 缺 乏 必 要 的 技 术 规 范 ， 构 在 评 估 业 务 委 托 、 审 核环 节 的独 立 性 ； 建立评估报告复 核制度 ，由具有专业知识 给 抵押 贷款 评 估 业 务 带 来很 大 的混 乱 ，评 和经验 的工作人员对 评估报告进行复核 ， 估 业 务 中 许 多 重 要 的概 念 混淆 不 清 。 或 委 托 专 业 评 估 师进 行复 核 。 其次 ， 评估执业人员的专业胜任能力 金融监管部 门应加大对抵押评估业务 有 待提 高 。评 估 人员 应 当 根据 其具 有 的 专 业 胜 任 能 力 和 执 业 经 验 承 担 资 产 评 估 业 的管理 力度 ，通过制度法规或部 门规章的 务 。必 要 时 应聘 请 专 家协 助 工 作 ，但 应 当 形 式 ，对抵 押 评 估 业 务 的相 关政 策性 问题 予 以明确 ，包 括 什 么样 的抵 押 业 务必 须进 采 取 必要 措 施确 信 专 家工 作的 合 理 性 。 行评估、由具备什么样条件的评估师和评 估 机 构 进行 评 估 、抵 押 评估 及 其 复 核 中应 二 、抵押 贷款 评估 有关 建议 １ 健全社会的诚信制定建设 ， 、 建立和完善 当 遵 守 的原 则或 最 低要 求 等 。根 据 我 国 当 前抵押评估业务的状况，为避免 申请 人与 评估机构质量保证体 系 完 善 人行 征 信 系 统 ， 评 估 师 的 执 业 评 估 人 员之 间的 利 益 冲突 ，确 保 抵 押评 估 将 情 况 反 映 到 资 产 评 估 师 的 个 人 征 信 报 告 能 够有 效地 帮 助 银 行 合理 决 策 ，防 范 金融 中。如评 估师出具虚假或不实评估报告 ， 风 险 ，笔 者 建议 可 以参 照 国 外 的做 法 ，由 政府 强制规定抵押评估业务必须 由银 行统 其 个人 征 信 报告 中将 有 不 良记 录 ，为 保持 委托 ，银 行 不 受理 由 申请 人 自行 委 托 评 良好 的 信 用 记录 ，评 估师 将 谨 慎 出 具 评估 估机 构 的评 估 报 告 。此 外 ，也 应 当 由政 府 报告。 建立评估师职业保险制度 。 截止２ ０ 部 门定 期 对 金融 机 构 执 行抵 押 评 估 业 务制 ０５ 将此作为对银行考核的 年 底 我 国注 册 资产 评 估 师 已经达 到 ３ 余 度情况进行检查 ， 万 人 。 样 庞 大 的 队 伍 ， 于保 险公 司来 说 ， 内 容之 一 ，以督促 金融 机 构 完 善 其抵 押 评 这 对 是 一 个 具有 极 大 潜 力 的 发 展市 场 。一 旦建 估 管 理 制 度 。 、 从技术 立 评 估 师风 险保 险 制 度 ，对 评 估 师 会产 生 ３ 制定切实可行 的抵押评估准则 ， 督 促 作 用 。如果 某 个评 估 师 因 为 业务 水 平 层面上 规范 抵押 评估行为 ，从价值类型 、
土地抵押评估中常见问题及其改进建议论文
浅谈土地抵押评估中常见问题及其改进建议摘要：对于土地估价来说，土地抵押评估是其主要工作之一，因为涉及到信贷的安全和当事人的财产保护，所以它又与一般的土地评估不同。
在实际的土地抵押评估中，其核心问题就是评估价格的把握，这关系到借贷双方的切身利益，也体现估价师及估价机构的业务水平。
文章在对上述问题分析的基础上，提出了一些改进建议，以此来实现对土地抵押估价的科学管理，进而维护产权人的合法权益，希望对相关人员有借鉴作用。
关键词：土地抵押评估；问题；建议中图分类号：d912 文献标识码： a 文章编号：土地因其具有不可移动性、价值量大和不轻易贬值等优势，一直被人们认为是一种良好的提供债务履行担保的物品，土地具有不可移动性、寿命长久，价值最大，保值增值等特点。
随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。
一般，公民，法人或者其他组织向其他公民，法人或者其人组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保，为了知道提供担保的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以作为发放贷款限额的参考依据。
但是土地抵押因为涉及到信贷风险，而且要涉及到土地当事人的合法权益等重要问题。
如何正确的对土地进行正确的评估，就成为人们关注的问题。
1土地抵押评估的特点1.1抵押土地需满足的要求进行土地抵押时，明确土地产权的归属是最基本的要求。
土地抵押贷款像其它贷款一样也具有一定的风险性，所抵押的土地应有明确的土地产权，具有国家颁发的土地使用证；估价人员对所抵押标的突击进行评估时，首先要检查是否具有土地产权使用证，并且要到现场进行实地勘察，保证土地的实际情况与产权使用证上的一致；如果进行抵押的土地委托人与土地使用者不是同一人时，应明确二者之间关系，并要求土地使用者提供相关证明。
1.2土地抵押价值在进行土地抵押时，其抵押价值是进行债权担保时的价值；抵押的土地不符合法律要求的，就没有土地抵押价值；对于首次进行抵押的土地，此块土地本身的价值就是其抵押价值；第二次进行抵押的土地，其土地抵押价值就受到首次抵押的影响，直接影响到其土地的担保价值，它的土地抵押价值就是扣除已经进行担保后的差额部分；对于具有一定使用年限的土地的抵押价值，应该考虑其设定的抵押权，并且要考虑当土地抵押的期限满时，剩下的土地使用年限对土地抵押价值的影响。
贷款抵押物评估有关问题探讨
贷款抵押物评估有关问题探讨(共8页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--贷款抵押物评估有关问题探讨一、货款抵押物评估的有关概念什么是贷款抵押物评估可以从三方面理解。
第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。
第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。
第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。
抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。
评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。
2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。
评估即为银行防范风险的一种方式。
3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。
以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。
本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。
二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：1．抵押物的选择。
一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。
因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。
按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨
商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨【摘要】商业银行信贷抵押资产评估方法存在着诸多问题，如抵押物价值估计不准确、评估过程缺乏监管等。
为了应对这些问题，建议加强抵押物权益登记管理、建立完善的评估体系、加强评估师培训和监管，并引入第三方评估机构。
这些措施有助于提高信贷抵押资产评估的准确性和公正性。
在未来的研究中，可以深入探讨如何进一步完善评估体系，提高评估师的专业水平，加强第三方评估机构的监管等，以更好地规范和推动商业银行信贷抵押资产评估工作的进展。
【关键词】商业银行、信贷、抵押资产、评估方法、问题、对策、抵押物权益、评估体系、评估师、第三方评估机构、培训、监管、结论、未来研究方向1. 引言1.1 研究背景商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题与对策探讨引言:信贷是商业银行的核心业务之一，而抵押资产评估则是信贷风险管理的关键环节。
商业银行在发放贷款时，通常会要求借款人提供抵押物以减少信贷风险。
随着金融市场的不断发展和变化，信贷抵押资产评估方法也面临着一些问题和挑战。
随着房地产市场的波动和价格变化，抵押物价值难以准确评估。
特别是在房地产价格快速上涨或下跌的情况下，评估师往往难以给出客观准确的评估结果，导致信贷风险的增加。
一些商业银行在抵押物权益登记管理方面存在缺失或不规范的情况，造成了评估过程中信息不对称和风险控制不到位的问题。
商业银行信贷抵押资产评估方法存在一些问题，需要通过加强管理和引入新的机制来解决。
本文将探讨这些问题，并提出相应的对策和建议。
1.2 研究意义商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题在当前金融市场中具有重要意义。
随着经济全球化和金融市场的不断发展，商业银行作为金融机构，承担着信贷和风险管理的重要职责。
信贷抵押资产评估是商业银行进行信贷决策和风险控制的基础，直接影响到银行的资产质量和风险承受能力。
研究商业银行信贷抵押资产评估方法存在的问题具有重要意义的原因有以下几点：商业银行是金融市场的重要组成部分，其信贷抵押资产评估的准确性和科学性直接关系到金融市场的稳定和健康发展；信贷抵押资产评估方法存在的问题不仅会增加商业银行的信用风险，还可能导致金融市场出现风险传导和系统性风险；随着金融市场变革和金融工具创新，信贷抵押资产评估方法需要不断完善和提升。
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策
浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策摘要：近些年来，伴随着经济的改革，我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分，而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人（抵押人）及评估机构的切身利益，房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题，而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险，因此解决房地产抵押贷款评估的问题，将会利于房地产抵押的发展.本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础，房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围，然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题，在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。
关键词:房地产抵押；抵押估价；估价人员；金融风险Abstract：In recent years，with the rapid development of economic reform, China’s real estate industry, and real estate mortgage loans increased gradually，has become the play a decisive role in the commercial bank loan guarantees in the part of the enterprise and individual, and real estate mortgage appraisal results is the commercial banks for loans to provide an important basis for the amount of the loan, so real real estate mortgage appraisal is an objective and fair，to financial institutions，the borrower (collateral) and assessment agencies' vital interests，real estate mortgage loan evaluation has become very important，but the real estate industry evaluation of China real is still in the development stage, at the same time assessment of the real estate mortgage exist a series of problems, the risk of these the problem will be real estatemortgages more or less affected, so to solve the real estate mortgage assessment of the problem, will be conducive to the development of the real estate mortgage。
个人住房贷款抵押房地产评估
【个人住房贷款抵押房地产评估】个人住房贷款是指商业银行向购买自用住房的自然人发放的贷款。
个人有负债，就会有财务风险，就有无法清偿的可能性，为了保护贷款人的利益，就必须要求有相应的偿债保证，由于房地产具有不可移动性、保值增值性这些重要特点，用房地产作为抵押物就成了金融机构的最佳选择。
因此，在个人住房贷款担保的各种形式中，住房抵押常常被采用。
抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额，即保证抵押贷款清偿的安全性。
这样，抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人可根据约定从抵押的房地产收回贷出的资金，贷款人的权益仍然是有保障的。
那么，个人住房抵押贷款评估中应注意哪些问题，本文拟对其进行探讨。
一、抵押价值估价时点的确定从房地产抵押价值评估的目的来看，抵押权人是希望了解当抵押人不履行债务时，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖该房地产时，其能实现的客观合理价格，同时还应注意，从抵押权的设立日到预期价格的实现日，要经历一定的时间阶段，根据经济学中的“等值”的概念，需考虑资金的时间价值，所以，抵押权人真正要了解的价格应是将预期价格折算到设定抵押权时的价值，也就是说，房地产设定抵押的主要目的是担保物在设定抵押时的价值。
因此，在房地产估价中，房地产抵押价值评估的估价时点确定在设定抵押权时。
二、抵押价值评估的价值标准根据前面的分析，房地产抵押价格应为房地产抵押物预期的处置价格折算至设立抵押权时的价格。
这里预期处置价格的实现日主要取决于抵押人不履行债务的日期。
在贷款合同执行期间的多个时点都存在抵押人不履行债务的可能。
因此，在设定抵押权时这种预期价格的实现时点根本就无法确定。
加之预期价格评估中存在诸多不确定因素，在估价实务中评估人员还不具备条件来实现这个目标，而只能评估设定抵押权时的抵押房地产的市场价格。
这在《房地产估价规范》(以下简称《规范》)中已作规定。
《规范》第6.4.2条指出“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常价格进行”。
抵押资产评估中应把握的一些问题
随着 市场经 济的发 展 ， 资产抵押及评估越来越 引 起 人们 的重视 。通过资产抵押 ， 债权人提高 了债权资 产 的安全性 ， 债务人实现 了融资 ， 增强 了资产 的流动 性 。在办 理资产抵押 过程中 ， 不当的抵押 资产评估会 加 大债权 人的投 资风险 ， 至造成损失 。 甚
而来。如果从保障债权人权益、 防范信用风险的角度 出发 ， 在抵押资产评估过程中， 两个方面的问题显得 尤为重要 ： 一是注意选择合法、 有效的资产作为抵押物， 保证抵押物产权明晰、 保值增值 、 易于变现 ； 二是选 择的评估方法合理、 科学、 ３， 得 ＇ 防范其中的道德风险。 － 【 关 键 词】 资产抵押 ； 评估； 风险防范； 评估方法 【 中图分类号 】 ８２ Ｆ ３ 【 文献标识码】 Ａ 【 文章编号】 ９０５ （０ ７０ ・ ５ －３ １０－６７２０ ） ０ ２ ０ ５０ ０
（ ）ｃ 三 ｅ 益现值 法
这种方 法的优点 在于 ， 具有一定 的科学性、 可行 性 和较强 的说 服力 ， 易于接受 ； 所需评估 的数据和 资 料 较易得 到 ； 能够解决 一些其 他评估 方法无法解决 的 问题 ， 具有较强 的适应性 。但 同时 ， 该方法 中所指功 能性 贬值 和经济性 贬值 的概念 较为抽象 ， 宜准确估 不 算 ， 易出现漏 评无形 资产价值的情 况。 容 重置 成本法主要适 用于可复制、 可再生、可重建 或 购买 ， 具备有形损耗 、 形损耗 特征 的单项资产 并 无
【 收稿 日 ２ ０—０ —２ 期】 ｏ７ ８ １
这种方法 的优点在 于 ， 在所搜 集、 掌握数据资料 比较全面准确 的基础上 ， 以比较准确、 可 简便地评估 出资产价值 ； 回避商誉价值评估等其他方法难 以 并能 解决的一些 问题 ， 与投资决策相结合 ， 评估结果较易 为交易双方所接受。但同时， 该方法采用的原理及相 关 知识较抽 象 ， 对预测判 断要求高 ， 容易受到 主观判 断及不可预见 因素的影 响 ， 适用范 围具有局 限性 。没
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
当前贷款抵押担保工作中存在的问题当前贷款抵押担保工作中存在的问题
当前贷款抵押担保工作中存在的问题当前贷款抵押担保工作中存在的问题今年农发行总行针对当前中小企业贷款困难的实际情况指出：要研究提出多种担保办法，探索实行动产抵押、仓单质押、权益质押等担保形式。
就目前而言，大力提倡和健全完善贷款抵押担保，对改善银行信贷资产质量，促进银行业健康发展意义重大。
但是，当前在办理贷款的抵押过程中还存在很多弊端，需要进一步完善。
主要表现在以下几个方面：一、政出多门，各自为政。
抵押担保工作涉及企业、国土、房管、国资、公证等部门，在办理抵押担保过程中，涉及各部门的政策规定和经济利益，各部门从自身利益出发，从局部看待问题，认识不一致。
但由于政策规定方面的缺陷，导致这些部门的行为又都有章可循，并不违规违法。
这时，往往要由政府有关部门出面协调解决因政策规定不统一带来的矛盾冲突。
致使企业对办证感觉难度大，怕麻烦，造成办证难，制约了贷款的有效发放。
二、收费偏高，企业难以承受。
由于资产抵押与资产交易都存在一个收费问题，一般约为抵押物价值或交易额的5%左右。
企业用于抵押的资产价值一般较大，在企业生产经营本来存在较大资金缺口的情况下，按该标准收费，就出现了在企业还未获得贷款之前就得支付一笔不菲的费用，企业难以承担，对于困难较大的企业来说，无异于雪上加霜。
三、手续繁琐，期限偏短。
我国办理抵押担保一般是土地、房屋等固定资产，期限多定为1年，到期续办。
按现行规定办证前都要到现场鉴定评估，因收费原因，办证部门大都不愿办理长期手续，且由于效率低等原因，有的办证时间从协商收费到最后办理完结，历时长达2—3个月。
企业的生产是长期性的，大部份企业长期需要信贷支持，于是陷入周而复始办抵押手续的怪圈之中。
四、产权不明晰，估价不准。
就农发行目前的开户企业而言，其房屋、土地等固定资产多为计划经济时代沿袭下来，所占用土地多属划拨性质，只有使用权而无所有权。
虽然实行了抵押，明确了权利价值，当企业因不能偿还到期贷款等原因，银行行使抵押权时，还需按规定标准向政府补缴相当于以出让方式获得该土地使用权的出让费，加之目前企业的实际贷款余额远远大于抵押物价值，致使其抵押的实际效用受到削弱，对农发行来讲，是乎成了一种自我安慰的、观念上的价值形式。
关于土地抵押评估主要问题及其建议探析
关于土地抵押评估主要问题及其建议探析（毕节市国土资源局土地估价事务所贵州毕节 551700）摘要：在土地抵押评估中经常会存在土地抵押评估目的不明确或者土地抵押估价时点不确定等问题，在很大程度上危害了土地当事人的合法权益。
本文主要探讨了土地抵押评估存在的主要问题，并且提出了相关的建议，以供有关人士参考。
关键词：土地抵押评估问题建议随着我国经济的飞速发展以及我国城市化水平的不断提高，我国城市开发以及土地交易等规模急剧扩大，但是由于土地资源具有稀缺性、永续性、增值性与不可替代性等一系列特性。
同时土地自身的价格并不是由生产成本来决定的，而是与土地市场的需求量有着十分明显的关系，具有比较明显的上涨趋势以及区域性，因此这在很大程度上使土地抵押评估成为了一项涵盖比较广、内容十分复杂、系统性强、综合性也比较高的工作，同时对土地抵押评估的科学化、规范化与专业化的要求越来越高。
但是实际中土地抵押评估却存在着土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突、评估对象界定不清楚或者土地资产再抵押评估问题，或者是评估机构和银行缺乏评估上的衔接等一些列问题，在很大程度上损害了土地合法所有者的合法权益。
因此，市场上的评估机构必须要时刻掌握土地价格的形成因素，尽可能避免出现土地抵押评估问题，遵循土地抵押评估原则，只有这样才能得出比较客观土地抵押评估报告，进一步保护双方的利益。
1、土地抵押评估概述随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国的很多银行都在向着商业银行转变着，同时抵押贷款也渐渐替代了绝大多数的信用贷款，而土地抵押贷款在抵押贷款中是比较常见的一种，但是在土地抵押评估中必须要明确土地抵押评估的目的、土地抵押评估对象以及土地抵押评估原则等问题，只有这样才能避免土地评估中出现的重复评估或者漏评估等问题，才能得出最客观的土地抵押评估报告。
1.1土地抵押评估特点虽然土地是一种比较良好的提供债务履行担保的物质，但是在土地抵押之前必须要进行评估，同时由于土地自身的特性也致使土地抵押评估也具有不同于其他资产评估的特点。
浅析房地产抵押评估应注意的几个问题
予 以太 乐 观 的估 计
。
在 评估 时应
，
尚未 办妥 之 前 提供 的相 应 替 代
，
额后
，
抵押权人方可 优先 受偿
。
以 当时的市场 价格 为 评 估 值 对 未
文件上 的权益 人必 须与抵押人
一
因 此 对 某 些 国有企 业 的房 地 产
，
来 的 升 值 不 予 考虑 然 而 对 未来 可
。
致
浅析 房地 产 抵 押 评 估 应 注 意 的 几 个 问题
洪 海薇 以 房 地 产 抵 押 融 通 资金 是
终变 卖的可 能 抵押权 人
。
一
股要
。
遵循
一
般 的评估原 则外 还 要根
，
金 融 业 的重 要 业 务 之
一
。
目前
，
考虑 其 在 市场 上 的流 动 性 根 据
目前 市 场 状 况 房 地 产 潜 在 收 益
。
估价值都 很 高 )
，
但 目前 在 我 国
，
时 除对 现 时公 平 市 场 价值 的考
，
市 场上 的 流动性 却十 分 有 限 因 此 不 宜 作 为 抵 押 资产
3
。
、
虑之外
，
还 要 对房 地 产 的使用
、
、
拟 就 抵 押贷 款房 地 产 的特 点以
及 房地 产抵 押评估要 注 意 的 问
。
经济寿命 适 用 性和 其它 因素的
。
处理 费用
。
抵 押 房地 产产权 的未来存 在 着
不 确 定 性 所 在 评 估 时务 必 核 实
，
抵 押 资产 的价值 必 须 与 贷 款 的
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施随着房地产市场的不断发展，抵押贷款的需求也越来越大。
然而，抵押贷款评估存在一定的风险，可能会导致贷款风险的增加。
本文将探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。
风险一：房产价值评估不准确
房产价值评估不准确是房地产抵押贷款评估中最大的风险之一。
评估过高会导致贷款方风险增加，评估过低可能会导致贷款方的利益受损。
因此，评估师必须具备丰富的经验和专业知识，确保评估准确。
防范措施：选择有资质的评估机构进行评估，同时对评估师进行认真的考核和培训。
风险二：贷款人信用评估不足
除了房产评估，贷款人的信用评估也是房地产抵押贷款评估中的重要环节。
如果贷款人的信用评估不足，将会增加贷款的风险。
防范措施：严格执行贷款人信用评估制度，确保贷款人信用评估准确。
风险三：房产抵押不完备
房地产抵押贷款评估中，房产抵押的完备性也是一个重要的风险因素。
如果房产抵押不完备，可能会导致贷款风险增加。
防范措施：确保房产抵押的完备性，避免抵押物权利出现争议。
结论
房地产抵押贷款评估存在一定的风险，需要严格按照相关规定进行评估和管理。
只有加强对房地产抵押贷款评估的监管和管控，才能
有效减少贷款风险，保护贷款人的利益。
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抵押贷款评估中应明确的问题
RealPropertyAppr
不动产评估
银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经
大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少.以抵
押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务
之一.在抵押贷款中抵押物的产权人为借款人,抵
押权人(银行及非银行金融机构)在抵押人(借款人)
不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时有处理其
抵押物的权力,以补偿贷款的损失.《国资企函发
(1994)36号》文件早就规定,国有资产抵押时,必
须进行评估以确定抵押的底价.
抵押物的真实价值是资金提供者也是抵押权人
普遍关心的问题.目前,我国抵押贷款的评估业务发
展很快.本文拟对抵押贷款评估中的有关问题作一些
探讨.
一
,抵押对象
银行及非银行金融机构接受的抵押物包括不动
产,有价证券机器设备及专利权等.这些抵押物
中,由于房地产不可移动不可隐藏,易于保管,不
易损耗,难以灭失,产权易明晰且具有较好的保值
性,因此成为抵押贷款中的主要抵押物.而其他抵
押物由于没有房地产的这些优点,抵押的频率都低
于不动产.其中,专利权,商标等知识产权的抵押贷
款在我国才刚刚开始.如柯瑞生物医药技术有限公
司凭借其蛋白多糖生物活性物质的发明专利权从交
通银行北京分行成功获得了150万元的贷款.随着知识经济的发展,知识产权抵押贷款的评估业务将会越来越多.
暖设施与装饰的各类标准成本单
价.在评估中,我们通过相应调整
和修正,得出其所评估建筑物的重
置单价从而得出评估值.
对于非商用性质却在进行商业
经营的房屋建筑,如小商店,小饭
店,机动车修理铺等,只要其能提
供工商经营许可证和税务纳税证明
的,我们在采用成本法评估时根
据其收入给予了适当的收益补偿.
对于海边几幢老人常年居住的
住宅,无房权证和土地证房屋本
身质量也较差,如仅以成本法评估
补偿价值,可能解决不了他们以后
的居住问题.但这些房屋是老人们
避风遮雨赖以生存的住处,根据国
务院第3(35号令《城市房屋拆迁管
理条例》精神,我们积极建议华电
国际莱州发电厂筹建处为他们新建
住宅,最终使老人们得到了妥善安
置.社会上也因此对此安置工作给
予了良好的评价.
(作者单位:山东莱州宏正会
计师事务所)
圈
PropertyAppraisal
不动产评估
二,抵押贷款中要明确的几个概念
1评估价值:是评估人员根据抵押物的实际情
况,结合当前市场行情,通过详尽的现场勘察,应用
公允的评估方法确定出的抵押资产在评估基准目的参考价值.
2预计税费:是假设抵押物于评估时点交易时
按照国家有关交易税费标准所计算出的税费,主要用于协助银行确定抵押物未来可能发生处分时应缴纳的税费.
3抵押净值:是评估价值减去预计税费,抵押物
处置时的拍卖费用,抵押物法定优先受偿款等之后的剩余价值.法定优先受偿款是法律规定优先于本次抵押贷款白勺受偿款额,包括抵押人拖欠的所抵押不动产的建筑工程款,抵押物本次抵押前已承担的抵押债务金额以及其他法定优先受偿款.抵押净值即银行确
定贷款额度的基数.
4贷款额度:贷款额度由银行根据贷款风险,抵
押物的变现能力,市场行情及相关规定在抵押净值基础上进行确定.
根据上述这几个概念,可以清楚评估价值不等于
抵押净值及发放给抵押人的贷款额.这三者之间的关系为评估价值大于或等于抵押净值抵押净值大于或
等于贷款额度;抵押净值是在评估价值基础上得出
的而贷款额度是在抵押净值的基础上得出的.
三,抵押贷款评估中应关注的问题
1抵押评估采用的价值标准
在抵押贷款评估中,应采用什么样的价值标准
业内有众多的争议.一部分评估师认为应评估抵押物
的市场价值或正常市场条件下的价值.而另一部分评估师认为应当评估其清算价值或变现价值.
持清算或变现价值观点的评估师认为,依据担保
法规定,债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖,变卖该财产的价款优先受偿.而当债务人不履行债务时,银行往往只能通过变卖来行使处置权和收益权,该财产持续使用或"持续经营的条件都已经不存在,因此适用的评估
价值标准只能是强制清算价值或变现净值.而市场价值往往可能高于清算价值如果按照市场价值评估会高评抵押物的价值,从而加大了债权人的风险.
而持市场价值或正常市场条件下价值观点的评估
师认为:抵押物的价值评估是设定抵押物所有权及经营条件不发生变化的前提下而进行的价值鉴定.当需要抵押人以抵押物清偿债务时,应另行确定其价值, 原评估值不能作为抵押物转让的价值依据.
对以上两种观点,笔者认为采用哪种价值类型
应取决于抵押贷款的合同期限理由如下:目前,抵
押贷款评估报告的有效期一般为一年.当抵押贷款合同期限在一年以上时,若债务人不偿还贷款,银行通过变卖行使处置权和收益权时,评估报告使用时限也已经过期评估师没有必要对评估报告有效期
以后的变卖价格过多考虑.在这种情况下,评估适用于市场价值或正常市场条件下的价值.当抵押人到期不能偿还债务时应另行聘请评估师对抵押物进
行评估以确定变卖价值.反之,当抵押贷款合同的期限在一年以内.也就是说在评估报告的有效使用期内银行通过变卖抵押物行使处置权和收益权时,可以谨慎考虑采用清算价值或变现净值.而如果抵押
人的资信等级较高,未有到期不还贷款的先例,也没
有任何证据表明其到期不能偿还贷款,也应考虑出
具市场价值的评估报告.
2.
权属
与其他目的的资产评估一样抵押物的权属问题
至关重要.评估人员必须对抵押物的权属进行仔细, 谨慎的复核.原则上抵押人的名称必须与产权证书
上的所有权人的名称一致.如有差异要求抵押人对
不一致的原因予以说明.抵押物最终产权文件尚未办妥之前必须提供相应的替代文件.所有替代文件上
的所有权人必须与抵押人一致.评估师还必须验证产权证书原件以避免抵押人将抵押物重复抵押贷款而造成抵押权人的损失(抵押物已抵押情况下权属证书上一般都会做登记).如果抵押物的产权转让自他人, 而产权证书还没有过户则除了验证转让合同及付款凭证之外,还需要抵押人提供未过户原因的书面说明,并在评估报告中予以披露以提示报告使用者.
3.资产的再抵押评估
抵押物价值大于第一次抵押贷款的额度抵押人
还可以就抵押物的未抵押额度进行再一次抵押.例如:抵押物的评估价值是500万元,假设抵押价值不
存在其他需要扣除的款项,银行抵押贷款率70%,则
最高抵押贷款额度为350万元.抵押人第一次贷款].0 万元,则抵押人还可以就抵押资产第二次向银行申请不超过250万元的贷款.但即使在评估报告有效期内, 如果第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长,抵押
物价值已明显上涨或下跌也必须重新评估其价值.
然后在新评估价值的基础上确定贷款的总额度,在此总额度中减去第一次贷款的数额则得出第二次贷款的允许额度.这一再抵押评估的背景必须在再抵押评估报告中披露.
4.
抵押不动产中以划拨方式取得的土地使用权的
处置
抵押不动产中的土地是以划拨方式获得的情况
下,评估师一定要单独评估计算出应上缴的土地使用权出让金数额然后在抵押不动产建筑与土地的整体评估价值中减去这一数额,才能得出抵押不动产的评估价值.这一划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金数额必须在评估报告中予以披露.
此外该数额应按照当地政府规定的标准计算.当
地政府没有规定的可参照类似不动产缴纳标准计算. 5抵押物未全部付清交易合同款的处置
在抵押贷款评估中很多抵押物存在着交易合同RealProperty▲-
不动产
中的款项没有付清的情况.如建筑工程已完工并达到了可以使用的状态但由于合同中规定留有质量保证金,而只有在保修期限过后此保证金才全部付给施
工单位.在此情况下评估师应关注所评估抵押物尚
欠的合同款项.另外,在评估抵押的在建工程时应
要求在建工程的承包人或发包人出具于评估基准日是否存在拖欠建筑工程款与拖欠数额的书面说明并在评估报告中予以披露.
6.
抵押物价值评估的方法
抵押物价值评估应尽量采用两种以上的评估方
法,以防止采用单一方法导致的价值偏离.如土地评估中的基准地价修正系数法由于相关资料取得较为容易而成为广泛采用的一种方法,但基准地价修正系数法只能作为土地抵押评估中的一种方法,而不应是土地抵押评估中的唯一评估方法.
四案例
某粮食加工企业为长期开发,以其不动产,在建
工程与机器设备为抵押物向国家开发银行申请贷款期为十年的贷款.
由于此为十年期限的长期抵押贷款,当债务人到
期不偿还贷款,银行对抵押物变卖时必须重新进行抵押物的价值评估,因此,此次抵押物的评估中采用的价值标准应为市场价值.
此外,评估师对所抵押在建工程的工程合同条款
进行了分析,了解到该在建工程实际上已经完工,并达到了可使用状态,只是工程合同中规定的质量保证金还未支付,评估师在评估报告中应对这些调查分析后的情况进行披露.
(作者单位:北京龙源智博资产评估有限责任公
司黑龙江分公司)。