抵押贷款评估中应明确的问题

抵押贷款评估中应明确的问题

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不动产评估

银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经

大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少.以抵

押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务

之一.在抵押贷款中抵押物的产权人为借款人,抵

押权人(银行及非银行金融机构)在抵押人(借款人)

不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时有处理其

抵押物的权力,以补偿贷款的损失.《国资企函发

(1994)36号》文件早就规定,国有资产抵押时,必

须进行评估以确定抵押的底价.

抵押物的真实价值是资金提供者也是抵押权人

普遍关心的问题.目前,我国抵押贷款的评估业务发

展很快.本文拟对抵押贷款评估中的有关问题作一些

探讨.

一

,抵押对象

银行及非银行金融机构接受的抵押物包括不动

产,有价证券机器设备及专利权等.这些抵押物

中,由于房地产不可移动不可隐藏,易于保管,不

易损耗,难以灭失,产权易明晰且具有较好的保值

性,因此成为抵押贷款中的主要抵押物.而其他抵

押物由于没有房地产的这些优点,抵押的频率都低

于不动产.其中,专利权,商标等知识产权的抵押贷

款在我国才刚刚开始.如柯瑞生物医药技术有限公

司凭借其蛋白多糖生物活性物质的发明专利权从交

通银行北京分行成功获得了150万元的贷款.随着知识经济的发展,知识产权抵押贷款的评估业务将会越来越多.

暖设施与装饰的各类标准成本单

价.在评估中,我们通过相应调整

和修正,得出其所评估建筑物的重

置单价从而得出评估值.

对于非商用性质却在进行商业

经营的房屋建筑,如小商店,小饭

店,机动车修理铺等,只要其能提

供工商经营许可证和税务纳税证明

的,我们在采用成本法评估时根

据其收入给予了适当的收益补偿.

对于海边几幢老人常年居住的

住宅,无房权证和土地证房屋本

身质量也较差,如仅以成本法评估

补偿价值,可能解决不了他们以后

的居住问题.但这些房屋是老人们

避风遮雨赖以生存的住处,根据国

务院第3(35号令《城市房屋拆迁管

理条例》精神,我们积极建议华电

国际莱州发电厂筹建处为他们新建

住宅,最终使老人们得到了妥善安

置.社会上也因此对此安置工作给

予了良好的评价.

(作者单位:山东莱州宏正会

计师事务所)

圈

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不动产评估

二,抵押贷款中要明确的几个概念

1评估价值:是评估人员根据抵押物的实际情

况,结合当前市场行情,通过详尽的现场勘察,应用

公允的评估方法确定出的抵押资产在评估基准目的参考价值.

2预计税费:是假设抵押物于评估时点交易时

按照国家有关交易税费标准所计算出的税费,主要用于协助银行确定抵押物未来可能发生处分时应缴纳的税费.

3抵押净值:是评估价值减去预计税费,抵押物

处置时的拍卖费用,抵押物法定优先受偿款等之后的剩余价值.法定优先受偿款是法律规定优先于本次抵押贷款白勺受偿款额,包括抵押人拖欠的所抵押不动产的建筑工程款,抵押物本次抵押前已承担的抵押债务金额以及其他法定优先受偿款.抵押净值即银行确

定贷款额度的基数.

4贷款额度:贷款额度由银行根据贷款风险,抵

押物的变现能力,市场行情及相关规定在抵押净值基础上进行确定.

根据上述这几个概念,可以清楚评估价值不等于

抵押净值及发放给抵押人的贷款额.这三者之间的关系为评估价值大于或等于抵押净值抵押净值大于或

等于贷款额度;抵押净值是在评估价值基础上得出

的而贷款额度是在抵押净值的基础上得出的.

三,抵押贷款评估中应关注的问题

1抵押评估采用的价值标准

在抵押贷款评估中,应采用什么样的价值标准

业内有众多的争议.一部分评估师认为应评估抵押物

的市场价值或正常市场条件下的价值.而另一部分评估师认为应当评估其清算价值或变现价值.

持清算或变现价值观点的评估师认为,依据担保

法规定,债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖,变卖该财产的价款优先受偿.而当债务人不履行债务时,银行往往只能通过变卖来行使处置权和收益权,该财产持续使用或"持续经营的条件都已经不存在,因此适用的评估

价值标准只能是强制清算价值或变现净值.而市场价值往往可能高于清算价值如果按照市场价值评估会高评抵押物的价值,从而加大了债权人的风险.

而持市场价值或正常市场条件下价值观点的评估

师认为:抵押物的价值评估是设定抵押物所有权及经营条件不发生变化的前提下而进行的价值鉴定.当需要抵押人以抵押物清偿债务时,应另行确定其价值, 原评估值不能作为抵押物转让的价值依据.

对以上两种观点,笔者认为采用哪种价值类型

应取决于抵押贷款的合同期限理由如下:目前,抵

押贷款评估报告的有效期一般为一年.当抵押贷款合同期限在一年以上时,若债务人不偿还贷款,银行通过变卖行使处置权和收益权时,评估报告使用时限也已经过期评估师没有必要对评估报告有效期

以后的变卖价格过多考虑.在这种情况下,评估适用于市场价值或正常市场条件下的价值.当抵押人到期不能偿还债务时应另行聘请评估师对抵押物进

行评估以确定变卖价值.反之,当抵押贷款合同的期限在一年以内.也就是说在评估报告的有效使用期内银行通过变卖抵押物行使处置权和收益权时,可以谨慎考虑采用清算价值或变现净值.而如果抵押