第五章-财产法与土

2003年8月，房地产开发公司通过某中介公 司以人民币468000元的价格，将贾某所购之 房的使用权另行售与第三人夏某。夏某支付 全额价款后于2003年8月20日入住，并于 2004年10月将户口迁入该址。2006年6月， 因贾某连续三个月未按期偿还银行借款本息， 中国建设银行股份有限公司北京某支行
二 财产法的组成：。
物权法
债权法
1 物权法：规范财产归属关系和保障财产归 属秩序的法律规范. 性质上属于财产法。
财产法可以分为两类，一是财产归属法， 二是财产流转法。
物权法有广义和狭义之分，广义物权法指 财产归属法，即关于人对于财产支配关系 的全部法律规范。狭义物权法仅以有体物 之归属秩序为其规范范围。通常所称物权 法，指狭义物权法。
甲乙双方所签订的商品房买卖合同是双方 当事人的真实意思表示，应为合法有效。 甲方应按约定向乙方履行交付房屋的义务。 现乙方诉请要求甲方交付其所购买之房， 理由正当。第三人未经乙方同意，即居住 乙方所购之房，没有合法依据，故第三人 应无条件将乙方所购之房腾出。
本案中，甲乙双方之间的法律关系简单， 且事实清楚，因此双方之间争议不大；值 得关注的是乙与第三人之间的纠纷的处理， 即乙并未办理产权过户、未取得该房的所 有权，而第三人也支付了相应价款，那么 乙能否要求第三人腾房？这里涉及到了商 品房预售合同登记备案制度的性质与效力 问题。
债权的权利主体和义务主体均为特定人.
3 物权与债权的权力效力及范围上不同 物权属于绝对权－对世权，反映物质财富
的静态所有关系 . 债权属于相对权－对人权. 反映动态的财 产流转关系 .
4 在权力发生上。物权实行法定主义，债权 实行任意主义。
6 物权与债权在有期限性上存在区别。 物权中的所有权为无期限的权利，只要所有物存
（3）定限物权优先于所有权
定限物权又称限制物权，它是在所有权的 基础上产生的，权利人基于与所有权人的 合意或者法律规定而取得了对物进行直接 控制的某些权能。定限物权包括用益物权 和担保物权
所有权为非限制物权
(4)在同一供役地上先后设定两个以上的汲 水地役权时，如果其后发生水源不足，设
3．担保物权 这是为了担保债的履行，在债务人或第三 人的特定财产上设定的物权，主要有抵押 权、质权、留置权。
4．占有 这是指对物的控制、占领。
四 物权与债权的区别
1在权力性质（权力效力上）的不同。 物权为支配权，债权为请求权。 物权人无须他人意思或行为的介入,仅依自
己之意愿,通过自己对标的物的支配行为,就 能实现物权所内涵的经济利益,故物权的实 行效力表现为对物的支配权,即对物的占有 权、使用权、收益权、处分权。
2．用益物权 这是对他人所有的物在一定范围内使用、收益的 权利，包括地上权、地役权、典权等。用益物权 是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有 的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地 承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、 地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、 采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕 捞的权利）。
债权之实行则“依赖于债务人向债权人为 一定给付”,非经债务人的给付而不能实现 其债权的内容,满足债权人取得财产或获得 劳务的利益,故债权的实行效力表现为债权 人的请求权和受领权,即债权人依债的内容
请求债务人为一定给付并受领该给付的权 利。
2物权与债权的主体、客体不同。物权反映 的财产关系是物质资料占有人与社会一般 人之间的关系,故物权为对事权,权利主体为 特定人,以不特定的任何人为义务主体,任何 人都依法负有不侵害,不干涉、妨碍他人行 使物权的不作为义务。
在，所有权就存在。一切债权，无论为任意债权 或法定债权，均有其存续期限。不过，物权中除 所有权无期限,其他物权通常是有存续期限的。
7物权、债权的变动不同。物权的变动采法定主义 和公示主义,债权的变动则否。
第三节物权的效力
概念：物权的效力即合法行为发生物权法上之效 果的保障力
一 物权的排他效力：是指同一标的物上不得成立 两个以上所有权或两个以上不相容的物权。物权 的排他效力系由物权的支配权性质所生。就所有 权而言，物之归属、物之控制和支配的封闭性、 独占性，决定了所有权的绝对排他效力。物权法 上的一物一权原则（一物无二主），是物权的排 他效力在所有权与财产之关系上最为典型的表现。
总之,本案典当公司系抵押权人，而小杜只 是赠与合同中的“债权人”，虽然合同法 第一百八十八条规定经过公证的赠与合同， 赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以 要求交付，但该基于ຫໍສະໝຸດ Baidu权的请求权不能对 抗基于物权的请求权，故其执行异议不能 成立。
案例分析
2002年7月29日，贾某即乙方，与北京某房地产 开发有限公司即甲方，双方签订了《商品房买 卖合同》。该合同约定：乙方购买甲一套商品 房，建筑面积共99. 04平方米，房价款为人民 币89万元；付款方式为首付人民币18万元，银 行提供71万的20年期个人住房抵押贷款；甲方 应于2002年12月23日前将符合合同约定条件的 房屋交付乙方使用。该合同签订后，乙方按月 支付了首付款18万元，甲方为乙方所购房屋办 理了预售登记备案手续。
（2）物权是绝对权。物权的权利人是特 定的，义务人是不特定的，且义务内容 是不作为，即只要不侵犯物权人行使权 利就履行义务，所以物权是一种绝对权。
（3）物权是财产权。物权是一种具有物 质内容的、直接体现为财产利益的权利， 财产利益包括对物的利用、物的归属和 就物的价值设立的担保。
（4）物权具有排他性。首先，物权的权利人可以 对抗一切不特定的人，所以物权是一种对世权； 其次，同一物上不许有内容不相容的物权并存 （最典型的就是一个物上不可以有两个所有权， 但可以同时有一个所有权和几个抵押权并存）， 即“一物一权”。（应该注意的是：在共有关系 上，只是几个共有人共同享有一个所有权，并非 是一物之上有几个所有权。在担保物权中，同一 物之上可以设立两个或两个以上的抵押权，但效 力有先后次序的不同。因此，共有关系以及两个 以上抵押权的存在都与物权的排他性并不矛盾。）
赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续 的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续， 但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受 赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋 的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。 由此可以看出，经公证的赠与合同虽然已生效， 受赠人享有要求办理过户手续的请求权，但此时 物权尚未转移，受赠人尚未取得赠与物的物权， 这种请求权仍属依合同而形成的债权.
典当公司根据调解书申请法院执行后，法 院依程序拍卖该房屋，小杜向法院提出执 行异议称根据合同法第一百八十八条规定 “ 经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠
与财产的，受赠人可以要求交付”，因而 其系该房屋受赠人，应享有对该房屋的所 有权，要求法院终止拍卖并将房屋交付于 她。
分析:
一、杜某与小杜的赠与合同虽然有效，但 小杜尚未取得该房屋的物权，其交付房屋 请求权属债权请求权。物权法第十四条规 定，不动产物权的设立、变更、转让和消 灭，依照法律规定应当登记的，自记载于 不动产登记时发生效力。
（二）物权的优先效力
1 物权相互间的优先效力：
（1）在同一物上设定数个抵押权时， 抵押权成立时间的先后决定其顺位， 先成立的优先受偿；
（2）抵押权与地上权并存于一物时（以设 定了地上权的土地设定抵押，或者以设定 了抵押权的土地再设定地上权），如果抵 押权设定在先，则当抵押权人行使其抵押 权而将抵押物实行拍卖时，地上权归于消 灭（拍定人取得无地上权限制的土地）； 如果地上权设定在先，则即使实行抵押权， 地上权也不会消灭（拍定人取得有地上权 限制的土地）。前者称为“先成立的物权 压制后成立的物权”；
第五章财产法与土地 财产法
第一节 财产法概述
一 民法: 是调整平等民事主体的自然人、法人及其
他非法人组织之间人身关系和财产关系的 法律规范的总称，是法律体系中的一个独 立的法律部门。
民法学界一般认为，民法分为财产法与身 份法。
财产法：规范经济生活，以保护财产秩序 的法律.
身份法：规范伦理关系，以保证身份秩序 的法律
(2)用益物权优先于债权，即当同一不动 产上，用益物权与债权并存时，不论用 益物权成立的先后，均优先于债权；
(3)是担保物权优先于债权，即当同一标 的物上，担保物权与债权并存时，于受 偿或补偿时，不论担保物权成立先 后．均优先于债权。

案例分析
杜某将自己的住房赠与女儿小杜，其赠与 合同在公证处办理了公证，但没有办理房 屋过户手续，该房屋仍由杜某占有使用。 其后杜某用该房作抵押向典当公司借款， 因未按约定还款，典当公司诉至法院，双 方自愿达成协议，如杜某未按调解协议的 期限归还借款，则拍卖该房屋由典当公司 优先受偿。
定在先的汲水地役权优先于设定在后的汲 水地役权。
2物权优先于债权:
在同一物上既存在物权又存在债权的情 形下，物权优先于债权而实现。
有三种情况:
(1) 所有权优先于债权，即当债权的特定 标的物上成立所有权时，该所有权可基 于优先效力破除债权得以实现，在此场 合，成立在先的债权人不能要求成立在 后的所有权人返还原标的物，而只能要 求原债务承担违约责任；
2债权法：是规范财产流转关系（主要是市 场交易关系）和保障财产流转秩序的的法 律。如《合同法》的制定实施。
物权法与债权法一个强调财产归属,另一个 强调财产流转.
3物权法与债权法的特性比较：
物权法是强制性法规，而债权法是任意性 法规
物权法具有固有法性，而债权法有普遍性。 物权法具有公共性，而债权法有私人性
向北京市西城区人民法院提起诉讼，
要求解除甲、乙双方及该行所签订的 《个人住房贷款借款合同》。2006年7 月5日，北京市西城区人民法院做出裁 定，对原告所购买的楼房一套进行诉
讼保全，在保全期间，上述房屋不得 办理买卖、过户、抵押等手续。
分析
本案是因“一房二卖”行为而引发房屋买 卖合同纠纷的典型案例
二、抵押权人行使抵押权属物权请求权，
应优先于债权请求权。物权法第二条第三 款规定，“本法所称物权，是指权利人依 法对特定的物享有直接支配和排他的权利， 包括所有权、用益物权和担保物权。”抵 押权是担保物权之一，属物权的一种，抵 押权人行使抵押权的主张即属物权请求权。 典当公司认为该赠与合同虽经公证，但不 能对抗抵押权实现，要求驳回异议继续执 行。
第二节物权的本质分类及物权与 债权的区别
一物权的本质
物权是民事主体在法律规定的范围内，直 接支配特定的物而享受其利益，并得排除 他人干涉的权利。
包括所有权、用益物权和担保物权.
二 物权的特征：
（1）物权是支配权。物权是权利人直 接支配的权利，既物权人可以依自己 的意志就标的物直接行使权利，无须 他人的意思或义务人的行为的介入。
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订 买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为
保障将来实现物权，按照约定可以向登记 机关(当地房屋登记机构)申请预告登记。预 告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的，不发生物权效力。”
2002年8月9日，甲、乙双方及中国建设银行 北京某支行签订了《个人住房贷款借款合
同》，约定中国建设银行北京某支行向乙 方提供人民币71万元的购房贷款。2002年10 月23日，中国建设银行北京某支行向乙方 发放了该笔贷款。但合同约定的交付期限
届满后，贾某虽多次要求甲方交房，但房 地产开发公司一直未向乙方交付所购之房。
（5）物权作为一种绝对权，必须具有公开性。 因此物权必须要公示。
（6）物权的客体是特定物。
三 物权的种类
1．所有权：这是所有人在法律规定的范围 内独占性地支配其所有的财产的权利，所 有人可以对其所有的财产占有、使用、收 益、处分，并可以排除他人对于其财产违 背其意志的干涉。 所有权是物权中最完整、最充分的物权， 为充分发挥物的效用，从所有权中可以分 离、派生、引申出各种其他的物权。