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《深圳市城市更新项目专题技术培训》
2014年4月
1
相关政策文件
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行 规定》 《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
偿）
6 停产停业补偿 工业、商业、办公，一般给予6个月租金补偿
7 其他相关费用
专业费、谈判费、不可预见费等
13
（三）专项规划指标
情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指 标方向，按其指标进行规划；
情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照 周边同类型城市更新项目公告的规划指标进 行规划设定；
3、可建设用地面积:项目更新单元用地面积扣除绿地、 道路用地等的用地面积。
4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
8
城市更新经济分析涉及的部分名词解释
5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率 6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加 7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税 9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本 10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润/营业收入
2 ．更新单元范围图： 更新单元面积、范围
3．现状权属图： 各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地， 各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积）
4．建筑物信息图、更新意愿调查表： a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久 和临时性建筑物） b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办） 的面积 ；
5．更新单元《专项规划图》 6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息） 11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
2
一、 城市更新的模式
1、综合整治类 2、功能改变类 3、拆除重建类
3
二、 城市更新类型
1、旧城中村 2、旧工业区 3、旧商业区 4、旧居住区
4
三、 城市更新单元的规划条件
1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米； 2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范 围”） 的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。 拆迁范围原则上不得包括未建设用地。 3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、 非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非 农建设用地以外形成的建成区。 4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地 的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过 3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。 4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟 订为城市更新单元。
参考更新单元法定图则容积率，取得合理范围值
总建筑面积
更新单元可建设用地面积 x 容积率
商业
总建筑面积的10%~30%，以区域的商业定位确定
其中
住宅
总建筑面积-商业-保障性住房-公共配套
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
保障性住房
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
公共配套建筑面积
社区服务站、邮政所、公共厕所、垃圾站、幼儿园等
等，预计项目可能的风险； 8、分析项目更新后利益的合理分配比率。
7
城市更新经济分析涉及的部分名词解释
1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积， 一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面 积、运动场地等等
2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑 物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于 更新单元面积。
14
情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定
项目规划指标-（更新为商住项目）
拆迁范围用地面积 更新单元可建设用地面积
容积率
更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积 可能大于更新单元面积。
a、参考更新单元法定图则建设用地面积； b、公建部分用地不小于拆除范围用地面积15%，一般可建比例取70%~85%
9
六、 城市更新经济分析的具体测算过程
▪（一）经济分析资料
五类用地
▪（二）拆迁成本
▪ （三）规划指标
▪ （四）补缴地价
▪ （五）设定回迁安置比例 ▪ （六）开发商开发建设相关经济测算表 ▪ （七）股份公司作价入股
解读
10
（一）Ⅰ城市更新项目经济分析需提供的资料
1 ．现状房地产《测绘报告》： 永久性和临时性建筑物面积
5
四、 城市更新单元内公建部分规定
城市更新单元内应提供大于3000平 方米且不小于拆除范围用地面积15% 的独立用地，无偿移交给政府，用 于建设城市基础设施、公共服务设 施和城市公共利益项目。
6
五、 城市更新经济分析的内容
1、分析地块的区域及综合情况； 2、分析项目总体拆迁成本； 3、分析地块应补交地价； 4、分析总投资成本； 5、分析更新后物业市场租金及价值； 6、分析地块更新后的价值； 7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁
12
（二）拆迁成本
序号 项目名称
备注
除已安置物业以外的主体按货币补偿
1
主体补偿 （一般商住办进行安置，工业及其他进行货币补
偿）
2 构筑（附属）物
根据现状按重置价补偿（800~1200）
3
二次装修
根据现状与物业类型按重置成新价补偿
4
搬迁补助 区分工、商、住、办分别给予补偿（248号文）
已安置物业按开发期限不等给予24、30、36、48 5 临时安置补助 个月租金补偿，已现金补偿物业给予3个月租金补
2014年4月
1
相关政策文件
《深圳市城市更新办法》 《深圳市城市更新办法实施细则》 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》 《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行 规定》 《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
偿）
6 停产停业补偿 工业、商业、办公，一般给予6个月租金补偿
7 其他相关费用
专业费、谈判费、不可预见费等
13
（三）专项规划指标
情况一、项目专项规划已公示或开发主体已有规划指 标方向，按其指标进行规划；
情况二、委托方未进行规划，没有规划指标，可参照 周边同类型城市更新项目公告的规划指标进 行规划设定；
3、可建设用地面积:项目更新单元用地面积扣除绿地、 道路用地等的用地面积。
4、总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑 物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。 简单的说：就是建筑物各层的水平投影面积的总和。
8
城市更新经济分析涉及的部分名词解释
5、容积率：容积率是总建筑面积与可建设用地面积的比率 6、毛利润= 营业收入-开发成本-销售税金及附加 7、所得税= (毛利润-土地增值税)*25% 8、税后净利润= 毛利润-土地增值税-所得税 9、 税前成本利润率= 毛利润/开发成本 10、税后成本利润率= 税后净利润/开发成本 11、销售利润率= 毛利润/营业收入
2 ．更新单元范围图： 更新单元面积、范围
3．现状权属图： 各宗地的权属单位、性质（是否符合五类用地， 各类用地面积，特别是非农用地、老屋村的面积）
4．建筑物信息图、更新意愿调查表： a、区分私人物业和村委物业的建筑物面积（永久 和临时性建筑物） b、更新范围内建筑物利用类型（工商住办） 的面积 ；
5．更新单元《专项规划图》 6 ．土地、房地产租赁情况：
土地出租面积及期限（可从租赁合同中得到信息） 11
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况
a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
2
一、 城市更新的模式
1、综合整治类 2、功能改变类 3、拆除重建类
3
二、 城市更新类型
1、旧城中村 2、旧工业区 3、旧商业区 4、旧居住区
4
三、 城市更新单元的规划条件
1、城市更新单元内拆除范围的用地面积应大于10000平方 米； 2、城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范 围”） 的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。 拆迁范围原则上不得包括未建设用地。 3、拆除重建范围用地类型需为五类用地：即老屋村用地、 非农建设用地、国有已出让土地、已按两规处理的土地和非 农建设用地以外形成的建成区。 4、未建设用地属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地 的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过 3000平方米，可作为零星用地一并出让给项目实施主体。 4、旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟 订为城市更新单元。
参考更新单元法定图则容积率，取得合理范围值
总建筑面积
更新单元可建设用地面积 x 容积率
商业
总建筑面积的10%~30%，以区域的商业定位确定
其中
住宅
总建筑面积-商业-保障性住房-公共配套
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
保障性住房
《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
公共配套建筑面积
社区服务站、邮政所、公共厕所、垃圾站、幼儿园等
等，预计项目可能的风险； 8、分析项目更新后利益的合理分配比率。
7
城市更新经济分析涉及的部分名词解释
1、更新单元用地面积:项目用地红线范围内的土地面积， 一般包括建筑区内的道路面积、面积、建筑物所占面 积、运动场地等等
2、拆迁范围用地面积：更新单元范围内需拆除的建筑 物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积可能大于 更新单元面积。
14
情况三、委托方未进行规划且周边没有同类型城市更 新项目规划的，需由我方进行合理的初步的 规划设定
项目规划指标-（更新为商住项目）
拆迁范围用地面积 更新单元可建设用地面积
容积率
更新单元范围内需拆除的建筑物占用的土地面积之和，拆迁范围用地面积 可能大于更新单元面积。
a、参考更新单元法定图则建设用地面积； b、公建部分用地不小于拆除范围用地面积15%，一般可建比例取70%~85%
9
六、 城市更新经济分析的具体测算过程
▪（一）经济分析资料
五类用地
▪（二）拆迁成本
▪ （三）规划指标
▪ （四）补缴地价
▪ （五）设定回迁安置比例 ▪ （六）开发商开发建设相关经济测算表 ▪ （七）股份公司作价入股
解读
10
（一）Ⅰ城市更新项目经济分析需提供的资料
1 ．现状房地产《测绘报告》： 永久性和临时性建筑物面积
5
四、 城市更新单元内公建部分规定
城市更新单元内应提供大于3000平 方米且不小于拆除范围用地面积15% 的独立用地，无偿移交给政府，用 于建设城市基础设施、公共服务设 施和城市公共利益项目。
6
五、 城市更新经济分析的内容
1、分析地块的区域及综合情况； 2、分析项目总体拆迁成本； 3、分析地块应补交地价； 4、分析总投资成本； 5、分析更新后物业市场租金及价值； 6、分析地块更新后的价值； 7、分析项目在不同指标下的优势、劣势、机会、威胁
12
（二）拆迁成本
序号 项目名称
备注
除已安置物业以外的主体按货币补偿
1
主体补偿 （一般商住办进行安置，工业及其他进行货币补
偿）
2 构筑（附属）物
根据现状按重置价补偿（800~1200）
3
二次装修
根据现状与物业类型按重置成新价补偿
4
搬迁补助 区分工、商、住、办分别给予补偿（248号文）
已安置物业按开发期限不等给予24、30、36、48 5 临时安置补助 个月租金补偿，已现金补偿物业给予3个月租金补