第5章 资产评估目的与假设
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资产评估的假设和方法
（2）尚可使用年限：根据资产的有形损耗和可预见的各项 无形损耗因素，预计继续使用的年限。在估算实体性贬值时， 只考虑有形损耗因素。 （3）实际已使用年限：指某一资产在资产评估时确认的已 使用年限。
——将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的 一种方法。
即：重置成本＝直接成本＋间接成本
直接成本：
----指直接可以构成资产支出的部分。包括直接耗用于建 造安装的材料，人工和机器设备等。 直接成本＝消耗定额×现行单价 间接成本： ----指为购建资产而发生的管理费，总体设计制图等支出。 它通常按直接费用的一定比例或耗用工时的一定比值来计算 确定。 有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如 机电设备，运输工具等。
2、继续使用的三种方式
在用续用 转用续用 移地续用
3、适用方法：
收益法
重置成本法 现行市价法
二、公开市场假设 公开市场是指自由竞争的市场。 被评估资产需要符合有关条件 适用方法：
现行市价法
三、破产清算假设 时间短，交易事项被要求限制在较短时间内完 成； 交易双方地位不平等，卖方是非自愿被迫出售， 买方人数可能很少。
②功能系数法-----只能获得与被评估资产相类似的参照 物，并且该类资产价格与生产能力存在一定函数关系时。 ③物价指数法-----上述两点都无法做到 时用此方法。
四、实体性贬值及其估算（有形损耗） （一）指资产由于使用和自然力作用形成 的贬值（即物理磨损）。 （二）影响有形损耗的因素：
使用时间：时间越长，有形损耗越大。
（4）规模效益指数法 公式如下：
被评估资产的重置成本 ＝参照物资产的重置成 本 （ 被评估资产的产量 参4～1之间。
当X=1时，规模效益指数法退化为功能价值法，可见，功 能价值法是规模效益指数法的一种变型。
第5章__资产评估目的与假设
进行估价。
表明资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。
基本情景假设：
是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它
是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师 根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提 供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使 资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置 于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要 的。
5.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济 行为（资产业务）所决定的，它对评估结果的 性质、价值类型等有重要的影响。
资产评估特定目的在资产评估中的地位作用
资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动
的起点，同时又是资产评估活动所要达到的目
标。资产评估特定目的贯串在资产评估的全过 程中，影响着评估人员对评估对象界定、资产 价值类型选择等。它是评估人员在进行具体资 产评估时必须首先明确的基本事项。
国务院证券监督管理机构认为有必要时， 可以委托会计师事务所、资产评估机构对 证券公司的财务状况、内部控制状况、资 产价值进行审计或者评估。具体办法由国 务院证券监督管理机构会同有关主管部门 制定。
5.1.2 资产评估报告预期使用者
资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评
估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
其二：是交易时间是否充分。
①公开市场假设（同时具备两个条件）
参与交易的市场主体的数量足够多且地位平等，交易双方或各方 都有足够的时间了解交易对象和市场情况。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有众多自愿
的买者和卖者的竞争性市场。买者和卖者的地位平等，彼此都 有获取足够市场信息的机会和时间，双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，非强制或不受限制的条件下进行的。 资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是 由个别交易决定。
资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估的假设与原则
–成交价=公允市价+“价值创造”的一部分
2020/2/5
15
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
3、账面价值（book value）
–指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值 减去负债（对企业而言）。
–资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却 不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资
17
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
三、资产评估的原则
–工作原则
• 独立性
• 客观性
• 科学性
• 专业性
–技术原则
• 预期收益原则
• 供求原则
• 贡献原则
• 替代原则
• 评估时点原则
2020/2/5
18
–适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用 性
2020/2/5
7
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
• 持续使用假设
–指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 –这一假设强调资产对未来的有效性。 –采用持续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收 益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济 上可行。 –资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。
产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。
2020/2/5
16
第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
4、重置价值（replacement value） • 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的
处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。 • 一般在非市场和有限市场条件下运用。 5、清算价值 • 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形
2020/2/5
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
3、账面价值（book value）
–指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值 减去负债（对企业而言）。
–资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却 不能直接成为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
三、资产评估的原则
–工作原则
• 独立性
• 客观性
• 科学性
• 专业性
–技术原则
• 预期收益原则
• 供求原则
• 贡献原则
• 替代原则
• 评估时点原则
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–适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用 性
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
• 持续使用假设
–指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 –这一假设强调资产对未来的有效性。 –采用持续使用假设的条件： （1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收 益。 （2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济 上可行。 –资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。
产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。
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第一章 绪论
第二节 资产评估的假设和原则
4、重置价值（replacement value） • 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的
处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。 • 一般在非市场和有限市场条件下运用。 5、清算价值 • 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形
资产评估学(第五版)第05章资产评估价值目标
作 为 评 估
正 常 使 用
对 象 被 正
理场估评
的上基估
展交准师
示易日是
时之按以
间前市评
为有场估
前 提
一 个 合
价 值 在 市
对 象 在 评
所评 使估 用师 的在 数资 据产 均评 来估 自过 于程 市中 场
5.2 价值定义分类
5.2.2 市场价值的特点
严市 格场 定价 义值 的是 价一 值种
经 过
5.4.1 价值定 义及其类型对资 产评估人员的技 术指引和约束
5.4.2 价值类
型对客户及委托 方正确使用资产 评估报告的指引
作用
5.4.3价值定义
及类型的合理选 择是实现资产评 估价值目标的重
要手段
5.4.1 价值定义及其类型对资 产评估人员的技术指引和约束
关于价值定义及其类型的选
择与资产评估目的等相关条
5.1.2.3不同价值定
义依据的特点与评价
5.1.2.4资产评估
中的价值定义推介
1)市场价值 2)在用价值 3)投资价值 4)持续经营价值 5)残余价值 6)清算价值(或强制变卖价值) 7)特殊价值 8)合并价值
市场价值
第一,自愿买方,指具有购买动机,但并没有被强迫进行购买的一方当事人。 第二,自愿卖方,指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售,也不会因期望 获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。 第三,评估基准日,指市场价值是某一特定日期的时点价值,仅反映评估基准日 的真实市场情况和条件,而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件。 第四,以货币单位表示,市场价值是在公平的市场交易中,以货币形式表示的为 资产所支付的价格,通常表示为当地货币。 第五,公平交易,指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易,即假设在互无 关系且独立行事的当事人之间的交易。 第六,资产在市场上有足够的展示时间,指资产应当以最恰当的方式在市场上 予以展示,不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同, 但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意。 第七,当事人双方各自精明、谨慎行事,指自愿买方和自愿卖方都合理地知道 资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场状况,并假 定当事人都根据上述知识为自身利益而决策,谨慎行事以争取在交易中为自 己获得最好的价格。 第八,估计数额,是指资产的价值是一个估计值,而不是预定的价值或真实的出 售价格。
资产评估第五章 无形资产评估
2020/12/14
二、无形资产的特性
（一）无形资产的形式特征 1. 无形性 2. 长期性 3. 排他性 4. 效益性
2020/12/14
• 无形资产在价值形成与计量上与有形资产的区别
1、如果从成本耗费角度评估资产价值，无形资产价值 由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间 来计量；而有形资产价值是由凝结在其中的社会必 要劳动时间来决定。
资产评估第五章 无形资产评估
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产的概念 △我国《资产评估准则——无形资产》： 无形资产是
特定主体控制的，不具有实物形态，对生产经营长 期发挥作用且能带来经济利益的资源。 △《国际评估准则——国际评估指南四——无形资产 》：无形资产是以其经济特性而显示其存在的一种 资产，无形资产无具体的物理形态，但为其拥有者 获取了权益和特权，而且通常为其拥有者带来收益 。
2）保温杯售价仍为每只10元，销售量由50万只升到70万只， 成本为每只8元。
3）销售量保持为50万只，生产成本由每只8元下降到7元。
1）无形资产超额收益＝（12－10）×50×（1－33％）＝67万元
2）无形资产超额收益＝（70－50）×（10－8）×（1－33％） ＝26.8万元
3）无形资产超额收益＝（8－7）×50×（1－33％）＝33.5万元
2020/12/14
三、影响无形资产价值的因素
1、无形资产的取得成本：包括开发成本、 转换成本、获权及维权成本、交易成本等 。
2、机会成本 3、获利能力 4、使用期限 5、技术成熟程度 6、转让内容 7、市场因素 8、发展趋势、更新换代情况和速度
2020/12/14
四、无形资产评估的特点、目的与前提
（一）无形资产评估的特点
二、无形资产的特性
（一）无形资产的形式特征 1. 无形性 2. 长期性 3. 排他性 4. 效益性
2020/12/14
• 无形资产在价值形成与计量上与有形资产的区别
1、如果从成本耗费角度评估资产价值，无形资产价值 由个别生产者在个别劳动中所耗费的实际劳动时间 来计量；而有形资产价值是由凝结在其中的社会必 要劳动时间来决定。
资产评估第五章 无形资产评估
第一节 无形资产评估概述
一、无形资产的概念 △我国《资产评估准则——无形资产》： 无形资产是
特定主体控制的，不具有实物形态，对生产经营长 期发挥作用且能带来经济利益的资源。 △《国际评估准则——国际评估指南四——无形资产 》：无形资产是以其经济特性而显示其存在的一种 资产，无形资产无具体的物理形态，但为其拥有者 获取了权益和特权，而且通常为其拥有者带来收益 。
2）保温杯售价仍为每只10元，销售量由50万只升到70万只， 成本为每只8元。
3）销售量保持为50万只，生产成本由每只8元下降到7元。
1）无形资产超额收益＝（12－10）×50×（1－33％）＝67万元
2）无形资产超额收益＝（70－50）×（10－8）×（1－33％） ＝26.8万元
3）无形资产超额收益＝（8－7）×50×（1－33％）＝33.5万元
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三、影响无形资产价值的因素
1、无形资产的取得成本：包括开发成本、 转换成本、获权及维权成本、交易成本等 。
2、机会成本 3、获利能力 4、使用期限 5、技术成熟程度 6、转让内容 7、市场因素 8、发展趋势、更新换代情况和速度
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四、无形资产评估的特点、目的与前提
（一）无形资产评估的特点
资产评估假设知识点总结
资产评估前提假设知识点总结
1.概念：资产评估的假设是根据现有的事实和现有知识，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或者前提条件做出合乎情理的推断或假定。
2.资产评估的假设是资产评估结论成立的前提条件
3.资产评估假设的作用：起到化繁为简，抓住主要矛盾的作用。
4.资产评估假设的种类：1.资产评估的前提性假设2.评估外部环境假设3.评估具体假设
5.评估外部环境假设：1.国家宏观环境假设2.行业及地区环境假设
6.资产评估的前提性假设：1.交易及市场条件假设 2.评估对象的使用和存续状态的假设
7.评估对象的存续和使用状态：1.整体企业的持续和清算状态2.单项资产的使用状态
8.交易以及市场条件假设：1.交易假设2.公开市场假设
9.评估对象的使用和存续状态的假设：1.针对企业等经营主体的假设2.针对单项资产的使用的假设
10.针对企业等经营主体的假设：1.持续经营的假设2.清算假设
11.针对单项资产的使用假设：1.移动使用假设2.原地使用假设3.最高最佳使用假设4.现状利用假设。
资产评估基础-资产评估假设的概念与作用知识点
资产评估假设的概念与作用第六节资产评估假设内容概要一、资产评估假设的概念与作用（一）资产评估假设的概念资产评估假设是依据现有知识和有限事实，通过逻辑推理，对资产评估所依托的事实或前提条件作出的合乎情理的推断或假定。
是资产评估结论成立的前提条件。
（二）资产评估假设的作用——化繁为简提高评估工作效率资产的价值受到主客观因素影响，抓主要因素，忽略次要因素，化繁为简，在可以控制相关差异的前提下提高评估工作效率。
二、主要资产评估假设评估具体假设是按照评估目的及评估操作要求针对评估对象的特点所具体使用的评估假设。
■企业等经营主体可能涉及经营范围及方式、经营管理水平、会计政策、税赋基准及税率、补贴及优惠政策、企业守法合规、管理团队的稳定性及尽责履职、关联交易定价等方面的假设。
■单项资产则可能涉及评估对象的物理、法律、经济状况，未来的管理及运营等方面的假设。
（一）主要资产评估假设的内含假设描述假设描述1.交易假设最基本的前提假设7.有序清算清算2.公开市场交易环境假定8.强制清算3.最佳使用多用于房地产评估9.现状利用4.持续经营经营主体10.原地使用可能不是最佳使用5.非真实性假设特殊的11.移地使用6.特别假设1.交易假设——交易过程中假定所有待评资产已经处在交易过程中，根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
（最基本的假设）2.公开市场假设（1）概念是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
（2）公开市场概念公开市场是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。
在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。
资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行的。
买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
3.持续经营假设持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。
资产评估假设
资产评估知识点2 资产评估假设⏹学习本知识点，应当理解什么是资产评估假设，熟知资产评估有哪些主要假设，掌握资产评估假设的作用。
●什么是资产评估假设●资产评估的主要假设●资产评估假设的作用一、什么是资产评估假设一、什么是资产评估假设简单地说，假设是对客观事物的假定说明。
一、什么是资产评估假设⏹简单地说，假设是对客观事物的假定说明。
⏹资产评估假设是指为了使资产评估能够顺利进行、评估结果客观合理而设立的假定前提。
二、资产评估的主要假设二、资产评估的主要假设（一）交易假设⏹交易假设是以评估对象已经处在交易过程中作为资产评估的假定前提。
⏹交易假设是资产评估中最常用的假设。
二、资产评估的主要假设（二）公开市场假设公开市场假设是以评估对象在公开市场条件下进行交易作为资产评估的假定前提。
二、资产评估的主要假设（三）持续使用假设⏹持续使用假设是以评估对象正处于使用状态，并且还将继续使用下去作为资产评估的假定前提。
●在用续用●转用续用●移地续用二、资产评估的主要假设（四）清算假设清算假设是以评估对象在非公开市场条件下快速变现作为资产评估的假定前提。
二、资产评估的主要假设（一）交易假设（二）公开市场价值（三）持续使用假设（四）清算假设◆资产评估中通常可以选择多个假设三、资产评估假设的作用三、资产评估假设的作用⏹评估假设是资产评估工作顺利进行的基础条件⏹评估假设是资产评估价值类型的重要影响因素⏹评估假设是资产评估结果客观合理的重要前提谢谢聆听！T H A N K S。
第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件
▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
《资产评估的假设》课件
未来变化的不确定性
假设通常是基于当前情况对未来进行 预测，但未来市场、经济、法律等环 境的变化可能对评估结果产生重大影 响。
如何应对假设的限制和挑战
充分收集数据和信息
在进行资产评估时，应尽可能收集全 面、准确的数据和信息，以提高评估 结果的准确性。
动态调整评估假设
根据市场、经济、法律等环境的变化 ，及时调整评估假设，以反映最新的 情况。
增强评估可靠性
基于假设进行的推理和分 析，可以增加评估结果的 可靠性，使评估结果更具 有说服力。
资产评估假设的分类
持续使用假设
假定资产将在未来持续 使用，不考虑资产可能 被处置或不再使用的可
能性。
公开市场假设
假定资产在公开市场上 出售，反映了市场参与 者在相同情况下会做出
的合理判断。
破产清算假设
假定资产所有者在无法 继续经营时，将通过破
随着市场的多样化和个性化需求 的发展，资产评估假设将更加注
重多元化和个性化。
持续改进与优化
未来将持续改进和优化资产评估 假设，以适应不断变化的市场和
技术环境。
跨界融合与创新
跨界融合和创新将成为未来资产 评估假设的重要方向，开拓新的
应用领域和发展空间。
THANKS
[ 感谢观看 ]
引入专家意见
在评估过程中，可以邀请相关领域的 专家提供专业意见，以弥补假设与实 际情况之间的差异。
风险管理和不确定性分析
对评估结果的不确定性和风险进行充 分分析，并采取相应的风险管理措施 ，以降低潜在损失。
CHAPTER 04
资产评估假设的未来发展
技术进步对资产评估假设的影响
引入人工智能和大数据分析
《资产评估的假设》 ppt课件
假设通常是基于当前情况对未来进行 预测，但未来市场、经济、法律等环 境的变化可能对评估结果产生重大影 响。
如何应对假设的限制和挑战
充分收集数据和信息
在进行资产评估时，应尽可能收集全 面、准确的数据和信息，以提高评估 结果的准确性。
动态调整评估假设
根据市场、经济、法律等环境的变化 ，及时调整评估假设，以反映最新的 情况。
增强评估可靠性
基于假设进行的推理和分 析，可以增加评估结果的 可靠性，使评估结果更具 有说服力。
资产评估假设的分类
持续使用假设
假定资产将在未来持续 使用，不考虑资产可能 被处置或不再使用的可
能性。
公开市场假设
假定资产在公开市场上 出售，反映了市场参与 者在相同情况下会做出
的合理判断。
破产清算假设
假定资产所有者在无法 继续经营时，将通过破
随着市场的多样化和个性化需求 的发展，资产评估假设将更加注
重多元化和个性化。
持续改进与优化
未来将持续改进和优化资产评估 假设，以适应不断变化的市场和
技术环境。
跨界融合与创新
跨界融合和创新将成为未来资产 评估假设的重要方向，开拓新的
应用领域和发展空间。
THANKS
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引入专家意见
在评估过程中，可以邀请相关领域的 专家提供专业意见，以弥补假设与实 际情况之间的差异。
风险管理和不确定性分析
对评估结果的不确定性和风险进行充 分分析，并采取相应的风险管理措施 ，以降低潜在损失。
CHAPTER 04
资产评估假设的未来发展
技术进步对资产评估假设的影响
引入人工智能和大数据分析
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资产评估目的与假设
中的评估报告及评估结论使用者有两类，一是不动产的产权主体， 二是贷款方的金融机构。若一个要求评估抵押物的市场价值，另一
个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。
Ø 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 上例中，金融机构要求评估师在评估抵押品价值时必须将借款人可 能违约的潜在风险和不动产难易变现的因素考虑进去，则评估师在 选择具体价值目标（价值定义及价值类型）时，就要放弃抵押物的 市场价值而选择抵押价值或有序清算价值。
1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有 资产产权变动及相关的经济行为（转让、煎饼、出售、联 营、股份经营、中外合资或合作、清算、担保、租赁、国 有债务重组等）
2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产 评估的投资、融资及相关的经济行为
3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的 涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等
h
2
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
公允价值
广义公允价值 狭义公允价值
资产评估学 会计学
资产评估中的公允价值是一个广义概念，作为一个 广义的概念，资产评估中的公允价值有别于会计中的公允 价值。资产评估中的公允价值是一个相对抽象的价值概念。 它是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理 的评估价值的抽象。
场假设；其二是非公开h市场假设。
13
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
①公开市场假设
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个 有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、 理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。
Ø 资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 上例中，金融机构要求评估师在评估抵押品价值时必须将借款人可 能违约的潜在风险和不动产难易变现的因素考虑进去，则评估师在 选择具体价值目标（价值定义及价值类型）时，就要放弃抵押物的 市场价值而选择抵押价值或有序清算价值。
1） 国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有 资产产权变动及相关的经济行为（转让、煎饼、出售、联 营、股份经营、中外合资或合作、清算、担保、租赁、国 有债务重组等）
2） 公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产 评估的投资、融资及相关的经济行为
3） 其他法律、法规规定的需要或可以进行资产评估的 涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等
h
2
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
公允价值
广义公允价值 狭义公允价值
资产评估学 会计学
资产评估中的公允价值是一个广义概念，作为一个 广义的概念，资产评估中的公允价值有别于会计中的公允 价值。资产评估中的公允价值是一个相对抽象的价值概念。 它是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的、合理 的评估价值的抽象。
场假设；其二是非公开h市场假设。
13
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
①公开市场假设
公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个 有众多自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上， 买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信 息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、 理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
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其不仅由资产自身的使用价值决定，同时受资产的使
用方式，以及资产在某种使用方式下的作用空间的影 响。
5.3.1 资产的效用与评估价值
资产的效用并不直接等同于资产的使用价值，资
产的效用是由资产本身所具有的使用价值、资产被使
用的方式、资产使用空间范围等共同决定的。 把资产的效用归结为资产的获利能力，描述出资 产评估值与资产效用之间的关系，为评估人员评估资 产价值提供了一个可操作的理论基础。
答：资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活 动的起点，同时又是资产评估活动所要达到的目标。 资产评估特定目的贯串在资产评估的全过程中，影 响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择 等。它是评估人员在进行具体资产评估时必须首先 明确的基本事项。
简答参考答案
（4）你认为资产评估假设如何对评估结论产生影
假设必须依据充分的事实，运用已有的科学知识，通 过推理而形成。当然，无论如何严密的假设都带有推测， 甚至是主观猜想的成分。
资产评估假设包括了前提假设、环境假设、评估对象
利用程度假设，以及特殊假设等等。 1）资产评估前提假设（基本假设）
（1）资产评估基本情景假设（交易假设、模拟市场估 价）
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的情景假设。 即假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估
5.1 资产评估目的
5.1.1 资产评估一般目的
◦ 资产评估的一般目的，也可以理解为资产评估的基本目 标。 ◦ 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的 公允价值。 ◦ 公允价值概念有广义与狭义之分，资产评估中的公允价 值是一个广义概念。 ◦ 资产评估中的公允价值是一个相对抽象的价值概念，它 是对评估对象在各种条件下与评估条件相匹配的合理的 评估价值的抽象。
人接受的资产交换价值或特定价值的专家意见。
从资产评估功能的角度看：
能够让资产交易各方或资产业务各当事人心平气
和地接受评估结论、资产效用，满足当事人经济上及
心理上的需要的程度，尤其是满足潜在买方自身利益 及其他利益上的需要的程度，是度量和把握评估值是 否合理的基本依据。 资产的效用不仅仅是资产自身使用价值的翻版，
作
业:
解释：公允价值
评估特定目的
公开市场假设 有限交易主体假设 简答 （1） （2） （3） （4）
简答参考答案
（1）如何理解资产评估一般目的和特定目的之间
的关系？
答：由于资产评估所要实现的目标有一般目标和具 体目标之分，资产评估的目的自然就存在一般目的 和特定目的。资产评估一般目的包含着特定目的， 而资产评估特定目的则是一般目的的具体化。
经营假设。
对企业及整体性资产而言，评估对象状况可 以归纳为持续经营或非持续经营两种情况。
2）资产评估环境假设
是对评估对象使用或经营的外部环境，以及进行资产 评估面对的条件的界定或假定性说明。 （1）宏观环境假设 （2）微观环境假设 3）评估对象利用程度假设 是对评估对象利用程度和效果的一种界定或说明。 （1）整体资产利用程度假设 （2）单项资产利用程度假设 4）特定假设 是对与现实不同或与事实不符的情况的界定或假定说 明。不能滥用特定假设。使用了特定假设需特别说明。
响？
答：资产评估前提假设在资产评估中创造或构筑资 产评估得以顺利进行的基础和条件的作用，是通过 资产评估前提假设将被评估资产置于一个相对固定 的市场环境中，以及将被评估资产设定到某一种状 态下。这样，评估人员就可以根据资产评估前提假 设所限定的市场条件及评估对象的作用空间和作用 方式，评定估算出符合资产评估特定目的的评估结
②非公开市场假设（不同时具备两个条件）
不能满足公开市场假设条件的所有其他市场条件 的界定或假定说明的一种概括。四种情景分三类： 交易时间充分而参与交易的主体数量有限 交易时间充分而参与交易的主体之间关系特殊 交易时间受限而参与交易的主体数量很多 交易时间受限而参与交易的主体数量也有限 有限交易主体假设：
5.2.2 资产评估前提假设在资产评估中的作用
交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算
假设是资产评估实务中最基础、最基本的前提假设，
在资产评估实务操作中具有举足轻重的作用。 资产评估的特定目的是资产评估的起点，并规定
了资产评估结果的具体用途；而资产评估前提假设是
创造或构筑了资产评估得以按部就班顺利进行的基础 和条件。 没有资产评估基本前提假设，资产评估的特定目 的是无法科学合理地实现的。
估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
由于资产评估的特定目的是引起资产评估的资产 业务对评估结果用途的具体要求，在资产评估实际操 作中，评估人员应当十分关注各类引起资产评估的资 产业务，以及这些资产业务对评估结果具体用途的要
求。
引起资产评估的资产业务主要有以下几类：
（1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估 的国有资产产权变动及相关的经济行为。例如， 资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股 份经营、中外合资、合作、企业清算、抵押担保、 企业租赁、债务重组等等。 （2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进 行资产评估的投资、融资及相关的经济行为。
资产评估特定目的对评估结果的价值类型的约束
作用是通过资产评估前提假设具体表现出来的。
在一定意义上讲：
资产评估特定目的与评估假设就是评估前提条
件的宏观限定和概括与具体化及表象化的关系。根 据资产评估特定目的对评估条件的约束和限定情况
恰当地选择评估前提假设，以及资产评估结果的价 值类型是资产评估具有科学合理性的重要基础。
任何事先划定的资产业务类型与评估结论的价 值类型相匹配的固定关系或模型都可能偏离或违背 客观存在的具体业务对评估结果价值类型的内在要 求。
评估的时间、地点，评估时的市场条件，资产业务 各当事人的状况以及资产自身的状态等，都可能影 响资产评估结果的价值类型。
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
作、用于抵押担保、用于公开出售就限定了其作用空
间。 资产评估特定目的对被评估资产的作用方式及作 用空间的规范，具体是通过资产评估基本前提假设 体现出来的。
5.3.5 资产评估假设与评估结果的价值类型
资产评估假设通过对评估对象交易的前提条件、
作用方式、作用空间等的约束和限定影响着评估结果
的价值类型。 资产评估中的市场价值总是与公开市场假设联系 在一起的；资产评估中的清算价值总是与清算假设联 系在一起的。
5.3 资产评估假设与评估价值
什么是决定被评估资产评估值最重要的因素？问
题的核心或焦点主要集中在资产的价值是由抽象劳动
决定或是由资产的效用决定两个方面。 事实上，每一种资产或资产组合体的社会必要劳 动时间几乎是无法准确度量的，抽象的劳动决定论难 以付诸实施。资产评估目的仅仅是为资产业务能顺利
进行或完成提供可让资产交易各方或资产业务各当事
第5章
资产评估目的与假设
目 录
5.1 资产评估目的
5.2 资产评估假设
5.3 资产评估假设与评估价值
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估的
一般目的和特定目的，以及它们在资产评估中的地 位和作用。了解和掌握资产评估的前提假设、环境
假设、利用程度假设和特定假设，充分理解资产评 估条件在资产评估中的地位和作用。
（3）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评 估的涉及财产、经济赔偿等的案件、事项等。
（4）市场投融资活动和交易活动。
（5）其他行为。
5.1.3 资产评估特定目的在资产评估中的地 位作用
资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为 （资产业务）所决定的，它对评估结果的性质、价值类型 等有重要的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起
无形资产，其作用空间大小与其效用发挥水平成
正比；有形资产，一般其作用空间大小与其效用发 挥水空间与资产评估的特 定目的和资产评估前提假设的关系
资产的作用方式和作用空间首先是由资产评估的
特定目的和评估范围规范的。
被评估对象是单项资产、整体资产或局部资产就 基本限定了资产的作用方式；被评估资产用于合资合
不是充分活跃的市场，可能出现买方或卖方市场。
关联交易假设： 不是充分竞争的市场，市场主体存在利害关系。
清算假设：
快速变现条件下，评估价值通常低于公开市场。
（3）评估对象状况假设
简单归纳为持续使用假设，说明了资产的存 续状况，又可分多种情况。 ①在用续用假设（原地续用假设） ②转用续用假设（改用续用假设） ③移地续用假设 评估人员不可以笼统地使用持续使用或持续
资产评估中的公允价值的一个显著特点：
它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临
的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法 权益，亦没有损害他人的利益。
资产评估中的公允价值不是资产的某种具体价值表 现形式，而是资产评估的基本目标和一般目的。
5.1.2 资产评估的特定目的
资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评
果。
（2）资产评估市场条件假设
在交易假设的基础上，需要进一步限定评估对象在何种市场
条件下进行“交易”。
两个基本要素：其一参与交易的市场主体的地位及数量，其 二是交易时间是否充分。
①公开市场假设（同时具备两个条件）
参与交易的市场主体的数量足够多且地位平等，交易双方或 各方都有足够的时间了解交易对象和市场情况。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有众多 自愿的买者和卖者的竞争性市场。买者和卖者的地位平等，彼此 都有获取足够市场信息的机会和时间，双方的交易行为都是在自 愿的、理智的，非强制或不受限制的条件下进行的。 资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不 是由个别交易决定。