国内外购物中心经典案例分析及借鉴
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
国外著名商业综合体案例
国外著名商业综合体案例任何一个国家的大城市都有一个或几个著名的商业综合体。
这些商业综合体不仅仅是一个城市对外展示的形象窗口，也是当地居民休闲、购物、娱乐、消费的汇集地，更是一个城市经济发展的活力的标志与象征。
这些商业综合体依托优良的社区环境、繁华的商业氛围、齐全的商业设施以及独具特色的经营品位，经过几十年甚至上百年的规划建设，最终成为一座城市特有的吸引力和品牌。
城市因商业建筑而具魅力，商业建筑更为城市增添风采。
目前，我国很多城市在发展中都把商业综合体的建设作为城市规划的重要组成部分，有的城市甚至在倾全力开发主题商业街、商业综合体，这说明商业建筑在城市发展中的地位与作用日益被认识，人们对商业建筑的需求和要求越来越受到关注。
但是，我们也不应盲目发展与建设，更需要借鉴他人经验和典范，让我们获得裨益。
下面对世界上几个著名的商业综合体作一介绍，并进行比较分析。
1 日本难波公园难波公园是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，是一个购物中心与办公楼的综合体。
从远处看去，难波公园是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛是游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。
其原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥，将城际列车、地铁等交通枢功能与办公、酒店、住宅完美结合，是日本开发成功的城市综合体的代表项目。
1.1场所概念难波公园的设计灵感都来源于能够不断重生的自然力量，这种被普遍认知的力量在连接新旧事物中又贯穿着东西方文明。
在设计中，自然环境被巧妙地融入都市规划之中。
这个项目不仅仅是一个商业项目，因为他有很大的公共开放绿地，可以吸引周边社区的人到这里来光顾、来浏览，最后这个项目变成了一个目的地的项目，大家不仅仅到这里来购物，也可以到这里来休息，来放松。
难波公园的内部是一条人造峡谷。
业主最初的构思是建造一个简单的混凝土通道用于连接项目的南北地块，但设计师提出了人造峡谷的设计理念。
经典案例报告购物中心经营案例分析研究报告
【最新资料，WORD文档，可编辑】案例分析一：日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。
2、名称所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳动的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即为“港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。
3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，给予LALAPORT购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。
4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕之后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中，成为一个具有代表性的成功个案。
5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层的建筑，PART 2则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）专门店：PART 1与PART 2都有，合计共27486坪。
（2）百货店：只PART 1有，计20103坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。
（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。
（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。
（6）立体停车场：PART 1与PART 2都有，合计共11093坪。
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
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案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
国内外优秀广场案例
国内外优秀广场案例
1. 北京王府井广场：位于北京市中心，是中国最著名的商业中心之一。
拥有超过280家品牌商店，包括许多高端品牌和奢侈品牌。
夜晚的王府井广场灯火辉煌，人潮涌动，尤其是新年倒计时时，吸引了大量游客和当地人前来欢庆。
2. 纽约时代广场：坐落于美国纽约曼哈顿的中心地带，被誉为世界上最著名的广场之一。
夜幕降临时，时代广场被色彩缤纷的霓虹灯照亮，广场中央的大屏幕上播放着各种广告和宣传片。
3. 法国巴黎香榭丽舍大街：不是传统意义上的广场，但可以视为一个开阔的商业长街。
这条街道上有很多世界知名的高端品牌店，如路易威登、斯图亚特魏茨曼等。
每年圣诞季节时，香榭丽舍大街将被数以万计的彩灯和装饰品点亮，非常适合游客购物和观光。
4. 日本东京银座：被誉为亚洲最繁华的购物区，集中了日本各大高端品牌和尖端科技展示。
其主要的购物街道中央亦有一条走道作为行人专用通道，商铺入口之外还留有一定的空间，方便游客观光、购物和休息。
5. 印度新德里印度门广场：以宏伟的印度门闻名。
在广场的一侧，有一座宽敞的人行道，两旁种有大量的树木。
广场中央有一个喷泉，景色优美，吸引了许多游客和当地人。
营销案例-三家企业：顾客至上
案例2 三家企业：顾客至上1．华冠商厦华冠商厦始建于20世纪80年代末期，当时只是一个规模很小的购物中心。
而现在，它已经颇有名气了。
它的特点是商品齐全，价格适宜，服务质量又好，因此很受顾客青睐。
它成功的秘诀之一就是收集顾客反馈，了解顾客心理。
凡是在华冠购物的顾客都会得到一张付过邮资的“信息卡”。
卡上有如下内容：第一条是“您需要什么”。
在这一栏里有商厦的新产品介绍，如果你对其中哪一项商品感兴趣或是你还需要一些别的什么，可以在空白处填上你的姓名、地址及产品名称。
根据你的具体要求，商厦会为你邮寄产品详细说明书或为你订购产品。
第二条是强调商厦的经营方针——“一个月之内包退包换”。
这种信誉在同行业中并不多见，当然也是华冠商厦赢得顾客信赖的原因之一。
第三条是“为您创造称心的购物环境”。
里面提出若干问题，如“您为什么来华冠商厦购物”、“我们哪些地方需要改进”及“您愿意与我们共同讨论您的意见和建议吗?”接下来就是填姓名和地址的一栏。
如果想多听听顾客的意见，你应该投入与华冠商厦同样的热情。
然而，若要不走弯路，还必须记住下面几点。
为了充分赢得顾客反馈，你必须使反馈简单化；主动要求反馈；重视和利用反馈信息。
2．丽滋·卡尔登三年前，韩国一家大集团副总裁到澳大利亚出差。
当他住进丽滋·卡尔登饭店(Ritz Carl-tonHotel，1992年美国国家品质奖服务类奖得主)后，他打电话给该饭店客房服务部门，要求将浴室内原放置的润肤乳液换成另一种婴儿牌的产品。
服务人员很快满足了他的要求。
事情并没有结束。
三周后，当这位副总裁住进美国新墨西哥的丽滋·卡尔登饭店，他发现浴室的架子上已摆着他所熟悉的乳液，一种回家的感觉在他心中油然而生……“凭借信息技术和多一点点的用心，丽滋·卡尔登饭店使宾至如归不再是口号。
”丽滋·卡尔登饭店澳大利亚地区品质训练负责人琴·道顿女士道出了卡尔登饭店成功的秘密。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)
国内著名商业案例(北京上海南京天津杭州武汉)著名商业地产项目案例研究北京世贸天阶世贸天阶投资集团于2003年斥巨资开发建设世贸天阶项目，位于北京市朝阳区光华路9号,地处东大桥路东侧。
由南北两翼休闲购物中心和两座5A写字楼组成，长250米宽30米的天幕凌空而起，同时兼具优雅豪华的阶梯广场、半封闭型的步行街，在整个和谐的空间组合中，各种经典建筑元素令世贸天阶处处流露着高贵时尚的商业气息。
世贸天阶定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”,为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，集6星级NightClub异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。
该项目于2006年建成投入使用。
是北京CBD区域内独具时尚品味、休闲娱乐、文化艺术气息和奥中品牌特色的高档综合时尚购物场所，被有识之士称为“梦开始的地方”。
北京蓝色港湾项目位于燕莎商圈和丽都商圈核心，频临朝阳公园。
SOLANA蓝色港湾在13万珍贵的土地上仅仅奢侈的建筑了15万平方米的建筑体量，由19栋2至3层、洋溢着浓郁欧式风情的小楼就在这样的景观中环绕而筑。
斑斓建筑的色彩如同跳跃音符，各种业态被精心的分配到各个区域。
这些不同的建筑有着五彩斑斓的色彩，仿佛由朝阳公园的土地自然而生。
精雕细琢的细节，街区透明的穹顶，花团锦簇的屋顶花园……和传统的购物中心相比，在SOLANA蓝色港湾蓝天白云代替了天花板，自然清风代替了空调管道新风，原汁原味的欧式建筑、宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感，为消费者创造出了一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
北京赛特奥特莱斯2022年7月，春天百货在北京朝阳区香江北路开设了北京赛特奥特莱斯店，涉足品牌折扣店铺，号称“北京第一家纯欧美式outlet”,以欧美小镇建筑风格打造出美式奥莱商业街道，各商铺之间紧密相联，形成一个集购物、文化、娱乐、休闲的超大型商业空间。
城市综合体经典案例分析与借鉴
城市综合体经典案例分析与借鉴城市综合体是指一个建筑群或区域内集合了购物中心、办公楼、住宅、酒店、娱乐设施等多种功能的综合性城市项目。
随着城市化进程的加快和人们对多功能生活空间需求的增加，城市综合体成为了城市发展的重要组成部分。
下面将介绍三个经典的城市综合体案例，并从中分析和借鉴。
第一个经典案例是上海世纪友谊广场。
上海世纪友谊广场位于上海市中心黄浦区，由四栋办公楼、一栋商业综合体和两栋城市居住楼组成。
这个案例的成功之处在于它综合了商业、办公和居住功能，并通过地下停车场和公共交通设施连接了周边地区。
同时，该综合体注重与周边环境的协调，其中一栋办公楼被设计成仿古建筑，与附近的历史建筑相得益彰。
这个案例的经验是在城市综合体设计中注重多功能的整合，并与周边环境相协调。
第二个经典案例是迪拜购物中心。
作为世界上最大的购物中心之一，迪拜购物中心不仅提供了丰富的购物和娱乐设施，还集合了办公楼、酒店和住宅等多种功能。
这个案例的成功之处在于其超大规模和多样化的功能，吸引了大量国内外游客和商务人士。
此外，购物中心还通过多种交通方式与周边地区相连，方便人们的出行。
这个案例的经验是在城市综合体设计中要考虑到项目规模、多样性和交通便利。
第三个经典案例是东京银座一丁目。
作为东京最繁华的商业区之一，银座一丁目综合体集合了购物中心、酒店、办公楼和住宅等功能。
这个案例的成功之处在于其独特的设计理念和文化氛围。
综合体建筑采用了现代风格与传统日本建筑风格相结合，体现了东京独特的城市文化。
此外，银座一丁目还注重打造高品质的购物和服务体验，吸引了大量国内外消费者。
这个案例的经验是在城市综合体设计中要注重打造独特的文化和体验。
综合以上三个经典案例的分析，可以得出以下借鉴点：1.多功能整合。
城市综合体应该整合多种功能，满足人们对多样化生活空间的需求。
2.与周边环境相协调。
城市综合体的设计应该与周边环境相协调，融入当地的历史和文化。
3.规模和多样性。
请解释什么是购物中心的概念,并给出两个例子。
请解释什么是购物中心的概念，并给出两
个例子。
购物中心是一个综合性商业建筑，通常包含多个零售店、餐厅、娱乐设施和其他服务设施。
它是一个集中供应商品和服务的地方，
旨在吸引消费者进行购物和娱乐活动。
购物中心通常配备了大量的
停车位和便利设施，以满足消费者的需求。
以下是两个购物中心的例子：
1. 华润万象城：华润万象城是中国一家著名的购物中心品牌，
拥有多个分店在全国各地。
它提供了多种商品选择，包括时尚服装、家居用品、电子产品等。
华润万象城还设有餐厅、电影院和游乐区，为顾客提供全方位的购物和娱乐体验。
2. 乐天免税店：乐天免税店是韩国著名的购物中心，以免税商
品和折扣广受游客的欢迎。
它在韩国的多个城市设有分店，提供了
丰富的商品选择，包括时尚服装、化妆品、电子产品等。
乐天免税
店的设施也非常完善，配备了餐厅、咖啡店、免税柜台等，为游客
提供便利的购物环境。
购物中心的概念源于对消费者需求的不断变化和多样化。
它们通过集中销售和服务，为消费者提供便利和多样选择的购物场所。
商业综合体设计案例
商业综合体设计案例背景介绍：商业综合体是指在一个综合建筑内结合了商业、办公、娱乐、住宅等多种功能的建筑群体。
它通常包括购物中心、写字楼、酒店、影院、娱乐场所等。
商业综合体的设计旨在提供一个集各种功能于一体的空间，以满足人们的各种需求，并创造一个独特的消费和娱乐体验。
案例一：北京国际贸易中心北京国际贸易中心是中国最大的商业综合体之一，位于北京中心商务区CBD。
该项目由一栋高达330米的办公楼和两座高层酒店组成。
办公楼内设置了多层的商业空间，包括高端品牌商店、餐厅、咖啡店等，为办公楼的租户和附近居民提供了便利的购物和休闲场所。
酒店设有豪华套房、会议室、健身中心、游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
该商业综合体的设计以大胆的现代风格为主，结合了最新的可持续设计原则，在充分利用自然光和通风的同时，打造了一个时尚、舒适的购物和工作环境。
案例二：迪拜购物中心迪拜购物中心是世界上最大的购物中心之一，位于阿联酋迪拜市中心。
该购物中心占地超过115万平方米，拥有超过1200家商店，涵盖了时尚品牌、奢侈品牌、电子产品、家居用品等各个领域。
购物中心内还设有电影院、冰场、水族馆等多种娱乐设施，吸引着数百万游客前来消费和娱乐。
迪拜购物中心的设计以富丽堂皇的风格为主，采用大量的大理石、黄金和水晶装饰，营造出一种奢华和繁华的氛围。
购物中心内还设置了大量的座椅和休息区域，为游客提供了舒适的购物环境。
案例三：上海环贸广场上海环贸广场是上海市静安区的一座商业综合体，位于繁华的南京西路商业区。
该项目由一座高层写字楼、购物中心和五星级酒店组成。
购物中心内设有世界各地的知名品牌商店、餐厅、咖啡店等，吸引了大量的购物者和游客。
写字楼为国际知名企业提供了优质的办公空间，基础设施完善，设有先进的通讯和安全系统。
酒店设有豪华客房、会议室、健身中心、室内游泳池等设施，满足商务和休闲旅客的需求。
上海环贸广场的设计以现代和传统元素相结合的风格为主，充分考虑了周围环境和文化特色，营造出一种独特而又时尚的氛围。
百货商场优秀案例
百货商场优秀案例
优秀的百货商场案例有很多，以下是其中一些：
1.新世界百货
新世界百货是亚洲领先的购物中心运营商，拥有广泛的物业网络和品牌组合。
他们在营销、客户服务和创新方面表现出色，同时关注文化和社区发展。
2.太平洋百货
太平洋百货是一家拥有广泛零售网络和强大品牌组合的购物中心公司。
他们致力于为消费者提供最佳的购物体验，提供高品质的产品和服务，并关注社区发展和慈善事业。
3.华润万家
华润万家是一家知名的超市目的地，它以提供新鲜且品质可靠的商品为特色，同时通过创新和服务来满足消费者的需求。
他们还通过社区活动和可持续发展计划来支持当地社区。
4.山姆会员店
山姆会员店是一家拥有广泛业务网络的仓储式购物中心，其专注于为会员提供最高效率和最高性价比的服务。
他们通过大量采购来降低成本，并提供便捷的线上和线下购物选择。
5.百盛
百盛是一家鼎立于中国市场的时尚购物中心品牌，它拥有高端品牌组合和自身独特的特色品位。
他们提供多元化服务，保持创新和个性化，关注客户需求和体验。
这5个创新案例，代表了社区商业的未来！
这5个创新案例，代表了社区商业的未来！随着消费升级，顾客对于商业的需求也越来越多元，商业地产行业的发展也在逐步精细化，「社区商业」已经成为众多体量商业项目改造的选择。
今天，小编就跟大家分享5个来自日本或曼谷，定位各异的案例。
这最关键的，是要我们能打破固有认知，将「经营思维」融入设计中。
有限空间×无限创意塑造具有视线艺术的开放场所气质猿乐Sarugaku购物中心位于东京代官山，由一栋栋供出租使用的建筑体组成。
由于日本法律的使用规范，业主只能在窄小的基地上建造许多小型建筑物，而这也让建筑物间的空间产生了如同山谷的空间，人群和店面的展示物就在这个山谷中不断流动，每个店面也借着这种山脉状的建筑物得到了扩大的视觉效果。
基于纹理的陡坡与缓坡并存，建筑师将建筑物的形体融入等高线的变化，顺应景观同时也提醒了人们建筑外还有自然的存在，在密集的都市里将阳光与风带入人群与建筑之间。
夜晚的猿乐Sarugaku和白天又不相同，逐渐热闹起来。
空间连结六栋看似分开的独立建筑体、及每层有大致相同的出租空间、在各层不同的出租空间、来呼应有意承租者所可能需要的空间大小，在均质中的空间中有着微妙的不均质特色、看似分离的建筑物其实相互连结互通、上下左右关系产生出奇特的空间感。
动线影响在各类型百货商场中、在设计者角色最需要注意的是商场的配置与消费者的动线。
好的动线规划可以让消费者从空间的多层次中体会到多元性的商店与空间的存在性，上下与互相连通之间让消费者无形制造出心理上此商场如大型商场般的趣味错觉、这就是设计者的功力呈现。
视线的艺术建筑师在设计上除了思考了空间配置与动线之外、更纤细的思考到消费者之间与店员之间的视觉感官。
在需要区隔每个所需要的单元空间之间、自然产生了许多隔间墙、这些隔间墙上一定需要有开窗。
才容易让消费者可窥视入商店内贩卖何种商品、引发好奇心前往店内。
开窗位置与窗户数量也都影响到整体外观至店内呈设商品方式的可能性。
深圳KKMALL购物中心案例分析深圳最具动感时尚的购物中心
影院：UA影院
数码： 餐饮：金钱豹、粤菜王府、大时代美食广场
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深圳KKMALL规划设计特点分析
1、总平面规划 总平面布局 人流组织，地铁 人车分流 二三层停车
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2、业态布局 主力店：影院、星际传奇、novo、zara、hm、超市布 置 首层入口处星巴克 四层大时代美食广场
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3、内部流线 线性人流动线 可视性、可达性、位置感
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4、建筑内部设计 曲线室内空间 从下至上逐级依次放大 鱼背天窗 多种装修材料 个性店面设计
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5、建筑立面 波浪形、动感、冲击力
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•完
KK MALL【定位】 “国际时尚精品购物中心”，
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KKMALL购物中心的基本情况
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KK MALL【业态分布】
B1••生活空间区位
B1
超市：Blt超市 餐饮:翡翠拉面小笼包、85度C、元气
寿司、面点王 品牌店：ZARA、H&M、IF
L1•精品空间区位
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱL1
品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福
、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊
L2•时尚空间区位
L2
品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、Liu·JO、UM、、
GUESS、VJC、MUX
L3•潮流空间区位
L3
品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、餐饮
：俏江南
娱乐：星际传奇
L4•体验空间区位
L4
国内外奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
匙位及选址 平面及业态 建筑风格 街道不公共空间 停车及流线
功能扩展
总结
奥特莱斯在中国 奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。返是国内第一 家奥特莱斯，而丏是从一个倒闭巟厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷迕军奥特莱斯。据
美国大部分城市的步行区在任何斱向上的长度一般不超过500米，返是因为 步行街的长度以500—700米较适合，
步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是返个长度。而国内的研究也表明，
不宜超过1000米。西斱国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米戒以下的步行街也随处可见。30米
是人的眼神能相互呼应的距离，再迖就容易产生和疏迖的感觉。 在商业建筑不公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑不街道的宽不高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲徂通幽，时而豁然开朌。芦 原义信《街道美学》一乢中提到：当D/H>1时，随着比值增大会逐渐产生迖离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布觃划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳劢的色彩安插于画面其中，从而改变了单元匙域内过于单调、
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第一 ! 上海 新天 地 的 模 式 在 理 念 的 创 新 方 面 值 得 借 鉴 ! 体 验 经 济的充分融合是过去商业地产没有关注到的东西 " 比如呼和浩特 ! 整条街上十几家百货商场的摆设布局惊人地相似 ! 楼上楼下都是简 单的零售的业务 ! 对于体验的融合比较 浅 " 从 !"!" 年 开始 ! 餐饮 已 经被 很多 项 目融 合其 中 ! 但对 于 体 验 的 融 合 很 浅 ! 上 海 新 天 地 在 这 个方面做得很前端 !值得关注 " 第二 ! 上海 新天 地 这 种 创 新 的 理 念 得 到 了 大 家 的 认 同 ! 于 是 很 多开发商简单地复制 " 到去年的 ! 月底为止 ! 上海新天地 商业 部分 的亏损很严重 ! 了解了这种背景 ! 在做借鉴时 ! 需要有一个警惕的心 态 " 每个开发商做商业地产的项目 ! 资金实力雄厚的会关注长期 价 值 ! 如果 资 金不 是很 充 足 ! 需 要 关 注 整 个 资 金 的 安 全 和 操 作 的 可 行 性" 第三 ! 上海新天地模式的地域的适应性的问题 ! 国内从南到 北 ! 整 个 市场 有根 本 的区 别 ! 包 括 每 月 的 收 入 中 进 行 餐 饮 ! 娱 乐 等 消 费 的 支 出 结 构 也 不 同 " 比 如 #$ 万 方 平米 项目 ! 餐 饮 # 超 市 # 专 卖 店 分 别 占 多 少 ! 往 往 依 赖 一 些 台 湾 的 #欧 美 的经 验 ! 假 设 占 多 少 " 国 内 消 费 市场的结构特点跟国外有着根本 的区别! 而且每个城市之间也不 同 ! 整个 地 域 特 点 所 导 致 的 差 别 是 购物中心在进行整个业态布局业 态比 重 判断 的 时 候 ! 必 须 关 注 的 唯 一前提 " 第四! 商业项目借鉴新天地! 必 须关 注气 候 # 文 化 # 消 费 取 向 # 支 出结构的差异 " 上述因素每个项目 都会 有不 同的 地 方 ! 消 费水 平 不 同 ! 这 当 中 进 行 购 物 # 餐 饮 # 娱 乐 的 比重也有差别 ! 间接影响到我们整个商业业态的综合比重 " 对于 新 天地模式对体验经济的融合的带动效果 ! 在借鉴中需要关注一些微 观因素 " 另外作为一个又有写字楼 ! 又有酒店 ! 又有商业的大项 目 ! 商 业 的 亏 损 可 以 通 过 别 的 部 分 进 行 平 衡 ! 但 如 果 %$$ 亩 土 地 ! 只 允 许做 &$ 万或者 %$ 万的商业 ! 不容许做住宅 # 写 字楼 的 开发 ! 那么 资 金的模式跟新天地有很大的区别 " 新天地写字楼 # 高级公寓可以卖 到 &"$$ 到 % 千美元 ! 如果说 没有 一平 方 米可 以做 销 售来 平衡 整 个 投资体系的话 ! 借鉴或者直接地复制可以导致项目直接地风险 " 金源 ’()**+,-./00 今年 #$ 月 # 号开业 ! 很 多开 发 商认 为 可 以 学 习 金 源 #$%% ! 把 商 业 面 积 分 别 批 发 给 几 个 大 的 商 家 ! 然 后 由这些商家再进行二次招商 " 金源作为国内第一个最大的单体购物 中心甚至是国际最大的 ’()**+,-./00 的单体项目 ! 里面的商家 包 括 北京 的燕 莎 # 居然 之家 ! 深 圳 的 华 强 娱 乐 ! 还 有 冠 军 冰 场 等 ! 全 是 中国 的本 土 商家 ! 易初 莲 花 是 唯 一 一 家 国 外 的 超 市 ! 而 且 是 一 个 发展历史并不长的品牌 ! 换句话讲金源的项目并不太得到国际商家
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一个穷人和富人必须肩并肩被动地坐在一起 ! 穷人 " 富人 ! 有着比较 严格的消费习惯的差别 ! 如果项目在这方面没有做出深入的判断和 针对性的考虑 ! 今后的经营出现问题必不可免 # 第四是交通问 题 ! 北京 !""# 年汽 车 的保 有量 $%& 万 ! 到今 天为 止 !!" 万 $ 原来周一到周五堵车很明显 ! 周末会好很多 ! 公车占的比 重较 大可 能是 原 因 % 现 在周 末 堵 车 也 很 严 重 ! 说 明 北 京 私 家 车 的 比 重占 很大 的 角色 ! 私家 车 的消 费 者 代 表 中 高 端 的 消 费 群 体 ! 如 果 项 目在 交 通 & 停 车上 考 虑不 够 ! 最 后 因 为 交 通 停 车 问 题 导 致 的 风 险 很 难避免 $ 万 达 的 模 式 ! 一 种 是 购 物 中 心 的 形 态 ! 另 外 一 种 在 国 外 叫 #$%
,-.. 的影响力和聚合力并不亚 于 迪斯 尼的 影 响 ! 项 目里 面 还有 酒
店 ! 不是简单的标准间 ! 房间风格各异 " 韩国 乐 天 世 界 ! 作 为 典 型 的 亚 洲 地 区 的 购 物 中 心 项 目 ! 比 较 好 地借鉴了欧美的一些娱乐 ! 通 过娱 乐元 素 带动 市场 " 美 利坚 ,-.. 的娱乐项目在乐天世界也存在 ! 但有区别 ! 比如漂流独木舟 ! 中 国和 乐天世界的漂流独木舟上去就是一刻钟的简单漂流过程 ! 但 在美 国 漂流独木舟的半个小时 ! 所有漂流的人沿途可以看到很多 卡 通的 人 物 " 这 些国 外的 娱 乐 不 仅 形 式 上 有 特 点 ! 也 很 科技的东西融合其中 " 所以 ! 亚洲地区的 娱乐 项 目显 然 有很大的成长空间 "
#" 万人需要每天很容易到达项目 ! 那么对整个项目交通的条件有很
高的要求 ! 如果因为交通的原因只能进来 #$ 万人 ! 市场规 模将 缩 小 " 大型的城市中心的购物中心项目需要有良好的地铁交通条件 ! 郊外 的这 种 购物 中心 ! 需 要有 很好 的 跟周 边的 快 速 路 ! 包 括 高 速 公 路形成直接连通的条件 " 但金源在这两个方面都不具备 ! 换句话讲 金源 #$%% 的现状交通条件是典型的区域商业条件 ! 但是这个项目 做成了规模 4$ 多万平方米 ! 大大超越周边市场从远处消费的情况 " 第三 ! 规划设计方面 ! 美利坚 ./00 的 3 个主力店 ! 档次可以有 区别 ! 中间通过步行街进行缓冲 ! 金源的项目是单体建筑 ! 换句话说
!国外购物中心的经典案例
美利坚 "#$$ 是全球 第 二大 %&’(()*+,-.. ! 四个 角 是主 力 店 ! 中间围合的是 $ 万 " 千平方米的主题公园 ! 设计 空间 简 化 ! 最 大 限度避免不同商家不同档次百货店的负面影响 " 餐饮 & 娱乐 以及 零 售这三大形态的互动做得比较前端 " 每年的营业额将近 /# 亿美元 ! 投资 商是 加拿 大 的 三 五 集 团 和 美 国 的 西 门 集 团 " 从 娱 乐 的 角 度 来 说 ! 国 内的 娱 乐大 多都 在 大 型 的 公 园 或 者 娱 乐 设 施 里 面 ! 但 是 在 美 利坚 "#$$ 里面 ! 娱乐体验设施极具吸引力 " 美利坚 "#$$ 里面有 一 个娱 乐 项目 叫谷 物 场 ! 模 拟 农 村 的 场 景 ! 对 于 城 市 化 的 进 程 开 拓 比 较 快的 社会 来 讲 ! 城 市 的 小 朋 友 从 小 缺 乏 对 农 村 的 了 解 ! 这 么 一 个低成本的体验内容 ! 对城市的小朋友有相当大的聚合力 " 这个 项 目也是全世界唯一在购物中心里面有大学的商业 " 从此看出美利坚
$ % 交流 !""# 编辑 阴春花
国内外购物中心 经典案例分析及借鉴
"易铺网 %&’
陈建明
目前 ! 全 国 各 地 炒 得 最 热 的 商 业 地 产 一 种 是 购 物 中 心 ! 一 种 是 批发市场 " 购物中心在大众消费商业地产中 ! 可以创造最高的租金 ! 比如北京的东方新天地今年年初最高的租金达到 !"# 美元 ! 平方米 # 同时北京南三环的京温市场 $ 温州人在北京做的批发市场 %! 整个 规 划 & 建筑标准 & 装修条件都很普 通 ! 但 一 层租 金达 到 $# 元人 民币 ! 平 方米 ! 每平方米月租金也在两千元以上 ’ 显然 ! 购物中心以及批发市 场的开发都得到了投资者的关注 ! 但购物中心投资开发的利润 能 否 最终获得 ! 对开发商有很大的考验 " 中国购物中心行业的发展必须充分借鉴国外成功的 经验 ! 也必 须依据中国消费市场的特点进行市场化调整 "
’()**+,-./00 的管理运营商 ! 出于这个战略 制高 点 的考 虑 ! 无
论项目有什么问题都必须进来 " 去年 #$ 月底到今年 ! 一直受北京新 燕莎集团的聘请 ! 针对燕莎 #1 万平方米部分进行产品的定位 ! 商业 策 划 # 管 理 # 商 业 组合 等咨 询 服 务 ! 另 外 也 针 对 燕 莎 #1 万 平 方 米 其 他的部分 ! 从整个项目的管理框架到交通等进行研究 " 应该说该项 目有很多内容需要开发商在开业之前进行解决 ! 问题解决得很好 ! 项目的风险会降低 ! 解决得不好 ! 项目风险会比较大 " 第一 ! 整个项目的定位 " &’’# #&’$& 年大型项目的开发商会把项 目定位成大而全! 或者叫打旅游 牌 # 打环境牌等 " 事实上这些描述 的方式并非项目的定位 ! 而是项目 今后运营的策略 " 开发商的定位问 题要依据未来项目的目标消费市 场 !谁来这个地方进行消费 ! 年龄 # 消费水平怎样 ! 在开业前必须做出 清晰的判断 " 如果对目标消费市场 没有做出清晰判断 ! 开发商在后期 连成本都无法估计 " 第二 ! 项目的规模 " 就规模来 讲 ! 每一个商业项目做多大规模合 适 ! 消费市场的支撑是决定项目能 做多大规模的第一要素 " 如果说消费市场只能支撑 &$ 万平方米的 话 ! 你 做 了 %$ 万 ! 那 多 出 的 #$ 万 平 方 米 就 白 投 入 了 ! 持 续 2 年 时 间 !&$ 万平方米租金的收入跟 %$ 万一样 多 ! 甚 至因 为 您多 加了 !$ 万 ! 项目可能就会出现经营的风险 " 那么 ! 第一个方面就是规模要从 考虑整个市场支撑的力度做判断 " 第二点必须考虑项目周边的地块 以及区域的交通条件 ! 能够承接多少消费者 " 比如金源 3# 万的商业 面积如果想成功经营 ! 平均每天的消费者不低于 #" 万人 " 换句话讲