国内外购物中心经典案例分析及借鉴

#" 万人需要每天很容易到达项目 ! 那么对整个项目交通的条件有很
高的要求 ! 如果因为交通的原因只能进来 #$ 万人 ! 市场规 模将 缩 小 " 大型的城市中心的购物中心项目需要有良好的地铁交通条件 ! 郊外 的这 种 购物 中心 ! 需 要有 很好 的 跟周 边的 快 速 路 ! 包 括 高 速 公 路形成直接连通的条件 " 但金源在这两个方面都不具备 ! 换句话讲 金源 #$%% 的现状交通条件是典型的区域商业条件 ! 但是这个项目 做成了规模 4$ 多万平方米 ! 大大超越周边市场从远处消费的情况 " 第三 ! 规划设计方面 ! 美利坚 ./00 的 3 个主力店 ! 档次可以有 区别 ! 中间通过步行街进行缓冲 ! 金源的项目是单体建筑 ! 换句话说
!国外购物中心的经典案例
美利坚 "#$$ 是全球 第 二大 %&’(()*+,-.. ! 四个 角 是主 力 店 ! 中间围合的是 $ 万 " 千平方米的主题公园 ! 设计 空间 简 化 ! 最 大 限度避免不同商家不同档次百货店的负面影响 " 餐饮 & 娱乐 以及 零 售这三大形态的互动做得比较前端 " 每年的营业额将近 /# 亿美元 ! 投资 商是 加拿 大 的 三 五 集 团 和 美 国 的 西 门 集 团 " 从 娱 乐 的 角 度 来 说 ! 国 内的 娱 乐大 多都 在 大 型 的 公 园 或 者 娱 乐 设 施 里 面 ! 但 是 在 美 利坚 "#$$ 里面 ! 娱乐体验设施极具吸引力 " 美利坚 "#$$ 里面有 一 个娱 乐 项目 叫谷 物 场 ! 模 拟 农 村 的 场 景 ! 对 于 城 市 化 的 进 程 开 拓 比 较 快的 社会 来 讲 ! 城 市 的 小 朋 友 从 小 缺 乏 对 农 村 的 了 解 ! 这 么 一 个低成本的体验内容 ! 对城市的小朋友有相当大的聚合力 " 这个 项 目也是全世界唯一在购物中心里面有大学的商业 " 从此看出美利坚
’()**+,-./00 的管理运营商 ! 出于这个战略 制高 点 的考 虑 ! 无
论项目有什么问题都必须进来 " 去年 #$ 月底到今年 ! 一直受北京新 燕莎集团的聘请 ! 针对燕莎 #1 万平方米部分进行产品的定位 ! 商业 策 划 # 管 理 # 商 业 组合 等咨 询 服 务 ! 另 外 也 针 对 燕 莎 #1 万 平 方 米 其 他的部分 ! 从整个项目的管理框架到交通等进行研究 " 应该说该项 目有很多内容需要开发商在开业之前进行解决 ! 问题解决得很好 ! 项目的风险会降低 ! 解决得不好 ! 项目风险会比较大 " 第一 ! 整个项目的定位 " &’’# #&’$& 年大型项目的开发商会把项 目定位成大而全! 或者叫打旅游 牌 # 打环境牌等 " 事实上这些描述 的方式并非项目的定位 ! 而是项目 今后运营的策略 " 开发商的定位问 题要依据未来项目的目标消费市 场 !谁来这个地方进行消费 ! 年龄 # 消费水平怎样 ! 在开业前必须做出 清晰的判断 " 如果对目标消费市场 没有做出清晰判断 ! 开发商在后期 连成本都无法估计 " 第二 ! 项目的规模 " 就规模来 讲 ! 每一个商业项目做多大规模合 适 ! 消费市场的支撑是决定项目能 做多大规模的第一要素 " 如果说消费市场只能支撑 &$ 万平方米的 话 ! 你 做 了 %$ 万 ! 那 多 出 的 #$ 万 平 方 米 就 白 投 入 了 ! 持 续 2 年 时 间 !&$ 万平方米租金的收入跟 %$ 万一样 多 ! 甚 至因 为 您多 加了 !$ 万 ! 项目可能就会出现经营的风险 " 那么 ! 第一个方面就是规模要从 考虑整个市场支撑的力度做判断 " 第二点必须考虑项目周边的地块 以及区域的交通条件 ! 能够承接多少消费者 " 比如金源 3# 万的商业 面积如果想成功经营 ! 平均每天的消费者不低于 #" 万人 " 换句话讲
,-.. 的影响力和聚合力并不亚 于 迪斯 尼的 影 响 ! 项 目里 面 还有 酒
店 ! 不是简单的标准间 ! 房间风格各异 " 韩国 乐 天 世 界 ! 作 为 典 型 的 亚 洲 地 区 的 购 物 中 心 项 目 ! 比 较 好 地借鉴了欧美的一些娱乐 ! 通 过娱 乐元 素 带动 市场 " 美 利坚 ,-.. 的娱乐项目在乐天世界也存在 ! 但有区别 ! 比如漂流独木舟 ! 中 国和 乐天世界的漂流独木舟上去就是一刻钟的简单漂流过程 ! 但 在美 国 漂流独木舟的半个小时 ! 所有漂流的人沿途可以看到很多 卡 通的 人 物 " 这 些国 外的 娱 乐 不 仅 形 式 上 有 特 点 ! 也 很 好 地 把 文 化 的 & 历 史 的 & 卡通的 & 科技的东西融合其中 " 所以 ! 亚洲地区的 娱乐 项 目显 然 有很大的成长空间 "
$ % 交流 !""# 编辑 阴春花
国内外购物中心 经典案例分析及借鉴
"易铺网 %&’
陈建明
目前 ! 全 国 各 地 炒 得 最 热 的 商 业 地 产 一 种 是 购 物 中 心 ! 一 种 是 批发市场 " 购物中心在大众消费商业地产中 ! 可以创造最高的租金 ! 比如北京的东方新天地今年年初最高的租金达到 !"# 美元 ! 平方米 # 同时北京南三环的京温市场 $ 温州人在北京做的批发市场 %! 整个 规 划 & 建筑标准 & 装修条件都很普 通 ! 但 一 层租 金达 到 $# 元人 民币 ! 平 方米 ! 每平方米月租金也在两千元以上 ’ 显然 ! 购物中心以及批发市 场的开发都得到了投资者的关注 ! 但购物中心投资开发的利润 能 否 最终获得 ! 对开发商有很大的考验 " 中国购物中心行业的发展必须充分借鉴国外成功的 经验 ! 也必 须依据中国消费市场的特点进行市场化调整 "
!"
北京房地产
第一 ! 上海 新天 地 的 模 式 在 理 念 的 创 新 方 面 值 得 借 鉴 ! 体 验 经 济的充分融合是过去商业地产没有关注到的东西 " 比如呼和浩特 ! 整条街上十几家百货商场的摆设布局惊人地相似 ! 楼上楼下都是简 单的零售的业务 ! 对于体验的融合比较 浅 " 从 !"!" 年 开始 ! 餐饮 已 经被 很多 项 目融 合其 中 ! 但对 于 体 验 的 融 合 很 浅 ! 上 海 新 天 地 在 这 个方面做得很前端 !值得关注 " 第二 ! 上海 新天 地 这 种 创 新 的 理 念 得 到 了 大 家 的 认 同 ! 于 是 很 多开发商简单地复制 " 到去年的 ! 月底为止 ! 上海新天地 商业 部分 的亏损很严重 ! 了解了这种背景 ! 在做借鉴时 ! 需要有一个警惕的心 态 " 每个开发商做商业地产的项目 ! 资金实力雄厚的会关注长期 价 值 ! 如果 资 金不 是很 充 足 ! 需 要 关 注 整 个 资 金 的 安 全 和 操 作 的 可 行 性" 第三 ! 上海新天地模式的地域的适应性的问题 ! 国内从南到 北 ! 整 个 市场 有根 本 的区 别 ! 包 括 每 月 的 收 入 中 进 行 餐 饮 ! 娱 乐 等 消 费 的 支 出 结 构 也 不 同 " 比 如 #$ 万 方 平米 项目 ! 餐 饮 # 超 市 # 专 卖 店 分 别 占 多 少 ! 往 往 依 赖 一 些 台 湾 的 #欧 美 的经 验 ! 假 设 占 多 少 " 国 内 消 费 市场的结构特点跟国外有着根本 的区别! 而且每个城市之间也不 同 ! 整个 地 域 特 点 所 导 致 的 差 别 是 购物中心在进行整个业态布局业 态比 重 判断 的 时 候 ! 必 须 关 注 的 唯 一前提 " 第四! 商业项目借鉴新天地! 必 须关 注气 候 # 文 化 # 消 费 取 向 # 支 出结构的差异 " 上述因素每个项目 都会 有不 同的 地 方 ! 消 费水 平 不 同 ! 这 当 中 进 行 购 物 # 餐 饮 # 娱 乐 的 比重也有差别 ! 间接影响到我们整个商业业态的综合比重 " 对于 新 天地模式对体验经济的融合的带动效果 ! 在借鉴中需要关注一些微 观因素 " 另外作为一个又有写字楼 ! 又有酒店 ! 又有商业的大项 目 ! 商 业 的 亏 损 可 以 通 过 别 的 部 分 进 行 平 衡 ! 但 如 果 %$$ 亩 土 地 ! 只 允 许做 &$ 万或者 %$ 万的商业 ! 不容许做住宅 # 写 字楼 的 开发 ! 那么 资 金的模式跟新天地有很大的区别 " 新天地写字楼 # 高级公寓可以卖 到 &"$$ 到 % 千美元 ! 如果说 没有 一平 方 米可 以做 销 售来 平衡 整 个 投资体系的话 ! 借鉴或者直接地复制可以导致项目直接地风险 " 金源 ’()**+,-./00 今年 #$ 月 # 号开业 ! 很 多开 发 商认 为 可 以 学 习 金 源 #$%% ! 把 商 业 面 积 分 别 批 发 给 几 个 大 的 商 家 ! 然 后 由这些商家再进行二次招商 " 金源作为国内第一个最大的单体购物 中心甚至是国际最大的 ’()**+,-./00 的单体项目 ! 里面的商家 包 括 北京 的燕 莎 # 居然 之家 ! 深 圳 的 华 强 娱 乐 ! 还 有 冠 军 冰 场 等 ! 全 是 中国 的本 土 商家 ! 易初 莲 花 是 唯 一 一 家 国 外 的 超 市 ! 而 且 是 一 个 发展历史并不长的品牌 ! 换句话讲金源的项目并不太得到国际商家
北京房地产
!"
一个穷人和富人必须肩并肩被动地坐在一起 ! 穷人 " 富人 ! 有着比较 严格的消费习惯的差别 ! 如果项目在这方面没有做出深入的判断和 针对性的考虑 ! 今后的经营出现问题必不可免 # 第四是交通问 题 ! 北京 !""# 年汽 车 的保 有量 $%& 万 ! 到今 天为 止 !!" 万 $ 原来周一到周五堵车很明显 ! 周末会好很多 ! 公车占的比 重较 大可 能是 原 因 % 现 在周 末 堵 车 也 很 严 重 ! 说 明 北 京 私 家 车 的 比 重占 很大 的 角色 ! 私家 车 的消 费 者 代 表 中 高 端 的 消 费 群 体 ! 如 果 项 目在 交 通 & 停 车上 考 虑不 够 ! 最 后 因 为 交 通 停 车 问 题 导 致 的 风 险 很 难避免 $ 万 达 的 模 式 ! 一 种 是 购 物 中 心 的 形 态 ! 另 外 一 种 在 国 外 叫 #$%
Hale Waihona Puke Baidu
!国内购物中心的经典案例
很多开发商在进行购物中心开发时 ! 都 会 提到 上海 新 天地 & 金 源 & 万达 ! 甚至有些人把他们称之为模式 ! 但笔者认为不能简 单地 称 之为 模式 ! 因 为项 目 的 各 种 操 作 方 式 还 没 有 经 过 市 场 的 验 证 ! 所 以 开发 商在 进 行开 发 和 借 鉴 时 ! 需 要 做 深 层 次 的 判 断 ! 不 可 以 简 单 化 地理解 " 关于上海新天地的模式有以下几个观点供大家来参考 " 作为 危 改 的 项 目 ! 把 过 去 历 史 和 文 化 的 东 西 融 合 其 中 ! 采 取 整 体的出租经营 ! 而不是出售形式 " 各种元素的聚合力和 所营 造的 氛 围得到了整个市场的关注和认同 " 上海新天地相关理念的关注和借 鉴在 哪个 方面 借 鉴 ! 怎 么 借 鉴 是 需 要 适 度 地 考 虑 ! 这 个 项 目 投 资 成 本较大 ! 盈利模式跟绝大多数项目不同 "
的认同 ! 原因在于很多方面 " 比如欧美商家跟金源的沟通谈判至少 半年 时间 ! 提 出很 多需 要 修改 的内 容 ! 但是 开 发 商 在 整 个 建 设 开 始 以后 ! 并不想调整 ! 所以作为一个特殊的项目 ! 国内商家进驻对于这 个行业去占领战略制高点的考虑更多 " 到目前为止 ! 谁是中国大型 购物中心第一品牌的投资商 # 管理商 # 顾问机构 ! 这个市场并没有排 定座次! 燕莎集团进入这个项目核心的价值是希望做中国大型