投资性房地产成本模式与公允价值模式的会计处理
投资性房地产不同模式下的后续计量
投资性房地产不同模式下的后续计量
企业对其所有投资性房地产后续计量模式的选择要统一;同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
进行投资性房地产后续计量主要有公允价值模式以及成本模式两种。
投资性房地产采用成本模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
采用成本模式的条件：
投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的过程：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
采用公允价值模式的条件：
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
从成本模式转为公允价值模式的，应当作勾会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
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近年来，房地产市场一片火热的情况下，企业资产负债表中投资性房地产出现了大幅增长。
据东方财富Choice数据显示，截止2017年3季度，A 股共有1534家上市公司披露了持有投资性房地产的情况，这些上市公司持有的投资性房地产合计价值为8044.5亿元。
根据会计准则规定，投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值计量模式。
成本模式的会计处理基本类似固定资产，本文主要就公允价值计量模式下的投资性房地下的会计核算和税务处理作一解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产，持有期内，企业所得税主要涉及对于采用公允价值模式计量的投资性房地产其折旧是否可以税前扣除？公允价值变动是否调整应纳税所得额？
增值税，如何计算缴纳增值税？
房产税，以租计征还是以原值计征房产税？以公允价值计量模式下，计税原值为公允价值还是房产原值？
印花税，以公允价值计量，资本公积变动是否贴花？
一、会计处理：
（一）投资性房地产的定义。
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解
投资性房地产公允价值计量账务处理例题讲解一、公允价值模式计量投资性房地产账务处理企业作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，贷记“开发产品”等科目，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”或借记“公允价值变动损益”，已计提跌价准备的，同时结转跌价准备。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反分录。
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”，按该项投资性房地产的账面余额借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产(成本)”，贷或借记“投资性房地产(公允价值变动)”；同时按该项投资性房地产的公允价值变动借或贷记“公允价值变动损益”，贷或借记“其他业务收入”。
[例1]A企业是从事房地产开发的企业，2007年3月10日与B企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。
2007年4月15日，该写字楼的账面余额450万元，其公允价值为410万元，2007年12月31日，该写字楼公允价值为430万元，未计提存货跌价准备。
2008年4月租赁期满，A企业收回该写字楼并于2008年6月出售，出售款已收讫。
A企业的账务处理如下：(1)2007年4月15日借：投资性房地产——XX写字楼(成本) 4100000公允价值变动损益400000贷：开发产品4500000(2)2007年12月31日借：投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000贷：公允价值变动损益200000(3)2008年6月出售时借：银行存款4600000贷：其他业务收入4600000借：其他业务成本4300000贷：投资性房地产——××写字楼(成本)4100000投资性房地产——××写字楼(公允价值变动)200000 同时将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入借：其他业务收入200000贷：公允价值变动损益200000将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值借记“投资性房地产(成本)”，按已计提的折旧等借记“累计折旧”等科目，按其账面余额贷记“固定资产”等科目，按其差额贷记“资本公积(其他资本公积)”或借记“公允价值变动损益”，已计提减值准备的，同时结转减值准备。
公允价值模式下,投资性房地产处置账务处理
公允价值模式下,投资性房地产处置账务处理投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量.投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额,会计处理为:借:投资性房地产--公允价值变动贷:公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录.处置投资性房地产的会计处理投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物.处置投资性房地产时,会计处理为:借:银行存款贷:其他业务收入借:其他业务成本贷:投资性房地产--成本--公允价值变动同时:借:公允价值变动损益贷:其他业务成本投资性房地产属于什么科目"投资性房地产"是资产类会计科目.它核算投资性房地产的价值,包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物.投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物.以下各项不属于投资性房地产:(1)自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;(2)作为存货的房地产.投资性房地产属于正常经营性活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言,是与经营性活动相关的其他经营活动.将某个项目确认为投资性房地产,首先应当符合投资性房地产的概念,其次要同时满足下列条件:1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;与投资性房地产有关的经济利益包括用于出租的房地产的租金收入,或者用于资本增值的房地产的增值收益.企业确定投资性房地产产生的经济利益是否很可能流入企业,需要进行职业判断,判断时需要考虑相关市场因素的变化.2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量;取得投资性房地产时,应当按实际成本进行计量.成本不能可靠计量,就无法予以确认.3、该投资性房地产为可靠房产商提供.。
投资性房地产的账务处理
投资性房地产的账务处理一、本科目核算企业采用本钱模式计量的投资性房地产的本钱。
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用本钱模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞科目，比照“累计折旧〞等科目进展处理。
采用本钱模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备〞科目，比照〞固定资产减值准备〞等科目进展处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和工程进展明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“本钱〞和“公允价值变动〞进展明细核算。
三、采用本钱模式计量投资性房地产的主要账务处理。
〔一〕企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产本钱的金额，借记本科目，贷记“银行存款〞、“在建工程〞等科目。
〔二〕将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品〞等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞、“投资性房地产减值准备〞科目。
〔三〕按期〔月〕对投资性房地产计提折旧或进展摊销，借记“其他业务本钱〞科目，贷记“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞科目。
取得的租金收入，借记“银行存款〞等科目，贷记“其他业务收入〞科目。
〔四〕将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产〞、“累计折旧〞、“固定资产减值准备〞等科目。
〔五〕处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款〞等科目，贷记“其他业务收入〞科目。
按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记〞其他业务本钱〞科目。
已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值计量的分析
贷： 无形资产—— 土地使用权
３０ ０ ０ ０ ０ ０
（ ） 受外单位投入的投 资性房地产 接受外单位投入 的投 三 接 资性 房地产 ， 应按 双方评估 确认 的价值 ， 记“ 资性 房地产 ” 借 投 账 户， 贷记“ 股本” 户。 账 例如 ： 宏远股份公司２０ 年９ ０ ８ 月接受乙公 司投 入 的土地使用权 ， 资产 在乙公司的账面价值 为５０ 该 ０ 万元 ， 双方协
借： 投资性 房地产 ５ ０ ０ ０ ３ ０ ０ 贷： 股本 ５０００ ３０ ０ （ 投 资性房地 产的折 旧和摊销 应该按 照《 四） 企业 会计准则
第４ 号——固定资产》 企业会计准则第６ 或《 号——无形资产》 的有
关规定 ， 按期（ ） 月 计提折 旧或摊销 ， 企业按期 （ ） 月 对投资性房地产 进行折 旧或进行 摊销时 ， “ 借记 其他业务 成本” 户 ， 记“ 资性 账 贷 投
借 ： 资性房地产——写字楼 ４ ０ ０ ０ 投 ０ ０ 产 ４０００ ００ ０ 企业 自行建造的投资性 房地
修后 ， 应按其账面价值 ， 借记“ 在建工程”“ 、投资性房地产累计折 旧 （ 摊销 ）等账户 ， ” 贷记“ 投资性房地产” 账户 。 发生的资本化 的改建 、 扩建或装 修支 出 ， 借记 “ 在建 工程” 账户 （ 通过 “ 在建 工程 ” 账户 归 集 ）贷记“ ， 银行存 款” “ 、应付账款 ” 等账户 。 改建 、 扩建或装修完 成
（ ） 一 外购的投 资性 房地产 企业外 购的投资性 房地产 ， 当 应
按照取得 时的实 际成本 ， 借记 “ 投资性房地产 ” 账户 ， 贷记 “ 银行存 款” 等账户 。 例如 ：０ ８ 月， ２ ０ 年３ 某股份公 司为了拓展经营规模 ， 以银 行存款购得繁华商业区的一栋写字楼 ， 当即出租 。 并 该写字楼 的购 买价为４ ０ ０ 万元 ， 采用银行转账支付 。 其会计处理为 ：
投资性房地产成本模式与公允价值模式
投资性房地产成本模式与公允价值模式首先，投资性房地产成本模式是一种传统的会计方法，它将投资性房
地产的成本资本化，并在每期的财务报表中以成本减去折旧和摊销计入损
益表。
这种方法适用于长期持有固定资产的情况，可以将房地产的价格稳定，避免了公允价值波动带来的不确定性。
在投资性房地产成本模式下，
投资者只关注资产的成本和相关的经营活动，不会被市场价格的波动所干扰。
其次，公允价值模式则更加注重市场价格的变动对资产价值的影响。
公允价值是指在交易当日，买方和卖方在公平、公正、信息对称的市场条
件下进行交易所达成的价格。
在公允价值模式下，投资者需要及时评估和
调整资产的公允价值，以反映市场价格的变动。
这种方法更加适用于经常
交易的投资性房地产，或者市场价格波动较大的情况下。
在实际操作中，投资者可以根据具体情况选择适合的计价模式。
对于
长期持有、价格稳定的投资性房地产，可以采用成本模式。
而对于交易频繁、市场波动大的投资性房地产，更适合采用公允价值模式。
需要注意的是，无论使用哪种模式，在计算投资性房地产的价值时都
需要考虑到相关成本和收益。
例如，除了购买或建造成本外，还需要考虑
管理费用、维护成本、租金收入等因素，以全面准确地反映房地产的价值。
总而言之，投资性房地产成本模式和公允价值模式是两种不同的计价
方法。
投资者可以根据实际情况选择合适的模式，以便准确评估和管理投
资性房地产的价值。
投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。
投资性房地产的成本模式和公允价值模式
贷：银行存款
取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
后续计量
按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
不计提折旧或摊销，不做减值准备
处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
Hale Waihona Puke 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
同时：
借：公允价值变动损益
,应当以资产负债表日的公允价值计量。
投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
投资性房地产存在减值迹象的,还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回：
借：投资性房地产—成本
贷：银行存款
自行建造或开发完成取得
成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等：
借：投资性房地产
贷：银行存款
投资性房地产的核算
余额反映企业全部投资性房地产 的实际成本
按投资性房地产的项目设置明细账户，进行明细分类核算。企业采用 公允价值计量模式时，本账户的期末余额为投资性房地产的公允价值，为 反映投资性房地产的成本和公允价值变动情况，可以设置“成本”和“公 允价值变动”明细账户，并结合投资性房地产项目进行明细核算。
一、账户设置
高级财务会计
投资性房地产的核算
账户设置 成本模式下的核算 公允价值模式下的核算 投资性房地产后续计量模式变更的核算
一、账户设置
“投资性房地产”账户 核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
借
投资性房地产
贷
登记企业通过外购或自行建造方 登记处置投资性房地产而转销 式取得投资性房地产的实际成本 的实际成本
二、成本模式下的核算
自用建筑物转换为投资性房地产
企业将自用建筑物停止自用，改为出租以赚取租金时， 应当将自用建筑物转作投资性房地产。
并以出租日为转换日。 按自用建筑物在转换日的账面余额、累计折旧、减值准
备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累 计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”等账户。
还要设置银行存款、在建工程、其他业务收入、其他业务成本、资产减 值损失、公允价值变动损益等账户，在《中级财务会计》课程中已经说明
二、成本模式下的核算
增加投资性房地产 通常有两种情况：
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的账务处理一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本.企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧(摊销）”科目，比照“累计折旧"等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算.采用公允价值模式计量的投资性房地产,还应当分别“成本”和“公允价值变动"进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理.（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产,按应计入投资性房地产成本的金额,借记本科目,贷记“银行存款”、“在建工程”等科目.（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额,借记本科目，贷记“开发产品"等科目。
已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。
(三）按期（月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销,借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
（五)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记"其他业务成本”科目。
投资性房地产处置的会计分录
投资性房地产处置的会计分录
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
1.采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.采用公允价值模式计量
(1)借：银行存款
贷：其他业务收入
(2)借：其他业务成本
投资性房地产—公允价值变动(跌价)
贷：投资性房地产—成本
投资性房地产—公允价值变动(涨价)
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本
或
借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
借：其他综合收益贷：其他业务成本;。
投资性房地产成本模式与公允价值模式的会计处理
投资性房地产成本模式与公允价值模式的会计处理99投资性房地产转换的会计处理999第五章长期股权投资一、长期股权投资的初始计量1、同一控制下的企业合并（1）以支付现金、转让非现金资产或承担债务支付对价。
借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）贷：负债（承担债务账面价值）资产（投出资产的账面价值）资本公积---资本溢价或股本溢价（差额，或在借方）注：只调整“资本公积---资本溢价或股本溢价”的部分，不够的调整留存收益。
借：管理费用（审计、法律服务等相关费用）贷：银行存款（2）以发行权益性证券作为对价的。
借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）贷：股本资本公积---股本溢价（差额）（不足冲留存收益）借：资本公积---股本溢价（权益性证券发行费用）贷：银行存款2、非同一控制下的企业合并（1）投出为固定资产，先计入“固定资产清理”借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产(原值)借：长期股权投资（固定资产公允价值）贷：固定资产清理借：固定资产清理贷：营业外收入（差额，或贷营业外支出）借：管理费用（直接相关费用）贷：银行存款（（2）投出为无形资产借：长期股权投资累计摊销无形资产减值准备管理费用（各项直接费用，如评估费、审计费、法律服务等）贷：无形资产(公允价值)银行存款营业外收入（或贷营业外支出）（3）投出为存货借：长期股权投资贷：主营业务收入（产品公允价值）其他业务收入（材料公允价值）借：主营业务成本（产品成本）其他业务成本（材料成本）贷：原材料（库存商品等）（4）投出为可供出售金融资产等借：长期股权投资（公允价值）可供出售金融资产----公允价值变动贷：可供出售金融资产---成本（原成本）投资收益（差额）借：投资收益贷：资本公积---其他资本公积（持有期间公允价值变动计入资本公积的部分）3、除合并之外的其他方式取得（1）、以支付现金方式借：长期股权投资（支付的购买价款及相关税费、手续费）应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利）贷：银行存款借：银行存款贷：应收股利（收到现金股利）（2）、发行权益性证券借：长期股权投资（公允价值，投资者投入的为合同价或协定价）贷：股本（原价）资本公积---股本溢价（差价）、借：资本公积---股本溢价（发行费用、手续费、佣金）贷：银行存款溢价收入不足的，冲减盈余公积和未分配利润4、所有方式取得的，成本中包含已宣告尚未发放的现金股利或利润，作应收处理，不计入成本。
投资性房地产成本模式和公允价值模式账务处理
投资性房地产成本模式：
1、外购借：投资性房地产贷：银行存款
2、内部转换存货转入借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发商品
3、内部转换固定资产转入借：投资性房地产累计折旧/固产减值准备
贷：固定资产投资房累计折旧/投房减值准备
4、收到租金借：银行存款贷：其他业务收入
5、折旧摊销借：其他业务成本贷：房地产累计折旧/摊销
6、减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备（减值一经确认，不得回转）
7、处置借：银行存款贷：其他业务收入
同时借：其他业务成本投资性房地产累计折旧/减值准备贷：投资性房地产投资性房地产公允价值模式：
1、外购/自建借：投资性房地产-成本贷：银行存款/自建工程
3.投资性房地产的后续计量
投资性房地产采用公允价值模式计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量。
(1)投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
(2)取得的租金收入，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
4.处置投资性房地产时，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
同时：
借：公允价值变动损益
贷：其他业务成本。
记账实操投资性房地产计提减值的会计处理
记账实操-投资性房地产计提减值的会计处理 投资性房地产计提减值的会计分录 一、成本模式 1.计提折旧或摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2、计提减值准备时： 借：资产减值损失 3、取得租金收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 二、公允价值模式 1、公允价值上升：
借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 2、公允价值下降： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动 3、取得租金收入： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 固定资产折旧账务处理分录： 借：管理费用/销售费用/
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投资性房地产成本模式与公允价值模式的会计处理
投资性房地产转换的会计处理
第五章长期股权投资
一、长期股权投资的初始计量
1、同一控制下的企业合并
（1）以支付现金、转让非现金资产或承担债务支付对价。
借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）
贷：负债（承担债务账面价值）
资产（投出资产的账面价值）
资本公积---资本溢价或股本溢价（差额，或在借方）
注：只调整“资本公积---资本溢价或股本溢价”的部分，不够的调整留存收益。
借：管理费用（审计、法律服务等相关费用）
贷：银行存款
（2）以发行权益性证券作为对价的。
借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额）
贷：股本
资本公积---股本溢价（差额）（不足冲留存收益）
借：资本公积---股本溢价（权益性证券发行费用）
贷：银行存款
2、非同一控制下的企业合并
（1）投出为固定资产，先计入“固定资产清理”
借：固定资产清理
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产(原值)
借：长期股权投资（固定资产公允价值）
贷：固定资产清理
借：固定资产清理
贷：营业外收入（差额，或贷营业外支出）
借：管理费用（直接相关费用）
贷：银行存款（
（2）投出为无形资产
借：长期股权投资
累计摊销
无形资产减值准备
管理费用（各项直接费用，如评估费、审计费、法律服务等）贷：无形资产(公允价值)
银行存款
营业外收入（或贷营业外支出）
（3）投出为存货
借：长期股权投资
贷：主营业务收入（产品公允价值）
其他业务收入（材料公允价值）
借：主营业务成本（产品成本）
其他业务成本（材料成本）
贷：原材料（库存商品等）
（4）投出为可供出售金融资产等
借：长期股权投资（公允价值）
可供出售金融资产----公允价值变动
贷：可供出售金融资产---成本（原成本）
投资收益（差额）
借：投资收益
贷：资本公积---其他资本公积（持有期间公允价值变动计入资本公积的部分）
3、除合并之外的其他方式取得
（1）、以支付现金方式
借：长期股权投资（支付的购买价款及相关税费、手续费）
应收股利（已宣告但尚未发放的现金股利）
贷：银行存款
借：银行存款
贷：应收股利（收到现金股利）
（2）、发行权益性证券
借：长期股权投资（公允价值，投资者投入的为合同价或协定价）
贷：股本（原价）
资本公积---股本溢价（差价）、
借：资本公积---股本溢价（发行费用、手续费、佣金）
贷：银行存款
溢价收入不足的，冲减盈余公积和未分配利润
4、所有方式取得的，成本中包含已宣告尚未发放的现金股利或利润，作应收处理，不计入成本。
二、长期股权投资的后续计量
（一）成本法（实施控制企业）
1、取得时
借：长期股权投资（取得时成本）
贷：相关科目
2、被投资单位宣告发放现金股利
借：应收股利（按照持股比例计算）
贷：投资收益
3、发生减值，计提减值准备
借：资产减值损失
贷：长期股权投资减值准备
4、处置时
借：银行存款
长期股权投资减值准备
贷：长期股权投资（账面成本）
应收股利（尚未领取现金股利）
投资收益（借或贷，看差额）
（二）权益法（共同控制、重大影响）
1、取得时：
借：长期股权投资—成本（投资时点）
贷：银行存款
营业外收入（当投资成本小于投资单位享有份额的差额，大于则不计）
2、投资收益的确认
（1）被投资单位实际净利润，发生亏损则相反分录。
借：长期股权投资---损益调整（在投资单位中享有的份额）
贷：投资收益
（2）被投资单位宣告分配现金股利或利润（一般指次年）
借：应收股利
贷：长期股权投资---损益调整
自被投资单位取得的现金股利或利润超过已确认损益调整。
借：应收股利
贷：长期股权投资---成本
（3）如投资当年，收到现金股利，则：
借：应收股利
贷：长期股权投资---成本
3、分担被投资单位的净利润或净亏损时，应考虑会计政策及会计期间与被投资企业的差异。
以取
得投资时各项产公允价值为基础，进行调整。
联营及合营企业未实现的内部交易损益，也应抵销。
（母子公司全部抵销，投资企业与联营企业进合并报表按投资比例抵销）
（1）逆流交易（联营或合营企业向投资企业出售资产）
A、消除内部交易（个别报表）
借：投资收益（按持股比例净利润扣除售价与成本的差额）
贷：长期股权投资—损益调整
B、合并报表中
借：长期股权投资----损益调整（按持股比例的售价与成本的差）
贷：存货（如出售为存货）
注：1、账面存在的存货才要调整，对外出售的不考虑。
编合并报表时才要调整，单个报表
不考虑。
2、内部交易，如在次年出售。
售价大于原买价，则将未确认部分的损益调增回来。
（2）顺流交易（投资企业向联营或合营企业投资）
A、消除内部交易
借：投资收益（按持股比例净利润扣除售价与成本的差额）
贷：长期股权投资—损益调整
B、合并报表
借：营业外收入（售价中被投资企业的份额）
贷：营业成本（成本中被投资企业的份额）
投资收益（收入—成本的差）
出售为固定资产：
借：营业外收入
贷：投资收益
总体原则，投资方多了什么，消除什么，出售了，则没有影响了，把之前抵销的再加回来。
4、投出非货币性资产，视同出售相关资产处理。
5、其他权益变动（资本公积增加）
借：长期股权投资---其他权益变动
贷：资本公积---其他资本公积（贷或借）
（三）成本法改权益法（因持股比例下降）
1、账务处理
借：长期股权投资---损益调整
贷：留存收益（盈余公积10%，利润分配90%）
投资收益（处置时净损益变动）
资本公积---其他资本公积（其他原因的权益变动）
（四）处置时
借：银行存款
贷：长期股权投资---成本
---损益调整
---其他权益变动
借：资本公积---其他资本公积
贷：投资收益。