商业物业市场分析报告

7商业物业市场分析

7.1商业供应分析

2000-2004年重庆市商业供应市场状况表（请增加2005年上半年数据，下同）

注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.

重庆市商业市场稳步发展，增长速度明显。2004年重庆市商业开发投资额达到60.12亿元，同比增长18.3%；商业施工面积达到860.35万平方米，比上年增长11.7%；商业新开工面积602.46万平方米，比上年增长16.26%；商业竣工面积555.3万平方米，比上年增长24.72%。

到2005年6月底前，重庆商业用房总量为2600万平方米。同时，1-6月新开发的商业面积为106.78万平方米。

说明：统计年鉴上没有关于“预售面积”、“规划中面积”、“楼层层数”、“临街情况”、“未来潜在供应量”的统计指标，且获取数据难度较大。（不能说难度大就不找吧？“预售面积”、“规划中的商业面积”、“未来潜在供应量”应该可以找到吧？

7.2商用物业成交分析

注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.

重庆商业地产销售面积、销售额、销售价格等各项指标与去年同期比较均呈上升趋势。商业开发继续呈现以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势。

2004年重庆市商业地产销售额达到65.36亿元，同比增长24.97%；销售面积达到140.32万平方米，比上年增长11.37%；销售价格达到4658元/平方米，比上年增长12.21%。

7.3商用物业空置率分析（空置面积、空置率）

注:以上数据来源于重庆市统计年鉴.

2005年8月3日重庆商报中提及到：2004年末，商业房空置是246万平方米，空置率为9.5%，而在《2004年度中国商业地产报告》中提到：重庆以44%的商业房空置率居全国40个城市榜首。请向相关部门查证到底商业物业空置率有多少？

2005年年初，重庆市国土房管局出台“主城区原则上不再批建商业用地”，重庆市商业空置面积得到有效控制，空置面积增长速度减缓。2004年重庆市商业地产空置面积达到344.77万平方米，同比增长22.72%；其中空置面积达到一年以上的有210.53万平方米，比上年增长14.18%。市场供需将会越来载趋于平衡。

需要补充：

1、沙区的供应量？成交量？空置率？

2、缺少本部分的分析，通过宏观上的数据分析，目前重庆市商用物业的供求情况如何？是否有开发空间？沙区的呢？

7.4商用物业现状分析

7.4.1重庆市主要商圈分布

7.4.1.1重庆主城五大商圈对比

以下内容可否做成表格作对比：

解放碑中心商圈

解放碑商圈：重宾-民生路-较场口-新华路-小什字；重宾-临江路-沧白路-小什字范围的商业物业。

解放碑中心商圈有4480家。居主城区商圈领头羊地位，经营服装居首位占

13.4%；风味名小吃居第二位占7%；装饰材料居第三位占5.86%。解放碑商圈商业物业类别十分齐全，主要以休闲娱乐、购物、名特小吃为主要业态。

商业面积租金差价较大，一般在300-1500元/㎡/月左右。整体出租率达95%。

观音桥商圈

观音桥商圈：观音桥－家乐福；观音桥－建新东路车站；观音桥－渝北汽车站

江北区的商业在2002年前受带状商业的影响，发展缓慢。2002年江北区政府规划打造观音桥商圈，辐射北部城区，吸引北部居民消费。2002年出现了37万平方米的时代广场，龙湖北辰天街，东和银都等较大型的商业物业。

重百江北商场以18000㎡进驻时代广场，家乐福、国美、新世纪、苏宁、商社电器、远东百货、北京华联、深圳茂业、中百仓储、麦当劳、肯德基、等商业驻扎江北，使观音桥商圈成为北部商贸中心，正逐渐形成气候。

江北观音桥商圈有4480家。在五大都市中心商圈中商业物业仅次于解放碑商圈，经营商品类别计较齐全。服装居首位，占8.2%；化工居第二位，占7.3%；装饰材、建材居第三位，占4.6%。

商业铺面租金一般在150-500元/㎡/月左右。商业整体出租率在80%左右。

南坪中心商圈

南坪商圈：南坪转盘－响水路口；南坪转盘－星宇花园；南坪转盘－南坪西路万寿路口；南坪转盘－工贸大厦；南滨路等。

南坪商圈经过几年的较大规模建设，已有20个中型商场，一个重庆最长的步行街，总面积近26万㎡，新形成的南滨路美食一条街也十分火爆。

新建了重百南丰商场，新世纪百货、江地商都、浪高百盛商场、重庆商社电器商场、上海锦江麦德龙商场、金台百货、十分利连锁超市、浪高购物中心、山城平价超市、建玛特等在大中型零售商业，改变了直辖前只有南坪商业大楼一枝独秀的局面，从而带动了整个区域的零售市场的进一步火爆，聚集了人气。

南坪中心商圈（包括南滨路）商业物业4200家，其中餐饮65家占13.7%，居首位；服装31家占6.5%居第二位；装饰材料25家，占5.3%居第三位。

沙坪坝区中心商圈

沙坪坝商圈：小龙街正街－转盘周边－南开中学；转盘火车北站－陈家湾－

华宇广场；转盘－三角碑范围内的商业物业。

近年来沙区的商业发展迅猛，2003年前5000㎡以上的16个较大型商业物业就达40万㎡。

营业面积在1万㎡以上的有金城广场、沙坪商场、融信大厦、华宇广场、欣阳广场、三峡广场、沙龙广场、利得尔广场、三凌大厦、绵华源等商业物业。

沙坪坝三角碑中心商圈4215家。其中服装119家，占23.7%，居首位，名小吃31家占6.2%，通讯、器材16家，占3.2%。

商业独立铺面租金一般在120-400元/㎡/月左右，整体出租率在90%以上。

杨家坪商圈

杨家坪商圈：杨家坪正街－兴胜路－前进支路；珠江路－团结路－直港大道范围内的商业物业。

杨家坪商圈在2002年以前发展较为缓慢，2002年区政府为提升杨家坪商圈的形象，投资2.5个亿修建了重庆市最豪华的步行街，并成功引进了新世纪、富安百货、沃尔玛、重百杨家坪店、家乐福等大型零售商业企业。

步行街建成后，大规模对中心商圈进行旧城改造，五分之三的城建将改头换面，在三年内新增商业用地面积20万㎡，成为集商贸，休闲为一体具有较高档次的商业步行街。

目前，杨家坪中心商圈及周边有经营企业和个体经营者2880多家，经营品种达10多万个。经营面积1万㎡以上的大型商场或专卖店有6家，超市4家。

杨家坪中心商圈商业物业有3100家，其中，餐饮45家占12.9%居首位；装饰建材33家占9.5%居第二位；休闲娱乐24家占6.9%居第三位。

商业铺面租金一般在150-300元/㎡/月左右，整体出租率在90%左右。