拆迁补偿费的财税处理

拆迁补偿费的财务处理

作者：李延勇土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。拆迁补偿费如何进行会计核算与税务处理呢？

1、需要给被拆迁户办理房屋产权证的返迁房的会计核算与税务处理：

例：某房屋开发公司开发30万平方米房屋，其中6万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分28000平方米。该房屋对外平均售价7000元，先期发生开发成本6亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款1000元。1、计算该房屋的总成本和单位成本；2、对该房屋的成本进行会计核算；3、假设费用按成本的10%计算，房产所在地营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，计算应缴纳营业税、土地增值税。

（1）房屋成本计算

①房屋总成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元

②平均单位成本：988000000÷300000＝3293.33元

（2）房屋成本核算：

①支付前期开发成本600000000元

借：开发成本600000000元

贷：银行存款600000000元

②用开发产品安置被拆迁户：

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费420000000元贷：主营业务收入（7000×60000）420000000元（注意：同时按照市场公允价420000000元给被拆迁人开具发票。）

③收取被拆迁户补差款：

借：银行存款32000000元

贷：预收账款32000000元

④归还房屋时用收取补差款冲减开发成本：

借：预收账款32000000元贷：开发成本—土地征用及拆迁补偿费32000000元

⑤结转完工产品开发成本：

借：开发产品988000000元

贷：开发成本988000000元

⑥结转返迁房销售成本：

借：主营业务成本（3293.33×60000）197599000元贷：开发产品197599000元（3）营业税计算：

《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发【1995】549号：

对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号2014年1月8日）：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条第一款第（三）项：

核定公式为：

营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业

税税率）

公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。

按照国税函发【1995】549号规定，“拆一还一”部分要按照成本价计算缴纳营业税，超出拆迁面积的部分要按照市场价计算缴纳营业税。

①营业税应税收入：3293.33×28000＋7000×（300000－28000）＝92213240 ＋1904000000＝1996213240元

②应征收营业税：1996213240×5%＝99810662元

（4）土地增值税计算：

按照国税函【2010】220号规定：

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

①正确的计算方法：

A、清算收入：7000×300000＝2100000000

B、清算成本：988000000

C、扣除项目总额＝988000000×130%+99810662（1＋12）%＝1284400000＋111787941.44＝1396187941.44元

D、增值额＝2100000000－1396187914.44＝703812085.56元

E、增值率＝703812085.56 ÷1396187914.44 ＝50.41%

F、应纳土地增值税

＝703812085.56 ×40%－1396187914.41×5%

＝281524834.22－69809395.72

＝211715438.50元

2、不需要给被拆迁户办理房屋产权证的返迁房的会计核算与税务处理

（1）返迁房不属于房地产企业的开发产品：

这类房屋基本上属于小产权房，建成后由房地产企业移交给村民委员会，然后再由村民委员会依据相关规定进行分配。如果属于这种情况，返迁房不在房地产企业的开发产品之内，返迁时房地产企业不应视同销售，也不需要给被拆迁人开据发票。

（2）返迁房成本如何计入商品房开发成本、如何进行会计核算和税务处理

这种情况下，返迁房的成本只有建筑成本，而且不需要单独进行成本核算，归还房屋时，应把返迁房的建筑成本计入商品房的“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”进行核算。