第五章房地产3节PPT课件

求取总收益时，是以客观收益即正 常收益为基础，而不能以实际收益 计算。
2020/10/13
6
(三)客观总费用
总费用是指取得该收益所必需的 各项支出。
如维修费、管理费、保险费、 税金、租金损失准备费、空房损失 费等。。
总费用也应该是客观费用。
2020/10/13
7
四、资本化率
(一)资本化率的实质 资本化率的实质是一种投资报酬率。 资本化率的大小同投资风险的大小成正相 关的关系。
(1)土地价格=房地产价格-建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×
已使用年数
建筑物重置价-残值
年折旧费=
耐用年限
建筑物重置价×(1—残值率)
=
耐用年限
2020/10/13
15
（2）
房地产纯收益—建筑物纯收益
土地价格=
土地资本化率
建筑物 建筑物
建筑物
=
纯收益 现
值
×
资本化率
建筑物现值=建筑物重置价-年折旧费×
2020/10/13
11
(三)资本化率的种类
1.综合资本化率。r
2．土地资本化率。r1 3．建筑物资本化率。 R2
r1L + r 2B
r=
L+B
2020/10/13
r = r1X + r2Y
12
五、计算公式
(一)评估房地产综合价格 房地产纯收益
房地产价格= 综合资本化率
房地产纯收益=房地产总收益—房地产总
a r-s
50 = 5% - 1% = 1250(万元）
2020/10/13
22
[例4—4] 某房地产公司1997年3月以有偿出让方式
取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地
块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价为每平
方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。
目 前 ， 该 类 建 筑 重 置 价 格 为 每 平 方 米 2500 元 。 该
=1000万元
理论价格
2
纯收益 1.房地产价格= 资本化率
这种理论抽象，有三个假设前提：(1)纯收益每年 不变；(2)资本化率固定；(3)收益为无限年期。
2. 收益为有限年期的房地产价格计算公式为：
A P= r
1－ 1
(1+r)n
2020/10/13
3
收益法适用于有收益的房地产 价格评估
如商场、写字楼、旅馆、公寓等，
第三节 房地产评估的收益法
一、基本思路
二、适用范围
三、纯收益
四、资本化率
五、计算公式
六、应用举例 2020/10/13
1
卖方
收益性 房地产 支付货币
买方
假若原卖方每年能从该房地产获得100万元的 收益，在银行利率为10%的情况下，卖方存入 银行多少钱可获得100万元的收益？
100 10% 2020/10/13
建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方
米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另
据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每
建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的
管理费为年租金的3．5％，维修费为重置价的
1．5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20
元，保险费为重置价的0．2％，土地资本化率7％，
费用
房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
十空房损失
2020/10/13
13
（二）单独评估土地的价格
1.由土地收益评估土地价格。 适用范围：空地出租
土地价格=
土地纯收益 土地资本化率
土地纯收益=土地总收益—土地总费 用
2土020/1地0/13 总费用=管理费+维护费+税金 14
2． 由房地产收益评估土地价格。
例
/年·平方米） 米）
（%）
1
418.9
5900
7.1
2
450.0
6000
7.5
3
393.3
5700
6.9
4
459.9
6300
7.3
5
2020/10/13
507.0
6500
7.8
10
对以上5个可比实例的资本化率进行 简单算术平均就可以得到资本化率 为：
r =(7．1％+7．5％+6．9％+7．3％ +7．8％) ／5= 7．32％
试分别评估两种情况下的房地产收 益价格。
Βιβλιοθήκη Baidu
2020/10/13
20
解：
纯收益按等差级数递增，收益年期无限 的收益价格计算公式为：
ab P= r + r 2
= (50/5%)+1/(5%)2
=1400(万元)
2020/10/13
21
纯收益按等比级数递增，收益年期无限 的收益价格计算公式为：
P=
2020/10/13
8
(二)求取资本化率的方法
1．纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。
2020/10/13
9
[例4—1] 在房地产市场中收集到5个与待 估房地产类似的交易实例，见表4—1。
表4—1
纯收益与售价交易实例
可比实 纯收益（元 价格（元/平方 资本化率
2020/10/13
已使用年数
16
(三)单独评估建筑物的价格
1. 建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.
房地产纯收益—土地纯收
建筑物价格=益 建筑物资本化率
2020/10/13
17
六、应用举例
[例4—2] 有一宗土地，出让年期为 50年，资本化率为10％，预计未来 前5年的纯收益分别为15万元、16万 元、18万元、15万元、20万元，第 六年开始纯收益大约可以稳定在25
万元左右，试评估该宗土地的收益 价格。
2020/10/13
18
P= 15 (1+10%)
16
+
(1+10%)2
18
+
+
(1+10%)3
15
25
+
+
(1+10%)4 (1+10%)5
25
1
10%(1+10%)5
1-
(1+10%)50-5
=216．1(万元)
2020/10/13
19
[例4—3] 有一宗房地产，目前的纯 收益为50万元，资本化率为5％。若： (1)未来各年的纯收益将在上一年的 基础上增加1万元； (2)未来各年的 纯收益将在上一年的基础上增长1％。
建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地
200220年20/103/13月的土地使用权价格。
对于政府机关、学校、公园等公 用、公益性房地产价格评估大多 不适用。
2020/10/13
4
(一)纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去
各种费用后的收益，一般以年为单 位。
一般以客观纯收益作为评估的依据 。
纯收益=总收益－总费用
2020/10/13
5
(二)客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地 产和与之有关的各种设施、劳动力 及经营管理者要素结合产生的收益。 也就是指被估房地产在一年内所能 得到的所有收益。