南京市写字楼规划案

南京市某写字楼策划案

总述

市场调查篇结论：

中高档酒店式服务写字楼是现在以及以后一段时刻内鼓楼地区写字楼市场的空白点。

健康办公与景观将会是有利卖点。

该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。

在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为要紧目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。

假如建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的进展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。假如建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。

建一幢中高档写字楼，符合地块的差不多条件，填补了市场空白点，幸免了激烈的市场竞争，能够制造最大的市场价值。

产品定位篇：

中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，操纵成本，形成成本优势

和销售价格优势。

客户定位：

成长型知识类中小型企业，关于办公环境档次与物业治理有较高要求，关于面积的要求要紧为90－130平方米之间。

价格定位：

进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米，整体均价操纵在5500元/平方米左右。

物业治理：

24小时酒店式服务，国内闻名写字楼物业治理单位。

推广策略：

少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。

付款策略：

针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，然而重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。

媒体策略：

取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告；

预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软文报道，提高关注度、知名度；

开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的接着销售。

持续期，差不多依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。

投资与利润分析：

一、容积率8 建筑面积35200 本案容积率

未定，故仅供参考，为此我们特不预备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。

项目金额(元/平方米) 金额（元）

土地费用1250 44000000

土建安装1650 58080000

消防及智能化150 5280000

设备(电梯等) 100 3600000

景观与其他杂费200 7040000

规费400 14080000

税费300 10560000

治理成本50 1760000

销售推广成本200 45000000

成本4300 182360000

销售均价5500 320720000

利润1200 52800000

二、容积率10 建筑面积：44000 项目金额(元/平方米) 金额（元）土地费用1000 44000000

土建安装1650 72600000

消防及智能化150 6600000

设备(电梯等) 100 4400000

景观与其他杂费200 8800000

规费400 17600000

税费300 13200000

治理成本50 2200000

销售推广成本200 8800000

成本4050 178200000

销售均价5500 312400000

利润1450 63800000

项目经营思想、战略及风险防范

一．追求经济效益和企业品牌的双赢，幸免轻视或者片面追求经济效益

1．追求合理的、最大化的经济效益

中国改革、开放二十多年来，市场经济制度差不多确立，并有了一定的成熟度。在市场经营活动中，按市场经济规律办事、追求合理的、最大化的经济效益，差不多得到了社会的普遍认同。一个经营实体要生存、要进展，就必须以经济效益为中心，在政府的各项法律、法规同意的范围内，全力以赴地追求经济效益最大化。

特不是在市场机制日益完善、市场竞争日益激烈的条件下，努力猎取合理的、最大的经济效益，差不多是一件刻不容缓的情况。江苏省华厦房地产开发公司，作为一家专业的房地产开发经营企业，自然不应该例外。

2．着眼长远，努力树立企业品牌，为企业在房地产行业中长期持续进展制造条件

企业品牌不单单是企业的名称，它包涵了企业的历史、企业的规模、企业的产品、企业的职员、企业的机制、企业的形象、企业的行为、以及企业的价值观和经营理念，等等，是一个十分复杂的综合系统。它是消费者对关于企业的各类信息的综合，是消费

者对企业的最终评判的归结点，直接阻碍和指导着消费者的购买决定和购买行为。

因此讲，企业品牌是整个市场营销过程的核心。

房地产消费，是大额的、长期的消费，较之于一般消费品的消费，更加具有理性的色彩。房地产是一个专业性专门强的行业，房地产产品的构成和功能十分复杂，一般消费者难以在不长的购买过程中积存起足够的知识和经验、从而信心十足地做出自己中意的推断，因此，企业品牌就成为他们选择房地产产品的一个极其重要的依据。

因此，企业品牌关于房地产营销尤为重要。

只有建立起优秀的企业品牌，才能长期保持市场对企业较高的和良好的认知度、美誉度和忠诚度，才能有效地规避各类市场风险，长期立于不败之地，并不断走向成功和壮大。

企业品牌的建立，有赖于在正确的品牌战略指导下，从每一件小事做起，长期不懈地进行品牌资产的创建和积存工作。

眼下在政府政策的扶持和引导下，在巨大市场需求的拉动下，中国的房地产业正处于高速进展过程当中。房地产行业大有可为。江苏省华厦房地产开发公司，拥有雄厚的背景和实力，秉承“诚信经营、开拓进取”的企业理念，有望以优秀的经营业绩和卓越