酒店评估模板

××市××大酒店估价案例分析

××市××大酒店估价结果报告

（一）委托方：××经济特区××公司

（二）估价方：××市房地产交易中心

（三）估价对象：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关、××火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。

酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。

（四）估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的公开市场价值。

（五）估价时间：2007年12月5日

（六）价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

（七）估价依据：

1．委托估价合同；

2．国务院颁发的《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、××省人大常委会发布的《××省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件；

3．《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号；

4．《××物业市价季报》（2007年第3期）；

5．实地查勘和市场调查获取的资料。

（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

（九）估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。

（十）估价结果：

（十一）估价人员：（略）

（十二）估价作业日期：2007年12月1日至2008年1月10日

（十三）估价报告应用的有效期：（略）

××市××大酒店估价技术报告

（一）实物状况分析：

××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关检查站、市火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。

（二）区位状况分析：（略）

（三）市场背景分析：（略）

（四）最高最佳使用分析：（略）

（五）估价方法选用：

由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。用收益法进行测算时，具体采用报酬资本化法计算。其公式如下：

V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]

V：房地产价值；

A：房地产净收益；

Y；报酬率；

n：未来可取得收益的年限。

运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。在确定净收益时，我们既考虑物业的实际收益，更考虑物业的客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益；在确定报酬率时，我们主要考虑安全利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。

（六）估价测算过程

1．第一层咖啡厅、商场估价

（1）年净收益确定

年净收益的计算公式为：年净收益（a）＝年有效毛收入－年运营费用

①年有效毛收入计算：

××大酒店一层现已出租或由他人承包经营，每月承包费、租金收入约在110～390元／m2之间，低于市场租金标准，我们搜集了近期若干租赁实例，从中选出3例租赁实例，资料如下：

根据市场租金，依次考虑租赁情况修正、租赁日期调整、区位状况调整和实物状况调整，试算租金：

a．820×100／105×90／100×100／122×?5／100＝432（元／m2·月）

b．800×100／105×90／100×100／121×70／100＝396（元／m2·月）

c．760×100／105×90／100×100／121×72／100＝387（元／m2·月）

经过对实例进行分析、比较和因素修正，得出估价对象的市场租金在387～432元／m2，我们取其平均值为405元／m2·月，即：

年有效毛收入=405×12×694．57＝3375610（元）

②年总运营费用计算：

a．各种税费：包括房产税、土地使用税（费）、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8％计算，即：

各种税费＝3375610×8％＝270040（元）

b．管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年有效毛收入的15％计算，即：

管理费用＝3375610×15％＝506340（元）

c．年运营费用为776380元

d．年净收益（A）＝3375610－776380＝2599230（元）

（2）报酬率的确定

报酬率是收益法估价中一个重要因素，目前国际、国内估价行业在确定报酬率时有多种方法，此次估价主要选用以下方法测定：

报酬率（Y）＝安全利率×（1+风险调整系数）×（1－所得税率）／物价调整指数

安全利率：取一年定期存款利率10．98％

风险调整系数：估价时点时影响房地产价格的社会经济环境因素，取8％

物价调整指数：取近年平均物价指数120％

所得税率：取特区现行所得税率15％

Y＝10．98％×（1+8％）/120%×（1－150%）=8．3997％

（3）估价价值计算

估价价值V=A/Y×[1－1/（1+Y）n]

V＝2599230/8．3997%×[l+1/（1+8．3997％）45]＝30123368（元）

2．第二层商铺估价

（1）年净收益确定

①年有效毛收入计算：

目前市场上邻近物业的月租金在330－390元／m2之间，考虑到有关因素的调整，确定估价对象的市场租金为345元／m2·月。

年租金收入＝345×12×16＝66240（元）

②年运营费用计算