万科杭州魅力之城社区商业研究及开发建议与社区商业

工作回顾
03.01
04.15 04.25
05.25
06.15
07.10 07.20
08.05
杭州社区商业 区块普查
（11个板块） 杭州社区商业
供应调查 （350份问卷） 杭州社区商业
需求调查 （400份问卷）
杭州项目二次 考察
（21个楼盘） 上海项目考察 （17个楼盘）
万科住宅品类 沟通、学习
广州项目考察 （16个楼盘）
便利型 Clubs
15005000人
100-500米
内部会所
小区内部 道路
无
步行 2-5分钟
街坊型 Street
1-3万人
1-2千米
住宅底商，街 区
内部道路 ，支路
公交站点
步行
5-10分钟
邻里型 Neighborhood
5-10万人
3-5千米
集中型物业
支路，次 干道
公交分站
步行、 骑车、机 10-15分钟
万科杭州魅力之城社区 商业研究及开发建议与
社区商业
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
学习改变命运,知 识创造未来
目录
一、工作回顾
二、社区商业最优化开发流程
1.社区商业开发的市场研究、定性定量 2.社区商业商铺物业规划设计建议 3.社区商业开发模式 4.社区商业的开业/经营要求和招商策略 5.营运管理建议 6.商业开发经济测算
社区商业开发定性定量 （结果指标）
商业面积配比 商业功能组合 商业业态组合 商业品牌化程度 商业物业规划
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Fra Baidu bibliotek
社区商业市场研究的过程指标
交通情况
商业环境
市政配套
未来规划
消费人群
消费能力
消费需求
1.道路情况：城 市主干路，次 干路，之路， 社区内部道路 2.公交车线路数 量，可达范围 ；轨道交通 3.交通拥堵情况 ，时间成本
专业市场型商 业中心
城际道路
交通枢纽 中心
机动车
60分钟以 上
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社区商业市场研究的结果指标
商业面积配比 商业功能组合
商业业态
品牌化程度
商业物业规划
商业面积设 置与消费人 群的比例
餐饮功能、 购物功能、
休闲娱乐功能 、服务功能间 组合比例
1.商圈级别： 市政核心商圈 、区域商业中 心、特色商业 街、
专业市场集群 、旅游景区 2.商业特征： 购物中心、 百货公司、 卖场、 专业市场
1.医院：社区卫生 所，区级医院，市 级、省级医院 2.景观：社区、区 域、市级的广场、 公园 3.学校：幼儿园、 小学、中学、大学 4.市民中心：公安 局，办证中心 5.客运中心：火车 站、长途汽车站、 地铁换乘中心、地 铁站、公交总站、 公交站
学习改变命运,知 识创造未来
二、社区商业最优化开发流程
1.社区商业开发的市场研究、定位定量 2.物业建设建议 3.社区商业开发模式建议 4.社区商业的开业/经营要求和招商策略 5.营运管理建议 6.社区商业招商费用预算
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社区商业开发的市场研究、定位定量
1.交通规划： 地铁、城市主 干道路、公交 线路，站点设 计 2.商业规划： 市、区域、社 区商业中心
1.步行2-5、510、10-15分 钟的可达人群 来源 2.骑车5-10、 10-15、15-30 分钟的可达人 群 3.机动车10-15 、15-30分钟以 的可达人群
1.低端消费为 主 2.中档消费为 主 3.中高档消费 为主 4.高档消费为 主 5.奢华消费为 主
1.消费支出以 满足生活必须 消费品为主 2.消费支出中 满足生活必须 与休闲娱乐消 费比例相当 3.消费支出满 足以休闲、娱 乐消费为主 4.所处商业环 境的特色消费
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社区商业研究分级模型
商业类型
服务人口 辐射距离 代表物业形式 道路 公共交通 交通方式 交通时间
深圳项目考察 （17个楼盘）
社区商业商家 开业、经营要 求调查（共53 种业态，150余
家商家）
研究方法：消 费内外源
社区商业 发展规律
社区商业开发 模型
社区商业开发 模型
验证、调整
社区商业研究 及开发建议
与 社区商业招商
建议
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动车
区域型 Department
15-30万人
5-10千米
城市型 City
50-100万 人
10-30千米
复合型
次干道、 公交换乘
主干道
中心
商业综合体集 群
交叉主干 道
公交总站 ，地铁， 快速公交
骑车、 机动车
15-30分钟
骑车、 机动车
30-60分钟
泛城市型 200万人以
Beyond City
上
城际范围
装潢
家政服务
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社区商业开发分级模型
三、社区会所开发
1.会所的内涵、发展 2.会所的经营管理内容 3.目前会所发展的主要症状 4.会所开发建议
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目录
四、万科杭州项目开发建议
1.魅力之城社区底商开发建议 2.蝶园会所开发建议
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购物功能各业态
大卖场
电子音像店
生活超市
保健品
专业卖场
化妆品
净菜超市
药店
水果超市
婴童用品
便利店
家纺
烟酒店
服饰
花店
眼镜店
蛋糕店
琴行
文具店
报刊书店
休闲娱乐功能各业态 美容 美发 足浴 按摩 棋牌 浴场 健身 电玩 KTV
电影院
服务功能各业态
银行
物流
电讯服务
诊所
邮政
幼托所
洗衣
票务
房产中介
彩扩
复印打字
宠物服务
（见下表）
以非品牌为主 以区域品牌为主 以国内品牌为主 以国际品牌为主
社区商业物 业的规划设 计
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社区商业市场研究的结果指标--业态分类
餐饮功能各业态 大型中餐 特色中餐 中式快餐 饮食店 甜品屋 茶馆 咖啡馆 西餐 西式快餐
1.社区商业开发的市场研究、开发模型 2.万科各产品品类的社区商业开发
学习改变命运,知 识创造未来
万科杭州魅力之城社区商业研究及开发建议与社区商业
学习改变命运,知 识创造未来
社区商业市场研究方法
社区商业定性研究 （过程指标） 交通情况 商业环境 市政配套 未来规划
社区商业定量研究 （过程指标） 消费人群 消费能力 消费需求