商业地产投资测算模板

305.24 12.93%
0.00 -25.60%
-41.03
#REF! #VALUE!
0.00 #REF!
-154.40
-
0.00 0.00 0.00 0.00
-41.03
-319.27
4 2010
5
6
7
8
9
10
11
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
146.05
146.05 233.68
Check
410.27 410.27 164.11 246.16
0.00
-
-
-
OKHale Waihona Puke Baidu
41.03
41.03 41.03
-
-41.03
0.00
41.03
41.03 82.05
-
-82.05
0.00
运营 平均日租金增长率 入住率 每平米平均收入（日租*入住率） 总收入（每平米收入*建面*365） 管理费增长率
管理费合计（每平米管理费*建面*365）
毛利（总收入-管理费） 物业税 非运营性支出
5.50% 前三年
5.00% x80%x1.2%
2.50% 总收入的
5.00% 三年后
设备维修费 非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-总非运营支 出 税） 息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
-58.42
OK
0.00
0.00
运营
平均日租金增长率
5.50% 前三年
入住率
每套房平均收入（日租*入住率）
毛利率
客房收入（每套收入*套数*365）
非客房收入（客房收入*8％）
8%
全部收入（客房+非客房）
运营费用（全部收入*毛利率）
毛利（全部收入-运营费用）
管理费
基本管理费（全部收入*3％）
3%
激励费用（毛利*8％）
0.00 -137.68%
-54.96
-219.83
公寓 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
1203.26 1,203.26
481.30 721.95
0.00 120.33
-
120.33
-
120.33
-
-
- ########
OK
0.00
601.63
601.63 481.30
8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税
x80%x1.2%
非运营性支出
1.25% 总收入的
家具家电维修费
4% 总收入的
非 税运息营 、性折支 旧出、总 摊计销前利润（毛利-管理费-总非
运 税营 息支 、出 折） 旧、摊销前利润率（税息前利润/总投
资 折） 旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装
修和家具家电为8年，其他一年）
国内贷款
利息-国内贷款
0.00 7.00%
利息总额
累计现金
利息收入
4.14%
税前净利润
企业所得税 税后净利润
25%
5.00% 三年后
-
0.00 0.00 0.00 0.00
-
0.00 0.00 0.00 0.00
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
6.00%
净现金流 净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
219.83 274.78
-
-219.83
0.00
运营 平均租金增长率 入住率 出租比例 毛利率 营业收入 租金收入（总面积*入住率*出租比例*平均日租 金*365） 营业毛利（营业收入*毛利率） 综合毛利（租金收入+营业毛利）
10.00% 前三年 10.00% 前三年
20.00% 三年后 5.00% 三年后
国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
7.00%
4.14% 25%
0.00
-
0.00
0.00
0.00
0.00
-
0.00 0.00 0.00 0.00
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
6.00%
净现金流
净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
(414.15) 2.30%
240.65
-360.98
0.00
销售
销售单价 销售收入 扣 折除 旧营 （销 土费 地用 和、 建税 筑费 在（ 销销 售售 期收 内入 平*均7折.5旧％完），装修 和家具家电为8年，其他一年） 国内贷款
利息-国内贷款
利息总额 累计现金
利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
净现金流 净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
管理费
基本管理费（租金收入*7％）
7%
激励费用（综合毛利*8％）
8%
合计管理费（基本管理费+激励费用）
物业税 非运营性支出 设备维修费 非运营性支出总计
x80%x1.2% 8.00% 营业收入的 3% 综合毛利的
税息、折旧、摊销前利润（毛利-管理费-总非 运营支出） 税息、折旧、摊销前利润率（税息前利润/总投 资） 折旧（土地和建筑以土地使用剩余年限折旧，装 修为8年，其他一年）
29.21
-116.84
0.00
146.05
146.05 233.68
175.26
-
0.00
58.42
58.42 233.68
233.68
-
0.00
29.21
180.17 10.03%
0.00 -69.16%
-58.42
-58.42
商业 投资
项目总投资 项目总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配 Check
1099.13 1,099.13
439.65 659.48
0.00
-
54.96
54.96 54.96
-
-
-
-54.96
OK
0.00
219.83
现金流分析
(人民币百万) 项目状态——土地
酒店+服务公寓 投资
1
2
2007
2008
3 2009
总投资 总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
Check
584.20 584.20 233.68 350.52
58.42
58.42
-
58.42
58.42
-
58.42
116.84
-
-
-
-58.42
-
办公 投资
5.00% 年增长率
7.50%
0.00 7.00%
4.14% p.a 25%
#REF! #VALUE!
#REF!
11,500
12,075
-
0.00 0.00 0.00 0.00
-240.65
0.00 0.00 0.00 0.00
0.00
0.00
总投资 总投资
40% 自有资本
国内贷款 自有资金付款分配
利息-国内贷款
利息总额 累计现金 利息收入 税前净利润 企业所得税 税后净利润
最终价值（兑现后一年的经营毛利/6％）
4% 总收入的
7.00% 4.14%
25% 6.00%
0.00
-
0.00
0.00
0.00
0.00
净现金流 净现值(贴现率7％) 资本内部收益率
项目净现金流 项目净现值（贴现率7％） 项目资本内部收益率