南京市城镇低效用地再开发操作实施细则
城镇低效存量建设用地再开发途径分析
城镇低效存量建设用地再开发途径分析1. 引言1.1 背景介绍城镇低效存量建设用地再开发是当前城市更新和发展中一个重要的课题。
随着城市化进程的加快，城镇用地资源日益紧缺，而某些已建成的低效建设用地却没有得到充分利用。
这些低效用地表现为利用率低、空间利用效率差、资源浪费严重等问题。
如果这些低效用地得不到有效再开发利用，不仅会造成城市资源的浪费，还会影响城市的发展质量和效益。
如何对城镇低效存量建设用地进行再开发，成为目前城市发展中亟待解决的问题。
城镇低效存量建设用地再开发不仅涉及到土地资源的合理利用，更是关乎城市经济的可持续发展和社会的整体利益。
通过科学规划和有效的管理，可以有效提高城镇用地的利用效率，推动城市发展朝着高质量、高效率、可持续的方向发展。
对城镇低效存量建设用地再开发途径进行深入分析和研究，对于推动城市更新和发展具有重要意义。
1.2 问题提出城镇低效存量建设用地再开发是当前城镇发展中面临的一个迫切问题。
随着城市化进程的加快和人口增长的大幅度提升，城镇建设用地资源的供给已经无法满足日益增长的需求。
而在一些城镇地区，存在着大量的低效利用或者闲置的建设用地，这些土地资源的浪费不仅加剧了城市土地资源紧缺的问题，也限制了城镇经济的可持续发展。
如何有效地利用和重新开发这些低效存量建设用地，成为当前城镇发展中亟需解决的问题。
针对这一问题，研究对城镇低效存量建设用地再开发的途径和策略至关重要。
只有通过深入分析城镇低效存量建设用地的特点和现状，找到可行的再开发途径和方式，才能实现城市资源的合理利用和城镇发展的可持续性。
本文将重点分析城镇低效存量建设用地再开发的途径和策略，探讨政府引导与支持措施、市场化运作模式和社会资本参与方式，以期提出相关建议和展望未来发展趋势。
1.3 研究意义城镇低效存量建设用地再开发是当前城市发展中亟待解决的重要问题，其意义主要体现在以下几个方面：开发利用城镇低效存量建设用地可以有效提升城市土地利用率，缓解土地资源短缺的问题。
关于开展低效用地再开发试点的意见和建议
意见和建议：一、低效用地再开发的背景和意义1.1 低效用地再开发是指对于利用率较低的土地资源进行再开发和利用，以提高土地资源的利用效率和社会经济效益。
1.2 目前我国城市土地利用效率仍然较低，城市中存在大量低效用地，限制了城市土地资源的有效利用和城市发展的空间。
二、低效用地再开发的主要难点和问题2.1 土地所有权和产权关系复杂，土地使用权征收难度大。
2.2 土地开发成本高，项目可行性难以保障。
2.3 再开发项目涉及多个部门和利益主体，协调难度大。
三、低效用地再开发的政策建议3.1 完善土地征收制度，提高土地征收的透明度和规范性。
3.2 减轻土地再开发项目的成本压力，优化土地再开发的政策环境。
3.3 设立专门的机构或评台，统筹协调低效用地再开发项目，推动产业升级和城市更新。
四、低效用地再开发的具体措施和实施路径4.1 清晰低效用地再开发项目的规划方向和重点区域，确保项目的可行性和实施效果。
4.2 制定土地再开发的补偿机制和激励政策，提高利益相关者的积极性和参与度。
4.3 加强土地再开发项目的宣传和推广工作，提升社会的认知度和支持度。
五、低效用地再开发的监督和评估机制5.1 建立健全低效用地再开发项目的监督和评估体系，促进项目的规范实施和效果评估。
5.2 强化政府对低效用地再开发项目的监管和指导，规范项目的实施和管理。
六、低效用地再开发的成果展示和交流合作6.1 组织低效用地再开发项目的成果展示和经验交流活动，共享成功案例和发展经验。
6.2 加强国际交流与合作，汲取国外先进的低效用地再开发经验，促进我国的低效用地再开发工作的国际化进程。
七、低效用地再开发的前景展望7.1 低效用地再开发是我国城市发展的必然选择，有望通过积极的政策引导和创新模式推动城市土地资源的高效利用和城市可持续发展。
7.2 低效用地再开发是衔接老城区更新与城市新区建设的关键环节，有望促进城市空间结构的优化和城市功能的提升。
开展低效用地再开发试点具有重要的现实意义和长远意义，需要从政策支持、项目实施和监督评估等多个方面加强工作，共同推动低效用地再开发工作取得持续和稳步的进展。
自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知
自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知文章属性•【制定机关】自然资源部•【公布日期】2023.09.05•【文号】自然资发〔2023〕171号•【施行日期】2023.09.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知自然资发〔2023〕171号北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东、湖北、湖南、广东、重庆、四川等省（市）自然资源主管部门:长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。
为贯彻党中央、国务院关于实施全面节约战略等决策部署，落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，聚焦盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进城乡高质量发展，部决定在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点，探索创新政策举措，完善激励约束机制，现就有关事项通知如下。
一、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和全国生态环境保护大会要求，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为统领，以城中村和低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。
（二）工作原则。
1.坚持底线思维、守正创新。
严格落实国土空间规划管控要求，严守红线底线，确保耕地不减少、建设用地总量不突破、生态保护红线保持稳定。
在坚持“局部试点、全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，探索创新盘活利用存量土地的政策机制。
2.坚持有效市场、有为政府。
坚持市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用。
强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，坚持公平公开、“净地”供应，充分调动市场参与的积极性。
南京市国土资源局关于印发《南京市建设用地指标交易实施细则(试行)》的通知-
南京市国土资源局关于印发《南京市建设用地指标交易实施细则(试行)》的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市国土资源局关于印发《南京市建设用地指标交易实施细则（试行）》的通知各分局，市局机关各处室局，各直属事业单位：根据市政府批准的《南京市土地指标交易配置暂行办法》要求，我局制订了《南京市建设用地指标交易实施细则（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
南京市国土资源局2014年5月16日南京市建设用地指标交易实施细则（试行）第一条为规范建设用地指标交易行为，根据有关法律法规、政策规定以及《南京市转变土地利用方式创新试点方案》和《南京市土地指标交易配置暂行办法》，制定本细则。
第二条本细则所指建设用地指标指国家下达的农转用计划和土地综合整治建新指标（不含补充耕地指标）。
第三条市国土资源局设立市级交易平台（简称市级平台），具体负责市级建设用地指标交易。
规划处、耕保处、市场管理中心根据各自职责共同参与。
市级交易平台具体职责：（一）规划处牵头负责全市建设用地指标交易工作、建立建设用地指标库、下达配比计划、管理计划台账、监督指导区级交易平台；（二）耕保处负责对各区提供的土地综合整治建新指标进行审查；（三）市场管理中心负责拟定指标交易方案、组织指标交易、办理指标交易相关手续等具体事务。
第四条本市范围内的各区政府、开发园区、功能板块和有关部门可以参加指标竞购。
区政府、开发园区、功能板块和有关部门可委托本地区或项目所在地国土分局开展具体工作。
第五条拟上市交易的土地综合整治建新指标由区政府向市国土资源局规划处提出申请，审核通过后签订委托交易合同，纳入交易指标储备库。
关于推进城镇低效产业用地再开发促进产业高质量发展的指导意见(试行)
关于推进城镇低效产业用地再开发促进产业高质量发展的指导意见（试行）为促进土地节约集约利用，推动存量城镇低效产业用地再开发，提高土地利用效率，以土地利用方式转变推动形成绿色发展方式和生活方式，实现高质量发展，根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号）、《江西省人民政府关于实施“节地增效”行动的指导意见》（赣府发〔2019〕5号）等规定，结合本市实际，现就我市促进低效产业用地再开发，推进产业高质量发展提出以下指导意见。
一、加强统筹引导（一）明确再开发的原则。
低效产业用地再开发工作应遵循“符合规划、市定政策、区负主责、企业协商、依法依规”的原则。
强化市级统筹力度和发挥土地储备在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进存量低效产业用地的再开发利用。
（二）明确再开发的范围。
城镇低效产业用地是指城市规划区内，重点是经开区、高新区、罗亭工业园、青山湖高新技术产业园区、青云谱新经济产业集聚区、原民营科技园等工业园区或集中区范围内的经2009年第二次全国土地调查已确定为国有建设用地中的布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理且权属清晰、无法律纠纷的存量产业建设用地（含工业、仓储、物流、科研等用途），但闲置土地不得列入改造开发范围。
以下土地可列入城镇低效产业用地再开发范围：1、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；2、不符合安全生产和环保要求的产业用地；3、建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；4、“退二进三”的产业用地；5、其他经市政府同意列入的改造项目。
二、稳妥有序推进再开发（三）调查摸底。
5类12个低效用地的再开发利用案例
招商引资项目落地土地是核心问题之一，土地从哪来、项目如何落地经常会成为招商人心中的痛点。
小编特地整理一批不同类型典型案例，为招商引资项目落实建设项目用地提供了可借鉴的路径和方法，供各位招商同仁学习借鉴。
各地的政策和做法主要有：1、扎实做好前期工作，夯实再开发基础。
一是合理界定改造开发范围。
广东明确低效用地主要包括市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄等。
二是积极开展调查摸底和上图入库工作。
广东在全省范围内进行了“三旧”改造地块上图入库工作，要求各地按照要求合理确定改造范围，将可实施改造的地块标图入库，作为享受“三旧”改造优惠政策的基本前提。
浙江组织各地开展城镇低效用地及再开发潜力调查，查清了城镇低效用地的结构、数量、分布。
江苏、上海也分别建立了全省工业企业用地调查成果数据库、历史遗留用地数据库等。
三是科学编制实施专项规划。
2、完善激励政策体系，提高再开发积极性。
一是创新改造模式，充分调动市场主体积极性。
浙江通过完善土地增值收益分配机制，对收回、收购存量建设用地用于再开发的，在依法补偿的基础上给予原土地权利人一定奖励；同时推出差别化城镇土地使用税征管机制，实行分类分档的城镇土地使用税减免政策。
上海针对土地收储模式下，原土地权利人积极性不高的问题，允许原土地权利人以单一主体或联合开发体形式，采取存量补地价的方式自行开发，并规定对于被收储后公开出让的工业用地，原土地权利人可以分享一定比例的增值收益。
福建泉州实行土地使用权与经营权“两权”分离机制，如“源和1916”创意产业园，从原土地使用权人手中租赁厂房进行改造后重新出租，实现土地使用权与经营权“两权”分离和利益共享。
二是完善考核激励机制，调动地方政府的积极性。
广东将“三旧”改造工作作为地级人民政府耕地保护责任目标履行情况考核的重要内容。
城镇低效用地再开发的做法、成效
城镇低效用地再开发的做法、成效城镇低效用地再开发是指对城镇中存在的利用率较低的土地进行重新规划和开发，以提高土地的利用效率和城市的整体发展水平。
通过再开发，可以有效利用城市内部的有限土地资源，提高土地的使用效益，同时改善城市的环境质量和居住条件，促进城市的可持续发展。
一、低效用地再开发的做法低效用地再开发需要经过一系列的规划、设计和实施步骤，以下是常用的做法：1. 土地调查和评估：对低效用地进行详细调查和评估，了解其现状和潜力，确定再开发的可行性和方向。
2. 规划设计：根据土地的特点和城市的发展需求，制定合理的规划方案，包括土地用途、建筑布局、交通组织等，以确保再开发项目的可持续发展。
3. 合理用地：通过合理规划和设计，将低效用地改造为高效用地，例如将废弃工厂改造为商业综合体，将废弃的停车场改造为公园等，以提高土地的使用效益和附加值。
4. 基础设施建设：再开发项目需要建设相应的基础设施，包括道路、水、电、气等，以满足人们对城市生活的需求。
5. 环境保护：在再开发过程中，要注重环境保护，采取措施减少污染物排放，保护生态环境，提高居民的生活质量。
6. 社会参与：再开发项目需要广泛吸纳社会各界的意见和建议，增加公众参与度，确保项目的合理性和可行性。
二、低效用地再开发的成效低效用地再开发可以带来多方面的成效，以下是一些常见的成效：1. 提高土地利用效率：通过再开发，将低效用地转变为高效用地，提高土地的使用效益，为城市的经济发展提供更多的空间。
2. 促进城市更新：再开发可以改善城市的环境质量和居住条件，提升城市形象，吸引更多的人才和资金流入，推动城市的更新和发展。
3. 促进经济发展：再开发项目的实施需要大量的投资，可以带动相关产业的发展，增加就业机会，促进经济的繁荣。
4. 改善居民生活：再开发可以提供更多的公共设施和服务设施，改善居民的生活条件，提高居民的生活质量。
5. 保护生态环境：通过再开发，可以修复和保护受损的生态环境，提高城市的生态效益，为人们提供更好的生态环境。
江苏省人民政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见-苏政办发〔2016〕27号
江苏省人民政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见苏政办发〔2016〕27号各市、县（市、区）人民政府，省各委办厅局，省各直属单位：为进一步推进供给侧结构性改革，切实提高土地资源要素配置效率和产出效益，现结合江苏实际，就促进低效产业用地再开发工作提出如下意见：一、低效产业用地再开发的认定与范围（一）明确范围。
低效产业用地是指位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，不符合产业政策导向、安全生产和环保要求，属于淘汰、落后、过剩产能，布局散乱、利用粗放，用途不合理、产出效益低，未达到国有建设用地使用权出让合同约定条件的工矿仓储等存量建设用地。
城镇范围内，其他类型的存量低效用地再开发可参照本意见执行。
（二）明确内容。
低效产业用地再开发是指在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地前提下，将低效产业用地通过政府主导再开发、市场主体实施再开发、综合整治提升改造等多种方式进行再开发利用，促进产业转型升级和企业提质增效。
（三）明确程序。
市、县人民政府在城镇低效用地调查基础上，结合本地实际情况，合理确定本地区低效产业用地认定标准，建立本地区低效产业用地再开发项目库，稳妥有序组织实施。
各地要根据当地经济社会发展现状，制定低效产业用地再开发的相关实施细则，报省国土资源厅和省发展改革委、经济和信息化委备案。
二、促进低效产业用地再开发在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展方向的前提下，分类明确低效产业用地再开发政策，积极推动产城融合，引导实现规模集中、要素集聚、产业集群、用地集约、效益集显。
低效用地再开发规划探索 ——以南京市溧水区为例
城镇规划65产 城低效用地再开发规划探索——以南京市溧水区为例卢海鹏摘要：近年来，在国家提出一系列盘活城镇低效用地的激励政策背景下，低效用地再开发显得尤为重要，低效用地是对布局混乱、使用效率低的存量建设用地进行再开发利用，以达到提升土地集约利用水平的目的。
本文以南京市溧水区为例，从溧水区建设用地现状出发，结合案例分析提出低效用地评价思路、低效用地开发引导方式等重要内容，以期为同类地区提供借鉴。
关键词：高质量；低效用地；再开发；评价思路1 溧水区基本概况溧水区处于江苏省西南和南京市南部，距主城45公里，与主城交通联系便利，区位交通优势明显，近年来，溧水发展迅猛，在全国综合实力百强区排名已升至52位，是南京唯一的制造业高质量发展试验区，制造业拥有厚实的基础。
溧水区同时也面临着诸多经济质量不高、生态环境集中显现的问题，目前现状城镇建设与底线要素矛盾较严重，城镇建设突破现有开发边界侵占生态红线、基本农田问题较多；空间拓展较快，产业用地占比较高，利用效率不高；老城活力不足，旧厂、旧村衰败现象较严重，配套设施不足。
此时深入推进城镇低效用地再开发，既可以充分盘活存量建设用地，也可有效地避免对耕地、生态红线的占用，以达到优化用地结构、促进产业转型升级、提升老城活力等目的。
2 溧水区低效用地再开发规划2.1 低效用地总体评定坚持“摸家底、定标准、评用地、定计划”四步走，对工业用地及控规用地潜力内改造用地进行初步统计，在此基础上通过经信部门提供的企业综合评价等级、地块现状容积率、溧水区各部门申报的低效用地等资料分析，得出低效用地初步成果，并根据规划批建、收储情况等对初步统计的低效用地进行再校核，得到低效用地一张图汇总成果。
2.2 界定低效用地概念根据相关政策确定溧水区城镇低效用地是指溧水区城镇开发边界内，三调确定为建设用地，符合规划且布局混乱、使用效率低的存量建设用地，可分为低效工业用地、低效住宅用地、低效商办用地、低效公服用地、批而未用用地。
南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十四五”城镇住房发展规划的通知
南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十四五”城镇住房发展规划的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府办公厅•【公布日期】2021.09.30•【字号】宁政办发〔2021〕42号•【施行日期】2021.09.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文南京市人民政府办公厅关于印发南京市“十四五”城镇住房发展规划的通知各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：《南京市“十四五”城镇住房发展规划》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府办公厅2021年9月30日南京市“十四五”城镇住房发展规划“十四五”时期，是高水平全面建成小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的第一个五年，是南京坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，深入贯彻落实房地产市场平稳健康发展长效举措，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的关键时期。
为更好满足全体居民居住需求，更加科学有序引导土地和资金等要素投放，促进“稳地价、稳房价、稳预期”和住房中长期供需均衡，更高质量建设“创新名城、美丽古都”，实现民生福祉改善提升，根据《南京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》等，制定本规划。
一、发展基础与面临形势（一）发展基础“十三五”时期，南京住房工作按照“保障基本、服务发展”主线和“五个新成效”总体布局，坚持以人民为中心，落实国家和省、市关于住房保障和房地产市场调控要求，住房保障和住房市场体系不断健全。
经过全市共同努力，顺利完成“十三五”规划确定的主要目标和任务。
住房保障体系不断健全，保障安居工程取得突破。
围绕住房保障转型“1＋4”体系，形成共有产权房、公共租赁住房、公租房货币化补贴三种保障方式为主的基本住房保障制度。
住房保障政策累计惠及74万余户家庭，城镇常住人口保障性住房覆盖率实现“十三五”预期目标，中低收入住房困难家庭基本实现“应保尽保”。
保障性住房、人才安居住房筹集稳步推进。
南京市城镇低效用地再开发操作实施细则
南京市城镇低效用地再开发操作实施细则南京市低效用地在开发操作实施细则宁国土资〔〕 128号关于印发《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》的通知各分局，市局各部门，各直属事业单位：经市政府批准，现将《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》印发给你们，请认真贯彻落实。
南京市国土资源局4月1日南京市城镇低效用地再开发操作实施细则为规范推进城镇低效用地再开发试点项目，根据《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》（宁委办发〔〕81号，以下简称试点意见）及《关于南京市城镇低效用地再开发工作的补充意见》（宁政办发〔〕20号），特制定操作实施细则如下：一、关于年度实施计划1、各区政府负责编制辖区内城镇低效用地再开发年度实施计划，独立运作的开发园区、功能板块统一纳入所在区年度实施计划。
年度实施计划应在充分征询听取发改、规划、国土等相关部门意见的基础上，按编制要点（附件一）完成。
2、各区行文报送年度实施计划至市国土局汇总，市国土局在书面征求市发改、经信、规划、环保等部门意见后，适时召集相关部门、区政府、计划编制单位会商形成一致意见，将年度实施计划行文上报市政府批准。
3、未列入城镇低效用地再开发试点范围（专项规划）的项目，在列入市政府批准的年度实施计划后，可补充纳入试点范围（专项规划），各区同步自行调整专项规划，不再报批。
二、关于项目实施方案1、各区政府（开发园区、功能板块）根据市政府批准的城镇低效用地再开发年度实施计划，组织用地单位编制具体项目再开发实施方案。
项目实施方案应按编制要点（附件二）完成。
2、用地单位编制实施方案前应与规划部门充分沟通，并按照城市规划控制要求拟定项目开发方案。
实施方案编制完成并报区政府（开发园区、功能板块）审核后，各区政府（开发园区、功能板块）需书面征求市规划局意见。
市规划局回复意见应包括但不限于：是否符合现行规划要求（包括历史遗留用地上现状建筑物），地块范围、规模和各项规划控制指标、公共设施配套等相关要求及建议。
低效用地再开发工作实施方案
低效用地再开发工作实施方案一、引言。
咱们城市里有些地啊，就像那没被好好挖掘潜力的宝藏，占着地儿却没发挥出应有的价值，这就是低效用地。
为了让咱们的城市土地能“物尽其用”，过上高效又精彩的“生活”，咱们得搞个低效用地再开发的大计划。
二、目标。
1. 价值提升。
咱们的首要目标就是把那些低效用地变得“高大上”起来，让它们的价值像火箭一样飙升。
不管是从经济价值上，还是对城市整体形象和功能的提升上，都要有个质的飞跃。
2. 空间优化。
就像整理杂乱的房间一样，把那些零碎、利用不合理的土地空间重新规划整理。
让城市的空间布局更合理，道路更通畅，各个功能区之间的联系更紧密，就像一个配合默契的团队。
三、现状分析。
1. 土地分布与类型。
咱们先得搞清楚这些低效用地都在哪儿，是分布在老城区的犄角旮旯里，还是在城市边缘被遗忘的角落呢？而且它们都是啥类型的土地，是工业厂房闲置的，还是那些破旧居民区占着大片地却没好好规划的呢？2. 低效原因。
这低效用地可不是无缘无故就低效的。
是因为企业经营不善导致厂房闲置，还是因为以前的规划太落后，跟不上城市发展的步伐了呢？又或者是土地产权关系太复杂，就像一团乱麻，让大家都不知道该怎么下手开发呢？四、具体措施。
# （一）规划引领。
1. 重新规划蓝图。
咱们得请那些聪明的城市规划师，像艺术家画画一样，重新给这些低效用地描绘一幅美好的蓝图。
根据城市的整体发展方向，确定这些土地适合做什么，是变成繁华的商业区，还是改造成现代化的工业园区，或者是打造舒适宜人的住宅区。
2. 分区规划。
就像把一个大蛋糕分成不同口味的小块一样，把低效用地按照功能分成不同的区域。
商业区就集中精力搞商业，有商场、写字楼、餐厅啥的；工业园区就专门给企业提供良好的发展空间，让他们能安心生产；住宅区就打造温馨的家园，有公园、学校、医院配套着。
# （二）政策支持。
1. 激励政策。
政府得拿出点“真金白银”的激励政策来。
对那些愿意参与低效用地再开发的企业或者个人，给点税收优惠呀，就像给他们发个小奖金一样。
南京市城镇低效用地开发实施方案编制要点(试行)
南京市城镇低效用地再开发项目实施方案编制要点目录一、工作任务 (1)（一）落实再开发地块 (1)（二）确定项目建设方案 (1)（三）明确组织管理措施 (1)（四）评价项目实施效益 (1)二、实施方案编制程序 (2)三、文本要求 (3)四、附表 (4)一、工作任务按照城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划要求，落实城镇低效用地再开发项目任务与目标，说明项目基本情况，明确项目规划设计要求及各类用地的空间布局与规模，确定项目建设的实施步骤及进度安排，提出项目实施的管理措施，开展项目实施效益评价等。
（一）落实再开发地块以城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划为基础，根据土地利用总体规划、城镇建设规划及社会经济发展条件，因地制宜实施再开发，将再开发任务与目标落实到具体地块，分析论证项目实施的可行性和必要性，说明项目名称、位置、低效用地类型、面积、权属、利用强度、现状用途、地上建筑物和用地手续办理情况等信息。
（二）确定项目建设方案根据项目任务与目标，结合低效用地现状情况，与城镇总体规划、控制性详细规划、城市更新改造规划等充分衔接，按照节约集约利用和城镇规划相关要求，明确项目的规划设计要求，确定项目建设内容，统筹安排各类用地的空间布局和规模，并对项目建设的实施步骤及进度等进行详细安排，明确项目的产业转移方式及补偿安置方案。
（三）明确组织管理措施依据项目建设方案，说明实施管理方式、组织形式和组织机构的设置情况，明确项目实施单位及职责，确定项目实施保障措施等。
（四）评价项目实施效益对城镇低效用地再开发项目实施可能带来的经济、社会、生态等效益进行评价；结合政策环境、经济发展水平、相关规划、计划变动等，对项目可能存在的风险和不确定因素进行综合分析。
二、实施方案编制程序1.明确方案编制主体：城镇低效用地再开发项目属于政府组织实施再开发的，由具体负责实施的土地储备机构和政府相关平台组织编制项目实施方案；城镇低效用地再开发项目属于原国有土地使用权人及其他市场主体组织实施再开发的，由原国有土地使用权人及其他市场主体自行组织编制项目实施方案。
关于推进城镇低效产业用地再开发促进产业高质量发展的指导意见(试行)
关于推进城镇低效产业用地再开发促进产业高质量发展的指导意见（试行）为促进土地节约集约利用，推动存量城镇低效产业用地再开发，提高土地利用效率，以土地利用方式转变推动形成绿色发展方式和生活方式，实现高质量发展，根据《国土资源部关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发〔2016〕147号）、《国土资源部发展改革委科技部工业和信息化部住房城乡建设部商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《自然资源部关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（自然资规〔2018〕1号）、《江西省人民政府关于实施“节地增效”行动的指导意见》（赣府发〔2019〕5号）等规定，结合本市实际，现就我市促进低效产业用地再开发，推进产业高质量发展提出以下指导意见。
一、加强统筹引导（一）明确再开发的原则。
低效产业用地再开发工作应遵循“符合规划、市定政策、区负主责、企业协商、依法依规”的原则。
强化市级统筹力度和发挥土地储备在盘活低效产业用地的主渠道作用，积极稳妥推进存量低效产业用地的再开发利用。
（二）明确再开发的范围。
城镇低效产业用地是指城市规划区内，重点是经开区、高新区、罗亭工业园、青山湖高新技术产业园区、青云谱新经济产业集聚区、原民营科技园等工业园区或集中区范围内的经2009年第二次全国土地调查已确定为国有建设用地中的布局散乱、设施落后、利用粗放、用途不合理且权属清晰、无法律纠纷的存量产业建设用地（含工业、仓储、物流、科研等用途），但闲置土地不得列入改造开发范围。
以下土地可列入城镇低效产业用地再开发范围：1、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；2、不符合安全生产和环保要求的产业用地；3、建筑物和构筑物存在严重安全隐患的产业用地；4、“退二进三”的产业用地；5、其他经市政府同意列入的改造项目。
二、稳妥有序推进再开发（三）调查摸底。
城镇低效存量建设用地再开发途径分析
城镇低效存量建设用地再开发途径分析【摘要】本文主要围绕城镇低效存量建设用地再开发途径展开分析。
首先介绍了该领域研究背景和意义，随后对城镇低效存量建设用地再开发现状进行了分析。
接着探讨了政府政策引导、市场化运作和社会资本参与下的再开发途径。
最后对城镇低效存量建设用地再开发的可行性进行了分析，并提出了建议与展望。
本文旨在为城镇低效存量建设用地的再开发提供有效途径，促进城镇土地资源的合理利用，推动城市可持续发展。
【关键词】城镇低效存量建设用地再开发、途径分析、政府政策引导、市场化运作、社会资本参与、可行性分析、建议与展望。
1. 引言1.1 研究背景城镇低效存量建设用地再开发是当前城市更新改造与可持续发展的重要课题之一。
随着城市化进程的加快和人口规模的增长，城市建设用地资源的紧张问题日益突出。
在城镇化的背景下，城镇低效存量建设用地的再开发已成为提高土地利用效率、改善城市环境质量的重要途径之一。
从建设用地再开发的角度看，城镇低效存量建设用地再开发具有重要的政策意义和实践价值。
城镇低效存量建设用地再开发可以有效提高土地利用效率，促进城市空间资源的优化配置和可持续发展。
通过再开发，可以改善城市建设用地的结构和质量，提升城市功能和形象，增强城市竞争力。
城镇低效存量建设用地再开发还有利于促进资源循环利用和环境保护，实现经济、社会和生态效益的良性互动。
对城镇低效存量建设用地再开发进行深入研究和探讨，对于推动城市可持续发展具有重要意义。
1.2 研究意义城镇低效存量建设用地再开发是当前城市发展中亟待解决的问题之一。
这种低效用地的存在，不仅浪费了宝贵的城市资源，也影响了城市的可持续发展。
对城镇低效存量建设用地再开发途径进行深入研究具有重要的研究意义。
通过对城镇低效存量建设用地再开发的研究，可以有效地提高城市土地资源的利用效率，实现土地资源的最大化利用。
再开发可以改善城市土地利用结构，优化城市发展布局，推动城市功能的升级和转型。
南京市人民政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）-宁政办发〔2019〕30号
南京市人民政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）宁政办发〔2019〕30号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：为加快形成“以亩产论英雄”的用地导向，提升我市省会城市功能和中心城市首位度，切实提高土地资源配置效率和产出效益，根据国家、省相关政策要求，经市委、市政府同意，现就深入推进全市城镇低效用地再开发工作提出如下实施意见。
一、范围模式（一）再开发范围。
城镇低效用地是指土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，布局散乱、利用粗放、用途不合理的城镇存量建设用地。
国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，不符合安全生产和环保要求的用地，“退二进三”产业用地，土地利用强度、土地产出率等指标较低的产业用地，废弃露采矿山用地，及其他利用效率较低的土地，可纳入再开发范围。
（二）再开发规划要求。
城镇低效用地再开发坚持规划先行，必须符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划等，在满足基础设施、公共设施等配套设施用地的前提下，对改造开发的规模、时序等进行统筹安排，确保再开发工作稳步有序开展。
（三）再开发模式。
围绕我市创新名城和美丽古都建设、主导产业发展、改善民生的实际需求，通过老城嬗变、产业转型、城市创新、连片开发等形式多样的开发模式，采取收购储备、实施流转、协议置换、“退二进三”、增容技改等再开发方式，调动各类开发主体积极性，实现利益共享、多方共赢。
1．“老城嬗变”模式。
以低效楼宇更新、棚户区改造为重点，通过土地用途优化和利用率提升，结合历史文化遗产、特色风貌保护，进一步提升城市品质。
市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见(试行)
２ ． “ 产 业转型 ” 模式 。 以 重点 工业片 区布 局 调 整 、 中 小工业 集 中 区 转型 升 级为 重
点 ， 采取协议 置换 等方式 ， 鼓励企 业转 型 ， 推动 产 业升级 、效益提 升。
３． “城市创新 ” 模式 。
以 盘 活 城 市存 量用 地 为 重 点 以 发 展 新产 业 新业 态 为 目 ，
每年第 四 季度编制 次年 的年度实施计划 ， 由 市 规划 和 自 然资源 局 牵 头初 审 汇总 后报
市 政府批准执行 。
（ 五 ） 建立 动 态更 新机制 。 年度更新调查 新发现 的 城镇低效用 地 ， 可 补 充纳 入专
项 规划 ， 由 江北新 区 、各 区 自 行调 整 。
三 、 用 地政 策
开展 。
＾ 三 ） 再 开 发模 式 。 围 绕 我市 创 新名 城和 美 丽古都 建 设 、 主 导 产 业 发展 、 改 善 民
生 的 实际需求 ， 通过老城 嬗变 、 产 业 转型 、 城 市 创 新 、 连 片 开发 等形式 多样 的 开 发模
式 ，
采取 收购 储备
、实施流转
、协议置换 、
范 围 内 ， 布局 散乱 、利 用 粗放 、 用 途不合理 的 城镇存量建设用 地 。
国家产业政策规定 的禁 止类 、 淘 汰 类 产业用 地 ， 不符合安 全生 产 和 环保 要求 的
用地
退二进三
”
产业用
地
，
土
地
利
用
强度
土
、
地产
出
率
等指标
较低
的
产业
用
地
，
废
弃露采矿 山 用 地 ， 及其他利用 效率较低 的 土 地 ， 可 纳 人再开 发范 围 。
南京市人民政府印发关于促进产业用地高质量利用实施方案（修订）的通知
南京市人民政府印发关于促进产业用地高质量利用实施方案（修订）的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2023.04.20•【字号】宁政发〔2023〕36号•【施行日期】2023.04.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文南京市人民政府印发关于促进产业用地高质量利用实施方案（修订）的通知各区人民政府、江北新区管委会，市府各委办局，市各直属单位：现将《关于促进产业用地高质量利用的实施方案（修订）》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
南京市人民政府2023年4月20日关于促进产业用地高质量利用的实施方案（修订）为深化产业用地市场化配置改革，推动产业用地全生命周期管理，推进产业用地高质量利用，促进产业链高质量发展，助力形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，提升我市省会城市功能和中心城市首位度，根据国家、省相关政策要求，结合我市实际，制定如下实施方案。
一、总体要求（一）指导思想。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻新发展理念和高质量发展的总体要求，深化产业用地市场化配置改革，精准配置土地要素，建立健全产业用地准入、绩效评价、存量盘活、转型退出等机制，提高单位土地经济承载容量和产出水平，实现产业用地更集约、更高效、更可持续的高质量利用。
（二）基本原则。
1.坚持规划引领，统筹用好各类规划产业空间，在总量规模上充分保障产业发展需要和科研创新需要，在空间布局上加强规划引导，打造高质量的产业发展空间。
2.坚持机制创新，全面推进工业用地供应方式改革，推行“标准地”出让，合理确定工业用地弹性出让年期，鼓励长期租赁、先租后让，探索实行“控地价、竞贡献”模式，实现工业用地优化配置。
3.坚持效益优先，牢牢把握高质量发展的总体要求，全面加强产业准入和土地全生命周期管理，促进实体产业提质增效，提高产业用地绩效。
4.坚持集约高效，强化新增产业用地的投入产出、节能环保、安全等指标约束，鼓励复合利用，加大存量低效用地盘活力度，提高土地利用效率。
南京市人民政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知-宁政办发[2016]20号
![南京市人民政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知-宁政办发[2016]20号](https://img.taocdn.com/s3/m/3b05ad2d66ec102de2bd960590c69ec3d5bbdb23.png)
南京市人民政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府办公厅关于印发南京市城镇低效用地再开发工作补充意见的通知宁政办发[2016]20号各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：经市政府同意，现将《南京市城镇低效用地再开发工作补充意见》印发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府办公厅2016年1月29日南京市城镇低效用地再开发工作补充意见根据《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》（宁委办发〔2014〕81号）（以下简称《试点意见》），我市正在开展城镇低效用地再开发工作，为进一步落实稳增长、惠民生、调结构、促转型的要求，提高土地节约集约利用水平和社会综合效益，加快推进我市城镇低效用地再开发工作，现在《试点意见》的基础上提出如下补充意见：一、强化实施原则及范围根据“规划引领、政府主导、多方共盈”的总体要求，按照有利于优化完善城市空间布局、加快推动旧城改造及产业布局调整、促进社会经济持续协调发展的原则，严格按《试点意见》界定低效用地再开发范围，科学编制再开发专项规划和实施计划，对再开发项目进行土地节约集约利用和社会经济综合效益分析，根据城市规划实施的科学性，拟定具体项目实施方案。
对于零星、分散和其他等不适宜由原土地使用权人自主独立开发建设及需纳入土地储备范围的用地，由政府统一征收或收储后实施再开发。
新五区低效用地再开发范围要严格结合区域旧城改造及产业布局调整开展实施。
二、优化完善用地政策低效产业用地及其他低效用地利用自有存量土地，重新建设或改造为非商品住宅类经营性项目，可采取协议出让方式办理用地手续，所建房产应在符合规划设计结构及产权分割规范要求的前提下，按整栋或整层作为最小分割单元销售转让（旅馆、文化、养老、医疗、教育等须整体使用的项目除外），且分割转让的建筑面积总和不得超过规划计容总建筑面积的30%，相关要求在土地出让合同中明确约定。
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南京市低效用地在开发操作实施细则
宁国土资〔2016〕 128号
关于印发《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》的通知
各分局，市局各部门，各直属事业单位：
经市政府批准，现将《南京市城镇低效用地再开发操作实施细则》印发给你们，请认真贯彻落实。
南京市国土资源局
2016年4月1日南京市城镇低效用地再开发操作实施细则
为规范推进城镇低效用地再开发试点项目，根据《关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见》（宁委办发〔2014〕81号，以下简称试点意见）及《关于南京市城镇低效用地再开发工作的补充意见》（宁政办发〔2016〕20号），特制定操作实施细则如下：
一、关于年度实施计划
1、各区政府负责编制辖区内城镇低效用地再开发年度实施计划，独立运作的开发园区、功能板块统一纳入所在区年度实施计划。
年度实施计划应在充分征询听取发改、规划、国土等相关部门意见的基础上，按编制要点（附件一）完成。
2、各区行文报送年度实施计划至市国土局汇总，市国土局在书面征求市发改、经信、规划、环保等部门意见后，
适时召集相关部门、区政府、计划编制单位会商形成一致意见，将年度实施计划行文上报市政府批准。
3、未列入城镇低效用地再开发试点范围（专项规划）
的项目，在列入市政府批准的年度实施计划后，可补充纳入试点范围（专项规划），各区同步自行调整专项规划，不再报批。
二、关于项目实施方案
1、各区政府（开发园区、功能板块）根据市政府批准
的城镇低效用地再开发年度实施计划，组织用地单位编制具体项目再开发实施方案。
项目实施方案应按编制要点（附件二）完成。
2、用地单位编制实施方案前应与规划部门充分沟通，
并按照城市规划控制要求拟定项目开发方案。
实施方案编制完成并报区政府（开发园区、功能板块）审核后，各区政府（开发园区、功能板块）需书面征求市规划局意见。
市规划局回复意见应包括但不限于：是否符合现行规划要求（包括历史遗留用地上现状建筑物），地块范围、规模和各项规划控制指标、公共设施配套等相关要求及建议。
3、涉及教育、医疗、社会福利等项目的，用地单位需
取得行业主管部门对实施方案可行性的书面意见；涉及工业用地等改变用途建设科技研发项目的，用地单位需取得科技部门认可具备科研资质的书面意见；属历史遗留用地项目的，
用地单位需取得区建设、环保、国土部门对现状用地建设时点、是否符合环保要求、土地征收补偿安置、违法用地、违法建设处罚等书面意见。
不符合现行规划要求或项目无法取得相关部门书面同意意见的，项目实施方案暂缓报批。
4、主城六区及高新区、化工园区项目实施方案由各区政府（高新区、化工园区管委会）汇总后行文报市国土局，市国土局牵头召集相关部门、区政府、国土分局、用地单位对项目实施方案进行会商一致后，行文报市政府批准。
新五区由各区政府自行批准，国土分局负责将批准方案同时报市国土局备案。
5、符合市政府相关文件规定协议出让的项目以及采用协议出让以外方式（如划拨、公开出让等）完善土地手续的项目，不再拟定项目实施方案报批，可直接按相关规定和程序办理。
历史遗留城镇低效用地实施方案应逐级报区、市、省政府批准。
三、关于审批手续办理
1、项目实施方案经市、区政府批准后，市、区国土部门向用地单位出具开展项目前期工作联系函（附件三），作为用地单位办理立项、规划等相关手续的依据。
2、用地单位持开展项目前期工作联系函，在发改部门办理项目审批（核准或备案）、规划部门办理规划条件，并征求环保、文物等部门书面意见（用地范围涉及供电、地铁
设施的，还需征求供电、地铁部门意见）后，持相关批准文件和书面意见向国土分局申请办理土地协议出让手续。
申请协议出让所需材料见附件四。
3、国土分局应根据现有规定和要求拟定土地协议出让方案并按程序报批，其中新五区出让方案报各区政府批准后实施。
4、土地协议出让手续办理完后，用地单位应按规定办理相关规划、环保、建设审批手续。
5、符合各部门相关审批办理条件如立项、规划等的项目，可同步办理相关前期手续，待项目实施方案批准后，持相关材料向国土分局申请办理土地协议出让手续。
四、关于拆除自有建筑物
采取协议出让的低效用地再开发项目，涉及原土地使用权人拆除自有建、构筑物的，可按建、构筑物评估现值抵扣相应应缴纳的土地出让金。
具体规定如下：
1、自有建、构筑物必须为原土地使用者所有，产权明晰，并符合以下三个条件之一：
（1）已取得房屋所有权证；
（2）未领取房屋所有权证，但已取得合法规划建设审批手续；
（3）不具备1或2两类条件，但区政府出具书面证明，对已建成10年以上的建、构筑物合法性及建筑面积进行调查认定的。
除上述三个条件以外，土地使用者积极支持城市建设及政府重大项目对其所有的建、构筑物自行拆除且未获取补偿的，区政府可在该项目土地出让金补助给区的部分中，对土地使用者自行拆除等费用酌情给予一定补偿，具体标准由区政府视情况确定。
2、建、构筑物现值仅指建、构筑物重置成本扣除折旧后的价格，包括装修装饰价值，但不包括机器设备、拆除搬迁、停业停产损失、人员安置等其他费用。
3、建、构筑物现值评估，由土地使用者提供房屋所有权证、合法规划建设手续或区政府书面证明等相关资料，国土部门在办理补交土地出让金时一并委托评估机构进行评
估核减，相关评估核减情况应纳入土地出让方案统一报批。
本细则自印发之日起执行。
附件一：年度实施计划编制要点
年度实施计划编制成果包括文本、表格、附件。
一、文本
1．年度目标与任务：明确年度实施目标，分解年度任务，阐述各类型低效用地再开发规模、布局。
1、各地块用地范围图（比例尺一般为1:1000）。
2、全区地块位置示意图（可用一张图或多张图标示）。
附件二：项目实施方案编制要点
项目实施方案应包括文本及附件：
一、文本
1、地块基本情况：包括低效用地类型、土地使用者、位置、面积、土地登记用途、土地利用现状等。
2、项目再开发必要性分析：从宏观经济环境、政策环境、项目自身资源优势、与国民经济社会发展的协调等角度论证项目的可行性及必要性。
3、地块拟开发情况：包括开发主体、开发方式、开发计划时序、规划用地条件、项目建设方案、拟供地方式、当前进展情况等。
4、效益评价：从经济、社会、生态等角度对项目的效益进行全面评价。
二、附件
1、地块土地证复印件、位置示意图、现状照片。
2、市规划局对地块规划情况的书面意见。
3、涉及相关部门的书面意见。
附件三：开展项目前期工作联系函
关于开展XX项目前期工作的联系函
XX单位：
你单位位于XX区XX街道XX的XX项目，已列入XX年度城镇低效用地再开发年度实施计划，项目实施方案已经市/区政府批准，原则同意你单位开展前期相关工作。
请抓紧办理立项、规划等前期相关手续，并征求环保、文物等部门书面意见，待各相关部门出具意见及条件具备后，报我局办理项目用地手续。
南京市国土资源局/南京市国土资源局XX分局
XX年XX月XX日
附件四：办理协议出让所需材料
1、用地申请表（原件）；
2、用地单位机构代码证书、营业执照（复印件）；
3、法人身份证明、授权委托书及受委托人身份证（复印件）；
4、项目立项批文（核对原件收取复印件）；
5、规划设计要点及附图（核对原件收取复印件）；
6、相关部门审查意见（原件）；
7、土地使用证（复印件）；
8、批准的项目实施方案及批文（复印件）；
9、其他相关材料。