工程项目管理教材
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4.符合市场需求。
5XX市近期规划。
项目整体定位：具有城市属性的高档居住区
居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑结构为框架结构。物业类型：小高层公寓和别墅。
定位原因：建设小高层公寓，和独立别墅，是出于容积率的考虑；另一方面，小高层公寓和别墅在平顶山属于较高档次的物业形态，楼层之间的间距较大、绿化率高。
③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定见附表。（表1—4—1进度计划横道图（以季度为单位））
第二章项目的范围划分
2.1
2.2
2.2.1
1、划分为2—3个标段，以利于施工中对总包单位评比，产生良性竞争。
2、物业类型相近以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工。
3、场地集中，便于施工。
4、有利于工程管理验收备案等工作。
3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大。
1.4
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达48986.67万元人民币,从平顶山市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
5048.9M2
2.2.3
产权式酒店
7552.5M2
3
容积率
0.478
4
建筑密度
18.1%
5
绿地率
43.2%
市场定位：根据我们公司的调研，对“美临湖畔”项目进行准确定位。
定位依据及原则：
1.新城区楼盘空缺时间差。
2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品。
3.高水平开发、高起点规划。
客户定位：平顶山市中高收入阶层
1.平顶山市中上层收入水平（家庭收入在10000元/月以上）的家庭和个人。
2Байду номын сангаас发展较好的中小私企骨干。
3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。
4.矿主和煤矿经营者。
5.周边范围县高收入者。
6.平顶山市有灰色收入的部分人士。
7.个体经营者。
1.1.2
1.自然条件
XX市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接黄淮平原。东经113.29度，北纬33.75度。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里，平顶山市自然环境优越。属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长，适宜多种农作物和动植物的生长。
1.1.3
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
1.2
1.3
1）建筑规划以弧形组团为主，建筑总平面定位放线困难，也增加施工场地规划的难度。
2）项目工作量大，全部70个单体建筑物，还包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期为个月，工程量大，时间紧。
第一章项目分析
1.1
1.1.1
“美临湖畔”项目位于XX市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。“美临湖畔”项目规划用地面积96037.8M2，总建筑面积45936.3M2,一期工程总建筑面积22728.5M2,二期工程总
建筑面积23207.8M2。住宅建筑面积29044.8㎡，商业及配套建筑面积16891.5㎡；容积率47.8%，绿地率43.2%。项目建设有住宅和商业，住宅为产权式公寓和别墅，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区。
A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：4个月
B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：26个月
C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：22个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据该市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
主要经济技术指标表
编号
名称
指标
1
总征地面积
96037.8M2
2
总建筑面积
45936.3M2
2.1
一期工程
22728.5M2
2.1.1
产权式公寓
3948.8M2
2.1.2
别墅
9440.7M2
2.1.3
中心会馆
9339M2
2.2
二期工程
23207.8M2
2.2.1
产权式公寓
10606.4M2
2.2.2
别墅
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。项目拟用三年分二期进行（见表：1-4-1）
根据平顶山市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
2.勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属对建筑抗震有利地段。
勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀性。
根据2001年中国地震区划图，本地区基本地震烈度为6度。
1)能源供应
供电：从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源
供水：自来水供水管径为150mm。
5XX市近期规划。
项目整体定位：具有城市属性的高档居住区
居住区定位：大型低密度、生态居住区；采用园林式设计，建筑结构为框架结构。物业类型：小高层公寓和别墅。
定位原因：建设小高层公寓，和独立别墅，是出于容积率的考虑；另一方面，小高层公寓和别墅在平顶山属于较高档次的物业形态，楼层之间的间距较大、绿化率高。
③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定见附表。（表1—4—1进度计划横道图（以季度为单位））
第二章项目的范围划分
2.1
2.2
2.2.1
1、划分为2—3个标段，以利于施工中对总包单位评比，产生良性竞争。
2、物业类型相近以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工。
3、场地集中，便于施工。
4、有利于工程管理验收备案等工作。
3）建筑物业形态多样，多层、小高层、人防地下车库并存，工程管理难度大。
1.4
1、开发计划拟定的原则
①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达48986.67万元人民币,从平顶山市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
5048.9M2
2.2.3
产权式酒店
7552.5M2
3
容积率
0.478
4
建筑密度
18.1%
5
绿地率
43.2%
市场定位：根据我们公司的调研，对“美临湖畔”项目进行准确定位。
定位依据及原则：
1.新城区楼盘空缺时间差。
2.竞争性，与目前各市场产生错位竞争，不打空而大的概念产品。
3.高水平开发、高起点规划。
客户定位：平顶山市中高收入阶层
1.平顶山市中上层收入水平（家庭收入在10000元/月以上）的家庭和个人。
2Байду номын сангаас发展较好的中小私企骨干。
3.需要改善住房需求，追求品质生活的一部分人群。
4.矿主和煤矿经营者。
5.周边范围县高收入者。
6.平顶山市有灰色收入的部分人士。
7.个体经营者。
1.1.2
1.自然条件
XX市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接黄淮平原。东经113.29度，北纬33.75度。全境西高东低，呈阶梯状递降，海拔最高2153米，最低68.5米；东西长150公里，南北宽140公里，平顶山市自然环境优越。属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候温和，雨量充沛，无霜期长，适宜多种农作物和动植物的生长。
1.1.3
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
1.2
1.3
1）建筑规划以弧形组团为主，建筑总平面定位放线困难，也增加施工场地规划的难度。
2）项目工作量大，全部70个单体建筑物，还包括室外道路、管线、景观绿化整个施工工期为个月，工程量大，时间紧。
第一章项目分析
1.1
1.1.1
“美临湖畔”项目位于XX市新行政区，直接面向白龟山风景旅游区，南临纬一路，东临公务员小区（翠湖苑）。“美临湖畔”项目规划用地面积96037.8M2，总建筑面积45936.3M2,一期工程总建筑面积22728.5M2,二期工程总
建筑面积23207.8M2。住宅建筑面积29044.8㎡，商业及配套建筑面积16891.5㎡；容积率47.8%，绿地率43.2%。项目建设有住宅和商业，住宅为产权式公寓和别墅，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，幽雅的园区环境，专业的物业管理，而且傍依白龟山自然风景区，是置业安居的理想住宅区。
A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：4个月
B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：26个月
C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：22个月
4、项目周期设定
①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据该市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
主要经济技术指标表
编号
名称
指标
1
总征地面积
96037.8M2
2
总建筑面积
45936.3M2
2.1
一期工程
22728.5M2
2.1.1
产权式公寓
3948.8M2
2.1.2
别墅
9440.7M2
2.1.3
中心会馆
9339M2
2.2
二期工程
23207.8M2
2.2.1
产权式公寓
10606.4M2
2.2.2
别墅
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。项目拟用三年分二期进行（见表：1-4-1）
根据平顶山市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
2.勘察场地属中硬场地土，Ⅱ类建筑场地，属对建筑抗震有利地段。
勘察场地仅在上部填土层和二层局部所夹的薄层粉土中赋存有极少量上层滞水，该地下水对混凝土具有微腐蚀性。
根据2001年中国地震区划图，本地区基本地震烈度为6度。
1)能源供应
供电：从场外配电室或变压器引入一路220V/380V电源
供水：自来水供水管径为150mm。