江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划

实施细则第一章总说明第一条为贯彻新余市高新技术经济开发区（以下简称开发区）总体规划意图，有效控制开发区内用地的改造与开发，呼应新余市建设赣西中心城市的战略部署，特制定《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划》。

第二条《江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划》是开发区内各类建设项目的指导性文件，规划区内所有新建项目，均应符合本规划的规定和要求。

本规划适用的范围是仰天大道以南、浙赣铁路以北、孔目江以东和东环路以西的约14.3平方公里用地。

第三条本规划由《规划文本》、《规划说明书》、《规划图集》和《规划图则》四部分组成。

《规划文本》和《规划图集》、《规划图则》具有同等法律效力，三者应同时使用，不可分割。

第四条本规划涉及的指标是结合开发区实际和今后发展制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、江西省和新余市的有关规定。

第二章土地使用分类及控制第五条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)所规定的标准。

规划区内土地使用性质共分55类，其中：10大类，22中类，25小类。

其分类代号及含义详见《新余市高新技术经济开发区土地使用分类表》(附录一)。

第六条规划区内各地块的开发建设，原则上应符合《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——总图图则》和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》所规定的用地性质，本规划中用地面积的计算一律以道路中心线为准计算地块面积。

第七条以街坊、地块为单位成片开发时，各用地界线可根据实际情况适当调整，但其总体指标和各项配套建设项目必须符合《分图图则》和有关规范的规定。

第八条规划允许在土地开发过程中兼容建设一些其他项目，但其建设项目必须符合《新余市高新技术经济开发区土地相容性表》(附录二)和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划一一分图图则》城市设计说明的规定，并且这些兼容项目的建筑面积原则上不得超过原规划建设项目的20%。

第九条在开发过程中，确因城市发展需要变更规划用地性质时，必须进行项目评估和规划设计，同时报经开发区管委会许可，并服从开发区规划建设局规定的附加条件。

用地性质的变更，原则上只能在《城市用地分类与规划建设用地标准》所规定的小类或中类范畴里进行。

第十条所有调整需经开发区管委会批准并备案。

第三章土地使用强度控制第十一条各街坊、地块、基地的开发，其土地开发强度由图则规定的容积率、建筑密度和建筑高度等指标控制，上述指标均为上限指标，在规划建设时不得超过上述指标的规定。

绿地率为下限指标，规划鼓励提高绿地率指标。

第十二条规划区内建议改造建筑，在实际建设当中可酌情保留或拆迁。

第十三条规划确定的保留用地，规划期内原则上不进行拆建改造，如确需改造，其各项用地控制指标可参照邻近地块指标确定。

第十四条规划区内的现状村镇建设用地应按城市建设用地要求控制，如需翻建、改建的需执行本次规划规定或新余市高新技术经济开发区颁布的其他有关规定。

第四章建筑间距、退让与限高控制第十五条任何新建、改建、重建的建筑必须根据图则的要求退后道路红线和地块红线建设。

任何建筑的间距均应符合消防、卫生、管线埋设和建筑规范的要求。

第十六条住宅间距1、住宅的正面朝向应以南向或东南向为主。

2、住宅间距除应满足《城市居住区规划设计规范》外，还应满足以下条件：(1)多层、低层住宅平行布置、长边向阳、朝向正南时，其最小间距不得小于南向建筑北外墙地面至女儿墙高度的1.2倍。

当南向住宅为点式住宅面宽少于25米，可按不得小于1.1倍控制。

(2)当住宅底层为商店或其它非居住用房.住宅间距的计算不得扣除底层的高度。

但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。

(3)点式住宅间距为1.1倍。

第十七条非居住建筑间距1、病房楼、休(疗)养院、幼儿园、托儿所和大中、小学教学楼与相邻建筑的建筑间距应符合下表的规定。

表1 医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表2、除上条所列的非居住建筑以外，其它非居住建筑的间距低层最小间距为6米，多层最小间距为10米，多层间距比为0.55—1.5H，并应符合消防间距的要求。

3、非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。

4、非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制。

但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距可按住宅间距控制。

第十八条建筑退让1、沿建筑基地周边建设的建筑物，为了不对相邻地块建筑物造成不良影响，相邻建筑为住宅时，平行布置应按下表退后用地红线。

垂直布置建筑除满足防火要求外，应按建筑侧向间距一半预留。

表2 建筑物退后用地红线规定3、外邻地为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，可按有关规定确定。

4、地下建筑物的离界距离应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物地板的底部距）的0.7倍，且不得小于5米。

第十九条各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。

第二十条沿街的建筑高度除满足消防和建筑限高要求外，还必须符合以下规定：1、10米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过10米(含)；2、24米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过24米(含)；3、凡24-45米(含)及45米-80米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，其中沿街裙房建筑高度必须控制在24米(含)以下，高层建筑后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于20米(含)。

第五章道路交通控制第二十一条城市主次干道和一般道路的走向、转点座标、转角半径、道路断面形式原则上应符合《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——道路交通规划图》的要求。

各分图图则提供的规划道路位置，可在规划拆迁改造时根据现状具体情况酌定。

第二十二条规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸80-100米范围内，向次干道方向延伸60米范围内，向一般道路延伸20米范围内，为禁止开设机动车道出口路段。

如确需在上述路段内设置机动车道出口，只能设置右转出口，出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点20米以上的距离。

第二十三条规划要求规划区内任何新建、改建、扩建项目均应退后道路红线建设。

规划确定城市主干道退后城市绿线距离为6.0米，次道路退后城市绿线距离为5.0米或退后道路红线4米，支路退后道路红线距离为2.5—3.5米。

具体指指标详见《新余市高新技术经济开发区主要道路一览表》(附录四)。

有大量人流、车流集散的公共服务设施建筑，其主要出入口面向城市道路时，后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于15米，并应妥善安排沿街出入口的位置和停车场所。

第二十四条在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。

第二十五条各地块在开发、建设过程小，应按《新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表》(附录五)和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》的要求配建相应的停车位。

当街坊或建筑改造，因条件限制无法满足上述规定时，应由开发单位申报规定管理部门解决或向交通管理部门缴纳代办费，由交通管理部门统一安排停车处，代办费由市建设局确定。

第六章居住配套服务设施控制第二十六条配套服务设施项目主要是为居住区服务的非赢利性公共服务设施项目和市政工程设施项目及其他有关项目。

第二十七条各街坊、地块、基地内配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合《新余市高新技术经济开发区配套服务设施一览表》(附录三)和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》的规定。

第二十八条配套服务设施项目中，居委会、卫生站、文化活动室、公厕、垃圾转运站的布置可根据具体情况，在街坊内进行调配，居委会、卫生站可附设在其他建筑内。

第二十九条各中学、小学、幼儿园、卫生院、体育活动场地的用地在规划建设过程中，可根据实际居住的人门数对其规模进行调整，但不行低于规划确定的最低标准。

第七章绿地控制第三十条规划区绿地指公园、小游园、街头绿地和生产防护绿地。

第三十一条规划区各级绿地的用地范围山《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——绿地规划》确定，一般不得变更，其面积不得少于规划中规定数值。

第三十二条规划区各类用地绿化指标不得小于《新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表》(附录六)规定数值。

第八章景观环境控制第三十三条规划确定开发区的城市风格为具有新余文化底蕴的二十一世纪赣西中心城市的新新余。

第三十四条规划确定开发区沿街建筑除特殊标志性建筑外高度基本上控制在25米以下。

第三十五条规划确定开发区沿街建筑色彩基本以明快、亲切、淡雅为主。

第三十六条规划确定开发区沿街建筑风格基本以现代式为主。

第三十七条规划确定开发区建筑高度分区以多层为主、低层为辅、高层点缀为原则。

第三十八条规划确定新城大道、三纵路、仰天大道和仙来大道为景观路。

景观路的建设必须经过认真细致的设计之后才能进行。

第三十九条人行道的铺装应舒适、美观、防滑，并与沿街建筑的室外装饰相协调，建议采用冷、暖两种色调来区分南北向和东西向不同的人行道铺装。

第四十条街道小品，如街头雕塑、花坛、喷水池、凳椅、服务亭、交通标志、栏杆、路灯等，均应经过广泛的民意调查和招投标设计后，方可改建或安装。

第九章工程管线控制第四十一条各类工程管线一般应沿道路敷设。

第四十二条各类工程管线的布局、走向、平面布置、断面设置、埋深要求应由各专项工程规划确定，并应符合各专业规划图的要求。

第四十三条地下管线竖向交叉时，首先应满足重力流管道的要求，电力、电信电缆次之。

第四十四条各类地下管线建设与改造应与道路建设、改造同步进行。

第十章奖励与处罚第四十五条奖励开发单位在开发基地中，属于下列情况之一的，并符合消防、卫生、交通建筑限高等要求有的有关规定前提下，可将建筑面积提高10%，奖励部分不计入容积率指标。

1、在其开发基地内，为城市提供规划要求之外的市政设施；2、提供面积不少于200平方米的城市步行广场；3、提供人行过街天桥、地道或连接邻近建筑的公共天桥；4、提供宽度不少于8米且面积不少于250平方米的成片集中公共绿地；5、提供规划面积之外不少于200平方米的公共停车场。

第四十六条对违反规定的处罚开发单位、建设者单位违反规定，开发区规划部门依《城市规划法》第五章进行处理。

受委托报建的设计部门违反规定的可予以罚款或降低其设计资格或吊销其设计证书。

城市管理部门违反规定且造成后果者，根据《城市规划法》第43条或行政诉讼法给予处理。

第十一章附则附录一新余市高新技术经济开发区土地使用分类表附录二新余市高新技术经济开发区土地相容性表附录三新余市高新技术经济开发区配套设施一览表附录四新余市高新技术经济开发区主要道路一览表附录五新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表附录六新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表附录七名词解释及主要条文说明地块线：指某个建设项目实际的建设用地范围，其所围合成的封闭空间为地块面积。