江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划

实施细则
第一章总说明
第一条为贯彻新余市高新技术经济开发区（以下简称开发区）总体规划意图，有效控制开发区内用地的改造与开发，呼应新余市建设赣西中心城市的战略部署，特制定《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划》。

第二条《江西省新余市高新技术经济开发区控制性详细规划》是开发区内各类建设项目的指导性文件，规划区内所有新建项目，均应符合本规划的规定和要求。

本规划适用的范围是仰天大道以南、浙赣铁路以北、孔目江以东和东环路
以西的约14.3平方公里用地。

第三条本规划由《规划文本》、《规划说明书》、《规划图集》和《规划图则》四部分组成。

《规划文本》和《规划图集》、《规划图则》具有同等法律效力，三者应同时使用，不可分割。

第四条本规划涉及的指标是结合开发区实际和今后发展制定的，本规划未涉及的指标应符合国家、江西省和新余市的有关规定。

第二章土地使用分类及控制
第五条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90)所规定的标准。

规划区内土地使用性质共分55类，其中：10大类，22中类，25小类。

其分类代号及含义详见《新余市高新技术
经济开发区土地使用分类表》(附录一)。

第六条规划区内各地块的开发建设，原则上应符合《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——总图图则》和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》所规定的用地性质，本规划中用地面积的计算一律以道路中
心线为准计算地块面积。

第七条以街坊、地块为单位成片开发时，各用地界线可根据实际情况适当调整，但其总体指标和各项配套建设项目必须符合《分图图则》和有关规范的规定。

第八条规划允许在土地开发过程中兼容建设一些其他项目，但其建设项目必须符合《新余市高新技术经济开发区土地相容性表》(附录二)和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划一一分图图则》城市设计说明的规定，并且这些兼
容项目的建筑面积原则上不得超过原规划建设项目的20%。

第九条在开发过程中，确因城市发展需要变更规划用地性质时，必须进行项目评估和规划设计，同时报经开发区管委会许可，并服从开发区规划建设局规定的附加条件。

用地性质的变更，原则上只能在《城市用地分类与规划建设用地标
准》所规定的小类或中类范畴里进行。

第十条所有调整需经开发区管委会批准并备案。

第三章土地使用强度控制
第十一条各街坊、地块、基地的开发，其土地开发强度由图则规定的容积率、建筑密度和建筑高度等指标控制，上述指标均为上限指标，在规划建设时不得超过上述指标的规定。

绿地率为下限指标，规划鼓励提高绿地率指标。

第十二条规划区内建议改造建筑，在实际建设当中可酌情保留或拆迁。

第十三条规划确定的保留用地，规划期内原则上不进行拆建改造，如确需改造，其各项用地控制指标可参照邻近地块指标确定。

第十四条规划区内的现状村镇建设用地应按城市建设用地要求控制，如需翻建、改建的需执行本次规划规定或新余市高新技术经济开发区颁布的其他有关规定。

第四章建筑间距、退让与限高控制
第十五条任何新建、改建、重建的建筑必须根据图则的要求退后道路红线和地块红线建设。

任何建筑的间距均应符合消防、卫生、管线埋设和建筑规范的要求。

第十六条住宅间距
1、住宅的正面朝向应以南向或东南向为主。

2、住宅间距除应满足《城市居住区规划设计规范》外，还应满足以下条件：
(1)多层、低层住宅平行布置、长边向阳、朝向正南时，其最小间距不得小于南向建筑北外墙地面至女儿墙高度
的1.2倍。

当南向住宅为点式住宅面宽少于25米，可按不得小于1.1倍控制。

(2)当住宅底层为商店或其它非居住用房.住宅间距的计算不得扣除底层的高度。

但同一裙房之上的几栋建筑，计
算间距时可扣除底层裙房高度。

(3)点式住宅间距为1.1倍。

第十七条非居住建筑间距
1、病房楼、休(疗)养院、幼儿园、托儿所和大中、小学教学楼与相邻建筑的建筑间距应符合下表的规定。

表1 医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表
2、除上条所列的非居住建筑以外，其它非居住建筑的间距低层最小间距为6米，多层最小间距为10米，多层间距
比为0.55—1.5H，并应符合消防间距的要求。

3、非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。

4、非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制。

但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距可按住宅间距控
制。

第十八条建筑退让
1、沿建筑基地周边建设的建筑物，为了不对相邻地块建筑物造成不良影响，相邻建筑为住宅时，平行布置应按下表
退后用地红线。

垂直布置建筑除满足防火要求外，应按建筑侧向间距一半预留。

表2 建筑物退后用地红线规定
3、外邻地为公园、绿地、广场、水面等开敞空间时，可按有关规定确定。

4、地下建筑物的离界距离应不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物地板的底部距）的0.7倍，且不得
小于5米。

第十九条各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。

第二十条沿街的建筑高度除满足消防和建筑限高要求外，还必须符合以下规定：
1、10米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过10米(含)；
2、24米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，不得超过24米(含)；
3、凡24-45米(含)及45米-80米(含)以下建筑高度控制区内任何建筑，其中沿街裙房建筑高度必须控制在24米(含)
以下，高层建筑后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于20米(含)。

第五章道路交通控制
第二十一条城市主次干道和一般道路的走向、转点座标、转角半径、道路断面形式原则上应符合《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——道路交通规划图》的要求。

各分图图则提供的规划道路位置，可在规划拆迁改造时根
据现状具体情况酌定。

第二十二条规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸80-100米范围内，向次干道方向延伸60米范围内，向一般道路延伸20米范围内，为禁止开设机动车道出口路段。

如确需在上述路段内设置机动车道出口，只能设置右转出口，出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点20
米以上的距离。

第二十三条规划要求规划区内任何新建、改建、扩建项目均应退后道路红线建设。

规划确定城市主干道退后城市绿线距离为6.0米，次道路退后城市绿线距离为5.0米或退后道路红线4米，支路退后道路红线距离为2.5—3.5米。

具
体指指标详见《新余市高新技术经济开发区主要道路一览表》(附录四)。

有大量人流、车流集散的公共服务设
施建筑，其主要出入口面向城市道路时，后退道路红线距离由修建性详细规划或建筑设计确定，但不得小于15
米，并应妥善安排沿街出入口的位置和停车场所。

第二十四条在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。

第二十五条各地块在开发、建设过程小，应按《新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表》(附录五)和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》的要求配建相应的停车位。

当街坊或建筑改造，因条件限
制无法满足上述规定时，应由开发单位申报规定管理部门解决或向交通管理部门缴纳代办费，由交通管理部门
统一安排停车处，代办费由市建设局确定。

第六章居住配套服务设施控制
第二十六条配套服务设施项目主要是为居住区服务的非赢利性公共服务设施项目和市政工程设施项目及其他有关项目。

第二十七条各街坊、地块、基地内配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合《新余市高新技术经济开发区配套服务设施一览表》(附录三)和《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——分图图则》的规定。

第二十八条配套服务设施项目中，居委会、卫生站、文化活动室、公厕、垃圾转运站的布置可根据具体情况，在街坊内进行调配，居委会、卫生站可附设在其他建筑内。

第二十九条各中学、小学、幼儿园、卫生院、体育活动场地的用地在规划建设过程中，可根据实际居住的人门数对其规模进行调整，但不行低于规划确定的最低标准。

第七章绿地控制
第三十条规划区绿地指公园、小游园、街头绿地和生产防护绿地。

第三十一条规划区各级绿地的用地范围山《新余市高新技术经济开发区控制性详细规划——绿地规划》确定，一般不得变更，其面积不得少于规划中规定数值。

第三十二条规划区各类用地绿化指标不得小于《新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表》(附录六)规定数值。

第八章景观环境控制
第三十三条规划确定开发区的城市风格为具有新余文化底蕴的二十一世纪赣西中心城市的新新余。

第三十四条规划确定开发区沿街建筑除特殊标志性建筑外高度基本上控制在25米以下。

第三十五条规划确定开发区沿街建筑色彩基本以明快、亲切、淡雅为主。

第三十六条规划确定开发区沿街建筑风格基本以现代式为主。

第三十七条规划确定开发区建筑高度分区以多层为主、低层为辅、高层点缀为原则。

第三十八条规划确定新城大道、三纵路、仰天大道和仙来大道为景观路。

景观路的建设必须经过认真细致的设计之后才能进行。

第三十九条人行道的铺装应舒适、美观、防滑，并与沿街建筑的室外装饰相协调，建议采用冷、暖两种色调来区分南北向和东西向不同的人行道铺装。

第四十条街道小品，如街头雕塑、花坛、喷水池、凳椅、服务亭、交通标志、栏杆、路灯等，均应经过广泛的民意调查和招投标设计后，方可改建或安装。

第九章工程管线控制
第四十一条各类工程管线一般应沿道路敷设。

第四十二条各类工程管线的布局、走向、平面布置、断面设置、埋深要求应由各专项工程规划确定，并应符合各专业规划图的要求。

第四十三条地下管线竖向交叉时，首先应满足重力流管道的要求，电力、电信电缆次之。

第四十四条各类地下管线建设与改造应与道路建设、改造同步进行。

第十章奖励与处罚
第四十五条奖励
开发单位在开发基地中，属于下列情况之一的，并符合消防、卫生、交通建筑限高等要求有的有关规定前提下，可将建筑面积提高10%，奖励部分不计入容积率指标。

1、在其开发基地内，为城市提供规划要求之外的市政设施；
2、提供面积不少于200平方米的城市步行广场；
3、提供人行过街天桥、地道或连接邻近建筑的公共天桥；
4、提供宽度不少于8米且面积不少于250平方米的成片集中公共绿地；
5、提供规划面积之外不少于200平方米的公共停车场。

第四十六条对违反规定的处罚
开发单位、建设者单位违反规定，开发区规划部门依《城市规划法》第五章进行处理。

受委托报建的设计部门违反规定的可予以罚款或降低其设计资格或吊销其设计证书。

城市管理部门违反规定且造成后果者，根据《城
市规划法》第43条或行政诉讼法给予处理。

第十一章附则
附录一新余市高新技术经济开发区土地使用分类表
附录二新余市高新技术经济开发区土地相容性表
附录三新余市高新技术经济开发区配套设施一览表
附录四新余市高新技术经济开发区主要道路一览表
附录五新余市高新技术经济开发区配建停车场指标一览表
附录六新余市高新技术经济开发区绿化指标一览表
附录七名词解释及主要条文说明
地块线：指某个建设项目实际的建设用地范围，其所围合成的封闭空间为地块面积。

城市绿线：指城市道路两侧的绿化带边线，同时也可作为地块开发建设的围墙线。

机动车出入口方位：指建议某个地块宜在此设置机动车出入口。

禁止机动车开口路段：为保证安全行车地块内机动车出入口位置必须退让道路交叉口一定距离而设置的封闭界面。

建筑控制线：指限定地块内的建筑建造范围的界线，建筑控制线由建筑后退道路红线和建筑后退用地边界组成，当地块沿道路时，建筑控制线即为建筑后退道路红线。

建筑控制线的规定是为了保证地块内的公共开放空间、
公共通道以及各地块建筑之间的合理间距。

建筑后退道路红线：指建筑沿道路部分(整体或局部)的建筑外边界后退道路红线的距离。

公共绿地：指公共或半公共绿地，其中应布置休息设施、儿童活动设施、种植乔木、草地和花卉，一般布置在住宅群落中和作为城市的公共绿地。

容积率：指建筑物总建筑面积与该项目地块面积的比值。

现行的容积率是指建筑物地上建筑面积与该项目规划使用土
地面积之比。

地下建筑作为设备、车库时面积不计入容积率。

计算公式：FAR=总建筑面积/地块面积
建筑密度：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示)。

在本规划中指建筑底层面积与地块面积之比。

计算公式：建筑密度=建筑基底面积/地块面积
绿地率：指规划用地中绿化用地面积与该建设项目规划使用土地面积之比。

计算公式：绿地率=绿化用地面积/地块面积
建筑层数控制：通过对层数的限制来对建筑物的高度进行控制，对居住建筑而言，建筑层高上限为3m，对公共建筑而言建筑层高上限为4.5m。

附件：城市设计导则
第一篇空间结构
1. 原则
1.1 在总体空间秩序基础上，具体分析研究地段城市设计可行性，确定具体的空间表现形式。

1.2 打破一般街道景观设计的层皮结构，不局限、不严格限定分析范围，使具体城市设计的形态策略从大处着眼，具有宏观
指导意义。

1.3 通过自然生态要素深入到街区和城市内部，沟通形体环境结构，打破封闭的街道界面，使整体环境具有良好的景观联接
度，以开放空间的系统性和规模获得地段特色。

同时，大尺度空间和车行干道的特征使得具体开放空间处理应以秩序、大轮廓和点面结合的方式设计，注重观赏的轮廓效果和整体艺术形象。

2. 措施
2.1 道路线性空间强化
根据道路交通、功能、景观等基本要素和条件，可以赋予主要道路发展轴线的特性，沿线形成各功能区段和节点。

2.2 道路意象段划分
根据城市功能分布及道路周边地区开发的现状，以主要道路线性空间为主干，通过垂直于道路的道路、河道及街道、绿化广场等形成脊骨式线性空间序列，可以在整个用地范围内将道路划分成几个意象段。

第二篇空间景观系统
1. 空间标识体系
1.1 原则
通过对空间标识体系、天际轮廓和界面的控制，把握整体意象，使之具有独特的风格、和谐的形态。

通过设立必要的城市意象节点，包括城市主要广场、地标建筑和轴线对景建筑，形成地区的空间标识体系。

2. 天际轮廓
2.1 原则
通过对建筑高度和体量的控制，把握地区的天际轮廓，使之错落有致和富有韵律。

通过划分高度区段，形成连续和秩序的空间群体形象，将地段内的建筑群体依据其所处位置的总体景观特色要求和土地利用要求，结合现状建筑特征，通过划分地标建筑、焦点建筑、背景建筑群体、轮廓建筑群体，以“群组”方式有序拼贴街道空间，使建筑景观结构化，达到控制形体环境，保障城市品质的目的。

3. 沿街界面
3.1 原则
根据人行、车行的不同特点，同时考虑不同意象段的界面特点，对沿街界面的上部、中部、下部进行不同的引导及控制，重视相邻意象段的协调，通过必要的元素形成界面的完整性。

3.2 措施
3.2.1根据交通特征，可以分为人行主导、车行主导和人车共同主导的空间轮廓；根据建筑物的形态，又可分为一次空间轮廓
（指建筑物裙房形成的空间围合）和二次空间轮廓（指建筑塔楼形成的空间围合）。

一般针对建筑高度控制三个基准层面（建筑的裙房高度部分、高层主楼部分和超高层主楼部分），根据不同地段采取相应的方式。

根据现状裙房部分高度定为15-25米；建筑物的高层主楼部分（50-100）宜采取塔楼形式，形成相对开敞的上部界面，建筑后退也不宜采用
统一方式，应与街道宽度和建筑高度相关，一般是建筑物越高，后退距离越大；具体措施是建筑物的高层主楼部分的高度（H）不得超过道路红线宽度（W）与该高层主楼部分后退红线距离（S）之和的1.5倍，即H≤1.5(W+S),同时要满足主楼后退裙房的最小距离为5米。

建筑的超高层主楼部分（100以上）应采取塔楼形式，建筑后退红线距离（S）不得小于建筑物高度（H）为100米的后退红线距离，即S≥H/1.5-W(H=100米)。

第三篇开放空间与绿化系统
1. 原则
1.1 尽管能利用自然地形、地貌、水资源，建立多层次的点、线、面结合的绿化系统、绿地与步行系统、水系相结合，创造
宜人的步行休憩环境和滨水绿地景观，提升周边居住地块的环境品质。

绿化建设与周边建筑空间相协调，与提高周边地段开发的环境效益、经济效益相结合。

1.2 主要的步行系统便捷联系中心区各公共活动空间，并提供高品质的步行环境与设施。

2. 措施
2.1 重点强调“一心、二轴”和滨水绿带的设计，形成规模大尺度韵律线形的绿化景观体系。

“一心”：行政中心的广场绿地。

“二轴”：沿新城大道及东西向绿化走廊沿线的绿地。

滨水绿地：沿孔目江及开发区内其它水系的滨水绿带。

2.2 疏理水系，进行综合治理，改善其整体环境，并和居住区相结合，形成有特点的水面形态。

在水系两侧保留各10米的
绿带。

2.3 两侧形成广场空间序列：包括城市意象广场、商业活动广场等，在满足功能要求时，塑造景观品质和赋予场所特征的基
础上，把握广场空间的形态特征（形状、尺度和比例等）、物质要素（铺地、界面、植栽和小品等）。

第四篇公共设施系统
原则
1.1 根据国家居住区规划设计规范和江西省新余市城市规划条例及城市规划管理技术规定，公共设施的布局要满足方便性和
经济性的要求。

在满足功能要求的情况下，为实现一个环境设计主题，达到整体效果，有些公共设施可与其它用途相结合，进行复合化，一体化，综合开发，提高土地使用效益。

根据《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》及其若干补充规定的通知，以及亚太经社理事会发布的“导则”提出的原则，为正常人及残疾人参与社会生活创造有利条件，保证了我国众多的残疾人、老年人以“平等”、“参与”、“共享”为宗旨，享有与其他公民平等的权利。

2 措施
城市设计采用全线无障碍环境设计。

无障碍环境是残疾人走出家门，参与社会生活的基本条件，也是方便老年人、妇女儿童和其他社会成员的重要措施。

无障碍环境包括物质环境、信息和交流的无障碍。

物质环境无障碍主要是要求城市道路、公共建筑物和居住区的规划、设计、建设，应方便残疾人使用和通行，如城市道路应满足轮椅者、拄拐杖者通行和方便视力残疾者通行。

建筑物应考虑出口、电梯、扶手、厕所等设置残疾人通行等。

信息和交流的无障碍主要是要求公共传播媒介应使有听力，语言和视力障碍的人能够获得信息，进行交流，包括影视字幕、盲文手语等。

2.1 交通设施
2.1.1 人行横道
当道路宽度超过4条车道上时，人行横道应在车道的中央分隔带或机动车道与非机动车道之间的分隔带上设置行人安全岛，注意不要设置高差。

2.1.2 人行道
主要人行道表面材料平整，防滑，尽量少设置接逢。

道路附属设施不得侵占其宽度。

残疾人需要无阻碍的人行道，以便使他们可顺利地到达公共汽车站搭乘交通工具。

人行道上应铺设触感块材（盲道）。

应设置缘石坡道以满足手摇三轮车者，坐轮椅者和拄拐杖者通行；路面上220cm以内不要有突出物，障碍物（视觉残疾者不易探到）。

幼儿和坐轮椅者容易被卡住，所以设计时不要留有15-20cm的缝隙空间。

最小120cm（轮椅宽）。

如与步行者错身，则最小需要135cm。

2.1.3交通语言设施
为了视觉障碍者方便，在主要交叉口设置音响交通信号装置，使用声音式信号机，可用按键式，声音要悦耳，位置，高度要适宜，并铺设触感块材以方便视力残疾者通行。

2.1.4指路标志
要求醒目，可视性强，易辨认，有照明，附带英文，并注意美观。

地点标识图案后要求附加所需里程数字信息。

《道路交通标志和标线》国家标准对路牌面积尺寸未作统一规定设计，只以行使速度来确定字距大小，可参考：12米以下道路：H=150，L=300cm的最小版面；12-30米的道路可选择H=200-250cm, L=400-450cm30米以上的道路H=300cm,L=600cm。

2.1.5公共汽车站
建议使用港湾式停靠站，并放宽相应的非机动车道与人行道，可将相应地段的绿化压缩。

在站台上应配置垃圾桶，地图，标识，时钟等，站牌宜表示线路所走地区图。

站距市区500-800米。

服务面积以300米半径计算，不得小于城市用地面积的50%，以500米计算，不得小于90%。

同向换乘距离不大于50米，异向换乘距离不大于100米，道路中央无绿化隔离带的对置车站，在车辆前进方向迎面错开30米。

在平面交叉和立体交叉，车站换乘距离不宜大于150米，并不大于200米。

2.1.5.1公共汽车
全世界最广泛使用的公共交通工具是公共汽车。

公共汽车为坐轮椅者最常提供的无障碍设施是升降机或斜道。

2.1.5.2站牌
设置简易的城市地图，在其上标明线路路线。

设置盲道、盲文站牌（触摸式站牌），附带英文。

有照明。

2.1.5.3候车亭
候车厅应具有防晒，挡风雨的功能，并保持空气流通；应包括站牌，顶盖，夜间照明，座椅等设施；色彩，造型，材料应具有自明性，又要与环境相调和；应与其他设施相结合。

2.1.6停车场
停车场宜设置绿篱加种植大的乔木，加以美化和遮阳；宜采用环保型，地面铺设带有孔槽的混凝土预制块或间留孔隙格，以利草皮通过空隙生长，即可减少地表径流，又有效缓解了停车场地面的温升及反光效应。

残疾人专用停车位要设国际通用标志。

残疾人停车位最小330cm*500cm，通道宽度>150cm ；残疾人停车位与建筑物出入口距离<3.0m。

2.2 信息设施
2.2.1 电话亭。