房地产估价方法研究
房地产估计方法现存问题与改进措施研究
房地产估价方法现存问题与改进措施研究武轶楠河北农业大学城乡建设学院【摘要】本文主要针对目前市场法、收益法、成本法这三种主要的房地产估价方法存在的问题进行研究，并结合当前房地产业的相关情况，提出修正和完善的房地产估价方法的改进措施。
【关键词】房地产估价方法改进措施专业的房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
近年来我国房地产市场蓬勃发展，日趋完善，为房地产估价业务的发展提供了广阔的空间，但由于目前还不太成熟的估价理论和方法，在实际估价作业时，估价结果偏离房地产真实价值的情况时有发生，在估价中出现的一些新情况，使得某些估价方法已不能完全适应新时期房地产估价的需要，结合房地产市场的现状对估计方法的研究和改进措施的提出十分必要。
一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：１．难以准确的选取恰当的可比实例。
选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。
而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。
另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。
因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少３名估价人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。
基于模糊综合评判的房地产估价方法研究
鹏： 基于模糊综合评判 的房地产估价 综 合 评 判 的房 地 产 估 价 方 法研 究
柳 鹏
（ 黑龙江工 程学院 。 哈尔滨 １ ５ ０ ０ ５ ０ ）
【 摘
要】 针对房地产估价指标中存在明显的模糊性和不可定量性， 本文首先构建 了住宅型房地产评估指
【 关键词 】 房地产估价 ； 评估指标体 系； 模 糊数学 ； 层次分析 ； 市场 比较法
【 中图分类号】 Ｔ ｕ ７ １
【 文献标识码】 Ａ
【 文章编号】 １ ０ ０ １ — ６ ８ ６ ４ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ３ — ０ １ ３ ９ 一 Ｏ ３
Ｔ ＨＥ ＡＰＰ Ｕ ＣＡＴＩ ｏＮ ｏＦ Ｆ ＵＺＹＹ ＲＥＳ ＥＡＲＣＨ Ｆ ＯＲ ＲＥＡＬ ＥＳ ＴＡＴＥ ＡＰ ＰＲＡｌ ｓ ＡＬ Ｍ ＥＴＨｏＤ
ＬＩ Ｕ Ｐｅ ｎ ｇ
（ Ｈｅ ｉ ｌ ｏ ｎ ｇ ｊ ｉ ａ ｎ ｇ Ｉ ｎ ｓ ｔ ｉ ｔ ｕ ｔ ｅ ｏ ｆ Ｔ ｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｙ ， Ｈ ａ ｒ ｂ ｉ ｎ １ ５ ０ ０ ５ ０， Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ）
Ａｂｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ ： Ｉ ｎ ｔ ｈｅ ｌ ｉ ｇ ｈ ｔ ｏ ｆ ｒ ｅ ａ ｌ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ａ ｐｐ ｒ ａ ｉ ｓ ａ ｌ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ ｉ ｓ ｆ ｕ ｚ ｚ ｙ ａ ｎ ｄ ｎ ｏ ｎ — ｑｕ ａ ｎ ｔ ｉ ｔ ａ ｔ ｉ ｖ ｅ，ｔ ｈｉ ｓ ｐ ａ ｐ ｅ ｒ ｃ ｏ ｎ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ ｓ ｔ ｈｅ ｅ ｖ ａ ｌ ｕ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｄ ｅ ｘ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅ ｍ ｏ ｆ ｒ ｅ ｓ ｉ ｄ ｅ ｎ ｔ ｉ ａ ｌ ｒ ｅ ａ ｄ ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ ａ ｎ ｄ ｄ ｅ ｔ ｅ ｒ ｍｉ ｎ ｅ ｓ ｔ ｈ ｅ ｉ ｎｄ ｅ ｘ ｗｅ ｉ ｇ ｈ ｔ ｂ ｙ
房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究
环球市场/市场论坛-22-房地产估价方法在应用中的问题及方法改进研究孙子钧广州城建职业学院摘要：房地产市场需求的多样化带动了房地产估价市场的发展，评估目的的不同，评估对象的不同，就导致了评估方法的不同。
每一种评估方法都有其特定的适用条件和适用范围，因此进一步加强对其的研究非常有必要。
随着社会及经济的发展，估价对象范围逐渐扩大化，状况复杂化，原有房地产评估方法在实践应用中的问题逐渐凸显，因此需要采取有效的措施进行优化，从而使估价结果的可信度得到提高。
基于此本文分析了房地产估价方法在应用中的问题及方法改进。
关键词：房地产估价方法；应用；问题1 房地产估价方法研究的必要性1.1 可以促进房地产括价行业健康发展客观、公平、公正是房地产评估的基本原则，房地产估价方法的正确运用能够有效保证房地产估价结果的客观、公正、公平，并有助于保障房地产市场秩序的稳定，实现这一切的基础是房地产估价形成专业化、制度化、程序化的标准体系。
1.2 可以使房地产估价机构和房地产括价师在从业中规遵风险房地产价值评估的专业性、科学性、特殊性要求房地产估价师具备较高的综合素质，一方面是要研究掌握科学的估价方法理论体系，另一方面要将研究成果运用到房地产评估的实践工作之中，从而有效地指导实践活动。
房地产估价师通过对估价方法理论的研究，可以积累丰富估价理论知识，提高估价理论水平，提高估价结果的客观公正性，降低房地产估价师的从业风险。
1.3 可为促进国民经济整体健康运行和可持续发展提供的重要经济信息房地产估价与每个人的生活息息相关。
它既是每个家庭的固定资产，也是我们物质生活和精神生活的基本保障。
在一国总财富中，房地产往往占60%-70%，同样房地产也是家庭财产的主要部分。
在我国现阶段市场经济中，最大限度的财产整合以及资产的合理优化都是各行各业和每个家庭面临的切身利益与长远发展需要解决的客观问题。
最大限度地对我国房地产进行综合全面的评估，优化资源，整合投资环境，对于政府部门的宏观经济调控和微观经济调整都具有十分重要的意义。
房地产估价的因素修正方法研究
房地产估价的因素修正方法研究摘要:因素修正是市场比较法在运用过程中的一个难点和重点，文章在有关学者对市场比较法研究的基础上，提出把灰色关联分析法、层次分析法、多元线性回归模型、模糊数学等方法,根据各自不同的特点综合运用到因素修正的各环节中,为市场比较法的应用提供一个更为有效的可行方法。
关键词：市场比较法因素修正权重分值中图分类号：F293。
30文献标识码:A文章编号:1004-4914(2006)08-225-02一、引言市场比较法作为房地产估价中的应用最多的方法之一。
它是以经济学中的替代原理为理论前提,将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式是：P=F×A×B×C×D,即待估房地产价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
通过对交易情况的修正，把可比交易实例修正为正常交易情况的价格；对交易日期的修正,把可比交易实例修正为估价时点的价格;对区域因素和个别因素的修正,把可比交易实例修正为待估对象房地产状况下的价格。
从而确定待估对象的市场价值。
采用市场比较法评估关键在于选取合适的可比交易案例，比较差异因素的修正以及交易实例比准价格的合成，其中对区域因素和个别因素的修正是该方法的难点和关键所在。
在评估实务中,主要存在两个问题：一是估价人员在案例修正过程中，对区域因素和个别因素的修正，主观性强，主要是凭经验判断打分,很难采用定量化的分析,从而影响了估价的公正性、客观性。
所以如何对因素差异进行量化修正以提高评估结果的准确性是该方法的关键之处。
二是对计算出来的比准价格，一般采用统计学方法（简单平均法、众数法、中数法等）或根据估计人员经验处理,操作上往往简单化,也直接影响了最终评估结果的可信度。
收益法房地产估价的派生方法研究
土 地 残 余 法 是 先 通 过 其 它 方 法 （ 成 本 法 ） 出 建 筑 物 如 求 价 值 ， 此 价 值乘 以建 筑 物 的 还原 利 率 得 到 归 属 于 建 筑 物 的 将 净 收益 ， 后从 土 地 与 地 上 的建 筑 物 总 收 益 中扣 除 建 筑 物 的 然 净 收 益 ， 到 归 属 于 土 地 的 净 收 益 ， 利 用 土 地 还 原 利 率 进 得 再 行 还原 ， 可 以求 得 土 地 的 价值 。 就
行 还 原 ， 而确 定 房 地产 价 格 。 从 可 见 ， 据 土 地 、 地 产 的 纯 收益 求 取 相 应 的价 格 ． 收 根 房 是
潜 在 毛 租 金 乘 数 法 是 将 估 价 对 象 一 年 的潜 在 毛 收入 乘 以 毛 收 入乘 数 得 出估 价 对 象 的 价值 的方 法 。 在 毛 收 入乘 数 潜 是 房地 产 的售 价 除 以其 年 潜 在 毛收 入所 得 的 倍 数 。
筑物价值。
益 ； ： 原利率。 ｒ还
４收 益 分 析 法
所 谓 收 益 分 析 法 ， 是 根 据待 估 价 房 地 产 在 一 定 时 间 内 就
可 能 产 生 的 期 望 纯 收 益 （ 旧后 纯 收 益 ） 折 以及 有 关 的 租 赁 费
用 ， 而 确 定 待估 房 地 产 租 金 的一 种 估 价 方 法 。用 收 益 分 析 从
除 以其 年 租 金所 得 的倍 数 。 ２２潜 在 毛 租 金 乘 数 法 －
论 和地 租理 论 为理 论 依 据 ，是 房 地 产 估 价 基 本 方 法 之 一 ， 主 要 用 于 有 收 益性 的房 地 产 价 格 评 估 。 其计 算 原 理 是 运 用 适 当
基于人工智能的房地产估价算法研究
基于人工智能的房地产估价算法研究随着科技的发展，人工智能这一领域也日渐成熟。
在各个行业中，人工智能技术也逐渐得到了应用。
其中，房地产领域也可以引入人工智能技术，以实现更加准确、高效、智能的房地产估价算法。
本文将探讨基于人工智能技术的房地产估价算法的研究。
1. 人工智能技术在房地产估价中的应用随着房地产行业的发展，越来越多的房屋需要估价。
目前，许多人在估价时仍然依靠经验来进行判断。
这种方法虽然有些成功，但无法保证结果的准确性。
因此，可以考虑采用人工智能技术，来实现更加准确的房地产估价。
人工智能技术可以通过对大量的房地产数据进行分析和学习，从而可以获取房地产市场的走向和房屋的市场价格。
借助这些数据，可以建立一个模型来预测房价。
与传统估价方法相比，人工智能估价模型可以更加准确地预测房价和市场走向。
这种估价方法的预测结果可以更好地反映市场的真实情况，因此可以成为广大人们进行购房和出售房屋的一种重要依据。
2. 人工智能算法在房地产估价中的应用在人工智能算法中，有几种估价方法可以用来估计房价。
其中，最常用的算法是神经网络算法。
神经网络算法可以通过学习数据样本，建立一个模型来预测未来的数据。
这种算法在房地产估价中非常有效。
因为在房地产估价中，很多影响因素都是相互关联的。
通过神经网络算法，可以将这些影响因素归纳和整合，从而获得更准确的估价结果。
除了神经网络算法以外，还有其他的人工智能算法也可以用来估价。
比如，可以采用基于规则的算法，这种算法可以通过特定的规则来预测未来的数据。
这种算法特别适合单一变量和简单数据集的情况。
另外还可以使用支持向量机算法，这种算法可以将不同的变量进行分类，从而获得更加准确的结果。
3. 人工智能估价算法的优势相对于传统的房地产估价方法，人工智能估价算法具有一系列的优势。
首先，人工智能估价算法可以处理大量的数据，从而得到更加准确的预测结果。
其次，人工智能估价算法可以自我学习和改进，不断提高自己的预测能力。
房地产估价的实物期权方法研究
【信
（ 东农 工商 职业技 术学 院 热 作 与管理 工程 系 ，广 东 广 州 ５ ０ ０ ） 广 １５ ７
摘 要 ：目前 我 国房 地 产 估 价 理 论 与 方 法仍 处在 探 索 阶段 ， 地 产 估 价 需 要 多 元 化 拓 展 。 文 通 过 理 论研 究和 实 例 分 析 ， 房 该
我 们 把 在 实物 资产 中 的机 会 权 利 称 为 实 物 期
权 。实物 期权 可被 定义 为 ：以一个 具体替 代 的价格
来获得 或交换 一份 实物 资产 的任 意决 定或权 利 ，但
收 稿 日期 ：２ ０ — ２ ０ ０ ８ １— ５ 作者简介：张炳信 （９ １ ） １８ 一 ，男，湖北阳新人，广 东农 工商职业技术 学院热作与管理工程系教师 ，硕士 。
现 实生 活 中，房 地产 持有 人面 临着许 多和 “ 有索 或 取权 ”性 质相 同的权 利选 择 ，即存在 于估价 对象 中
不是义 务 。 Ｊ 购 买一 宗房地 产 ，实 际上 不仅购 买 如 了房地 产本 身 ，而 且购 买 了一份期 权 ，就 是对 房地 产 的一 种采 取行 动 的权 利 。在不确 定环 境 中 ，这个 期权是 有 价值 的， 也就 是 实物期权 的价格 。 房 地 产 估 价 是 以对 市 场 领 域 进 行 有 选 择 性 的 研 究 为基础 ，以特 定所有 权拥有 者 预期 的未来 收益 为依据 ，关 于房地 产所 有权 价值 的一种 观 点 。由于 不确定 性 ，房 地产 持有人 面 临着许 多和 “ 或有 索取 权 ”性 质相 同 的权 利选 择 ， 比如说 延 期 出售 、转换 用途 、 改变 规模 等等 。 对房地 产 进行价 值评 估 时， 在 我们应 该考 虑到 这些 实物 期权 的 因素 ，这样 才 能完 整地 、准确 地评 估 出估 价对 象 的真 实价值 。 二 、房地 产估价 中的实物 期权 分析 １ ．估 价对 象实物 期权 的类 型分 析 在 现 实的房 地产估 价 中 ，估价 对象包 含 的实物
房地产行业研究方法
房地产行业研究方法引言房地产行业是一个重要的经济领域，对经济增长和社会发展具有重要意义。
在房地产行业进行研究，可以帮助我们了解市场趋势、预测未来发展、制定有效的投资策略等。
然而，房地产行业的研究具有一定的复杂性，需要掌握一些研究方法和技巧才能进行科学的分析和评估。
本文将介绍一些房地产行业研究的常用方法，帮助读者更好地开展房地产行业研究工作。
数据收集在进行房地产行业研究之前，首先需要收集相关的数据。
数据收集是研究的基础，直接影响研究结果的准确性和可靠性。
以下是一些常用的数据收集方法：1.财务报表分析：通过分析房地产公司的财务报表，可以了解公司的财务状况、盈利能力和偿债能力等。
财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
2.市场调研：通过实地调研和问卷调查等方法，收集市场上的房地产相关数据。
可以了解房价走势、购房意愿、竞争对手情况等。
3.政策法规分析：政策法规对房地产行业有着重要的影响。
通过研究政策法规的变化和趋势，可以预测房地产市场的变化和发展方向。
4.大数据分析：借助大数据技术和算法，分析海量的房地产数据，挖掘其中的价值和规律。
比如利用房地产交易数据，可以进行房价预测和投资分析。
统计分析在收集到数据之后，需要对数据进行统计分析，以获得更深入的认识和洞察。
统计分析可以帮助研究人员找到数据中的规律和趋势，揭示数据背后的含义和关系。
以下是一些常用的统计分析方法：1.描述统计分析：通过计算数据的中心位置、散布程度、偏度和峰度等指标，描述数据的基本特征。
常用的描述统计方法包括均值、中位数、标准差和频率分布等。
2.相关分析：通过计算相关系数，分析两个变量之间的相关性。
可以判断两个变量之间是正相关还是负相关，以及相关程度的强弱。
3.回归分析：通过建立数学模型，研究一个或多个自变量对因变量的影响。
可以预测因变量的取值，并了解不同因素对房价的影响程度。
4.时间序列分析：通过分析时间上的变化规律，预测未来的房价走势。
基于数据挖掘的房地产估价方法改进研究的开题报告
基于数据挖掘的房地产估价方法改进研究的开题报
告
一、研究背景及意义
房地产估价一直是房地产市场的重要内容，对于房地产交易和相关
金融投资也有重要的作用。
然而传统的估价方法往往基于专家经验或统
计方法，存在着不够精准、不够全面和不够实时等问题。
因此，本研究旨在利用数据挖掘技术来改进房地产估价方法，提高
估价的准确性和全面性，并为房地产市场参与者提供更加可靠的参考。
二、研究内容和方法
本研究将采用以下步骤:
1. 数据收集和预处理：采集房地产市场相关数据，如房屋地理位置、周边配套设施、房屋特征等，并对数据进行预处理。
2. 特征选择和提取：使用统计方法和机器学习方法进行特征选择和
提取，选取最具影响力的特征变量，如房屋面积、楼层数、建造年代等。
3. 模型选择和训练：根据数据特征和任务需求选择合适的模型，如
决策树、神经网络等，并进行模型训练和参数优化。
4. 模型评估和应用：对训练好的模型进行评估和测试，选取合适的
评估指标，如均方根误差、决定系数等，并将该方法应用于实际房地产
估价中。
三、预期成果和意义
预期成果：本研究将开发一种基于数据挖掘技术的房地产估价方法，并通过实际应用验证该方法的准确性和实用性。
意义：该研究将为房地产市场的参与者提供更加准确和全面的房地产估价方法，有利于推动房地产市场健康有序发展。
同时，该研究还将进一步提高数据挖掘技术在房地产领域的应用水平和研究水平。
房地产企业投资价值的评价方法研究
值 和 债 务 价 值 等 于各 自折 现 的 现 金 流 量 ，采 用 反 映 现 金 流 量 风 险 的折 现 率 折 现 。
计 算 公 式 下 ：
＝
喜 ／‘ ＋ ／－ （ ） 。） ，。） 。 ４ ＋一 ／一 ＋ １
．
存 在 的 问题 ：对 业 务 活 动 产 生 的 现 金 流 量 和 债 务 产 生 的现
进度 。 政 府 一 系 列 财 政 、 融 和 税 收 新 政 的 出 台 ， 示 政 府 对 我 国 金 显 房 地 产 市 场 的 重 视 程 度 ， 财 政 金 融 、 地 供 应 、 品 方 案 等 多 从 土 产
方 面 对 房 地 产 市 场 带 来较 为 明显 的刺 激 和 拉 动 。 在 收 购 中处 于 主 动收 购 方 的 房 地 产 企 业 ，往 往 面 临 着 对 目
当前 ，国 内 外 采 取 的 目标 企 业 价 值 评 估 方 法 主要 有 立 足 于
企业 资产 负 债 表 的评 估方 法 、 足 于 市场 比较 的 评 估 方 法 、 足 立 立 于 现金 流量 折 现 的 评 估 方 法 、立 足 于 价 值 创 造 的评 估 方 法 和 立 足 于期 权 定 价 的评 估 方 法 。 四、 目标 房 地 产 开 发企 业投 资价 值 分 析 方 法 的 选 择 （ ） 价 目标 房 地 产 开发 企 业 投 资 价 值 应 考 虑 的 因素 一 评
２现 金 流 量 折 现 模 型 的 具 体 应 用 ．
对 所 有 以 现 金 流 量 为 基 础 的价 值 评 价 模 型 ，可 用 于房 地 产 开发 企 业 投 资 价 值 分 析 的 模 型 有 三 种 ， 别 是 ： 权 现 金 流 量 折 分 股 现 法 （ Ｃ Ｅ） Ｆ Ｆ 、企 业 自 由现 金 流 折 现 法 （ Ｃ Ｆ Ｆ Ｆ ）和 调 整 现 值 法
基于模糊数学的房地产估价方法研究
结构特征 环境质量 地理位置 交通条件 装修情况 估值单价 可 比 ｓ 钢混 ． Ｉ ０ ８ 一级 ０ ８ ． 较好 ． ０ ８ 便利 ０ ８ 好 ０ ９ ４８ｏ ． ． ５ 实例 Ｓ 钢混 ． ２ Ｏ ８ 二级 ． ５ Ｏ ７ 好 ０ ９ ． 便利 ．５ 较好 ． ４７０ ０ ８ ０８ ３ ５ 砖混 ． ３ ０ ７ 一级 Ｏ ８ 较好 ． 一般 ． ． ０８ ０ ７ 一般 ． ５ ４ ５ Ｏ ７ Ｄ ６ 待估 Ｓ 钢混 ． ０８ 一级 ．５ 较好 ． 便利 ． ０ ８ Ｏ８ Ｏ ８ 较好 Ｏ８ ．
种 类 型 房 地 产 的 市场 交 易 资 料 ， 据 待 估 房 地 产 与 某 些 交 易 实 例 据实地调查所得的资料 和计算 的数据 ， 出已估房产和待估房产 根 得
的相似程度 ， 选择与待估房地产最相似 的三个或 三个 以上的交易 的有关资料如表 １ 所示 。
实例的交易 资料 ， 引入 系数加 以调 整 ， 而评估 出待估房 地产 并 从 的价格 。但房地产估价师的这种评估 过程 是模糊的 ， 既无 法用精 确的数学语言定量描述待估房地产与交易 实例的相似程度 ， 又难
基 于模 糊 数 学 的房地 产 估价 方法研 究
李 伟
摘 要： 基于房地产交易案例和 因素差异量 化的模糊性 ， 借助于模糊综合评 判法， 用贴近度确定权重， 运 建立 了评估模 型
修 正 评 估价 格 ， 以使 房地 产 估 价 更 客 观 、 准 确 、 合 理 。 更 更
关键词 ： 房地产估价 ， 模糊数学， 模糊综合评 判， 贴近度 ， 隶属 函数
评价， 评判集是风险等级的集合。 ３ 建立单因素评判 ， ） 即建立一个从 Ｕ到 Ｆ（ 的模糊映射 。 Ｖ）
房地产估价原理与方法2023版
一、概述房地产估价是指对房地产的价值进行评估和定量的过程，是对房地产市场情况的研究，是一项综合性的工作。
房地产估价的原理和方法对于房地产行业和投资者来说都是非常重要的，合理的估价可以为买卖双方提供参考和依据，也可以为政府和金融机构提供决策支持。
深入了解房地产估价的原理和方法对于我们更好地理解房地产市场和房地产投资意义重大。
二、房地产估价的原理1.市场比较法市场比较法是对房地产价值的估计是依据市场上类似房地产的成交价格来估价的一种方法。
通过收集市场上相似房地产的成交价格和特征，然后对要估价的房地产进行对比，就可以估算出房地产的价值。
2.收入资本化法收入资本化法是以房地产的未来收入为基础，根据相应的贴现率将未来的收入折现到现在，来计算房地产的价值。
这种方法适用于商业地产和出租房屋的估价。
3.成本法成本法是以房地产的重建成本来估价的一种方法。
通过计算出房地产的重建成本，再考虑其使用寿命和折旧等因素，得出房地产的价值。
三、房地产估价的方法1.数据收集数据收集是房地产估价的第一步，需要收集市场上同类房地产的成交价格、租金收入、重建成本等相关数据。
2.市场调研市场调研是对当地房地产市场情况的了解，需要对当地的土地利用政策、房地产供求情况、交通、配套设施等方面进行调研，来判断房地产的价值。
3.评估模型评估模型是根据采集的数据和市场调研的情况，运用市场比较法、收入资本化法、成本法等原理，来建立相应的估价模型进行房地产估价。
4.综合分析综合分析是指在进行房地产估价的过程中，需要对采集的数据和运用的模型进行综合分析，得出最终的估价结论。
四、房地产估价的技术工具1.地理信息系统（GIS）地理信息系统是一种用于地理空间数据管理、分析和决策的信息系统，可以用于地理空间数据的采集、存储、处理和表达等方面，在房地产估价中有着广泛的应用。
2.无人机遥感技术无人机遥感技术可以通过无人机对房地产进行航拍和测量，获取高精度的地理空间数据，从而提高估价的准确性和可靠性。
房地产资产评估论文(8篇期刊范文)-企业管理论文-管理学论文
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）-企业管理论文-管理学论文——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——房地产是当代社会的重要财产，对房地产进行评估是满足市场和投资者的需求。
所谓房地产评估，是指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序、采用科学的评估方法，对特定的房地产进行分析、测算、判断，并提供相关专业意见的活动。
本文精选了8篇房地产资产评估论文范文,以供参考。
房地产资产评估论文（8篇期刊范文）之第一篇：我国房地产评估方法研究摘要：随着房地产行业的不断发展，房地产评估业也得到快速的发展。
本文主要介绍我国房地产评估中的主要方法极其具体内容。
关键词：房地产资产评估评估；资产评估，方法随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。
在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。
对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。
1房地产评估中三种方法的简介1.1市场法房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。
1.2成本法成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。
1.3收益法在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。
收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。
其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。
2房地产评估中三种方法的具体形式2.1市场法市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。
房地产估价方法的探索研究
施步骤等 ， 分改善措施的思考。
评 估 方 法 的概 念 与适 用对 象 房地产估价必须根据评估对象以及房地产 的市场状况等客观 条件 ， 选择相适应 的科学 的估价方法。 目前 ， 房地产估价 的方法有 比较法 、 成本法、 收益法 、 假设 开发法和长期趋势法 ， 前三种方法是 最 常用 的基 本方 法 。 （ 一） 概 念 １ ． 比较法。比较法是指根据与估价对象相似的房地产的成交 价格来求取估价对象的价值或价格的方法 ，具体的说是选取一定 数量的可 比实例 ， 将它们 与估价对象进行 比较 ， 根据其间的差异对 可 比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 比较法的特点是方法简单易懂 ，是利用市场价格进行评估根 据基于市场可比较对象对房地产本身进行修正而完成评估 ，关键 点是选择市场上具有类似价值 的有参考意义的可比实例。 ２ ． 成本法。成本法是指根据估价对象 的重置成本或重建成本 来求取估价对象价值或价格的方法 ，具体 的说是测算估价对象在 价值时点 的重置成本或重建成本和折 旧，将重置成本或重建成本 减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 成本法的特点是根据取得及开发房地产 的费用而进行评估 ， 适用对象广泛 ， 包括 已经开发 、 正在开发和计划开发 的房地产 。但 是成本法更加适合交易几率低 ，不以经济效益为 目的的公益性房 地产 ， 对于能够产生经济效益的房地产而言 ， 房地产 的生产成本并 不能决定房地产 的价格。 ３ ． 收益法。收益法是指根据估价对象 的预期收益来求取估价 对象价值或价格的方法 ， 具体 的说就是预测估价对象的未来收益 ， 利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换 为价值得到估 价对象价值或价格 的方法 。 收益法的特点是根据房地产未来的收益而进行测算 ，从 而得 出评估价值 ，而这其 中的折现率的确定是影响评估结果的关键 因
浅议房地产估价研究
1绪论1.1房地产概述1.2房地产估价概述1.3房地产估价的基本原则2房地产估价程序2.1明确估价的基本事项2.2拟定估价作业计划2.3实地勘察房屋是四周有墙或围护结构，顶上有盖，供人们从事生产、工作、学习、牛活、居住、文化娱乐等各种活动的建筑物。
与房屋有关的配套设施，如水塔、烟囱、大坝、挡上墙、码头、车棚等通常在建筑学上称为构筑物。
土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是人类广泛活动的场所。
房屋建筑是土地上的附着物，土地是房屋的载体。
土地的价值与房屋的价值互为关联。
房产是建筑物财产的简称，分为房屋财产和构筑物财产。
地产是土地财产的简称。
房地产是房产、地产的统称。
它具有实物性、经济性、不动性。
房屋、构筑物与土地均有价值。
房产和地产都是不动产。
房地产测绘就是专门为“房地产”服务的一门特殊的学科。
房地产估价活动以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。
在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。
这种自由选择有助于形成自由的市场经济。
因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。
房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则；②相类比较原则；③预测原则；④估价时点原则；⑤合法原则；⑥公平原则。
房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
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房地产估价方法研究
摘要：房地产的估价方法有较多种，但是在估价时大多使用比较单一的一种方法，这样会导致估价结果并不公正客观。
论文通过分析市场接受角度价格和成本构成角度价格二者之间的关系，提出了在实际的估价过程中要结合市场接受思路评估方法及成本构成思路的估价思路，发挥多种估价法相结合的使用特点，这就可避免使用单一估价方法所具有的风险，使其评估结果能更公正客观。
关键词：房地产估价；市场接受思路；成本构成思路；收益法房地产估价是一门相当复杂、理论基础较强的学科，涉及了多门学科的知识。
目前我国常用的、也是在实践中应用比较广泛的房地产估价方法有三种：收益法，市场比较法和成本法，基于这三种基本的估价方法有衍生出了一些例如路线价法、长期趋势法等一些估价方法，但是由于每种方法都有其使用范围及不足之处，再加上一些市场条件的限制和对象的特殊性等隐私，因此简单的使用其中的一种方法很难有一个公正客观的评价结果。
为了使这一问题得到合理的解决，本文提出了在实际的估价过程中要结合市场接受思路评估方法及成本构成思路的估价思路，发挥多种估价法相结合的使用特点，这就可避免使用单一估价方法所具有的风险，使其评估结果能更公正客观。
1、市场接受和成本构成两者的角度价格关系
根据基本的市场供求关系可知，房地产的供给量和价格之间的关系在保持其它条件不变时，二者的变动关系是同向变动，可用一条
左下至右上的斜线表示。
如下图1中的s；而若其他条件保持不变，需求量和价格两者之间的变动关系是反向变动，可用一条左上右下的斜线表示，如下图1中的d。
图1、供需曲线图
1.1、当供需双方达到均衡状态时，交易中二者的效用和利润都为最大化，形成了唯一的供需双方都能接纳的正常交易价格，一般认定此价格为房地产的公开市场价格，发生在供需曲线的交点p处，如图1所示。
1.2、当供需双方不均衡时，且供给大与需求时，此时交易中的价格和数量都依据需求方的未来预期收益来实现。
表现为图1中的d曲线的交点以下的部分。
此时在进行房地产估价的过程中，应该要考虑折旧以便适当调低从成本构成角度得到的价格，使其能客观公正的反映房地产的市场价值。
1.3、当供需双方不均衡时，且供给小于需求时，此时交易中的价格和数量都依据供给方的意愿成本价来实现。
表现为图1中的s 曲线的交点以下的部分。
此时在进行房地产估价的过程中，应该要使用两种估价方法（市场接受角度和成本构成角度）进行估价，由于使用两种方法可以中和由供求关系而影响的价格，因此可使估价结果更接近真实价格。
2、市场接受思路评估方法
2.1、特点
市场接受思路本质是：房地产价格的确定主要是依据市场的接受程度，并接受市场的检验。
主要有比较法、假设开发法、收益法等。
市场比较法适用的前提条件是有一个发展比较成熟完善的房地产
市场，并在其中能找到很多相似案例。
反之，该法只能带来片面的且可信度不高的实际结果。
收益法适用的前提条件是对未来有一个可靠的收益预估，适用范围是有持续收益的房地产。
比如商业经营性地产、政府投资的公益性房地产其并不适用。
假设开发法主要适用那些具有一定投资或开发潜力的房地产估计。
2.2、实际应用
例如某公司所有的一栋商用楼，共分为两部分：1-4层为一部分，其余为第二部分。
1-4层主要作用是商场，其余部分作用是写字楼，现在公司欲将其转让承包，因此委托公司评估其转让价。
对于此种情况的估价，采用收益法和市场比较法来进行估计都是可以的，但是如果整体只采取单一方法，不管采取那种都具有较大的缺陷。
若整体采用收益法，这对1-4层来说是非常适用的，但是若要适用与上面的楼层就有较大缺陷，虽然也可实用出租来预测其未来的收益，但是还是会具有较大的偏差；如果整体采用市场比较法来估价，对于4层以上的楼市是坟场实用的，但是对于4层及其以下的商场，则会很难找到类似的案例。
鉴于此，对于整栋楼房的转让估价，分开估价效果会更好。
对于1-4层的商场，由于其具有的商铺特点，即能产生相对持续稳定的收益，因此使用收益法会更好一些，而对于5层及以上的楼层，这选用市场比较法效果会更好一些，然后将
二者的结果累加就能够得出比较有效的结果。
若在实际的估价过程中，遇到此类的实际情况，可具体问题具体分析，有针对性的对其进行拆解，拆解的各个部分再做为一个整体来进行估价，而非笼统用同一方法估价。
但是在使用任何方法估价之前，都要进行必须的研究调查，获取各个方面的交易信息，并对信息进行分类，归纳等，结合各方面因素进行考虑，使其的股价能更客观公正。
3、成本构成思路评估方法
3.1、特点
成本构成思路本质是：依据自身的花费情况构成确定，与市场的接受程度没有任何关系。
主要有成本法、基准地价修正法。
成本法对于那些不充分或无依据的比较适合采用此种方法。
通常政府投资的基础房产，例如学校、公园、码头、医院等都比较适用此法。
3.2、实际应用
例如对于城区工业园区的估价，在实际的估价中，一般采用成本法，但是此法的使用结果导致收益价格低于成本法的估算价格，产生此种情况主要是因为在园区招商时，土地出租的价格大多是比较接近成本，更有甚者为了大量的招商引资出租价格低于成本价，这么做的目的是因为政府相信企业运行时的税收会给其带来巨大的效益。
对政府来说，损失的可通过其它途径获得。
对此评估师在进行估价时，要考虑到此种因素的影响，进而使其估价的结果能更客观合理。
4、总结
从理论上讲，同一个房地产的价值是唯一的，因此估价使用不同的估算方法应该能得到同样的结果.但是在实际的估算过程中，由于不同的人对市场评估的把握不同等因素的影响，因此实际的评估结果各不相同也是很正常的。
但是若估价师依据可靠的资料并能从市场接受和成本构成多角度进行分析操作，那么评价结果的差异范围将会大大缩小。
参考文献：
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