房地产估价方法研究

房地产估价方法研究

摘要：房地产的估价方法有较多种，但是在估价时大多使用比较单一的一种方法，这样会导致估价结果并不公正客观。论文通过分析市场接受角度价格和成本构成角度价格二者之间的关系，提出了在实际的估价过程中要结合市场接受思路评估方法及成本构成思路的估价思路，发挥多种估价法相结合的使用特点，这就可避免使用单一估价方法所具有的风险，使其评估结果能更公正客观。

关键词：房地产估价；市场接受思路；成本构成思路；收益法房地产估价是一门相当复杂、理论基础较强的学科，涉及了多门学科的知识。目前我国常用的、也是在实践中应用比较广泛的房地产估价方法有三种：收益法，市场比较法和成本法，基于这三种基本的估价方法有衍生出了一些例如路线价法、长期趋势法等一些估价方法，但是由于每种方法都有其使用范围及不足之处，再加上一些市场条件的限制和对象的特殊性等隐私，因此简单的使用其中的一种方法很难有一个公正客观的评价结果。为了使这一问题得到合理的解决，本文提出了在实际的估价过程中要结合市场接受思路评估方法及成本构成思路的估价思路，发挥多种估价法相结合的使用特点，这就可避免使用单一估价方法所具有的风险，使其评估结果能更公正客观。

1、市场接受和成本构成两者的角度价格关系

根据基本的市场供求关系可知，房地产的供给量和价格之间的关系在保持其它条件不变时，二者的变动关系是同向变动，可用一条

左下至右上的斜线表示。

如下图1中的s；而若其他条件保持不变，需求量和价格两者之间的变动关系是反向变动，可用一条左上右下的斜线表示，如下图1中的d。

图1、供需曲线图

1.1、当供需双方达到均衡状态时，交易中二者的效用和利润都为最大化，形成了唯一的供需双方都能接纳的正常交易价格，一般认定此价格为房地产的公开市场价格，发生在供需曲线的交点p处，如图1所示。

1.2、当供需双方不均衡时，且供给大与需求时，此时交易中的价格和数量都依据需求方的未来预期收益来实现。表现为图1中的d曲线的交点以下的部分。此时在进行房地产估价的过程中，应该要考虑折旧以便适当调低从成本构成角度得到的价格，使其能客观公正的反映房地产的市场价值。

1.3、当供需双方不均衡时，且供给小于需求时，此时交易中的价格和数量都依据供给方的意愿成本价来实现。表现为图1中的s 曲线的交点以下的部分。此时在进行房地产估价的过程中，应该要使用两种估价方法（市场接受角度和成本构成角度）进行估价，由于使用两种方法可以中和由供求关系而影响的价格，因此可使估价结果更接近真实价格。

2、市场接受思路评估方法

2.1、特点

市场接受思路本质是：房地产价格的确定主要是依据市场的接受程度，并接受市场的检验。主要有比较法、假设开发法、收益法等。市场比较法适用的前提条件是有一个发展比较成熟完善的房地产

市场，并在其中能找到很多相似案例。反之，该法只能带来片面的且可信度不高的实际结果。收益法适用的前提条件是对未来有一个可靠的收益预估，适用范围是有持续收益的房地产。比如商业经营性地产、政府投资的公益性房地产其并不适用。假设开发法主要适用那些具有一定投资或开发潜力的房地产估计。

2.2、实际应用

例如某公司所有的一栋商用楼，共分为两部分：1-4层为一部分，其余为第二部分。1-4层主要作用是商场，其余部分作用是写字楼，现在公司欲将其转让承包，因此委托公司评估其转让价。对于此种情况的估价，采用收益法和市场比较法来进行估计都是可以的，但是如果整体只采取单一方法，不管采取那种都具有较大的缺陷。若整体采用收益法，这对1-4层来说是非常适用的，但是若要适用与上面的楼层就有较大缺陷，虽然也可实用出租来预测其未来的收益，但是还是会具有较大的偏差；如果整体采用市场比较法来估价，对于4层以上的楼市是坟场实用的，但是对于4层及其以下的商场，则会很难找到类似的案例。鉴于此，对于整栋楼房的转让估价，分开估价效果会更好。对于1-4层的商场，由于其具有的商铺特点，即能产生相对持续稳定的收益，因此使用收益法会更好一些，而对于5层及以上的楼层，这选用市场比较法效果会更好一些，然后将

二者的结果累加就能够得出比较有效的结果。

若在实际的估价过程中，遇到此类的实际情况，可具体问题具体分析，有针对性的对其进行拆解，拆解的各个部分再做为一个整体来进行估价，而非笼统用同一方法估价。但是在使用任何方法估价之前，都要进行必须的研究调查，获取各个方面的交易信息，并对信息进行分类，归纳等，结合各方面因素进行考虑，使其的股价能更客观公正。

3、成本构成思路评估方法

3.1、特点

成本构成思路本质是：依据自身的花费情况构成确定，与市场的接受程度没有任何关系。主要有成本法、基准地价修正法。成本法对于那些不充分或无依据的比较适合采用此种方法。通常政府投资的基础房产，例如学校、公园、码头、医院等都比较适用此法。

3.2、实际应用

例如对于城区工业园区的估价，在实际的估价中，一般采用成本法，但是此法的使用结果导致收益价格低于成本法的估算价格，产生此种情况主要是因为在园区招商时，土地出租的价格大多是比较接近成本，更有甚者为了大量的招商引资出租价格低于成本价，这么做的目的是因为政府相信企业运行时的税收会给其带来巨大的效益。对政府来说，损失的可通过其它途径获得。对此评估师在进行估价时，要考虑到此种因素的影响，进而使其估价的结果能更客观合理。

4、总结

从理论上讲，同一个房地产的价值是唯一的，因此估价使用不同的估算方法应该能得到同样的结果.但是在实际的估算过程中，由于不同的人对市场评估的把握不同等因素的影响，因此实际的评估结果各不相同也是很正常的。但是若估价师依据可靠的资料并能从市场接受和成本构成多角度进行分析操作，那么评价结果的差异范围将会大大缩小。

参考文献：

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[2].曹军建，2003 中国房地产估价学术研讨会论文集，北京：中国建筑工业出

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