资产评估计算题答案

=100 第三章

1 （1）某被评估的生产控制装置构建于 2000 年，原始价值 100 万元， 2005 年和 2008年 分别投资 5万元和 2万元进行了两次更新改造， 2010 年对该资产进行评估，调查表明，该 类设备及相关零部件的定基价格指数在 2000 年， 2005 年， 2008 年， 2010 年分别为 110%， 125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为 6 年，另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作人员， 而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员， 假定待评估装置与新装置 的运营成本在其他方面相同， 操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，所得税税率为 25%， 适用折现率为 10%，根据上诉调查资料， 求待评估资产的价值。

1）估算重置成本

重置成本=账面原始价值X （现评估年份的定基物价指数十以往年份定基物价指数）

=100 X 150%+ 110%+5< 150沧 125%+2< 150沧 130%= 144.67 （万元）

2）估算加权投资年限=已投资年限X 权重

=10X 136.36十144.67 + 5 X 6+ 144.67 + 2 X 2.3 + 144.67 = 9.66 年

注：136.36=10 X （ 100X 150%+110%）+ 144.67

上题中数字 6 以及和 2.3 均来自（ 1）类似注的方法 5 和 2 则是投资年限

3）估算实体性贬值率

实体性贬值率=（重置成本 -预计净残值）X （实际已使用年限十总使用年限）

实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）X 实体性贬值率

=9.66 +（ 9.66 + 6）= 61.69% 性贬值额 9000X （ P/A ，10%，6） = 9000X 4.3553=3.92 万元 6）求资产价值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值

=144.67－89.25 －3.92 =51.5（ 万元） 2 某被评估设备构建于 2000 年 6 月，账面原值 100万元，2003 年 6 月对该设备进行了技 术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元，2003 年 6月对该设备进行评估，评估

基准日为 2004 年 6 月 30 日，现得到以下数据：（ 1） 2000-2004 年该类设备的定基价格指 数分别为 105%，110%，110%，115%，120%，（ 2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约

1000 元，（3） 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0.7 ，该企业 为正常纳税企业（ 4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利 用率为正常利用率的 60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用

6 年，预计评 估基准日后其利用率可以达到设计标准的

80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参 数和评估价值

1 ）估算重置成本

重置成本=账面原始价值X （现评估年份的定基物价指数十以往年份定基物价指数） X 120%+105%+10X 120%+ 115%=124.72（ 万元）

4） 估算实体性贬值

实体性贬值=重置成本X 实体性贬值率=

5） 功能性贬值估算

第一步，计算被评估装置的年超额运营成本

第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本

第三步， 将被评估装置的年净超额运营成144.67 X 61.69%=89.25（ 万元） （5－4）X 12000= 12000（元） 12000 X （ 1－25%）= 9000（元） 在其剩余使用年限内折现求和， 以确定其功能

2）估算加权投资年限=已投资年限X权重=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）估算实体性贬值率

实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）X（实际已使用年限十总使用年限）

实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）X实体性贬值率=3.75 -（ 3.75 + 6）= 38.46%

4）估算实体性贬值

实体性贬值=重置成本X实体性贬值率= 124.72 X 38.46%= 47.97（万元）

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000 X 12= 12000 （元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000 X（1-25% = 9000 （元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余

使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

9000 X（P/A, 10% 6）= 9000X 4.3553 = 3.92 万元

6）估算经济性贬值率

（1-（设备预计可被利用的生产能力十设备原设计生产能力）x

=[1 -（60%^ 80%）0.7] X 100%= [1 -（60%- 80% 0.7] X 100% = 18.24%

注：此处的X和0.7是括号右上方表示次方的数值

题干将其称之为规模效益指数

7）估算经济性贬值=（重置成本—实体性贬值—功能性贬值）X经济性贬值率=（124.72 —47.97 —3.92 ）X 18.24%= 13.28（万元）

8）待评估资产的价值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值= 124.72 —47.97—3.92-13.28 = 59.55（万元）

第四章

4、计算题

1待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许

容易率为6,覆盖率小于等于50% 土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值，有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%、建设费，第二年投入

40%勺总建设费，总建设费预计为1000万元，专业费用为总建设费用的6%利息率为10%

利润率为20%售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%假设住宅建成后即可全部售出，

楼价预计诶3000元没平方米，折现率10%

（1）根据所给条件计算如下：

1）预计住宅楼的买楼价的现值为：=面积X预计售价X容积率=6 2000 3000-（1+10%

2=29752066（元）

2）总建筑费用现值为：1000 60%-（1+10% 0.5+1000 40%X 1000-（1 + 10%