房地产_前期策划建议书
项目建议书之前是什么阶段
项目建议书之前是什么阶段在一个项目启动之前，通常会经历多个阶段的策划和准备工作。
在项目建议书编写之前，有一系列的阶段需要完成，确保项目的可行性和成功性。
本文将介绍在项目建议书之前的几个重要阶段。
一、项目观念阶段项目观念阶段是项目启动前的最初阶段，此时项目的想法或需求还未成型。
在这个阶段，重要的是明确项目的目标和愿景，确定项目的核心理念和方向。
项目发起人需要与相关利益相关者进行初步的沟通和交流，收集各方的意见和建议，以便在后续的阶段中进行详细的规划和设计。
二、可行性研究阶段可行性研究阶段是项目观念阶段之后的关键步骤。
在此阶段，需要对项目的可行性进行全面评估。
主要包括市场分析、技术可行性分析和经济可行性分析等。
市场分析可以了解项目在市场上的需求和竞争情况，技术可行性分析则评估项目所需要的技术能否得到实现，而经济可行性分析则研究项目的投资回报情况。
通过这些评估，可以帮助项目团队了解项目的风险和潜在的问题，为项目决策提供依据。
三、前期准备阶段前期准备阶段是项目建议书之前的一个重要阶段。
在这个阶段，项目团队将开始详细规划项目的内容和实施方案。
主要工作包括明确项目的范围、制定项目时间计划和资源计划、编制预算等。
此外，还需要确定项目的关键成功因素和风险因素，并制定相应的控制措施。
在这个阶段，项目团队还应与相关的利益相关者进行充分的沟通和协调，确保项目的各个方面得到充分的关注和支持。
四、项目立项阶段项目立项阶段是项目建议书编写之前的最后一个阶段。
在这个阶段，项目团队需要准备项目立项报告，向决策者提出项目的正式申请。
项目立项报告应包含项目的背景和目标、项目计划和实施方案、预期效益和风险等内容。
通过项目立项报告，项目团队可以向决策者清晰地传达项目的意图和预期结果，争取资金和资源的支持。
综上所述，在项目建议书之前，需要经历项目观念阶段、可行性研究阶段、前期准备阶段和项目立项阶段等多个阶段。
每个阶段都具有不同的重点和目标，需要项目团队进行细致而全面的规划和准备。
房地产项目前期工作计划书范本
项目难点：市场环境、政策 法规、资金筹措等
完成项目前期规划
项目目标
确定项目开发方案
制定项目预算和资金计划
完成项目审批和备案
项目范围
项目名称：房地产项 目前期工作计划书范
本
项目地点：具体位置
项目规模：占地面积、 建筑面积、楼层数等
项目类型：住宅、商 业、办公、酒店等
项目定位：高端、中 端、低端等
项目目标：销售目标、 租金目标等
房地产项目前期工作计划 书范本
目录
单击此处添加文本 项目概述 市场分析 项目定位 项目规划 项目融资
项目背景
项目规模：占地面积、建筑 面积、投资金额等
项目定位：高端住宅、商业 综合体、写字楼等
项目地点：具体位置
项目目标：实现项目成功开 发，提高公司品牌价值
项目名称：房地产项目前期 工作计划书范本
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市场需求分析：了解市场需求，确 定产品类型和功能
品牌定位：确定品牌的形象、价值 观、口号等，形成独特的品牌形象
价格策略
市场调研：了解目 标客户群，分析市 场需求
定价原则：根据成 本、竞争对手、市 场接受度等因素制 定价格
价格调整：根据市 场反馈和销售情况 适时调整价格
市场竞争：市 场竞争激烈， 品牌房企优势 明显，中小房
企面临挑战
年龄段：25-45岁
目标客户群
职业：白领、金领、企业家等高收入人群
家庭状况：已婚、有子女、有购房需求
地理位置：市中心、繁华地段、交通便利
目标客户群体：明确目标客户群体 的年品特点、价格、销售渠道等，确定 自己的竞争优势
市场趋势：分析市 场发展趋势、消费 者需求变化等
房地产前期策划合同6篇
房地产前期策划合同6篇篇1房地产前期策划合同一、甲方为______________ （简称甲方），乙方为______________ （简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》以自愿、平等、诚实信用的原则，经友好协商，就甲方委托乙方进行房地产前期策划工作，达成如下合同：二、合同目的：甲方委托乙方进行房地产前期策划工作，包括但不限于项目定位、市场调研、方案拟定、财务分析等环节，为后续的开发建设提供必要支持和保障。
三、合同内容：1. 甲乙双方确认本合同的签订，并且在履行合同过程中应当共同努力，积极配合，互相尊重，友好合作。
2. 乙方在接受委托之后，应当按照甲方的要求和指示，开展房地产前期策划工作。
具体包括但不限于：（1）根据市场需求和项目情况，拟定项目规划方案，包括规划图、设计方案、施工方案等。
（2）进行市场调研和分析，确定项目的定位和目标市场。
（3）根据项目规划和市场调研结果，编制财务分析报告，评估项目的投资回报率和风险收益情况。
（4）在完成策划工作后，向甲方提交详细的策划报告，并接受甲方的审查和意见。
3. 甲方应当对乙方提供的策划报告进行认真审查，如有需修改或补充的地方，应当及时提出意见，并与乙方协商并根据协商结果做出相应修改。
4. 甲乙双方应当保守商业秘密，不得向其他任何机构或个人泄露涉及另一方商业秘密的信息。
5. 本合同自双方签字盖章之日起生效，至完成所有工作并支付全部工作报酬后终止。
四、工作报酬：1. 甲方应当按照乙方提供的服务内容和工作质量，及时支付合同约定的工作报酬。
2. 工作报酬的支付方式为______________。
3. 如因甲方原因导致工作延误或无法完成，甲方仍应当支付乙方工作报酬。
五、违约责任：1. 如因甲方违反合同约定而导致项目无法进行或遭受损失，应当承担违约责任，赔偿乙方相应的损失。
2. 如因乙方原因导致项目无法顺利进行或遭受损失，应当承担违约责任，并赔偿甲方相应的损失。
谈房地产开发中的设计前期工作
谈房地产开发中的设计前期工作针对我国范围之内从事房地产开发工作的相关企业来说，在房地产开发工作进行的过程中涉及到的各个环节里面最为重要的一项内容就是前期的开发工作。
一般情况之下来说在，在房地产开发工作进行的过程中已经得到了相应的项目用地的情况之下，是可以站在整体的层面之上将前期开发工作划分为项目市场策划以及整体性规划设计工作两个部分，但是现阶段我国房地产开发前期工作进行的过程中还是有一定的问题，基于此，本文主要对房地产开发中的设计前期工作进行分析探讨。
标签：房地产开发中；设计；前期工作1、前言设计前期工作是指一个开发项目从提出开发的设想，到做出最终投资决策的工作阶段。
对于设计前期工作，首先必须要有符合实际的可操作性。
它需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进行。
2、房地产项目前期设计的具体工作内容房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。
针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。
另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。
房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。
当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。
其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。
房地产开盘策划方案
房地产开盘策划方案
一、市场调研和分析。
在房地产开盘策划之前，首先需要进行市场调研和分析，了解
目标客户群体的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
通过市场调研，可以确定目标客户群体的特点，包括他们的年龄、收入水平、购房
需求等，从而有针对性地进行开盘策划。
二、制定营销策略。
根据市场调研的结果，制定相应的营销策略。
可以选择适当的
宣传渠道，比如户外广告、网络营销、社交媒体等，吸引目标客户
群体的关注。
同时，可以推出一些优惠政策或者活动，吸引客户前
来参观和购买。
三、策划开盘活动。
在开盘之前，可以策划一些开盘活动，比如举办开盘仪式、推
出特别优惠、组织客户参观样板房等。
这些活动可以吸引客户的关注，增加开盘的曝光度，提高销售效果。
四、提前预热。
在开盘之前，可以提前进行预热，通过各种渠道宣传开盘的信息，吸引客户的关注。
可以在社交媒体上发布相关信息，邀请客户参与预约看房等活动，提前营造开盘的氛围。
五、培训销售人员。
在开盘之前，需要对销售人员进行专业培训，提高他们的销售技巧和产品知识，以便更好地为客户提供咨询和服务。
六、跟进客户。
在开盘之后，需要及时跟进客户，了解他们的需求和反馈，及时解决问题，提高客户满意度，从而增加销售量。
通过以上策划方案，可以更好地进行房地产开盘策划，吸引客户的关注，提高销售效果。
新小区建设前建议书
新小区建设前建议书随着城市化进程的加速和人口增长的不断扩大，新小区的建设成为城市规划中的重要组成部分。
新小区的建设涉及到居民的居住环境、基础设施建设、社区服务等多个方面，因此在新小区建设前，需要对各项建设进行合理规划和科学设计。
本文将从居住环境、基础设施和社区服务三个方面提出建议，希望能够为新小区的建设提供一些参考。
首先，居住环境是新小区建设中的重点之一。
在规划设计阶段，应该充分考虑居民的居住需求，提供舒适、安全、宜居的居住环境。
建议在新小区的规划设计中，充分考虑自然环境，保留并合理利用现有的绿地、湖泊等自然资源，打造宜居的生态环境。
同时，应该合理规划住宅区、商业区、公共设施等功能区域，确保居民生活便利。
此外，新小区的建筑设计应该充分考虑采光、通风、隔音等因素，提高居住质量。
其次，基础设施建设是新小区建设中不可忽视的重要环节。
新小区的基础设施建设包括道路、供水、供电、供气、通讯等各项设施。
建议在新小区建设前，充分考虑基础设施的规划和建设，确保基础设施的完善和便利。
特别是交通道路的规划设计要合理，保证交通畅通，避免交通拥堵。
同时，供水、供电、供气等设施的建设也要充分考虑居民的需求，确保供应充足、质量安全。
通讯设施的建设也要跟上时代发展的步伐，提供高速网络、智能化设施，满足居民的日常生活需求。
最后，社区服务是新小区建设中的重要组成部分。
建议在新小区建设前，充分考虑社区服务设施的规划和建设，提供多样化的社区服务。
包括但不限于学校、医院、商业设施、休闲娱乐设施等。
特别是学校和医院等公共服务设施的规划和建设要得到重视，确保居民的教育和医疗需求得到满足。
同时，商业设施和休闲娱乐设施的建设也要充分考虑居民的需求，提供便利的购物、娱乐场所，丰富居民的生活。
综上所述，新小区建设前需要充分考虑居住环境、基础设施和社区服务等多个方面的建设。
只有在规划设计阶段充分考虑居民的需求，合理规划和科学设计，才能够打造宜居、便利的新小区。
房地产开发前期策划方案
房地产开发前期策划方案一、项目背景房地产开发是一个综合性的、涉及面广泛的产业，包括土地使用权的获取、项目规划、设计方案的编制、工程建设、销售与物业管理等多个环节。
在房地产市场竞争激烈的背景下，房地产开发公司必须制定全面、科学、可行性的前期策划方案，以确保项目的顺利推进和最终成功。
二、目标与目的1.目标：制定一份房地产开发前期策划方案，明确项目规划、设计和建设的目标，并确定项目的可行性、收益和风险。
2.目的：准确把握市场需求，合理定位项目，规划和设计满足市场需求、高品质的房地产项目，并确保项目顺利建设和销售，实现可持续发展。
三、项目前期策划内容1.市场调研与分析（1）对房地产市场进行全面的调研，包括当地的经济发展、人口变动、居民收入水平、住房需求等方面。
（2）对竞争对手进行详细的调研，了解他们的项目定位、销售策略、产品特点等。
（3）分析市场供求关系，确定项目定位和市场需求。
2.项目规划与设计（1）确定项目规模，包括总建筑面积、住宅面积、商业面积等。
（2）制定合理的项目定位，包括产品定位、价格定位、服务定位等。
（3）制定整体规划方案，包括地块利用率、建筑风格、景观设计等。
（4）确定楼盘户型设计，包括不同户型面积、格局和布局等。
3.项目可行性研究（1）进行项目经济分析，包括资金来源、资金回报、投资收益率等。
（2）进行项目法律风险评估，包括土地使用权、现有房屋拆迁、建设许可等法律问题。
（3）进行项目技术可行性分析，包括设计方案的可行性、施工技术的可行性、工程进度的可行性等。
（4）进行项目市场可行性分析，包括销售预测、销售策略、市场风险等。
4.项目前期准备（1）推进土地使用权的获取，包括土地出让、拆迁安置等。
（2）编制项目建议书，包括项目背景、市场调研、项目规划和设计、项目可行性研究等内容。
（3）筹集项目资金，包括银行贷款、自筹资金等。
（4）与设计院、工程公司等单位进行合作，制定合同和协议。
（5）与政府有关部门进行沟通，确保项目的合法、合规推进。
房地产开盘策划方案
房地产开盘策划方案
一、目标市场分析。
针对不同类型的房地产项目，需要对目标市场进行深入分析。
包括目标客户群体的特征、购房需求、购房能力等方面的调研，以便更好地制定开盘策划方案。
二、市场定位和定价策略。
根据目标市场的需求和市场竞争情况，制定适合的市场定位和定价策略。
比如针对高端客户群体的豪宅项目，可以采取高价定位策略，而对于中低端客户群体的普通住宅项目，则需要制定更加亲民的价格策略。
三、营销推广策略。
在开盘前，需要进行全方位的营销推广活动，包括线上线下的宣传推广、媒体宣传、户外广告、公关活动等。
同时，可以借助社交媒体和互联网平台，进行精准的定向营销，吸引目标客户群体的关注和参与。
四、开盘活动策划。
开盘活动是吸引客户的重要契机，可以组织开盘仪式、样板房
参观、优惠购房政策发布等活动，吸引客户前来参与，提高项目的
知名度和吸引力。
五、客户服务和跟进。
在开盘后，需要建立完善的客户服务体系，及时响应客户的咨
询和需求，提供个性化的购房咨询和服务。
同时，建立客户数据库，进行跟进和维护，提高客户的满意度和忠诚度。
六、监测和反馈。
在整个开盘过程中，需要对市场反馈和销售情况进行监测和分析，及时调整策划方案，以确保项目的顺利开盘和销售。
同时，收
集客户的反馈意见和建议，为后续项目的策划提供宝贵的参考。
对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考
随着城市建设 的发展和人们对房屋居住 的需求 ， 房地产
业已成为 国民经济的支柱产业 。大力发展房地产业 ， 于解 对
决旧城改造 ， 改善人 民的居住水平 ， 至城市 的发展 ． 乃 具有十
分重要的意义。但同时大量的房地产项 目在城市中的兴起 ，
由于我国房地产市场起 步较晚 ， 开发时间不长 ， 很多 房地产 企业是由其它行业转 变过来的。有些甚 至只是拥有 块土地 就 白手起 家， 招来一批 人员就开业 ， 这些企业对房地 产市场 存在着认识 、 知识和经验以及社会联系上的缺乏 ， 要有相 需 对成熟的专业人员作 咨询。另一方面 ， 房地产开发投资 大， 建设周期 长， 风险较大， 一个开发项 目定位或规划不好 ， 将对 开发商带来极大的风 险． 背负巨额的债务 ， 这方面有 大量的 例子。基于此 ， 开发商对项 目的决策是非常慎重 的。在这种 情 况下 ， 向社会上的专业咨询策划机构咨询 ， 无疑有助于项 目决策的科学化 ， 这在项 目开发前期 显得尤为重 要。碗时 ， 与房地产相关 的各专业 人员往 往具 有 良好 的知识结构和工
一
个项 目开发的流 程可归纳如下 ：
ｌ 蕉 堡旦 立ｌ 丑堑丝盟童ｌ 型 一【 一ｌ盐堑查童ｌ —ｌ 一【 童到 塑
—
充 当顾问的角色。因此 ， 由专业资深人员组成的策划咨询机
构应运而生。其组织结构如图 １ 所示。
一
ｌ ｌ 施工ｌ 销售ｌ 后期管理 设计 —ｌ —ｌ 一１
从 阶段上分析 ， 目开发 可分为决 策阶段 和实 施阶段 。 项
一
般来说 ， 目前期策划 的任务主要集中在定义开发或建设 项
房地产开发项目建议书「完整版」
房地产开发项⽬建议书「完整版」房地产开发项⽬建议书「完整版」 项⽬建议书就某⼀具体新建、扩建项⽬提出的项⽬的建议⽂件，是对拟建项⽬提出的框架性的总体设想。
下⾯⼩编为⼤家推荐的是房地产开发项⽬建议书范⽂，欢迎阅读参考。
第⼀章项⽬概述 ⼀、项⽬背景 为落实《XX城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市⽣态环境改善和经济社会可持续发展。
XX市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂⾏办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关⽂件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。
随着XX市“温榆河绿⾊⽣态⾛廊”⼯程的启动，特别是中国正式加⼊WTO、XX2XX8奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点. 顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机⽆限。
由XXXX房地产开发有限公司在XX市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项⽬(以下简称“该项⽬”)。
⼆.项⽬历史条件 1、宗地简介 宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划⽤地性为⼆类居住⽤地，可⽤来开发别墅外事型的居住性建筑。
宗地⾯积为340亩，北侧尚有4XX亩规划⼆类居住⽤地，因机场联络线未定⽽未有合作伙伴。
宗地北临京承⾼速与⾸都机场北门的联络线，东临后沙峪⽟马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。
2、项⽬概况 宗地由后沙峪政府与XXXX经济开发公司于1993年签订合作协议，历经⼗年，XXXX公司于1996年取得顺义政府核发的国有⼟地使⽤证。
2XX0年10⽉13⽇，XX公司与XXXX房地产开发有限公司签订了338亩⼟地转让协议。
后由XX公司对其175亩地进⾏⼟地变性，计委⽴项和规委规划意见书⼯作。
因多⽅⾯原因后沙峪镇政府考虑收回该块⽤地。
3、合作⽅式 由我⽅出⾯与XX公司签订协议，该公司负责解除与XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费⽤为1350万元(含2XX万元付政府定⾦)，由我⽅与后沙峪镇政府重新签订⼟地开发协议。
房地产前期部工作总结5篇
房地产前期部工作总结5篇第1篇示例：房地产前期部工作总结一、前期部工作概述房地产前期部工作是房地产开发项目的前期准备阶段，包括项目规划、选址、土地获取、立项、设计、项目申报等工作。
前期部是房地产开发项目中一个非常关键的部门，它直接影响着项目后期的进展和成败。
在工作中，前期部需要对项目进行充分的调研、分析和规划，协调各个相关部门，制定合理的方案，确保项目能够顺利进行下去。
二、前期调研与分析在项目启动之初，前期部需要对项目进行全面的调研与分析。
首先是市场调研，通过调查市场需求、竞争对手和潜在客户，分析市场的发展趋势和前景，为项目的定位提供依据。
其次是土地调研，包括对土地的位置、环境、规划条件等因素的调查，确定土地的可行性和开发潜力。
还需要对政策、法规和相关标准进行深入了解，为项目的立项和申报提供支持。
三、项目规划与选址四、土地获取与立项一旦确定了项目的规划和选址，前期部需要开始进行土地获取和立项工作。
土地获取是指通过拍卖、协议等方式获取项目用地，需要对土地出让合同、土地规划许可等文件进行审核，处理好与政府和土地使用权人的各项手续。
立项是指向上级部门提交项目的立项申请，包括项目可行性报告、招投标文件、项目建议书等文件的编制和审核。
土地获取与立项是项目前期工作中比较复杂和工作量大的环节，需要充分的协调和计划，确保能够顺利通过各项手续。
五、设计与施工准备在获取土地和立项之后，前期部还需要进行项目的设计与施工准备工作。
设计工作包括确定项目的建筑设计、结构设计、管线设计等，并与设计院、施工单位等进行有效的沟通和协作。
施工准备工作是对项目施工过程中所需的人员、材料、设备等进行统筹安排和准备，确保项目能够按期、按质、按量完成。
六、项目申报与立项前期部需要对项目进行申报和立项工作。
项目申报是将项目的相关文件和资料递交给政府相关部门，申请批准项目的开发。
立项是经过政府相关部门的层层审批和审核后，正式批准项目开发的工作。
房地产项目的建议书优秀5篇
房地产项目的建议书优秀5篇篇一：项目SWOT分析篇一项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围(3km)内的教育（大中小学及教育质量情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、银行以及其他配套设施。
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
篇二：房地产项目建议书篇二前言通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：（一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)__年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
房地产开盘策划方案
房地产开盘策划方案
一、前期准备。
1. 确定开盘日期，根据项目的建设进度和市场需求，确定最佳的开盘日期。
2. 确定目标客群，通过市场调研和分析，确定目标客群的特征和需求。
3. 制定营销预算，根据项目规模和市场需求，制定合理的营销预算，包括广告、促销和活动经费。
二、营销策略。
1. 多渠道宣传，通过线上线下多种渠道进行宣传，包括社交媒体、户外广告、地铁广告、电视广告等，提高项目的知名度和曝光率。
2. 举办开放活动，在开盘前举办开放日活动，邀请目标客群参观样板房和项目周边配套设施，让客户亲身体验项目的优势。
3. 提供优惠政策，针对首批购房客户，提供一定的优惠政策，如折扣、赠送家居装修或家电等，吸引客户尽快购买。
4. 强化口碑营销，通过客户口碑和案例分享，增加项目的信誉度和吸引力，吸引更多潜在客户关注和购买。
三、销售服务。
1. 专业销售团队，培训销售团队，提高他们的专业知识和销售技巧，确保能够给客户提供满意的购房咨询和服务。
2. 定制购房方案，根据客户的需求和经济实力，提供个性化的购房方案，满足不同客户的需求。
3. 确保售后服务，在客户购房后，提供完善的售后服务，包括装修指导、物业管理等，提升客户满意度和口碑。
四、数据分析。
1. 定期分析市场数据，通过定期分析市场数据和客户反馈，及时调整营销策略和销售服务，提高项目的市场竞争力。
2. 跟踪客户反馈，及时跟踪客户的反馈和需求，了解客户的购房意向和动向，为后续销售提供有效的数据支持。
通过以上策划方案的实施，可以提高房地产项目的开盘效果，吸引更多客户关注和购买，实现销售目标，提升项目的市场地位和品牌影响力。
房地产前期策划建议书
. .房地产前期策划建议书----------------------- -----------------------日期：房地产前期策划建议书1.市场背景调研分析针对项目发展背景（宏观市场与微观市场背景）进行分析，了解在现时房地产市场条件下，本项目应采取的最佳市场应对策略，为项目发展定位（价格档次定位、产品定位、目标客户定位）提供充分的市场依据。
——从宏观到微观，从整体到局部寻找市场切入市自然资源丰富、土壤肥沃、矿产资源种类繁多、终年温暖湿润、四季分明。
城市交通运输在西南地区起着举足轻重的作用；全市总面积12390平方公里，市区面积129平方公里，平原仅占40.1%，全市共有8区4市8县。
2000年市总人口达到1013.35万人，比上年增加1%左右，市区人口为330万人，人口平均密度为每平方公里765人，平原地区为1000人/平方公里以上。
改革开放20多年，经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。
特别是"九五" 计划期间，市改革开放和现代化建设取得重大突破。
2001年全市国生产总值达到1419亿元，年均增长13.1%，提前实现了国生产总值较1980年"翻三番"和人民生活达小康的目标。
一、二、三产业增加值比重由1995年末的14.6:43.4:42调整为2001年末的 8.9:45.3:45.8，产业结构趋向合理。
社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。
基础设施建设成效明显，能源、交通、通信的“瓶颈”制约明显缓解，城市综合服务功能增强。
全方位对外开放格局基本形成，开放型经济发展较快。
市作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。
对外开放程度不断提高，投资环境良好，投资硬环境进入中国城市40优行列。
有国家级的开发区3个，省级开发区5个，都已形成规模。
地产前期策划工作内容
地产前期策划工作内容篇一：房地产前期策划内容房地产策划内容一、市经济环境的分析和生活结构研究◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆ GDP发展状况及产业结构情况◆消费品零售总额◆商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额二、区域结构调查与城市发展规划调查◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆区域性质与功能特点◆各项城区的机能◆城市规划三、商业发展规划及政策研究◆商铺发展现状及布局情况◆商铺发展规划◆城市商业点规划政策四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析◆地区商铺分布及经营业态详图◆商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析◆地区间的销售动向◆大型主力店的动向五、典型性调查与研究六、地区未来商业地产的供应量分析七、消费者消费行为调查与研究◆地理细分调查分析◆购买人群细分调查◆年龄细分调查分析◆经济状况细分调查分析◆消费者交通和出行方式◆购买者购买心理及行为分析八、项目立地条件研究◆道路类别及交通状况◆项目地块自然与社会条件分析◆顾客是否容易达到商业区◆周边环境和公建设施◆项目周围经济条件分析◆项目SWOT分析九、商圈的确定和研究◆商圈的范围的确定◆商圈的构成及顾客来源第二阶段：项目定位阶段--项目定位报告一、项目的市场定位◆形象定位◆规模定位二、目标客户定位◆购买商铺的目标群分析◆租赁使用商铺的目标群分析三、商铺的目标消费群定位及分析四、商铺的经营项目定位及功能定位◆经营项目定位◆功能定位五、商铺特色定位六、竞争定位第三阶段：项目规划、设计方案阶段一、整体规划设计方案二、建筑风格与立面效果设计方案三、商铺结构与内部分割方案四、景观设计方案五、交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段--项目价格计划--项目市场推广方案一、营销整体规划方案建议书◆营销方式建议◆营销渠道建议◆营销策略建议◆营销计划安排建议◆促销策略建议二、价格策略执行计划建议书◆整体均价建议◆分期均价建议◆层差和朝向差分析◆价目表建议◆价格特别调整方式建议◆付款方式建议三、管理模式建议书◆招商管理模式建议◆物业管理模式建议◆客户管理模式建议◆销售管理模式建议四、项目形象包装设计方案建议书◆VI设计建议◆楼书设计建议◆展板设计建议五、广告宣传策划建议书以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准◆户外广告策略建议◆报刊广告策略建议◆新闻炒作策略建议◆上广告和炒作策略建议六、销售活动策划建议书以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准◆开工仪式建议◆开盘仪式建议◆封顶仪式建议◆竣式仪式建议◆入伙仪式建议◆新闻发布会建议◆展销会建议篇二：房地产前期策划民生·雅居前期宣传策划方案一、策划核心迅速完善一支以“大气，尊贵，闲雅，宜人”为楼盘销售理念的销售团队。
房地产开发企业成本控制措施
二、房地产企业成本控制面临的主要问题
房地产企业成本控制面临的问题主要体现在工程成 本和财务成本两个方面：
首先，在工程成本方面，总体而言，我国目前造价管
[收稿日期] ２０１２－ ０２－ ２７
理模式是工程建设全程管理，但在实际操作中以办理工 程结算为目标，在工程开工前投资决策阶段忽视控制造 价，只重视在施工阶段控制造价。据有关统计，房地产企 业开发设计阶段利用工程造价管理优化设计更为有效的 控制造价，会有 ８０％的可能影响项目投资，而在企业实际 操作中却较少考虑合理切割资金，被动地按照设计图纸 计算工程造价和概预算，这样一来使得工程浪费了大量 材料，最终降低了房地产企业的经济效益。此外，由建设 单位、设计单位、施工单位管理的投资估算、设计概算、施 工图预算、决算等阶段相互脱节，没有形成一套完整有效 的工程造价管理体系。１００９－ ６０４３（２０１２）０３－ ００２５－ ０２
商业经济 ＳＨＡＮＧＹＥ ＪＩＮＧＪＩ
Ｎｏ．３，２０１２ Ｔｏｔａｌ Ｎｏ．３９４
浅谈房地产开发企业成本控制措施
王葆华
（湖南航天经济发展有限公司， 湖南 长沙 ４１０２０５）
[摘 要] 进入到精细化管理模式的房地产行业对行业利润的挖掘范围已扩展至成本控制领域，因而良好的项目成
四、基于开发流程的房地产企业成本控制具体措 施分析
成本控制的目标是合理揭示企业成本并对成本进行 优化，最终最大化企业效益。房地产企业开发一般流程：（１） 前期策划阶段。主要是寻找并筛选投资机会、研究机会的 可行性、取得土地使用权、设计规划和报批方案、签订相关 合作协议；（２）建设项目实施阶段。主要是建设施工、安装工 程与完工结算、配套设施建设；（３）物业租售及管理阶段。主 要是营销策划、市场推广、物业管理等环节。下面本文将基 于房地产企业开发流程分析成本控制的具体措施：
房地产开发工作流程
房地产开发工作流程第一步房地产开发项目的立项和可行性研究一、前期策划1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告二、相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第二步房地产开发项目土地使用权的取得一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请2、主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核、报批4、取得划拨用地批准三、集体土地的征用1、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区（县）房地局立案3、签订征地协议4、签订补偿安置协议5、确定劳动力安置方案6、区（县）房地局审核各项协议7、市政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9、办理批地文件、批地图10、办理冻结户口11、调查户口核实劳动力12、办理农转工工作13、办理农转居工作14、办理超转人员安置工作15、地上物作价补偿工作16、征地结案四、相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程建设维护管理费7、土地闲置费8、土地权属调查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、土地补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第三步房地产开发项目的拆迁安置一、拆迁安置1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁二、相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第四步房地产开发项目的规划设计和市政配套一、规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、办理人防审核5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保“三废”治理方案9、委托环境影响评价并报批10、建设工程勘察招、投标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、审定初步设计二、房地产开发项目的市政配套1、征求主管部门审查意见2、落实市政公用设施配套方案3、报审市政配套方案4、市政各管理部门提出市政配套意见5、市政管线综合三、相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第五步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标1、办理招标登记、招标申请2、招标准备3、招标通告4、编制招标文件并核准5、编制招标工程标底6、标底送审合同预算审查处确认7、标底送市招标办核准，正式申请招标8、投标单位资格审批9、召开招标会，勘察现场10、召开开标会议，进行开标11、评标、决标12、发中标通知书13、签订工程承包合同14、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理1、办理质量监督注册登记手续2、建设工程监理3、办理开工统计登记4、交纳实心黏土砖限制使用费5、办理开工前审计6、交纳投资方向调节税7、领取固定资产投资许可证8、报装施工用水、电、路9、协调街道环卫部门10、协调交通管理部门11、交纳绿化建设费，签订绿化协议12、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工1、施工场地的“三通一平”2、施工单位进场和施工暂设3、工程的基础、结构施工与设备安装4、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收1、办理单项工程验收手续2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》3、商品住宅性能认定4、竣工统计登记5、办理竣工房屋测绘6、办理产权登记六、相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第六步房地产开发项目的经营阶段一、销售1、提交完成建设项目投资证明2、签署预售商品房预售款监管协议3、办理《商品房预（销）售许可证》4、销售项目备案5、委托中介代理机构进行销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办理转让登记10、办理房地产抵押登记手续11、楼宇交付入住12、质量保证书和使用说明书13、办理产权立契过户手续二、相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费第七步房地产开发项目的物业管理阶段一、物业管理1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立二、相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖。
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遂川县区位优势明显，自然条件优越，旅游资源、特产资源、自然资 源丰富，投资条件日趋完善；有较好的经济基础和较好的资源做支撑， 近年来经济稳步发展，发展潜力巨大。
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7
遂川十二五城市经济
近年遂川GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良 好，为房地产市场发展奠定坚实基础。
指标
2010年末实现值
2015年预期
23765 20865 7231 17866 6685 136425.
3
17.7万 95000
56821 54864 20247 58083 27834 464758
约20000 约20000
8500 16000 约5000 4473 3560 约77533
总户数
1200 590 450 245 124 384 129
金泉公司地块项目设计建议书
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1
项目基本情况
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2
1、周边环境分析；
原金泉公司地块
离县城中心较近； 周边存在一定的配套； 处于支路内，不临主干道， 昭示性较差； 周边多为鱼塘、农Байду номын сангаас，居住 环境和居住氛围差。
交通、周边环境将成为制约 项目发展的主要瓶颈！
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3
3、项目分析要点与小结
规划思考
！
1、如何解决昭示性弱的问题？ 无临街展示面、看房不方便 2、如何规避项目的交通问题？ 道路狭窄 3、如何规避项目周边环境差的问题？ 民宅、田地为主 4、如何结合项目地形、环境处理规划？ 高差、日照间距
积）引领市场。
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6
遂川经济成就建设
✓2010年，遂川全县实现生产总值54.5亿元，五年增长70%；财政总 收入5.18亿元，五年增长1.75倍，其中地方财政收入3.88亿元，五年 增长1.87倍；完成工业总产值68.8亿元，五年增长1.2倍；完成社会固 定资产投资72亿元，五年增长6.4倍；社会消费品零售总额实现15.8亿 元，五年增长1.1倍。实现了“五个翻番”目标。
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12
客户构成分析
水岸新城客户比例
10% 30%
20%
世纪经典客户比例
10%
20%
35%
40%
附近乡镇 县城 外出务工 其他
新城佳园客户比例
新城佳园
10% 35%
25%
35%
附近乡镇 县城 外出务工 其他
山水国际客户比例
10% 30%
20%
30% 附近乡镇 县城 外出务工 其他
40% 附近乡镇 县城 外出务工 其他
建筑类别 剩余供应 销售状况 量
高层 高层 多层
约1130
一般
590 约230
11.25销 售商铺， 住宅未售
良好
多层
约120
一般
多层、小 高层
小高层、 高层
小高层、 高层
124 384 129 约2700
接受登记 开始认筹 开挖地基
目前销售均价
住宅 约3800
商业 未售
未售
18500
约3700
3500
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地块档次定位
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15
1、档次定位策略
中档楼盘
舒适住宅、性价比住宅
1、强调小区品质与舒适度，引领遂川住宅先
锋；
2、形象上拔高，
突出好房不贵的市场形象；
3、智能化设计，硬件支撑品牌楼盘；
4、强调性价比为项目的主要优势；
5、形象上拔高，容积率最大化为基本原则；
6、以中小户型为主，加以创新元素（偷送面
遂川快速发展的城市经济以及优势明显的县域中心城市地位， 为房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。
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9
遂川房地产基本情况
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10
遂川房地产市场研究
•2011年1-4月份，在建房地产项目（楼盘）中，项目规划占 地面积145172平方米，项目规划建筑面积591471平方米。在 规划建筑面积中，住宅524232平方米，商业营业用房66279 平方米，分别占88.6%和11.2%。规划住宅2660套，其中， 90平方米及以下460套，90-140平方米1595套，140平方米以 上605套；在140平方米以上住房中，别墅、高档公寓123套。
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11
遂川房地产市场分析
项目 名称
位置
占地面积 建筑面积 商业面积 （㎡） （㎡） （㎡）
山水 国际
新城 佳园 C区
学府 雅苑
水岸 新城
城市 广场
阳光 名郡
宝龙 福苑
合计
龙泉公园旁
井冈山大道 检察院东侧
105国道东侧 卜村段
泉江大桥南 侧
文献路老公 安局
新人民医院 西侧
井冈山大道 检察院西侧
33333.3 26680
萎缩
停滞
稳定发展 h
快速发展
“十二五” 年均增速%
15 13.5 25 30 29 19
8
遂川城市宏观背景小结
✓在遂川的城市发展构想下，遂川将发展成“一江两岸、三大片区” 的县城空间格局。加快小城镇建设与推进城镇化、产业化统筹起来， 发展大交通、大产业、大建设、大服务。深入开展森林城镇创建活动， 不断改善人居环境，提升城市品位。 ✓遂川城市宏观经济快速发展，成为房地产市场发展的动力和基础。 ✓新上任的政府领导重视遂川的经济发展，本案地块周边规划有五星 级酒店，扩大高速路的引线作为遂川的迎宾大道。
1、全县生产总值（GDP）
54.86
110.3
2、人均生产总值 3、工业总产值 4、规模工业企业
9837 68.87 51.73
18529 210.2 192
5、规模工业增加值
13.45
48
6、社会消费品零售总额
14.54
34.7
GDP增幅和房地产业发展状况的关系
小于4%
4%-5%
5%-8% 大于8%
在县城置业的客户中，周边乡镇客户已经高达30%-40%，这是构成遂川房地产迅速发展的十分强劲的 动力；其他/务工返乡的客户中，主要是来自于珠三角、长三角的外出务工人员，遂川县城置业的比例 仅占30%。
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13
遂川房地产市场小结
从上述分析得知：
1、预计两年内住宅供应量约38.8万㎡，商业供应量为7.7万 ㎡，加之龙泉世纪城、阳光艺墅、鸿云地产人民医院对面项 目等即将开发销售的项目，遂川市场竞争较为激烈；
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4
遂川城市宏观背景
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5
城市特色：
1、省级“工业园区”
2、“中国金桔之乡”、 “中国板鸭之乡”、“中 国油茶之乡”。
数字遂川：
人口 城区人口
54万 16万
GDP(09年) 人均GDP
45.1亿元 8193元
遂川概况
位于江西省西南边境，是井冈山革命根据 地的重要组成部分，也是福建、广东、海 南等地通往革命摇篮井冈山的重要通道。 遂川东邻万安县，南界南康市、上犹县， 西连湖南省桂东县、炎陵县，西北接井冈 山市，北抵泰和县；总面积3144.17平方公 里，总人口54万人，是吉安市面积最大、 人口最多的县。